マンションやアパートが空室になってしまいなかなか新しい入居者が決まらない。管理会社や仲介会社は、問い合わせさえこないから、家賃を下げたほうがよいよと言われる。
そもそもこのエリアで、こんな値段じゃ家賃なんてつかない、そんな風に言われて、じゃあいくらに家賃を下げればよいかわからないし、そもそも出来ることなら家賃を下げたくない。
そんな悩みを持っているオーナー様に、空室対策で家賃を下げるべきか、家賃を下げるとしたらいくらまで下げればよいのか、他に対策はないのか？詳しく解説しました。
- 家賃を下げるべきか否か？
- 家賃を下げるとしたらいくら下げれば良い？
- 家賃を下げる以外に対策はない？
そもそも家賃って下げるべき？
現状、まともに募集活動をしているのに、入居者が決まらない場合は、何かしらの原因があって決まりません。長く（3ヶ月以上）空室が続く場合は、次の流れの中で、どの段階で入居者が決まらなくなっているかを分析して、入居者が着かない原因を探ります。
- 募集に対して仲介業者からも入居者からも連絡がない
- 問い合わせはあるけれど、内見までいかない
- 内覧までは入るけれど、申し込みまでいかない
- 申し込みは入るけれど契約に至らない
どの状況であるかで原因が異なりますので、それぞれの状況に応じた対策を取ることが必要になります（詳しい内容は、お問い合わせください）。このうち、家賃が関係してくるのは、主に1番目の状況です。
すなわち、「募集に対して仲介業者からも入居者からも連絡がなく見向きもされていない状況」です。
この場合は、家賃が相場から外れている可能性がありますので、家賃を下げることが必要になるかもしれません。
他の2～4の要因についても、一部家賃に対して部屋の状況がどうかという費用対効果の問題として出てくることは間違いないですが、家賃がすべてではありません。
空室時の2つの選択肢
そもそも空室期間が長くなっていて入居者が付かない場合は、対策を取ることが必要になります。家賃を下げるか、設備等をよくして家賃に見合う部屋にするか、です。
- 家賃を下げるか
- 部屋をグレードアップするか
ただし、前提として言えるのは、きちんと原状回復や清掃を終わらせて、「住める状態」で仲介業者、Web等できちんとした募集をしていることです。
しっかりとした募集をしなければ、入居者が決まらないのは当たり前のことなので、「きちんと募集しないことが空室が長引く原因であることも多い」からです。
意外にありがち「決まらない要因」
例えば、レインズに物件を登録していなかったり、近隣の仲介業者が情報を持っていなかったり、at HomeやSUUMO、HOME’Sなどに情報が掲載されていなかったりすることです。
あるいは、部屋が汚くて内覧時に嫌なイメージを与えたり、空室が長引くとよくある排水溝から匂いが上がってきていたり、ゴキブリ等の死骸があるなどして、入居者を獲得できないケースもあります。
これらの最低現整備しておくべき募集条件を満たしているのにもかかわらず、適切に募集した結果3ヶ月以上入居者が決まらない場合は、家賃に対して部屋のグレードが低くて、需要と供給のバランスが合っていないということになります。
従って、家賃を下げるか、部屋のグレードを上げるかのどちらかが必要になるわけです。
家賃を下げずに維持する方法
家賃を下げる対策については、簡単にイメージできると思いますが、部屋のグレードを上げるという点についてはなかなか理解できない人も多いと思います。
「入居者が部屋に期待するものは何か」、逆に「これだと絶対にダメだと思われる設備は何か」を検討するといろいろと見えてきます。
3点ユニットだとそれ以外の部屋に比べて、数千円以上家賃相場が下がりますが、家具付きの部屋だと家賃を高めに取れたりします。そもそも、HOME’Sなどでは、検索結果に出てこなくなることもあります。
これらのネックとなるような部分を改修してあげることで、家賃を下げずに維持することができる可能性が高くなります。
あるいはさらに一歩進んで、リノベーションをして設備を刷新するとエリアにもよりますが家賃がグッと高くなった事例も多々あります。
しかし、例えば16㎡しかない部屋で3点ユニット以外を入れることは現実的に難しいです。その場合は、どれだけ素敵な部屋にしても、ボトルネックが3点ユニットなので、問題は解決しにくくなります。
つまり、そういうどうしても付加価値を上げられない場合などでは、家賃を下げることしか対応ができない場合もあるということになります。
家賃はいくら下げたらよい？
では、家賃はどれくらいまで下げればよいのでしょうか。5,000円下げれば状況は、変わりますか？それとも10,000円下げないといけませんか？
オーナー様からよく聞かれる言葉です。いくらだったら決まるんですか？と。
家賃は基本的には賃貸住宅相場が決めます。
需要と供給のバランスの中で家賃は決定していくことになりますので、エリアや建物、近隣の競合状況や募集時期によっても変化します。かなり流動的な要素を含んでいるわけです。
しかし、一定の基準はリサーチすれば見えてきます。同じような条件の部屋で同じような時期に決まっている価格帯がズバリ適正家賃相場ということができるわけです。
得たい未来からの逆算で意思決定する
では、家賃を下げた方がよいか、それとも部屋の改修をして家賃を上げるように対処していったほうがよいか、どちらがよいでしょうか。
この2択については、どちらがよいとは状況を見ないと何ともいえません。
例えば、100万円かけて改修すれば家賃が1万円上がるのか、改修してもトントンの家賃が精一杯で何もしなければ、家賃が1万円下がることになるのか。将来的に売却したいのか自分でセカンドハウスとして使いたいか、収入減として育てたいか。
何を求めるかによって、どういう状況によって、あなたがオーナーとして物件とどう付き合っていきたいのかによって、エリアや建物、お部屋の状況によっても選択すべき道は変ってきます。
まずはきちんと市場リサーチした上で、あなたの声をヒアリングして、どうすれば最も効果的かを検討するようにしましょう。どうするかを時間かけて決めることが一番効果的な第一歩となります。
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