サブリースのデメリットや問題点

サイトでは、サブリース契約については、「全てが悪いわけではないですが、基本的にオススメはしない」というスタンスで、お伝えしています。

これまで、以下の通り、サブリースに関する記事をまとめてきました。さまざまな事例やサブリースとは何なのか、あるいはトラブル事例等見て頂きました。そこで、今度は、サブリースのデメリットと問題点について、まとめておこうと思います。

☆サブリース契約についての参照記事一覧:

サブリース6つのデメリットと問題点

サブリースについては、普通にデメリットもあれば問題点もあります。※デメリットとは表現をわけて、問題点としたのには理由があります。それは、リスクがあるもので、通常の契約がそのまま生きればデメリットではないですが、万が一の時に、大問題となるような危険をはらんでいるということです。

  1. サブリース業者の倒産の懸念
  2. サブリース契約期間の適正
  3. 借り上げ家賃の急な修正
  4. 契約解除の条件がどうか
  5. 免責期間と原状回復費用について
  6. サブリース契約事項を検証する

それぞれ簡単に解説していきたいと思います。

1.サブリース業者の倒産の懸念

サブリース会社の倒産

サブリース業者は、たくさんの居室をサブリースして、空室期間を含めた実質家賃とオーナーに保証している家賃との値差で収益を得ています。

稼働率が高くて、家賃相場が設定当初のままであれば全く問題なくサブリース契約を維持して、業者も収益を得ることができます。

しかし、ひとたび空室率が上昇したり、家賃相場が下落すると、下手すると実質家賃よりも保証家賃のほうが大きいという逆ざや状態になってしまう可能性があります。

通常は、逆ざやになっても、家賃の見直し期日が来ないと、保証家賃を変更することはできません。従って、逆ざやになると、サブリース業者は収益源がマイナスになるので、企業体として存続していくことができず、最悪の場合倒産していくことになります。

そして最後は、入居者からの家賃はサブリース業者に入るのに、サブリース業者からオーナーには支払われない状態で倒産といったケースを過去何度も目にしてきました。そこから、正常な契約に戻るまで数ヶ月以上収益を落とさざるを得なくなります。

2.サブリース契約期間の適正

サブリース契約期間がいつからいつまでで、更新内容はどうなっているか。しっかりと確認する必要があります。

ローンを20年、30年契約していく中で、サブリース契約がその期間だったとして、それだけの期間サブリース業者が存続していくことが本当に可能か、契約をちゃんと履行してくれるかを判断する必要があります。

一般に、会社は10年で80%が倒産して、さらに次の10年で残った会社の80%が倒産することになります。さらに次の10年でまた80%倒産しますので、30年継続する企業というのは、全体0.8%しかないということになります。

そのサブリース業者が本当に、トップ0.8%に入る企業なのか、見極めないといけません。

※0.8%の存続というのは、1,000社のうちの8社ということになります。100社では、1社生き残られるかどうかわからないことになります。

3.借り上げ家賃の急な修正

サブリースの修正

サブリース契約は、定期的に内容が見直されることになる契約がほとんどです(更新制度)。

アパートにしても、マンションにしても、建物が経年劣化することで、当然適正家賃は下がっていくことになります。

従って、保証家賃も下がっていくということになりますが、そうなると、常に大家さんの収入は適正な家賃よりも少ない状態が続くことになります。

大家さんは、契約時点の家賃がずっと続くようなイメージを勝手に抱いてしまいがちで、その状態で契約した結果、契約期間中に家賃が下がって想定外の収入減にビックリすることになります。

従って、サブリース=長期に渡る収入の安定とはならないということになります。

4.契約解除の条件がどうか

サブリース契約をある日突然、解除されて空室が続いたり、契約更新の際に更新してもらえない事例があります。

空室期間が長くなると、サブリース業者は保証家賃を損失として一方的に垂れ流すことになります。そういった大量の空室はサブリース業者を疲弊させて倒産に追い込みます。

仮に、倒産しないまでも、企業体として存続するために、契約の更新をしなかったり、契約中でも一方的に契約を破棄してくることがあります。

理由はいろいろと付けてきますが、そのような状態であれば、サブリース業者を非難して契約違反だといったところで、そのうち業者は倒産するでしょうし、契約を履行してもらったり、その分の家賃を保証してもらうことはできません。ない袖はふれないからです。

家賃保証がいきなり打ち切られた場合、ほとんどのケースが空室状態にあるはずなので、オーナーとしては非常に困った状態に陥ることになります。

家賃が入っている時や高く家賃が取れるときは、サブリース業者がおいしい汁を吸って、厳しくなったらオーナーが補填するということになってしまいます。

5.免責期間と原状回復費用について

免責期間

サブリース契約には、通常、契約スタートから家賃発生までの間に、免責期間と言って家賃の支払いをしない期間があります。

業者によってその内容は異なりますが、通常は、契約のスタートした当初だけです。しかし、場合によっては、空室が発生した際に必ず免責期間が発生するように設定するところもあります。

元々、サブリースは業者が借り上げて転貸するものなので、空室期間であろうとなかろうと、保証家賃はオーナーが受け取れるべき性質の契約です。

もちろん、契約スタート時に免責期間は仕方ないですが、それ以外に免責期間がないことをしっかりと確認下さい。

また、原状回復費用については、基本的にはガイドラインに則って、オーナーと入居者で按分することが通常ですので、しっかりと確認したほうがよいです。

6.サブリース契約事項を検証する

最後に、サブリース契約の内容をしっかりと確認してください。基本的には超長期の契約になるので、もめるとすると契約からかなり年月が経過してからとなります。

言った言わないにならないように、きちんと確認しましょう。

ちなみに、国土交通省で契約書のひな形を出しているので、参照して比較するとよいと思います。

参照:サブリース契約を締結する際の注意点

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