中古マンション経営成功の5つのポイント

なたは、下記の数字を見て何を想像されますか?

 

 2002年7,382戸 ⇒ 2017年83,743戸

 

首都圏中古ワンルームマンション流通の数字です。

なんと、15年間で11.34倍にまで取引が拡大しています。

いま、中古マンション経営時代が到来しています。

あなたに、中古マンション経営で成功する為のノウハウ、5つの条件をご紹介致します。

この条件を押さえれば、あなたのマンション経営は成功と断言できるくらい非常に重要な内容ですので最後までお読みください。

中古マンション経営の成功とは?

中古マンション経営の成功とは?

まず中古マンション経営の成功とは何か?定義します。

中古マンション経営の成功とは、人それぞれの目的が果たせたときに成功と言えます。

人それぞれマンション経営の目的は様々ですが、以下4つの目的が主流だと思います。

  • 将来の年金対策として
  • 資産を確実に増やための手段として
  • 生命保険の代わりとして
  • 相続対策として

マンション経営を通じ、これらの目的を達成できた時に成功したと定義することが出来ます。

それではマンション経営で成功するための5つの条件をそれぞれ説明していきます。

 

マンション経営で成功するための5つの条件

  1. 立地と環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

 

中古マンション経営成功の条件1・立地と環境

立地と環境

マンション経営で成功したければ立地と環境選びが重要です。

この条件は、購入した後はコントロール出来ない領域ですので非常に重要です。

マンション経営の基本は、入居者に選ばれるお部屋である事です。

入居者に選ばれない様な立地や環境でいくら努力しても成果にはなりません。

この条件が全てであるという位に重要です。

 

基本的に駅から近い立地には、スーパー、飲食店、金融機関、様々な商業施設が充実しています。

人が集まる場所には情報や流通が生まれます。

生活に便利な場所に、あなたのお客様になる入居者が集まって来ます。

マンションの管理規約にもよりますが、駅から近い立地には、事務所やSOHOという需要も生まれてきます。

住居スペースだけで貸し出すのか?事務所やSOHOでも貸せるのか?では需要の量が違ってきます。

中古マンション経営成功の条件1 立地と環境が重要です。

中古マンション経営成功の条件2・建物管理

建物管理

マンションは管理を買え、この様な格言が何十年も言われ続けて来ました。

マンション管理の状況で、建物や設備の寿命が大きく変わってきます。

あなたがマンションを購入する時に一番初めに目にするのが最寄り駅、次にマンションまでの環境、マンションの外観、エントランスホール、エレベーター、廊下、室内です。

これは、入居者も同じルートを辿ります。

ワクワクしながらマンションを見た瞬間に?管理状態が悪く、汚れている、スラム化しているこの様なマンションに住みたいと思うでしょうか?答えはNOです。

自分が住みたいと思えない様なマンションは、購入するべきでは有りません。

今までの経験から、管理状態が悪いマンションは、入居者の質が悪い、家賃を滞納する、部屋を汚す、近隣トラブル問題等が発生しています。

負の連鎖は間違いなくありますのでご注意ください。

また、建物管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、今までの修繕の履歴、修繕積立金の総額、長期修繕計画等がありますので必ずチェックして下さい。

中古マンション経営成功の条件2 建物管理が重要です。

中古マンション経営成功の条件3・専有面積

専有面積

世の中で最初のワンルームマンションは、東京都新宿区にある「メゾン・ド・早稲田」であると言われています

施工は、1976年(築42年)現存しています。

専有面積は、15.7㎡である、今の主流の面積25㎡に比べると10㎡も狭い間取です。

この時代は、木造アパートしかない時代に始めて鉄骨やRCのマンションが誕生しましたので、広さや設備よりもコンクリート住宅に住めるという需要が優先されました。

では、いまこの様な一昔前のマンションを積極的に選んで住む人は非常に少なくなりました。

一位昔前のマンションは、3点ユニットバス、室内洗濯機置場はなくコインランドリーです。

この様なマンションを購入してしまうと非常に苦戦します。

現在は、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、独立洗面台、クロゼット、シューズボックス等の様々な設備が当たり前の時代です。

また、将来リノベーションで付加価値を付け資産価値を向上させる事も計画するならば、専有面積の広さは非常に重要です。

但し、都心の一等地にある狭小マンションをリノベーションで付加価値を出した様なマンションは人気がある場合もございます。(成功例あり)

中古マンション経営成功の条件3 専有面積が重要です。

中古マンション経営成功の条件4・室内の差別化

室内の差別化

条件3にも関係してきますが、専有面積が広いと設備が充実します。

一昔前は、普通の部屋を借りるのが当たり前の時代でした。

最近の傾向は自分好みの部屋、リノベーションした部屋、人とは違う部屋、DIYで自分スタイル等入居者の思考が変わって来ました。

勿論、本来のスタンダードなお部屋を選ぶ人は圧倒的ではあります。

将来の時流や、入居者の思考を知る事もマンション経営の成功には重要です。

中古マンション経営成功の条件4 室内の差別化が重要です。

中古マンション経営成功の条件5・賃貸管理会社

賃貸管理会社

最後の条件は賃貸管理会社です。

マンションはどの会社からでも購入できますが、あなたのマンション経営を成功に導ける賃貸管理会社は非常に重要であります。

世の中の80%の人が、中古マンション経営の目的目標が不明確です。

誰のために、何のために、中古マンション経営を行うのか?

ここが非常に重要で有ります。

 

前述したように人にもよりますが、中古マンション経営の目的は様々です。

マンション経営4つの目的(土台)

  • 年金対策
  • 資産運用
  • 生命保険
  • 相続対策

この4つの目的(土台)が世の中で主流だと思います。

この目的を達成する為に目標が必要になります。

マンション経営は購入がスタートですゴールでは有りません。

特に、20年30年のローンを組まれて購入するのであれば、賃貸管理会社は重要です。

 

一昔前の賃貸会社は、駅前に店舗を構えてさえいればオーナー様からの管理の依頼や、入居者が尋ねて来ましたので、たいしたサービスを提供しなくても良い殿様商売でした。

ところが今は、少子高齢化が進み、空室率が高くなり、毎年新築物件が供給される時代です。

 

今の時代に求められる賃貸管理会社の役割は、御用聞きの営業マンではなく、知識も経験も一流の不動産コンサルティングだと考えています。

 

問題が起こってから対応するのではなく、事前対応で問題が起こる前に問題を考えてご提案できる会社や社員が重要です。

その為には、会社の理念やビジョンが明確であり、社員教育や社外研修が充実した会社であり、尚且つ経験豊富な人財がおり、沢山の成功事例がある会社に賃貸管理を依頼するべきだと思います。

 

オーナー様と一緒に考える知識が有り、長期的なご提案が出来る会社が資産を管理運営してくれると思います。

中古マンション経営成功の条件5 賃貸管理会社が重要です。

まとめ

以上のように、中古マンション経営の成功の条件は5つです。

この5つの条件が成功の基本です。

色々な情報や本や雑誌に書かれていますが、マンション経営の基本はこの5つの条件です。

中野 拓中野 拓

この条件を土台に購入して、上手く行かない人を見た事が有りません。

その位、中古マンション経営成功の条件は重要です。

5つの条件を土台に、中古マンション経営を成功に導いていきましょう。

実際に中古マンション経営を実践しようと考えている方は一度お問い合わせください。

相談は無料です。あなたのマンション経営の目的を聞かせていただき、あなたに合った物件をご紹介させていただきます。