マンション経営で投資対効果を高めるために重要な3つの条件

マンション経営は儲かるのか？

マンション経営に興味を持ち始めた方であれば、儲かるか儲からないか？気になるところだと思います。

マンション経営を始めて、毎月確実に家賃収入が入ってきて儲けている方もいれば、新築マンションを購入し、値段が下がったり、空室が続き儲かっていない方もいます。

マンション経営では、投資した資金に対してどれだけリターンを得られるか？この投資対効果が非常に重要になってきます。

この投資対効果の考え方を持っているかどうかで、儲けれるかどうかが決まると言って良いでしょう。

この記事では、マンション経営で儲かるための条件、マンション経営で儲けるとはどういうことなのか？実際の物件を例に挙げて説明していきます。

マンション経営で儲かりたい方はぜひ最後までご確認ください。

マンション経営で儲かるとは？

マンション経営で儲かると一言にいっても、短期的に数百万円の利益を上げて儲ける方や、長期的に家賃収入の資産を増やして儲けている方もいます。

今回説明していくマンション経営で儲けるというのは、「長期安定的に家賃収入の資産を確実に増やすこと」です。短期的にマンションの売却益を目的とした儲けるという話ではありませんのでご注意ください。

マンション経営で、長期安定的に家賃収入を増やしていくために重要なことを説明していきます。

以下の物件詳細の表をご確認ください。

物件詳細

物件	中古ワンルームマンション
物件エリア	都心部
築年数	10年
販売価格	20,000,000円
手付金	販売価格の10％以内
家賃収入	86,000円
表面利回り	5.16％
年間家賃収入	1,032,000円

※業者自ら売主となる場合は、販売価格の10％以内の手付金が必要。

上記の中古ワンルームマンションは、毎月の家賃収入が8.6万円、年間の家賃収入が約103万円です。

マンション経営は、この家賃収入が収入源になりますが、儲かるかどうかを判断するには、管理費・修繕積立金、固定資産税、空室率、家賃下落率などの支出もトータルで考えて、儲かるかどうかを判断しなければいけません。

次に支出とローン返済について以下に示しました。

毎月・年間の支出項目

管理費（毎月）	7,900円
修繕積立金（毎月）	1,500円
固定資産税（年間）	54,800円

ローン返済詳細

ローン借入	17,000,000円
頭金	3,000,000円
初期費用	1,000,000円
ローン金利	2.0％
ローン借入期間	30年
毎月のローン返済額	62,900円

手付金

手付金	1,000,000円

※業者自ら売主となる場合は、販売価格の10％以内の手付金が必要。

上記の物件を1,700万円ローン借入をして購入したとします。

毎月・年間の支出、ローン返済から、キャッシュフローを計算します。

キャッシュフローは、実際の収入と支出のお金の流れです。キャッシュフローが良くなれば、手元にお金が残るので、その分家賃収入の資産が増えていきます。

収入と支出から、毎月のキャッシュフロー、年間のキャッシュフローを計算します。

毎月のキャッシュフロー

　86,000円　−　（7,900円+1,500円+62,900円）　=　13,700円

年間のキャッシュフロー

　13,700円　×　12ヶ月　−　54,800円　=　109,600円

この中古ワンルームマンションの毎月のキャッシュフローは13,700円、年間のキャッシュフローは109,600円となります。

投資した資金に対してどれくらいリターンを得られたのか？

次にキャッシュフローから、投資した資金に対してどれくらいリターンを得られたか？この投資対効果を計算していきます。

マンション経営に限らず、全ての投資において投資対効果は重要な考え方です。

マンション経営では、初期投資の資金に対して、入ってきた家賃収入、売却時の利益で投資対効果が確定します。

初期投資（頭金+初期費用）400万円に対して、年間の手取りからどれくらい利回りを得られたかを確認します。

初期投資に対する年間の利回り

　（13,700円×12ヶ月）（年間のキャッシュフロー）　÷　4,000,000円（初期投資）　×　100　=　4.11％

投資した資金に対して、年間4.11％の利回りを得ていることになります。

では、初期投資に対する投資対効果を考えると

投資対効果

　13,700円×12ヶ月×25年=4,110,000円　>　4,000,000円（初期投資）

初期投資の資金400万円に対して、25年間でプラスとなり、それ以降は回収期間に入ります。

（※投資対効果について理解していただくために、空室率や家賃下落率は考慮していません。）

また、マンション経営で儲かったかどうかは、最終的には物件を売却した際に確定します。

売却時の利益、家賃収入、初期投資の資金、この3つから「マンション経営で儲かったどうか？」が決まります。

マンション経営を通じた投資対効果

　（家賃収入+売却益）　−　初期投資　=　投資対効果

以上のことから、マンション経営で儲かったかどうかを判断するには、投資対効果を確認しなければなりません。

ここまで説明した内容を以下にまとめました。

毎月・年間のキャッシュフローを確認すること
初期投資に対してどれくらいリターンを得られたのか？投資対効果を確認すること
マンション経営で儲かったかどうかは、マンションを売却したときに確定すること

以上の3点から、マンション経営で儲かるかどうかがわかります。この項で説明した、「マンション経営で儲かる」考え方をまずご理解ください。

マンション経営で投資対効果を高めるために重要な3つの条件

では、前述した投資対効果の考え方を元に、マンション経営で儲けるために重要な条件を説明します。

マンション経営で儲けるために重要な条件は3つあります。

空室リスクを抑えること
家賃下落を抑えること
ローンの借入金利を抑えること

１．空室リスクを抑えること

マンション経営で最も抑えなければならないのが、空室のリスクです。

空室リスクを抑えることで、家賃収入が継続的に入り、収益がアップします。

空室リスクは、物件エリアの人口増加、人口減少に影響を受けます。将来的に人口が増えるエリアは賃貸重要が見込めます。

また、賃貸需要が見込めるエリアの中でも、都市開発を予定しているエリアであったり、人気の駅近くの立地であったり、立地と環境が良ければさらに空室リスクを抑えられます。

東京都は転入超過数が75,498人で全国1位

賃貸重要の見込めるエリアの一つが東京です。東京都の人口増加は他県と比べて圧倒的に多いです。

平成29年の都道府県別転入超過数は、1位が東京都の75,498人で、2位が千葉県の16,203人、3位が埼玉県の14,923人となっており、東京都の転入超過数は2位の千葉県の約4.6倍にもなります。

更に、東京都は2030年まで人口が増加していくと予想しています。中でも単独世帯は、2035年まで増加予測をしていて、単独世帯のニーズがあるワンルームマンションは賃貸重要が見込めると判断できます。

一方、全国47都道府県の内、40都道府県では転出が多く人口減少が見られました。転出で人口が増加したのは「東京都」「千葉県」「埼玉県」「神奈川県」「福岡県」「愛知県」「大阪府」の７都府県です。

今の日本は、人口増加と人口減少の二極化が激しいと言えます。

賃貸需要が見込めるエリアでまずは物件を選定しましょう。

※マンション経営成功の条件、立地と環境については、当サイトの中で詳しく説明しているので、一度ご確認ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

空室率による収益計算

空室リスクを考慮して、収益にどれだけ影響が出るかを計算をしていきます。

以下の3つのパターンの空室率で計算をしていきます。

空室率5％
空室率10％
空室率20％

空室率5％

まずは空室率5％の場合の収益計算をしていきます。

年間の手取り

　109,600円　×　（100−5）％　=　104,120円

年間の手取りから、初期投資に対して、どれくらいの期間でプラスに出来るかを計算します。

投資対効果

　104,120円×10年　>　1,000,000円（初期投資）

空室率10％

年間の手取り

　109,600円　×　（100−10）％　=　98,640円

投資対効果

　98,640円×11年=1,085,040円　>　1,000,000円（初期投資）

空室率20％

年間の手取り

　109,600円　×　（100−20）％　=　87,680円

投資対効果

　87,680円×12年=1,052,160円　>　1,000,000円（初期投資）

空室率30％

年間の手取り

　109,600円　×　（100−30）％　=　76,720円

投資対効果

　76,720円×14年=1,074,080円　>　1,000,000円（初期投資）

空室率まとめ

以上の3つの計算を表にまとめました。

空室率	0％	5％
年間手取り	109,600円	104,120円
初期投資	1,000,000円
回収期間	10年	10年
10年間の収益	1,096,000円	1,041,200円

空室率	10％	20％	30％
年間手取り	98,640円	87,680円	76,720円
初期投資	1,000,000円
回収期間	11年	12年	14年
10年間の収益	986,400円	876,800円	767,200円

以上の空室率の違いによる、収益結果から、空室率5％と空室率30％の10年間の収益差を計算します。

投資対効果

　1,041,200円　−　767,200円　=　274,000円

空室率5％と30％の10年間での収益に約27万円の差があります。これが、20年、30年と長期間になれば数百万円単位で収益差が生まれます。

収益結果から、空室率がマンション経営の収益に与える影響が大きいことがわかると思います。

マンション経営で儲けるためには、空室率を出来るだけ抑え収益をアップさせることが重要です。

※空室リスクを抑え中古マンション経営で成功する条件について、当サイトで詳しく説明しているので、一度参照ください

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

２．家賃下落を抑えること

マンション経営で儲けるために重要な2つ目が、家賃の下落を抑えることです。

家賃の下落も空室リスクと同じく収益に与える影響は大きいです。

立地と環境も良く、人気の高いエリアであれば、家賃下落を比較的抑えることが出来ます。

家賃下落率も空室リスクと同様に4つのパターンで計算をしました。

家賃下落率	0％	5％
年間手取り	109,600円	104,120円
初期投資	1,000,000円
回収期間	10年	10年
10年間の収益	1,096,000円	1,041,200円

家賃下落率	10％	20％	30％
年間手取り	98,640円	87,680円	76,720円
初期投資	1,000,000円
回収期間	11年	12年	14年
10年間の収益	986,400円	876,800円	767,200円

上記の表を見てわかるように、家賃下落率も空室率と同様、収益結果に与える影響は大きいです。

立地と環境が良い条件で物件を選定し、家賃下落率を抑えましょう。

リノベーションで家賃が2万円アップ

家賃下落を押さえ、家賃アップさせる方法にリノベーションが有ります。

リノベーションは、中古物件の部屋の中の古くなった排管や設備、床のフローリングやクロスなどを全て撤去し、部屋の内装・設備を新築同様に生まれ変わらせ資産価値を上げる取り組みです。

資産価値をアップさせて、入居者のニーズに合う物件であれば、高い家賃で入居者を付けることが出来ます。

実際に、都心部の築33年の中古ワンルームマンションでリノベーションを実施し、家賃7万円から、家賃9万円にアップした成功事例があります。

リノベーション前と後の家賃

　家賃70,000円（リノベーション前）　→　家賃90,000円（リノベーション後）

物件詳細

物件	中古ワンルームマンション
物件エリア	都心部
築年数	33年
元家賃	70,000円
元家賃年間収入	840,000円
新家賃	90,000円
新家賃年間収入	1,080,000円

リノベーションを実施すれば、工事費用が掛かりますが、家賃アップからの投資対効果を考えれば、十分収益性が見込めます。（弊社に成功事例多数あり）

更に、部屋の中は新築同様に変わるので、物件自体の寿命も延び、長期的に収益を得れます。

金高　時道

弊社は中古ワンルームマンション経営でリノベーションの成功事例が数多くあります。

長期的にマンション経営で収益を上げたい方はぜひ一度お問い合わせください。

３．ローンの借入金利を抑えること

3つ目がローンの借入金利を抑えることです。

マンションは安くても、物件価格が数百万円～数千万円となるので、現金一括で購入できる方は少なく、ほとんどの方が不動産投資のローンを組んで物件を購入します。

マンション経営では、月々の支出でローンの返済が大半を占めるので、借入金利を抑えることで、収益がアップします。

今は低金利の時代なので、不動産投資のローンを借りるには絶好のタイミングといってよいでしょう。

不動産投資のローン金利は1～2％台

過去振り返ると、バブル崩壊以降、消費は落ち込み、モノは売れずデフレに入りました。デフレとともに金利も徐々に落ち込み、1999年に日銀のゼロ金利政策から始まり、量的緩和政策、2016年のマイナス金利政策と、金融政策から低金利の状態が維持されています。

先月2018年7月に、日銀は現在の低い金利を維持すると公表しました。すぐには金利は上昇しないと予測が出来ます。

日銀の金融政策と、民間の金融機関の金融市場との関係から、今後金利が上昇するか、下降するか予測が出来ます。

現在、不動産投資のローンは1％台～2％台と非常に低い金利の状態が続いています。

1990年代のバブルのころは、不動産投資の金利が8～9％ということだったので、比較すると今は間違いなく低金利です。

既に市場のローン借入金利が低い状態なので、マンション経営で儲けるには絶好のタイミングです。

数％の金利差でローン返済額が数百万円変わる

数％金利が違うだけで、百万円単位でローン返済額が変動する場合があります。

こちらも実際の例を挙げて説明していきます。

2,000万円の中古ワンルームマンションを金利2.0％、2.5％、3.0％で借りた場合です。

物件詳細

物件価格	20,000,000円
ローン借入	17,000,000円
頭金	3,000,000円
金利種類	変動金利

金利差による返済額

金利	2.0％	2.5％	3.0％
ローン返済総額	22,620,712円	24,181,399円	25,802,167円
毎月ローン返済額	62,835円	67,171円	71,673円
年間ローン返済額	754,020円	806,052円	860,076円