この記事では、サブリースの免責期間について、その意味や気を付けるべきポイントについて説明しています。
今回の内容は、
- サブリース契約を結ぶか検討している
- これからサブリース契約を結ぼうと考えている
- 既にサブリース契約を結んでいる
上記のような方で、免責期間について詳しく知りたいと思う方にとって、役に立つ内容となっています。
※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。
参照記事：
サブリースの免責期間とは？
サブリースの免責期間とは、新規の入居者を募集する際、不動産会社からオーナーへの賃料の支払いを免除する期間のことです。
例えば、もし仮に免責期間が3ヶ月で8月1日に契約をした場合、8月～10月と3ヶ月間はオーナーに賃料は入ってこないことになります。
免責期間は大体、1～3ヶ月が一般的です。
免責期間で押さえておくべき3つの項目
サブリースでは、契約を結んだ後に「契約時にはこんな説明聞いていなかった」「契約内容をあまり理解していなくて、損をしてしまった」とサブリース業者とオーナーでトラブルに発展するケースが多々あります。
サブリースに関わることでトラブルに巻き込まれないためにも、免責期間では押さえるべきポイントは3つあります。
- 収益性
- 期間の違い
- 再免責期間
それぞれ説明します。
１．収益性
免責期間はオーナーに賃料が入ってこないため、期間が長くなると収益性が低下します。
免責期間の長さから、収益性にどれくらい影響を与えるのかを把握しておきましょう。
２．期間の違い
サブリース会社によって、免責期間が異なる場合があります。
一般的に1～3ヶ月と前述しましたが、それ以上の期間を設ける会社もあります。
３．再免責期間
免責期間には、免責期間と再免期間の2つがあります。
再免責期間とは、入居者が退去するたびに免責期間を設ける契約です。
例えば、再免責期間が1ヶ月の場合、10年間で3回入退去が発生すれば、3ヶ月分の賃料はオーナーに入ってきません。
免責期間と再免責期間は、契約時の書面に書いてあるので事前に確認をする必要があります。
免責期間が与える影響
前述したように、免責期間には押さえておくべき項目が3つあります。3つの項目の中で理解しておくべきことは、免責期間によって収益性が低下することです。
免責期間が収益性に与える影響を実際に計算してみます。
以下に挙げる条件の物件で賃貸管理方式をサブリース契約で結んだ場合と、集金代行契約で結んだ場合で収益性の違いについて計算していきます。
集金代行契約は賃貸管理の方式の中でもサブリース契約と似ている部分があるので、今回の例では集金代行契約を挙げています。
集金代行契約について詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事：
物件の条件を以下に挙げました。
| 物件 | 中古ワンルームマンション |
| マンション経営期間 | 30年間 |
| 家賃収入 | 60,000円（①） |
| 賃料（サブリース時） | 50,000円（②） |
| 集金代行手数料 | ▲3,700円（③） |
| 管理費 | ▲8,500円（④） |
| 修繕積立金 | ▲3,000円（⑤） |
| 固定資産税 | ▲42,300円（⑥） |
| 空室率 | 5％（⑦） |
| 入居者の退去 | 30年間で5回（⑧） |
| 免責期間 | 3ヶ月（⑨） |
| 再免責期間 | 1ヶ月（⑩） |
※▲は毎月・年間の支出項目です
上記条件の場合の集金代行契約とサブリース契約の場合の収益性を計算します。
１．サブリース契約の収益性
サブリース契約を結んだ場合の収益性を計算します。
年間の収益性（上記表②、④、⑤、⑥より）
年間の収益性は約41万円となります。そこから、マンション経営を通じた収益性を計算します。
マンション経営を通じた収益性（30年間）
サブリース契約を結び、30年間マンション経営を通じた収益性は、約1,259万円となります。
免責期間を考慮した収益性
免責期間、再免責期間を考慮して収益性の計算をします。
免責期間・再免責期間を考慮した場合（上記表⑨、⑩より）
免責期間によって、40万円の収益がオーナーに入ってこないことになります。
前項で計算した、サブリース契約を結んだ場合の約1,259万円の収益性から免責期間を考慮します。
免責期間を考慮した収益性
免責期間を考慮した場合の収益性は、約1,219万円となります。免責期間によって、収益性が40万円低下したことになります。
２．集金代行契約
次に、集金代行契約を結んだ場合の収益性を計算します。
上記の表から空室率を考慮して年間の収益性を計算します。
年間の収益性（上記表①、③、④、⑤、⑥より）
年間の収益性は約49万円となります。空室率を考慮して年間の収益性を計算します。
空室率を考慮した年間の収益性（上記表⑦より）
空室率を考慮した場合の収益性は、年間で約47万円になります。マンション経営を通じた収益性の計算をします。
マンション経営を通じた収益性（30年間）
集金代行契約を結び、30年間マンション経営を通じた収益性は、約1,411万円となります。
３．サブリース契約と集金代行契約の収益性比較
以上の計算結果から、集金代行契約とサブリース契約の収益性の比較を行います。
集金代行契約とサブリース契約の収益性の差
集金代行契約に対するサブリース契約の収益率の違い
以上のことより、今回の計算例だと、サブリース契約を結び免責期間を考慮し、集金代行契約を結んだ場合と比べて、収益性が約−192万円、収益率が約13.6％低下することになります。
※正確には、家賃下落率やサブリース契約の賃料下落、購入時の諸費用、物件売却時の売却益なども考慮して計算する必要があります。今回は収益性について概念を理解していただくため、家賃下落率、賃料下落、購入時の諸費用、物件売却時の売却益などは割愛しています。
今回の計算例から、集金代行契約と比べた場合のサブリース契約、免責期間が収益性に与える影響について理解できると思います。
免責期間で気を付けるべきポイント
気を付けるべきポイントは、今回説明した免責期間の内容を把握してからサブリース契約を結ぶことです。
契約時に説明を受けなかった、説明を受けていたが、期間や再免責期間、収益性については理解していなかった。といったことから、後々トラブルに発展するケースが多々あります。
トラブルにならないためにも、免責期間の内容をしっかり把握し、その上でサブリース契約を結ぶかどうか慎重に判断しましょう。
※さらにサブリース契約を結ぶ上で理解すべき内容の記事を以下に挙げました。ぜひ一度参照ください。
参照記事一覧
金高 時道 サブリース契約を結ぶべきかどうか検討している。免責期間が明らかに長期間であり、困惑している。など、サブリース契約・免責期間で現状悩みを抱えている方は一度ご相談ください。
まずは現状抱えている悩みを聞かせていただき、その上で良い方向に向かうためのアドバイスを差し上げます。
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