昨今、年金の減少や低金利により一般の方もワンルームマンション投資を始める方が増えてきました。
ここでいうワンルームマンションとは、区分マンションのことで、各部屋を各オーナーが管理しているような体系のことです。
預金していてもお金は増えない、賃金もなかなか上がらない、将来の年金も削減される、なんとか将来に向けてお金を運用していく方法は何かないかと模索している方が増えています。
そんな中、資産運用の一つにマンション投資があり、その中でもワンルームマンション投資は少額の資金から始められるので手を伸ばす方が増えてきました。
ただ少額で多くの方が始めることができるようになったワンルームマンション投資ですが、簡単にうまくいくわけではありません！
むしろ、しっかり知識を持って取り組まなければ、高確率で失敗します。
最終的には赤字を繰り返し、自己破産する人もいるのです。
今回はワンルームマンション投資の実態について詳しくご説明していきます。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とはマンション、通常であれば鉄筋コンクリートのマンションの一戸を購入し、賃貸に出して入居者から家賃収入を得ながら、収益を上げていく投資です。
ワンルームマンション投資には新築マンションと中古マンションへの投資があります。当然に、新築の方が中古と比べて不動産価格は上がります。
新築と中古の違いについては、「ワンルームマンション投資で失敗する理由」の項でご説明させていただきます。
ワンルームマンション投資の市場
冒頭でお話したように、ワンルームマンション投資は多くの方ができるようになったために、知識があまりない状態でも手軽に購入して将来の収入源として確保する目的で始める方が多いです。
ただ知識が浅く何となく始めて、ワンルームマンション投資に失敗する人も多くなっています。
具体的には、毎年赤字を繰り返し、貯金を切り崩すことになり結果自己破産したり、空室が続き家賃収入が思ったように得られず、やむなく損切りで売却をしたり。様々な失敗談を聞きます。
それは、新築マンション投資の営業マンから電話営業や道端でのアンケート調査で、「年金対策になります。」「ローンが完済すれば家賃収入はすべて入ってきます。」「空室になれば家賃保証がありますので安心です。」などメリットを多く並べられ、知識がなければ「ワンルームマンション投資って良い！」となり安易に購入してしまうことが一つあります。
上記でご説明しました、ワンルームマンション投資の「年金対策や、ローン完済後の家賃収入、家賃保証」これらは事実です。ただ、リスクやデメリットのあるので、しっかり把握しなければなりません。
このリスクをしっかり把握して、ワンルームマンション投資をやるべきなのです。
ワンルームマンション投資で失敗する理由
ワンルームマンション投資には、メリットとデメリットがあります。
ワンルームマンション投資で失敗する人は、ワンルームマンション投資の良い面しか見ていない、良い面とは具体的には上記で説明したような「老後の年金対策」「節税」「相続対策」などです。
ズバリ、ワンルームマンション投資の特性やリスクをしっかり理解していないから失敗するのです。
次の項でワンルームマンション投資で知っておくべき特徴やリスクについてお話します。
ワンルームマンション投資をする時に知っておくべき6つの特徴
では早速ワンルームマンション投資で知っておくべき特徴についてお話させていただきます。
ワンルームマンション投資において必ず知っておくべき6つの特徴を挙げました。
- 空室リスク
- 年間の必要経費
- 表面利回りと実質利回り
- 設備劣化による、突然の修繕費
- 節税効果について
- 賃貸管理会社
では一つずつご説明していきます。
空室リスク
ワンルームマンションに限らず、マンション投資には空室リスクがあります。
空室リスクは最も気を付けなければならないリスクです。
なぜなら、マンション投資をする上で最も重要なのはマンション投資を通じて利益を上げることであるからです。
どういうことかと言いますと、空室となると入居者がつかないので、家賃収入が発生しません。オーナーにとっては、家賃収入はマンション投資をする上で最も重要な収益源となります。
ですので、空室となると、家賃収入を得られず、月々の管理費や修繕積立金などのランニングコスト、固定資産税、管理委託手数料など支出しか発生せず、赤字を計上し続けてしまう。ということになりかねないので、空室というのは最も気を付けなければならないリスクなのです。
年間の必要経費
不動産投資には必要経費がかかります。例えば、不動産の物件を見に行くための交通費、毎月の修繕積立金、賃貸管理代行手数料など不動産投資から発生する収入や支出は家賃収入だけではないのです。
以下に不動産投資から発生する必要経費を挙げました。
- 管理費
- 修繕積立金
- 賃貸管理代行手数料
- 損害保険料
- 物件を見に行く際の交通費
- 租税公課
- 減価償却費
- 修繕費
- ローン借入金利息
- 税理士に依頼した場合の費用
- その他不動産投資に係る諸経費
以上11の項目が必要経費としてかかります。
マンション投資を始める際は必要経費の内訳と内容をしっかり理解しておきましょう。
表面利回りと実質利回り
マンション投資をする場合は表面利回りと実質利回りという話が出てきます。
不動産投資の募集図面でよく「〇〇物件 利回り☐☐％！」と出ているのは表面利回りのことです。
ではまず表面利回りについてご説明します。
表面利回りは不動産価格に対して、年間家賃収入の収益性になります。
以下に表面利回りの計算式を示しました。
表面利回り計算式
実質利回りは不動産価格に対する、実利益の収益性になります。実利益とは総収入から年間お総支出を差し引いたものになります。
以下に実質利回りの計算式を示しました。
実質利回り計算式
表面利回りの数値だけで判断して「利回りが良い！よしワンルームマンションを購入しよう。」と安易な判断でワンルームマンションを購入すると、後々、例えば管理費や修繕積立金の経費が大きくかかる物件だった、となり実際の利益は縮小します。
では、実際に不動産物件を例として表面利回りと実質利回りについて計算していきます。
以下の表に表面利回りと実質利回りを計算するための、投資設定条件についてまとめました。
投資設定条件
| A物件 | ||
| マンション購入費用 | 11,900,000円 | |
| 賃料 | 90,000円/月 | |
| 管理費 | 8,200円/月 | |
| 修繕積立金 | 6,080円/月 | |
| 管理委託費 | 3,674円/月 | |
| 固定資産税・都市計画税 | 35,000円/年 |
ではまず表面利回りの計算を行っていきます。
表面利回り計算
続いて実質利回りの計算をしていきます。
実質利回り計算
以上の計算より、それぞれ、表面利回り9.07％、実質利回り6.97％となり、実質利回りの方が表面利回りと比べ手元に残る年間の収益性を、より正確に測ることができます。
ですので、実際に物件を購入する際の指標をより正確に把握したい場合は、表面利回りよりも実質利回りに注目すべきです。
設備劣化による、突然の修繕費
設備劣化による突然の修繕費とはワンルームマンションの排管から水漏れがして、フローリングやクロスの修繕が必要になった。電気温水器が経年劣化で壊れ修繕費で30万円かかった。などの突発的な支出です。
電気温水器は平均寿命が15年～20年ほどですが、その他の排水管や、給水管などの部屋の内装からは判断ができない内部の経年劣化は30年～40年すると出てくる可能性があります。
マンション購入時に将来の修繕費用について明確に決めることは難しいかもしれませんが、同じマンションの別の物件や一般的に修繕費が将来どれくらいかかるのか不動産会社や管理会社に聞いて、事前に把握しておくことで将来かかる修繕費に備えることができます。
例えば毎月の家賃収入から突発的に発生する修繕に備えて、1万円ずつ積み立てをしておくなど、事前の対策ができます。
節税効果について
マンション投資の節税効果、これはよく聞く話です。
そもそもなぜマンション投資で節税効果があるのかといいますと、それは必要経費が総収入より多く赤字で確定申告をするからです。
マンション投資と税金の仕組みはこちらでもご説明しています。（参照：家賃収入と税金の関係はどのようになっているのか？）
なぜ節税になるかといいますと、必要経費が多く赤字となり、結果、損益通算した場合に課税所得が下がり、税金が下がるからです。
下記に不動産所得と損益通算時の課税所得についてまとめました。
つまり節税になるということは、年間の家賃収入や礼金などを含めた総収入よりも必要経費が多いということです。
ワンルームマンション購入時の初年度は初期費用などが多くかかるので節税効果は大きいです。
初年度にかかる諸経費は以下の項目があります。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 消費税
基本的には、販売価格の7％くらい初年度の諸経費はかかります。ですので、初年度は必要経費が多くなるため節税効果が大きいのです。
ただ二年目以降で赤字が出続けて節税となっている場合は要注意です。なぜなら二年目以降も赤字ということは、家賃収入から利益が十分に上げることができていないか、経費が必要以上にかかっているということだからです。つまりワンルームマンション投資の本質である、長期安定収入につながっていないということです。赤信号ですね。
マンション投資で赤字が続いている場合は、今すぐ「なぜマンション投資がうまくいっていないのか？」としっかり問題点を考え、明確にし、解決策を考えましょう。
赤字を計上している場合の解決策
マンション投資で赤字を計上している場合に、まずは「なぜ赤字になっているのか？」問題、原因を明確にすることです。
例えば、風邪を引いたときに風邪薬を飲み、腹痛の時は腹痛の薬を飲むように、それぞれの原因によって解決策は変わってきます。
逆に解決策を間違えれば、もっと悪い方向に進むこともあります。
例えば、家賃収入が継続的に続いているのに、ローン返済額・管理費・修繕積立金・管理委託手数料などの支出の方が多い場合は、繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らすことが良いでしょう。
空室が続き、家賃収入が安定せず、ローン返済などの支出により赤字を計上しているのであれば、まず物件に入居者をつけなければなりません。
ですので、入居者がなぜついていないのか？
入居者がつかない原因を突き止める必要があります。この空室の問題がマンション投資をする上で最も重要な部分なので、深堀して考えていきます。
入居者がつかない原因
入居者が物件につかないということは、以下の原因が考えられます。
- 入居者から好まれる物件ではない、つまり人気がない物件である
- 入居者に好まれる物件であるが、インターネット広告サイトなどに掲載されておらず、入居者がそもそもそ物件情報を知らない
以上の二点があります。
１．に関してはまず入居者目線で考え、変えれる部分は物件の改善を行うべきです。入居者は利便性、部屋の内装・設備、価格、この三つの項目で自分に合う賃貸物件を探しています。
例えば、駅から徒歩5分以内の物件で、浴室とトイレは別々、部屋は25㎡以上、建物の外観は清潔感があり、常に清掃が行き届いている。
などの物件条件です。
そこで入居者が物件を選ぶ際に特に重要視するのが、以下の項目です。
- 立地と環境
- 部屋の広さと間取り
- 室内の内装・設備
- 建物の外観
以上の内容です。ではそれぞれご説明していきます。
立地と環境
立地と環境は、上記でも少し触れました。当該物件に住むことによって利便性が良いかどうか？ということです。
例えば、駅から徒歩5分圏内か？近くにスーパーやコンビニがあるかどうか？ということです。
部屋の広さと間取り
部屋の広さと間取りは、部屋が広いか？狭いか？、間取りが入居者が多く好むかどうか？ということです。
部屋に入った時に狭く、圧迫感があれば、入居者は長くそこに住もうと思う方少ないと思います。
また三点ユニットバスは今、入居者の好む使用から外れてきています。
室内の内装・設備
室内の内装・設備は入居者の好む室内のデザインや雰囲気になっているかどうか？ということです。
今の入居者はニーズが多様化してきて、どこにでもあるような、床が茶色のフローリングが壁は白のクロスで統一されているような部屋ではなく、デザインクロスで、大型の本棚が設置されていたりと、特定の入居者に響くような部屋にすることも、入居者目線で考えると重要になるのです。
建物の外観
建物の外観は、入居者にとっては最初に目に入るもので第一印象を決めるので非常に重要です。
マンションを見て、最初の第一印象で錆びていて、汚らしかったり、エントランスにゴミが散らかったいたりすると、その時点で入居者は「ここには住みたくない！」と思うのではないでしょうか？
新築同様にすべてを新品で綺麗するというのは難しいとは思いますが、しっかり清掃をして、清潔感を保っていれば入居者から良い印象を持たれ、入居に繋がります。
入居者が物件情報を知らない
２．のオーナーの所有している物件情報を入居者が知らない場合もあります。
それは、物件の情報がインターネットの物件情報サイトや、仲介業者に渡っていない場合です。
今の時代、入居者はインターネットで物件を検索し、そして実際に賃貸物件を扱っている仲介業者に足を運び、物件を見て判断することが多くなってきています。
つまり、インターネットに物件を掲載して多くの方に見てもらうことがとても重要になるのです。
たとえ良い物件があっても、それを知る手段がなければ、入居付けにとっては意味がありません。
ですので、インターネットの情報検索サイトに所有物件を掲載しましょう。
賃貸管理会社
賃貸管理会社は、オーナーが将来に渡ってマンション投資がうまくいくための良きアドバイザーでもあり、パートナーです。
もし、管理物件に突発的な修繕が発生したり、入居者との問題が発生したときは対応をしてくれます。
管理物件や入居者との対応、入居者付けなどをすべて自分一人でするという場合は、賃貸管理会社をつける必要はないとは思いますが、本業があって、所有物件の管理まで手が回らない。すべて、専門家にお任せするということであれば、賃貸管理会社に管理を依頼するのが良いと思います。
また、上記の項で入居者付けの話を挙げたと思いますが、空室になるかならないか？というのはこの賃貸管理会社の対応にも大きく関わってくるのです。
なぜなら、入居者付けやマンションの管理は基本的にはほとんど賃貸管理会社が行っているからです。
ワンルームマンション投資をする時に知っておくべき6つの特徴、まとめ
ここまでワンルームマンション投資における特性やメリットデメリットのお話をしました。
ワンルームマンション投資の年金対策や節税というのは事実です。ただ、なぜ年金対策となるのか？節税となるのか？年間でどれだけ費用がかかるのか？などしっかり把握しておかなければならない内容や特性があります。
上記で挙げたワンルームマンション投資の特性などを知っておけば、おのずと選ぶ物件や地域、賃貸管理会社も変わってくるはずです。
ワンルームマンション投資で成功する条件とは？
ワンルームマンション投資で成功する人とはズバリ、上記で上げたリスクをしっかり把握し縮小し、成功する条件をそろえている人です。
ではワンルームマンション投資で成功する条件には何があるか？ワンルームマンション投資で成功するための条件を以下に挙げました。
- 物件選びで立地と環境を選定している
- 部屋の広さと間取りが入居者から選ばれている
- 室内が差別化され、入居者から選ばれている
- 建物の外観や内観がきれいに管理されている
- 良い賃貸管理会社がついている
では上記で挙げた条件について深堀していきます。
成功の条件は入居者目線にあり
そもそも、ワンルームマンション投資でうまくいくための成功の条件、入居者目線とはどういうことなのか？
それは、入居者の立場に立ち、”入居者”が「ぜひこのマンションに住みたい！」と思うマンションです。ここで”入居者が”住みたいというところがポイントです。
マンションに入居者がつかなければ、マンション投資で最も重要な、家賃収入を得ることはできません。つまり、マンション投資がうまくいくためには入居者の長期継続入居、そして家賃の維持・向上にかかっているといっても過言ではありません。
ですので、入居者目線で物件や賃貸管理会社を選ぶ必要があるのです。
申し訳ありません。話が少し飛びましたが、上記の項でご説明した5つの条件について深堀をしていきます。
立地と環境、部屋の広さの選定は非常に重要です。なぜならば不動産は一度購入すると立地と環境、部屋の広さは変えることができないからです。
立地と環境は物件が駅から近いか遠いか？部屋の広さは、部屋が広いか狭いかです。具体的には駅から徒歩10分以内か30分かかるのか？部屋の広さが15㎡なのか、25㎡なのか？といった違いです。
最近の入居者はニーズが多様化して、住まいに質を求めるようになりました。
賃貸物件を探す際のインターネットの物件検索サイトでは、「条件を絞り込む」という項目の中に立地や部屋の設備で「駅から徒歩5分圏内」「25㎡以上」「独立洗面台、バストイレ別」「2口コンロ」などの条件項目があります。
つまり上記の条件を備えていなければ、入居者から物件を見られることもないのです。他物件との比較対象の土俵にすら上がりません。
また、これから人口減少、住宅の供給過剰により賃貸需要が減少してくれば、常に入居者から選ばれる物件にしていかないと永続的な家賃収入は見込めません。
まとめ
ここまで、ワンルームマンション投資における、リスクや成功の条件をご説明しました。
ワンルームマンション投資は今注目を集めてきています。多くの方が手が伸ばせるようになってきたからこそ、事前にリスクを把握し成功するための条件を認識していただきたいのです。
繰り返しになりますが、ワンルームマンション投資は簡単ではありません。ですが、リスクをしっかり把握して成功の条件を押さえておけば必ず成功します。
あなたのワンルームマンション投資での成功を祈ります。
大神 健志 今回はワンルームマンション投資の把握しておくべきリスクと成功条件のお話をしました。
専門的な分野もあるのでワンルームマンション投資の知識を身につけるには時間もかかります。もし今回の内容に関して詳しく知りたい場合はお気軽にお問い合わせください。
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