自分を防衛！！　自衛官のための、成功する不動産投資・失敗する不動産投資

「私は、わが国の平和と独立を守る自衛隊の使命を自覚し、日本国憲法及び法令を遵守し、一致団結、厳正な規律を保持し、常に徳操を養い、人格を尊重し、心身を鍛え、技能を磨き、政治的活動に関与せず、強い責任感をもつて専心職務の遂行にあたり、事に臨んでは危険を顧みず、身をもつて責務の完遂に務め、もつて国民の負託にこたえることを誓います」

これを読んでいる自衛官のあなたは、入隊する時にこのような職務宣誓をしました。自らの危険を顧みず、私たち日本国民のために命を懸けている自衛官の方々を本当に尊敬しています。

その一方で、ご自身の大切な資産を“守れていない”方々が多いのも事実です。特に不動産投資の営業マンの90％は、マンション経営の知識がないあなたに、買ってはいけないマンションを売り込もうとしてきます。

今回ご紹介するのは、筆者自身が実際に相談を受け、マンション経営を成功へ導いた、ある現役自衛官（Sさん）の実話です。

成功するマンション経営とは？　逆に失敗するマンション経営とは？

自衛官の方は必ず読んでください。

不動産投資・マンション経営とは？

そもそも、マンション経営とは何でしょうか？あらためて説明しましょう。

世の中には様々な資産運用があります。

例えば株式、投資信託、保険、金が代表的ですが、これらに投資をしようとした場合、当然ながら自分の貯金・毎月の給料からお金を出しますよね。

一方、マンション経営はあらゆる投資の中で唯一、金融機関からお金を借りてスタートすることが出来ます。なぜでしょうか？それは、マンション経営は“経営”、つまり会社と同じ“事業”として見られるからです。下記の図をご覧ください。

他人資本で資産形成ができる唯一の投資

銀行からお金を借りると、当然毎月ローンの返済をします。では返済原資はどこからくるのでしょうか？お分かりのように、毎月入居者からもらう賃料で支払っていきます。会社でいうと、売上（賃料）から経費（ローン返済）を払っていくのと同じことなので、事業と言われる理由がここにあります。

言い換えると、マンション経営は「他人資本で資産形成ができる唯一の投資」と言えます。ここに魅力を感じて取り組む人が多いのです。もちろん、筆者も福岡・中古・ワンルームマンションを所有し、マンション経営を実践しています。

以下、マンション経営には大きく分けて2つのメリットがあります。

2つのメリット1　～定年退職後の年金対策～

一つ目は、定年退職後の年金対策です。

2019年6月3日金融庁が発表した報告書、いわゆる「老後2,000万円問題」が大きな話題となりました。報告書によると、

・夫65歳、妻60歳の時点で両方とも働いていない
・その後30年間生きる（夫95歳、妻90歳）
・毎月もらえる年金だけでは、毎月5.5万円生活費が足りない

5.5万円×12ヵ月×30年＝1,980万円　⇒　約2,000万円不足するという衝撃の内容です。当時は大きな批判を浴びましたが、実はこの先本当に起こる現実なのです。

さらには、「生命保険文化センター」の調査では、夫婦2人でゆとりある生活をしようと思えば、毎月16万円が不足するとの試算も出ています。いずれにしても、年金だけで生活していくことは難しいのです。

そこで、この問題を解決する手段が、マンション経営なのです。

例えば、ローンのないワンルームマンション（1件手取り3.8万円）を4部屋所有したとすると、3.8万×4部屋＝15.2万円となり、不足分を家賃収入で補うことが出来ます。つまり将来の年金対策となるのです。

2つのメリット2　～生命保険対策~

二つ目は、生命保険対策です。

実はローンでワンルームマンションを購入すると、必ず「団体信用生命保険」に加入します。ローンの返済期間中に万が一亡くなった、または高度障害になった場合にローンがゼロになる仕組みです。

例えば今日1,200万円のローンで物件を購入し、次の日に亡くなれば1,200万円の借り入れがゼロになります。しかも保険料は返済金額に含まれているため、通常の生命保険のように給料から毎月保険料を支払う必要もありません。マンション経営が“実質無料の生命保険”と言われる所以はここにあります。

上の図の例だと、ローンがある場合の手取りが毎月4,000円ですが、ゼロになると毎月38,000円の家賃を大切なご家族に残すことが出来ます。さらに必要に応じて物件を売却し、まとまった現金を手にすることも出来るのです。

※マンション経営の詳しい内容については、下記も参考ください。
https://tatujins.com/apartment_management/

自衛官の方こそマンション経営が必要

結論をいうと、自衛官の方は必ずマンション経営に取り組むべきです。

なぜか？

最大の理由は、民間企業や他の公務員に比べて定年退職が早いことです。

ご存じのように将官になるごく一部の人を除いて、自衛官のほとんどが54～56歳で定年を迎えます。仮に退職時の年収1,000万円だったとすると、1,000万円×5年＝5,000万円となり、一般の方に比べて▲5,000万円から60歳をスタートすることになります。

また、自衛隊で再雇用される、あるいは民間企業に再就職する人もいるかもしれませんが、現役時代よりかなり少ない給料しかもらえないので、早めにマンション経営に取り組み、年金対策をする必要があります。

また、一般の方々に比べて危険を伴い、体力、精神力ともに負担が大きい仕事ですので、生命保険としても大きな役割を果たします。

実はマンション経営は公務員の方が最も取り組みやすいと言われています。なぜならば金融機関から融資を受けるに最も審査されるのは「社会的信用」であり、民間企業のように倒産する心配もなく、リストラもなく、かつ必ず毎年昇給がある自衛官という職業は最もマンション経営に向いているのです。

ここでは、実際にお会いした現役自衛官の方の実話をご紹介します。

新築のマンション経営を検討していた現役自衛官Sさん

現役自衛官のSさんからメールを頂いたのは1ヵ月前のことでした。

自衛官

「急いでいるので早急に相談したい」

すぐに電話をすると、ある業者から福岡新築ワンルームマンションの勧誘を受けており、結論を急かされて不安に思っているとのことでした。また新築ワンルームマンションそのものにも疑問を持っていたのです。

ひと通り話を聞き、その日中に紹介されている物件の資料も頂きました。Sさんとお会いしたのはその2日後のことです。

新築マンションが失敗する理由

「L社の提案について、どう思いますか？」

まず質問を受けたのは、新築ワンルームマンションについてでした。

実は弊社は同じ福岡ワンルームマンションを販売していますが、中古しか取り扱っていません。なぜでしょうか？Sさんが実際に提案を受けた物件と、弊社が先月お客様に購入頂いた物件で比較してみます。

新築（L社）物件の条件

西鉄高宮駅　徒歩5分
建築年月　　新築（2020年9月）
販売価格　　22,000,000円
現状家賃　　72,000円
専有面積　　29.61㎡（1LDK）

いま主流の1LDKタイプ、独立洗面台や浴室乾燥機などの室内設備、セキュリティーや宅配ボックスなど女性に人気のある仕様が揃っており、建物のクオリティは申し分ありません。ここで問題なのは物件価格と毎月の収支です。弊社物件と比較してみます。

弊社物件との比較をすると

	L社物件（新築）福岡市南区	弊社物件（中古）福岡市博多区
築年数	新築	12年
販売価格	22,000,000円	11,200,000円
ローン借入額（借入期間35年）	21,900,000円	11,000,000円
家賃	72,000円	47,700円
ローン返済額	▲72,546円	▲36,438円
管理費積立金管理委託料	▲13,740円	▲7,140円
毎月の収支	▲14,286円	＋4,122円