事前に知っておくべきアパートローンの仕組み

不動産の物件を購入するとなると、金額が高額になるのでローンを組んで購入する方が多いです。

例えば住宅を購入する際も、一般的には住宅ローンを組む方が多くなります。

不動産投資で借入する際のアパートローンは金利や審査の条件が様々です。

今回は不動産投資を行う際のアパートローンについて具体的に事例を挙げながらご説明していきます。

アパートローンとは？

不動産の物件を購入する際は現金一括で購入する方もいれば、ローンを組んで物件を購入する方もいます。

アパートローンとは、居住用以外の投資用の目的で購入する際に利用するローンのことです。また、物件購入資金以外にも、アパート・マンションの建築資金、リフォーム資金、以前に借り入れたアパートローンの借り換え資金など、幅広い用途で使用できます。

ではアパートローンはどのような特徴があるローンなのか？今回は同じ住宅である、住宅ローンを例に挙げ比較しながらご説明していきます。

住宅ローンとの違いは？

ではアパートローンと住宅ローンの違いについてご説明していきます。

住宅ローンは、住宅を居住用として使用する場合に利用するローンです。

結婚や子供が生まれたり、ライフステージが変わるタイミングで住宅購入、ローンを組むという方が多いのではないでしょうか？

ここでアパートローンと住宅ローンの大きな違いは、「所有物件の使用目的」と「ローン返済の財源」この二つです。

アパートローンでは、物件の使用目的は居住用ではなく投資用です。具体的には、不動産投資を始める際にアパートローンを組むなど。そして、ローンを返済する返済財源は物件に入居している入居者からの家賃収入と借りている本人の経済力になります。

住宅ローンでは、物件の使用目的は居住用です。そして、ローンの返済財源は借りている本人に返済能力があるかどうかという基準です。

つまり、アパートローンと住宅ローンでは「所有物件の使用目的」と「ローン返済の財源」この二つの内容が全く異なってくるわけです。

審査基準について

上記でご説明したように、アパートローンと住宅ローンは全く内容が異なっているわけですが、審査基準も違います。

では住宅ローンとアパートローンの審査基準についてご説明していきます。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンでは、物件の資産価値や収益性は審査に大きな影響を与えません。そもそも居住用なので収益も発生しません。

もっとも重要なのは借りる人の属性です。

つまり借りる人の年収や役職、勤務年数、自己資金、借り入れ状況などの属性が大きく関わってくるのです。

例えば医者、上場企業会社員、公務員、勤務年数が3年以上か？年収が高いか？他に借り入れがないか？などの属性を総合的に判断して審査を行います。借りる人の給与や自己資金から、住宅ローンの返済を将来的に支払えるかどうかという部分が最も重要になるのです。

アパートローンの審査基準

アパートローンは住宅ローンと違い、審査基準が変わります。

最も大きな違いとしては、アパートローンは借り手の収入・資産状況などの属性のほか、物件の収益性や資産価値、事業計画によって審査が通るかどうかが決まるということです。

物件の収益性や資産価値、事業計画については具体的にご説明します。

物件の収益性や資産価値、事業計画

上記でもご説明したように、アパートローンの審査では当該物件が将来、収益が上がりきちんと金融機関に返済ができるかどうかということが非常に重要になります。

具体的に物件の収益性についてご説明していきます。

物件の収益性について

物件の収益性に係る、不動産投資の収入と支出の項目ついて以下に挙げました。

• 家賃収入
• 管理費
• 修繕積立金
• 火災保険料
• 固定資産税、都市家各税
• 減価償却費
• 支払利息

上記の内容から年間の収益性、将来に渡る物件の収益性を総合的に判断するのです。

審査の段階では以下の項目に特に注意してください。

家賃の妥当性

物件の家賃が周囲の物件と比較して高すぎないかどうか？家賃の妥当性も重要です。家賃が高すぎると、今後入居率が落ち、ローン返済に影響があるのではないか？と判断されてしまいます。

入居率を維持できるかどうか？

購入予定物件の立地的に、将来的に入居者がつくのかどうか？ということです。駅から歩いて30分以上かかる物件、周囲の治安が悪かったりすると、入居者がつきづらいので、入居率が下がり、家賃収入が安定しません。

実質利回りで計画しているかどうか？

収益は家賃収入などの収入と、管理費・修繕積立金・賃貸管理代行手数料などの支出を差し引いた実質利回りで計算しています。

例えば、表面利回りだけで収益が上がる計画でも、実質利回りで計算したときに赤字が出る事業計画では、全く意味がありません。実質利回りで将来的に収益が上がるかどうかという点を押さえておきましょう。

アパートローンの返済方法について

アパートローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

それぞれの返済方法によって返済額や金利、将来の金利変動による返済額の変動など、様々な要因があるのでしっかり確認していきましょう。

元利均等返済

元利均等返済のメリットやデメリットを以下に挙げました。

• 毎月支払う返済額が一定
• 毎月一定の返済額のため、返済計画が立てやすい
• 元金均等返済と比べて当初の毎月の返済額が少ない
• 返済当初は利息額の方が多くなる

 

以上が元利均等返済のメリット、デメリットになります。

元金均等返済

元金均等返済のメリットやデメリットを以下に挙げました。

• 毎月支払う返済額は、返済が進むにつれて少なくなります。
• 元利均等返済に比べて元金の減少が早い
• 返済当初、毎月の支払額が元利均等返済に比べて高くなる

以上が元利均等返済のメリット、デメリットになります。

元利均等返済、元金均等返済のまとめ

元利均等返済と元金均等返済について表にまとめました。

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	一定	当初は高いが、徐々に減少する
元金の減り	遅い	早い
毎月の返済額のうちの元金割合	元金一定	徐々に元金の割合が増える
総返済額	多い	少ない

 

元利均等返済、元金均等返済、それぞれに特徴があります。アパートローンの返済計画、ライフプランに合わせてどちらの返済方法が良いか吟味しましょう。

総返済額を減らしたいのであれば、元金均等返済です。

返済計画をしっかり立てていきたい場合は、毎月の返済額が一定の元利均等返済が良いでしょう。

あなたの目的に合わせて、返済方法を選択してください。

アパートローンと金利の関係

アパートローンを組む場合は、金利の関係が非常に重要になってきます。

なぜかといいますと、アパートローンは金額が大きいので1％でも金利が変わると大きく返済額が変わるからです。

では具体的に金利が1％変わった場合のアパートローンと金利の関係について確認していきます。

金利1％の違い

例えば、2,000万円の物件を金利以外の条件をすべて同じにして返済総額をシュミレーションした場合です。

返済期間は30年、金利は3％、4％、返済方法は元利均等返済です。

下記に返済シュミレーションの表を挙げました。

2,000万円の物件購入シュミレーション【条件：返済期間30年、元利均等返済】

	金利3％	金利4％
元金	20,000,000円	20,000,000円
利息額	10,355,490円	14,373,901円
合計金額	30,355,490円	34,373,901円

 

金利3％と金利4％の返済合計の差額

 

34,373,901円　−　30,355,490円　=　4,018,411円（返済の差額）

 

上記の表と計算結果より、金利が1％違うだけで約400万円も返済に違いが出てくるのです。どうでしょうか？

金利が1％違うだけで、返済額に与える影響は大きいのです。金利は1％でも低い方が返済額がぐっと抑えられるのです。

では次に金利を少しでも抑えるための方法についてご説明していきます。

複数の金融機関に打診すること

アパートローンではそれぞれの金融機関によって、審査の条件が変わってきます。ですので、一つの金融機関で審査が通らなくても別の金融機関で審査が通る場合があります。

上記で計算したような、金利が3％から少し上昇したり、下がったりすることによって、返済額が何百万円と変わります。金融機関によって、審査の条件が変わりますのでA銀行では金利3％、B銀行では4％となれば金利が少しでも低いほうでアパートローンを組んだ方が良いでしょう。

出来るだけ良い条件で融資するためにも、一つの銀行でローン審査が通ったとしても、他の銀行にも審査をして複数の金融機関で比較することをおススメします。

複数の金融機関でローン審査を行うことによって、より金利が低い条件が良い金融機関でアパートローンを組みましょう。

融資を継続して受けるためには

一棟目、一戸目のマンションの賃貸経営がうまく進み、収益が上がってくれば二棟目、二戸目、三戸目と事業規模を拡大していくこともあるでしょう。

そうなってきた場合に再度、ローンを審査して物件を購入する場合もあると思います。再度、物件を購入するためにローン審査をする場合にはこれまでの不動産投資の実績を評価してくれる金融機関に、審査を申し込むのが良いでしょう。

例えば一戸目アパートローンの審査が通り、賃貸経営も順調に進んで、二戸目を購入となった場合にこの一戸目の賃貸経営の実績を反映してくれる金融機関にローン審査を打診するということです。

まとめ

今回はアパートローンと住宅ローンの違いや、アパートローンの仕組みについてご説明しました。

アパートローンは金利が1％違うだけでも、返済額が大きく変わってきます。金融機関は一行だけではなく、複数の金融機関と比べ最も良い条件で融資をしてくれる金融機関でアパートローンを組みましょう。

 

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