全国に広がる空き店舗。
アベノミクス、東京オリンピック・大阪万博効果で景気のよい話は聞きますし、建築業者さんは大繁盛してどんどん建築コストは上がっています。オフィスビルもバンバン建っていて、ホテルやマンションもたくさん増えています。
活況を呈している不動産業界にあるのに、未だに空き店舗問題は解決される気配さえありません。
世の中にたくさんいる店舗オーナーのみなさんも、当初は東京や大都市圏が景気がよくなって、店舗やオフィスの空きが埋まったら地方にその波が来ると信じて疑っていませんでした。
しかし、いまは違います。
二度と戻らぬ栄光の過去
もはや、昔のように店舗が投資不動産として賑わうことは、このままではないとみんな知っています。
全国には、無数の商店街があります。昔は栄えただろう商店街も、今はシャッターストリートと化しています。
そんなものは、もう日常的に全国どこでもある景色です。むしろ、今でも繁盛している商店街なんてもはやほとんどありません。
各地域も商店のオーナーやその息子たちによって、少しでも商店街に昔の賑わいを取り戻したいと、さまざまなアイデアを出し合って努力しています。なかには、注目されるような取り組みがあったりもしますが、どんな取り組みも基本的には焼け石に水で、昔のように勢いのある状態に戻った商店街はありません。
イオンの出店や通販のシャア拡大になすすべがない状況なのです。
変化する社会
この数十年間で、人々のライフスタイルは劇的に変化しました。買い物は商店街でするものではなく、スーパーなど一カ所ですべてのものがそろう店に変わって、さらにイオンやイトーヨーカドーなどが現れて、今ではネット通販やネットスーパーで買い物するなど、自宅から一歩も出ないで買い物できるようになりました。
高い賃料と敷金をとってもテナントが決まっていたのはもう随分と昔の話で、いまでは、賃料をぐっと落としてもなお、なかなか入居者が決まらないような事態になっています。私が知っている事例でも、東京新宿区内でも2年以上空いていたこともあります。また、地方においてはいわずもがな人口が減り、少子高齢化が進んでいます。
そして、2020年以降は、これまで日本の経済、景気を支えてきた東京でさえも、人口が減り始めることが予想されています。それなのに、オフィス自体は増え続けていますし、マンションやアパートも増えています。当然、店舗も増えていることになります。
以上の背景からすると、もはや高い空き店舗率は、もうどうにもこうにも、避けることのできない解決する術のない問題なのです。
単に景気がよくなったら空き店舗が埋まったり賃料が高くなったりするようなことはないのです。
景気云々の問題ではなくて、構造的な問題がそこにはあるということになるわけです。
空いていても店舗はあなたにとっては、所有している大切な資産のはずですが、誰も借り手がいなければ、収益は上がらないばかりか、固定資産税や修繕費など経費ばかりがかかってしまいます。
どうにか店舗を復活させて、収益を生む資産に変貌できないものか。いろいろと考えて考えて考えて、実践した結果に基づいて、空き店舗をどう対策して、資産として復活させていくかについて解説したいと思います。
必ず明るい未来は来る
では、今店舗を所有していて、それが空いている場合、もはやどうすることもできないから、諦めざるを得ないのでしょうか。
ただ同然の価格で貸したり、売却したりせざるを得ないのでしょうか。
いいえ、違います！！
確かに、貸店舗を取り巻く状況は、過去ないくらいに悪化していますし、今後よくなることもありません。（もちろん、都市開発云々によっては今より改善することはあるでしょうが、99.9％ありません）。
でも、だからといって解決策がないとはいえないのです。
確かに、投資として貸店舗の運用は、非常に厳しい条件が課せられているといえます。
しかし、どんな業界でも、苦境にあってなんとか生き延びて伸びる企業があるように、貸店舗の空室も、努力次第でなんとかすることができます。
ただし、もちろんこれまでのやり方で、貸店舗を単に条件等を変えて貸店舗として、募集をしていた場合店舗運営は失敗に終わるでしょう。
状況によってできることは違う
まず知っておいていただきたいのは、住宅と違って店舗は活用の幅が広いということ、そして状況によって適不適が出てくるということです。
店舗は、水回りさえ整備すれば寝泊まりできる場所へと変更することも可能ですが、住宅と違って、さまざまな用途が考えられます。したがって、単にテナントを募るばかりが能ではなくて、さまざまな活用法を検討して、もっともよい方法を見つけることが重要です。
一方で、空き店舗なら何でもできるかというと、そういうわけでもありません。それぞれの店舗によってできることできないこと、向いていること向いていないこととがあります。
それはどうしてかというと、次のような観点から考えることができます。
- 立地による違い
- 建物や設備による違い
- ロケーションによる違い
この3つの観点から同じ店舗であってもできることが違うし、Aさんの店舗で実行できたことが、Bさんの店舗では実行できないことがあることになります。
1.立地による違い
まず一番大きな違いは、立地による違いです。
駅近の町の中心的な場所にあるのか、それとも郊外にあるのか。目立つ場所にあるのか、裏道のひっそりとしたとおりにあるのか。
どんな人が集まる場所か、近くに何があるのか、このような立地の特性に応じてできることが変わってきますし、適していること、適していないことが変わります。
例えば、地方にあるシャッター通りと化した駅近くの商店街であれば、駐輪場をやったり、地元の若者で起業している人にシェアオフィスにしたりすることが向いているでしょう（その他の状況にもよるので一概にいえませんが、それらを無視したとして）。
しかし、郊外の国道が走るような場所では、駐輪場をしても誰も停めないでしょうし、起業家を募ろうとしてもなかなか難しい問題があるかもしれません。
2.建物や設備による違い
立地以外でも、そもそもの建物によって、用途が制限されることもあります。例えば、路面店舗が2階より上なのかによって、向き不向きが変わってくるのは容易にわかると思います。それ以外でも、例えば、一階店舗で外と内をわける壁面がガラスでできている場合だと外から丸見えになったり、あるいは床があるないでもできることが変わってきます。
もちろん、設備的な部分でいえば、お金をかけることでほとんどのことが解消できますが、例えば一定の広さが必要なことに対して、専有部分が必要よりも狭ければ、どうすることもできません。
なので、建物そのものや設備によって、できることが変わってくることになります。
3.ロケーションによる違い
商店街の中で歩行者専用道路に面しているとか、港の近くにあるとか、山道にあるとか、風俗街の近くにあるとか、いろいろなローケーションによって、向き不向きがあります。
例えば、風俗街の近くで保育園を運営すると多くの保護者が嫌がるので適さないと思いますが、夜間専門の保育園をすると夜の仕事をしている人が預けるのに向いているかもしれません。
このように、その場所の特性によってもできること、向き不向きが変わることになります。
空き店舗対策の具体的な事例
これまでお伝えしたとおり、空き店舗の状況によって向き不向きや、できるできないがありますが、空き店舗対策として有効と考えられる方法を紹介したいと思います。
ここに書いていることは、実際に成果が出ているものになりますので、条件が合えば、取り組むことを検討してみるとよいでしょう。※それぞれリンクを貼っておきます。
バイクガレージ
まずおすすめしたいのが、バイクガレージです。一階店舗であること、目の前が車の通る道路であることはひとつの条件になりますが、バイクガレージにすることは非常に有効な空き店舗対策になります。
最も初期投資を抑えて、もっとも大きなリターンを得ることが可能で、従来の店舗としての収益を上回るし、稼働率もあがったというケースがほとんどです。
詳しくは、バイクガレージ募集のページをご覧ください。
民泊で活用する
次に、今はやりの民泊で利用する方法です。
状況によっては、建物設備を大きく改変する必要がある可能が高いですが、民泊の場合はインバウンド対策として国が推奨しており、いろいろなニーズをとらえることができますし、民泊希望者を募る専門サイトもあって、集客から支払いまでのシステムが確立しているところがよいところです。
以下のサイトをご参照ください。
短期的に借りたい人に向けて貸しまわす
次に、店舗をそのまま空きスペースとして貸し出す方法です。空いたスペースを時間借りしたいと思っている人は、実は結構いて、例えばバンド練習に使ったり、何かしらのイベントをするなど、さまざまなニーズを取り込めます。
もちろん、オーナーのほうで用途を制限するのも可能です。以下のようなサイトが手伝いをしてくれます。
分割して空間貸しサービスにする
今度は、少し店舗を整備するなどして、分割して貸し出したり、時間貸しをするなど、ビジネスとして利用する方法です。例えば、シェアオフィスやコワーキングスペースとして活用してもらうなど方法があります。
ただし、ビジネスとして取り組むことになるので、一定のノウハウが必要になります。
- ShareDesk（英語サイト）
- シェアオフィスやコワーキングスペースにする
商店街全体で対策した事例
あるいは、鳥取市などで成功している事例ですが、商店街全体でマーケティングをして、イオンモールなどに対抗して成功した事例もあります。
この場合、一軒のオーナーだけでは対応できませんので、町全体で対応して、離れていったお客さんをなんとか戻したり、あるいは新しく獲得することが必要になります。
ニーズが多様化した現代では、十分可能な選択肢ということができるでしょう。ただし、一人でできないことは、意見の統一を図る等、準備や実行に非常に長い時間を要することがネックです。
空き店舗対策の補助金
東大阪などでは、空き店舗対策を実施する場合、補助金が助成されるケースがあるようです。
もちろん、限度額がありますが、使わない手はないですので、空き店舗がある管轄の市役所に問い合わせしてみるとよいでしょう。
また、逆に空き店舗が立つ土地への課税を減免している状態の不動産所有者が、近隣の店舗有効活用に協力しない場合、税の減免を取り消す等の課税強化策を取られる可能性もありますので、ご注意ください。
根本的な解決策のために
いずれにしても、空き店舗の根本的な解決を図り、資産を有効活用することは、資産を所有している方にとって、非常に大きなテーマであり命題でもあります。
もちろん、売却するのもひとつの選択肢ですが、空き店舗の状態で持て余しているから売却するとかなり価格をたたかれることが見えています。むしろ、売却さえできないケースもあるでしょう。
なので、まずはしっかりとテナントをつけて、利回りを確保することが何よりも重要になります。
大神健志
あなたの所有されている空き店舗が、どう活用できるか。もしご自身で判断できかねる場合は、ぜひ一度お問合せください。空き店舗対策アドバイザーの立場から多角的に分析して、無料でアドバイスさせていただきます。
※もしあなたも空き店舗を所有していてお困りのようでしたら、次のページをご覧ください。あなたの問題を根本的に変えるチャンスがあるかもしれません。
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兵庫県北部の城下町出石で、出石そばの土産販売と喫茶コーナーを営業しておりましたが、客数が減りなかなか継続することが難しくなりました。
今回、この空き店舗で何かできないかと考えていた時にこちらのホームページを拝見いたしました。いいアイデアがございましたら教えていただけないでしょうか。よろしくお願い致します。