サブリースの意味とは?

ブリースとはどういう意味なのか?

アパートやマンションを購入して、不動産経営を始める場合には賃貸管理を行います。

賃貸管理とは「新規入居者を募集したり」、「入居者と申込・更新・解約の書類のやり取りを行ったり」、「部屋の中の設備が故障した場合に修繕したり」といった入居者とのやり取りや物件の管理全般を行うことです。

サブリースは、その賃貸管理の管理形態の中の一つです。

(※賃貸管理の詳しい仕組みについては、当サイトの記事を参照ください。)

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

 

サブリース契約は、オーナーと入居者との間にサブリース会社が入ります。そして、オーナーに入ってくる賃料の仕組みも少し変わっています。

サブリースは仕組みが少し複雑なため、どういう意味なの?と正直、理解しにくい部分もあると思います。

 

今回は、サブリースの意味について詳しく知りたい方に向けて記事を作成しました。

サブリースの基本的な意味から、メリット・デメリットなど、サブリースについて幅広く理解できるような内容になっています。

サブリースの意味

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、その借り上げた物件を入居者に転貸することを意味します。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額(賃料)を支払います。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。)

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

オーナー、サブリース会社、入居者の関係を図で示しました。

サブリース 賃料

図1.オーナー、サブリース会社、入居者

(※サブリースについては、当サイトの別の記事でも詳しく説明していますので、参照ください。)

参照記事:

サブリースとは

空室リスクを避けることが出来る

サブリース契約を結ぶとは?

サブリース契約を結ぶことで、オーナーにはさまざまなメリットがあります。最も大きなメリットが「空室リスク」を避けれることです。

不動産経営は一般的に、オーナーの所有しているアパートやマンション等の物件に入居者が付いて、その家賃収入を得て収益を上げていきます。

入居者が継続的につけば家賃収入を毎月得ることが出来ます。

しかし、物件が賃貸需要の見込めないエリアにあったり、立地と環境の条件が悪かったりと、入居者ニーズに合わない物件であれば空室リスクを伴います。空室となれば当然、家賃収入は入ってこないので、毎月の管理費・修繕積立金、固定資産税、ローンの支払いなど、不動産経営に伴う支出だけが出ていくことになります。

そのため多くの不動産オーナーは、空室リスクを出来るだけ避けたいと思っています。

極端な例ですが、所有している物件が駅から徒歩20分以上離れていたり、物件周辺にスーパーやコンビニがなく、利便性が悪かったりすると、オーナーは「入居者がつくかどうか心配なのでサブリース契約を結ぶ」と判断するケースもあります。

逆に、人気のエリアで駅から徒歩5分以内、物件周辺にスーパーやコンビニがあり、利便性が良い場合は「入居者ニーズが高く、空室リスクが少ないため、サブリース契約は結ばない」と判断するケースもあります。

賃料の減額リスクがある

サブリースの注意点

ただ、サブリースは空室リスクを避けれる一方で注意点があります。

最も注意点すべき点が「賃料減額のリスク」です。

物件は築年数が経過すれば、入居者から入る転貸賃料(家賃)が下がっていきます。転貸賃料が下がれば、オーナーに支払う賃料との差額から、サブリース会社の利益が減ることになります。サブリース会社は利益を確保するためにも、転貸賃料が下がっていくのと同時に、オーナーに支払う賃料も下げる必要があるのです。

サブリース契約を結ぶ際に、この賃料の減額について「説明を受けていない」と後々、トラブルに発展するケースが極めて多いです。

もちろん、契約時に賃料減額リスクをしっかり説明している業者もいますが、比較的説明していない業者が多いため、トラブルに発展するケースが多いです。

賃料はオーナーの収入源なので、賃料減額は極めて大きな問題です。

サブリース契約を結ぶ際は、この賃料の減額リスクに十分注意してください。

サブリースのメリット

サブリースのメリット

以上のように、サブリースはオーナーにとってメリットもありますが、デメリットもあります。サブリース契約の中身、意味など全体的に理解して、契約を結ぶかどうか慎重に判断してください。

前述したサブリースのメリットも含めて整理すると、以下4つのメリットがあります。

  1. 空室リスクの回避
  2. 安定収入
  3. 将来の収益シミュレーション
  4. 賃貸管理の手間

それぞれ詳しく説明していきます。

(※こちらではサブリースのメリットについて概要説明に留めます。詳しくは当サイト、以下の記事を参照ください。)

参照記事:

サブリースのメリットは何?

1.空室リスクの回避

これは前述した通り、オーナーは空室リスクを避けることが出来る、サブリース会社が空室リスクを負うということです。その代わり、オーナーに入る賃料は、実際に入居者から得られる転貸賃料の80~90%程度になります。

2.安定収入

入居者から入る転貸賃料がサブリース会社に安定的に入ってくれば、オーナーにも賃料が安定的に入ってきます。

3.将来の収益シミュレーション

安定収入が入ってくることによって、将来の収益シミュレーションが立てやすくなります。

4.賃貸管理の手間

賃貸管理は全てサブリース会社が行ってくれます。入居者との書類のやり取り、物件の修繕対応などオーナーが賃貸管理を行う手間がありません。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットを把握していない、説明を受けていないため、後々、「契約しなければよかった」と後悔する方が多いです。そうならないためにも、サブリースのデメリットをしっかり把握しましょう。

サブリースのデメリットは以下の6つです。

  1. 賃料の減額
  2. 免責期間
  3. 原状回復費用の支払い
  4. 解約時の違約金
  5. 売却時の物件価格
  6. 会社の倒産

それぞれ詳しく説明していきます。

(※こちらではサブリースのデメリットについて概要説明に留めます。詳しくは当サイト、以下の記事を参照ください。)

参照記事:

サブリースのデメリットとリスクについて

1.賃料の減額

前述した通り、転貸賃料が下がることによって、賃料の減額となるケースがあります。2年毎に賃料の見直しを行う会社が多いです。

2.免責期間

免責期間とは、新規入居者を得るため、サブリース契約を結んだ際の30~90日程度は、賃料が入ってこない期間です。免責期間があるのかないのか?ある場合はどれくらい免責期間があるのか?理解しておきましょう。

3.原状回復費用の支払い

サブリース契約では、物件から入居者が退去する際、部屋の中の設備の修繕費用をオーナーが支払う場合がほとんどです。原状回復費用の支払いがあるかどうか、把握しておきましょう。

4.解約時の違約金

サブリース契約を解約する際、賃料の数ヶ月分を違約金として請求され、高額になる場合があります。違約金がどれだけかかるのか、契約時に把握しておきましょう。

5.売却時の物件価格

転貸賃料と賃料の関係から、サブリース物件は、サブリースしていない物件と比べて収益性が落ちます。

そのため、売却時に物件価格が安くなったり。買い手が融資をする際に物件評価が下がったり。ということに繋がるのです。

売却する際に、物件価格が安くなること。融資評価が低くなること。この二つの問題点があります。

6.会社の倒産

会社が倒産すれば、賃料はオーナーには入ってきません。最近もサブリース会社倒産して賃料の支払いストップした問題が取り上げられていました。

サブリース会社が今後、倒産しないか?しっかり賃料を支払い続けてくれるのか?把握する必要があります。

サブリース契約を結ぶ際は慎重に!

サブリース契約を結ぶ際は慎重に!

今回説明したサブリースのデメリットから、巷でサブリースに関する問題をニュースや新聞でよく目にします。

  • 賃料は減額しないと説明を受けたのに、賃料の減額を請求された
  • サブリース会社が倒産し、賃料が入ってこなくなった
  • サブリース契約を結んでいたため、簡単に物件を売却できなかった

など、トラブルが多発しています。

 

サブリースの意味やメリット・デメリットなど契約内容の全体を把握し、サブリース契約を結ぶかどうか、慎重に判断してください。

(※サブリース契約を結ぶ際の注意点について、当サイトでまとめています。一度参照ください。)

参照記事:

サブリース契約を締結する際の注意点

本当にサブリース契約を結んだ方が良いのか?

本当にサブリース契約を結んだ方が良いのか?

サブリース契約を結ぶべきかどうか、しっかり判断していただくため、以下に「サブリース契約を結ぶべきかどうか?」参考となる記事を作成しました。

今回のサブリース契約の意味、メリットやデメリットを理解した上で、ぜひ以下の記事を読んでください。

これからサブリース契約を結ぶべきかどうか?あなたの判断基準となる情報を提供しています。