なぜ99％の営業マンは自分で不動産投資をしないのか？～1％の営業マンが実践する、成功するマンション経営～

「安次嶺様で宜しいでしょうか？」

先日、筆者あてに1本の電話が。
取引先か業者からだと思い話を聞いていくと、不動産投資の営業電話でした。

●エンクレスト（えん）
●グランフォーレ（コーセーアールイー）
●ネストピア（ネスト）
●ランディック
●サヴォイ（ダイナ）

特定企業名は言えませんが、福岡で代表的な上記新築ワンルームの1社です。
どんな内容の話をするのか興味もあったので、聞いてみることに。
そして営業マンに質問

安次嶺暢平

「ところであなたは自分の会社の新築マンションは購入したの？」

営業「いいえ・・」
筆者「どうしてですか？」
営業「私はまだ年収が足りなくてローンが通らないんです」
筆者「あなたの上司や役職者は？年収は足りるでしょ？」
営業「もちろん購入しています」
筆者「そうですか。その事実が分かる書類を見せてくれるなら会ってもいいですが？」
営業「すみません、今回は結構です。ガチャッ、プー、プー・・・」
筆者は個人で福岡・中古ワンルームマンションを2室所有しており、お客様にも同じ中古ワンルームマンションをお勧めしています。一方で私が出会った限り、他社の営業マンは自社で販売している物件を購入しません。不思議だと思いませんか？

今回は、なぜ99％の営業マンは自分が販売している物件を買わないのか、その驚愕の理由について明かしていきます。

これから不動産投資を検討する方、既に不動産投資の営業、特に福岡の新築ワンルームマンションの営業を受けている方は必ず読んでください。一生後悔しないために・・・

不動産投資の意義と価値

ところで皆さんは「老後2,000万円問題」に対して、現時点でどこまで準備が進んでいますでしょうか？

老後2,000万円問題とは？

金融庁の報告書によると老後2000万円は以下の前提のもと算出されています。
・夫65歳、妻60歳の時点で夫婦ともに無職である。
・30年後（夫95歳、妻90歳）まで夫婦ともに健在である。
・その間の家計収支がずっと毎月5.5万円の赤字※である。
※総務省「家計調査」（2017年）における高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）の平均。

簡単に言うと、「年金だけでは足りないから、老後の資金は自分で何とかしてね！！」と国から宣言されてしまったということです。色々と不平不満はあると思いますが、あなた一人ではどうすることも出来ないので、将来に向けて今から自助努力するしかありません。

特別公開！私の資産運用内容

筆者（35歳）が実際に取り組んでいる資産運用を特別に公開します。

上記3つを65歳時点で解約すると、解約返戻金として約1,300万円の現金が入ります（税控除前）。
更に別で確定拠出年金と積立貯蓄をしていますので、35歳の現時点で2,000万円問題は解決しています。

ただしこれだけだと、65歳以降はこの2,000万円を取り崩して生活する訳ですから不十分です。そこで不動産投資が役に立つわけです。現在2件所有ですが、どんどん買い増ししていき、毎月家賃収入20万円を目標にしています。

毎月の生活費：月20万円の家賃収入
その他出費　：貯めた2,000万円（妻との旅行、趣味、子供や孫へのプレゼントetc）

もうお分かりのように、安心の老後を送るためには、不動産投資は必ず取り組むべきなのです。

営業マンは不動産投資をなぜ自分でやらない？

老後のために必ず不動産投資は必要なのに、なぜ営業マンは自社で販売している物件を買わないのでしょうか？その理由は2つあります。

１、自社商品が新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンションは建築時に様々な経費や業者利益が乗っているため、購入した瞬間資産価値が20～30％下落します。また、購入時の家賃が一番高く、10～15年で25％家賃が下落するため、毎月の手取りがガクンと減ってしまうのです。営業マンは当然このことを知っているので購入しないのです。

※新築を購入してはいけない理由は、下記も参照ください。
【注意】福岡の新築ワンルームマンション経営の営業を持ちかけられている方へ｜資産管理の達仁com

２、自社商品に自信がない（自分が住みたくない）

以外かもしれませんが、50％以上の方が物件を見ずに購入します。つまり建物の外観＝建物管理を見ずに月々の収支だけで買う判断をするのです。

「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、管理状態は入居率を左右します。特に女性は第一印象で決める傾向があります。

つまり、どんなに価格が安く現状利回りが高い物件でも、管理状態が悪ければ次回以降の空室リスクは非常に高くなります。営業マンは自分が売る物件の管理が悪いことを知っていますから、自分が住みたくない＝自分が買いたくないのです。

不動産投資のおすすめ地域と条件

次に、不動産投資のおススメ地域と条件についてお伝えします。

１、福岡市、その中でも更に絞ったエリア

数あるエリアの中で、福岡市は最もおすすめです。

令和2年度国勢調査（速報値）によると、福岡市の人口は5年前よりも4.9％伸び、ついに160万人を突破しました。統計では増加傾向が2035年まで続くと見込まれており、安定した賃貸需要が見込めます。

2021年11月12日付日本経済新聞で特集が組まれていましたが、福岡市が進める天神ビックバンの第一号、「天神ビジネスセンター」が遂に完成しました。計画では計30棟の建て替えが予定されており、同時進行の「博多コネクティッド」と合わせた大規模な都市開発により、就労人口の増加＝周辺居住人口の増加が確実視されています。

さらに弊社は長年の経験と実績から、最も賃貸需要が高い赤枠エリアに絞っており、資産価値の面からも安定した物件のみご紹介しています。

２、5つの条件

マンション経営は、成功する5つの絶対条件があります。
①立地と環境
②建物管理
③専有面積と間取り
④室内の差別化
⑤賃貸管理会社

この5つを守れば、必ず成功すると言っても過言ではありませんので、購入の際には必ずチェックしてください。

※5つの条件については、下記も参照ください。
不動産投資を始める方へ・マンション経営で回避すべき5つの条件｜資産管理の達仁com

新築は月々の収支＝キャッシュフローがマイナスに！！

１、福岡“新築”ワンルームマンション
では、新築ワンルームマンションを購入してはいけない理由を具体的に見ていきます。これは先日、筆者が実際に相談を受けた、新築ワンルームマンションの営業を受けた方から相談があった物件です。

購入価格	19,300,000
ローン期間・借入額	35年/19,200,000
専有面積	29.66㎡
家賃	72,000
ローン返済額	▲63,602
管理費・修繕積立金	▲ 8,900
管理手数料	▲ 3,960
手取り（1ヵ月）	▲ 4,462
手取り（1年）	▲ 53,544
手取り（10年）	▲ 535,440

毎月4,462円の赤字です。これだけ見ると、「毎月4,462円ぐらいだったら大したことないんじゃない？」と思うかもしれませんが、問題はここからです。先述したように、購入時の家賃が一番高く、10～15年で25％家賃が下落するため、次回以降の家賃はガクンと落ちていきます。

購入価格	19,300,000
ローン期間・借入額	35年/19,200,000
専有面積	29.66㎡
家賃（25％ダウン）	54,000
ローン返済額	▲63,602
管理費・修繕積立金	▲ 8,900
管理手数料	▲ 2,970
手取り（1ヵ月）	▲ 21,472
手取り（1年）	▲ 257,664
手取り（10年）	▲ 2,576,640

概ね10～15年で25％下落しますので、その場合で計算すると、なんと毎月21,472円の赤字になるのです。
こんな状態でマンション経営をする意味があるのでしょうか？
営業マンが買わない理由がこれで明白ですね。

中古はプラス収支

では弊社が専門的におすすめしている中古ワンルームマンションを見ていきます。これは先日筆者が実際にある方に購入頂いた物件です。

購入価格	12,600,000
ローン期間・借入額	35年/12,500,000
専有面積	24.09㎡
家賃（25％ダウン）	52,650
ローン返済額	▲41,407
管理費・修繕積立金	▲ 6,300
管理手数料	▲ 3,336
手取り（1ヵ月）	＋1,607
手取り（1年）	＋19,284
手取り（10年）	＋192,840