空室の管理方法

、日本は8年連続で人口減少が続いており、人口減少に伴い賃貸の需要も減少して空室が増えてきています。(参照:日本の人口減少について

また人口減少と住宅の供給過剰により、需要と供給のバランスが崩れ、空き家問題も浮上してきました。

空き家で空室となれば、管理をどうするか?自分で管理するか?賃貸管理会社に管理を依頼するか?といろいろな空室の悩みを抱えるオーナーの声を聞きます。

ただこの空室の状況は様々で、それぞれの状況において管理の方法は変わってきます。

今回はそれぞれの空室の状況とそれに合わせた、管理方法を具体的に事例を挙げながらご説明していきます。

空室の状況と背景

空室の状況と背景

冒頭でもご説明したように、所有している物件種別、空室の状況によって、何の物件で、具体的にどのような状況で空室なのか、様々でありその空室状況によって管理の方法は変わってきます。

まずは投資用と居住用で分けてまとめました。

 

投資用物件

管理形態 状況
一般管理 自分で物件の管理をしており、空室である
集金代行 賃貸管理会社に管理を委託しているが、空室である

 

居住用物件

転勤などで、一時的に空室である
居住地が変わるため、恒久的に空室である。

 

上記のように、投資用の場合と居住用の場合で、空室の理由や状況は変わってきます。

例えば、投資用で空室が続き、一日でも早く入居者を付けたい。ということであれば、入居者を付けたほうが良いですし、居住用で長期間、空室が続くようであれば、空室専門の管理会社に管理を依頼したり、賃貸に出して、家賃収入を得るという解決策も考えられます。

では、以下にそれぞれの解決策を記載していきます。

自分自身で管理している場合

自分自身で物件を管理していて空室の場合です。

一軒家やマンションなどを自分自身で管理して賃貸に出している場合は、入居者とのやり取り、入居者が退去した際の清掃、原状回復、空室期間が続いた際など自分自身で対応しなければなりません。

日中仕事をしていなくて、時間がある方は管理できるかもしれませんが、日中仕事をしている方はこの空室の管理を仕事の時間以外の休みの日などに清掃したり、空気の入れ替えをしたり物件の管理をしなければなりません。

また、設備不良なども把握しておかなければなりません。

賃貸管理会社に不満がある

管理会社に不満がある

空室で賃貸管理会社に不満がある場合についてご説明していきます。

入居者付けが悪い

空室が続けば家賃収入が入ってこないので、オーナーにとってはリスクが高いです。空室を一刻でも早く解消して、家賃収入を得るのがオーナーの願いです。

賃貸管理会社によっては、入居者付けが積極的ではない。半年~1年、所有物件の空室が続き賃貸管理会社に問い合わせをしてみると、まだ空室状況をネットにも掲載していない。そんな対応を聞くこともあります。

一日でも早く入居者をつけてほしいオーナーにとってみたら、賃貸管理会社が入居者づけに怠慢なのは許せません。

報告・連絡・相談が出来ていない

報告・連絡・相談が事後対応で、賃貸管理会社に不満がある。というケースがあります。

管理物件で修繕が発生したにも関わらず、修繕が終わったあとに事後対応でオーナーに報告をする賃貸管理会社もあります。例えば管理物件の電気温水器が不良状態になっており、修繕費用で何十万円もかかったことを事後報告されたり。

管理会社に任せて、修繕費用を支払うオーナーの立場からすると、事後対応は不満でしかありません。

マンション経営のアドバイスがない

賃貸管理会社は、オーナーが将来マンション経営がうまくいくための良きパートナーでもあります。

なぜなら、オーナーの大切な不動産資産を管理し、さらに家賃収入を継続的に得るように入居者付けも行うからです。

そこで、ただ物件の管理だけをしてオーナーへのマンション経営のアドバイスや、資産の管理を疎かにしては、大切な資産を所有しているオーナーにとってみると不満が溜まります。

転勤などから物件を空けることになった

転勤などの際に物件を空けることになり、所有物件が空室になった場合です。

結婚を機にマンション、一軒家を購入したが転勤になりやむなく、家を空けることになった。転勤などの場合は、所有物件から離れなければなりません。

所有物件から離れる際に管理をどうしようか?売却したほうが良いのか?など一軒家やマンションの空室のお悩みを聞くことがあります。

物件の管理、物件売却の知識がない場合は転勤の際に所有物件をどうしようか悩むのです。

親族からマンション・一軒家を相続した

親族からマンション・一軒家を相続した

親族からマンションや一軒家を相続した場合です。

今は団塊の世代の方が高齢になり、少子高齢化でこれから大相続時代といわれています。

物件購入者は思い入れがあって、一軒家やマンションを購入したかもしれませんが、マンションや一軒家を相続した子供たちは当事者ではないので思い入れがない場合もあります。

せっかく親から相続したけれどもどうすればよいか?このまま空室で所有するか?賃貸に出して家賃収入を得ようか?自分たちで住もうか?親から相続したものなので売るに売れない。など相続から空室の問題が増えてきました。

具体的な解決策

具体的な解決策

ではここまで、空室の状況や背景についてお話をしましたが、ここからは空室のお悩みについて具体的に管理の解決策を考えていきます。

賃貸管理会社に依頼することで解決

まず、以下の項目は賃貸管理会社をつけることで解決する場合があります。

  • 投資用物件を自分自身で管理をしている場合
  • 居住用物件を空けることになった場合

なぜ上記の項目は賃貸管理会社をつけることで解決するかといいますと、賃貸管理会社は入居者付けから、物件の管理まで、オーナーの代わりにすべてを一任して行ってくれます。

ですので、賃貸管理会社に管理を依頼することによって、すぐに入居者をつけたり、空室の期間も清掃をしたりと管理をしてくれるからです。

投資用物件を自分自身で管理をしている場合

例えば、投資用物件を自分自身で管理をしていて、半年間、一年間と空室が続いて家賃収入が安定しない場合に、賃貸管理会社に管理を依頼すれば即月で入居者を決めてくれることもあります。

賃貸管理会社に管理を依頼することで、入居者付けから、物件の管理まで安心してまかせることができるのです。

居住用物件を空けることになった場合

居住用物件の場合、賃貸管理会社に管理を依頼することで、今度は入居者がついてから家賃収入を得ることができます。

特に長期間、居住用物件を空ける場合は賃貸管理会社に管理を依頼し、家賃収入を得るのも一つの考えです。

マンション、一軒家を相続した場合

マンションや一軒家を相続し、今後どのように所有していけばよいか考えている場合に、賃貸管理会社に依頼することによって入居者を付け、家賃収入を得ることができます。

家賃収入を得ながら、今後売却するのか?継続して家賃収入を得ていくのか?考えていくのも良いと思います。

空室管理会社に依頼することで解決

ここまで、賃貸管理会社に管理を依頼するお話をさせていただきましたが、賃貸管理会社とは別に空室管理会社というものがあります。

空室管理会社は、オーナーの所有している物件が長期間空室となった場合に定期的に清掃や、空気の入れ替えなどチェックを行い、常に清潔に保ち、物件の良い状態を保つ仕事をしてくれます。

ですので、空室管理会社は客付けなど、賃貸の管理業務はしないけれども、空室物件の清掃や定期的な空気の入れ替えなどの管理を行ってくれます。

以下の状況では空室管理会社に管理を依頼するのが良いでしょう。

  • 居住用物件で転勤など一時的に物件を空け、定期的に清掃などで管理をお願いしたい場合
  • 投資用物件を自身で管理をし、空室の際に定期的なメンテナンスのみの管理をお願いしたい場合
  • マンションや一軒家を相続し、空き家のメンテナンスのみをお願いしたい場合

 

賃貸管理会社への不満を解決

マンションや一軒家で管理を賃貸管理会社に依頼して、管理会社に不満がある場合は、まず管理会社に現在の状況を伝えて、改善するように呼びかけましょう。

空室の際に入居者付けに積極的ではないこと。修繕の際に事後報告なこと。など不満な種を具体的にすべて伝えましょう。

それでも解決できない場合は、手っ取り早く今の管理会社との契約を解約して、新しい管理会社にお願いするのも良いです。

「マンションは管理を買え」という言葉があるように、管理会社は空室の解消から入居者付けまでを行い、物件の資産価値を保つために原状回復や空室時の清掃などを行うので、不動産投資の長期的なパートナーとして管理会社の選定は非常に重要であります。

空室の管理

空室の管理

繰り返しになりますが、空室の管理の方法は、一軒家の空室なのか?マンションなのか?などによって管理の方法や解決策が変わってきます。

また、空室の物件を所有している本人が今後物件をどのような目的で活用していくかが最も重要になります。

例えば、上記でもご説明しました、一軒家やマンションを相続して空室をどうしようか?空室が続き管理会社に不満がある。など同じ空室ということでも、空室について抱えている悩みや状況によって解決策は変わってくるのです。

空室を管理する以外の方法

空室の管理をほかの会社に依頼したり、自分でするのも一つの手段ですが、他にこの空室を活用していく方法もいくつかご紹介させていただきます。

  • 一階空き店舗・倉庫であればバイクガレージ、コインランドリー
  • 一軒家であれば、ゲストハウスやシェアハウス
  • マンションの空室であれば民泊
  • 入居者付けを高めるために、リノベーションやリフォームを施す

空室を管理に出すというのも一つの考えですが、上記に挙げた空室の活用方法もあります。

空室の活用方法については、当サイト内でも紹介していますので参考ください。

(参考:当サイト空き活用について

まとめ

今回は空室の際のお悩み、管理についての解決策のお話をしました。

それぞれの空室の状況や背景によって、管理の方法、解決策は変わってきます。

繰り返しになりますが、まずは空室物件所有者が将来どうなっていきたいのかという目的を明確にすることからスタートします。

将来の目的から逆算して、空室の管理を管理会社にお願いするのか、そのまま自分自身で管理し続けるのか判断していきましょう。

 

中野 拓中野 拓

今回は、空室の管理方法と最後に空室の活用方法もご説明させていただきました。

空室の管理について詳細をお聞きした場合はお気軽にご相談ください。弊社は東京と福岡で空室の管理実績がありますので、そのノウハウを無料でお教え致します。