第3弾・自分を防衛！自衛官が成功する不動産投資、絶対にしてはいけない不動産投資　～佐賀編～営業マンからアプローチを受けているが、不安な人へ

以前2回に渡りご紹介した自衛官の方向けの記事を見て、本当にたくさんの反響を頂いています。

併せてご覧ください。

「自分を防衛！！自衛官のための、成功する不動産投資、失敗する不動産投資」
https://tatujins.com/jieikan/

続・自衛官のためのマンション経営の実例・長崎編
https://tatujins.com/zieikan/

4月から自社Youtubeをスタートしたこともあり、こちらも沢山の自衛官の方から相談を受けています。
「マンション経営の王道・達仁.com(TATSUJIN®︎)」
https://www.youtube.com/@TATSUJINCOM

一方、問い合せの9割はすでに購入した方で、買わなければ良かったと後悔しているのです。なぜ買う前にお問合せ頂けなかったのだろうと悔しい思いです。

この記事では筆者が先日、購入した後に相談を頂いた、佐賀の自衛官の方（Tさん）の失敗実例をお伝えします。

まだ購入前で、
① 最近、駐屯地内で資産運用に関するアンケートを記入した
② その営業マンから不動産投資の営業を受けている
③ 近いうちに面談の予定がある
④ 近いうちに売買契約の予定がある
⑤ 直近7日以内に売買契約をしたが、不安なのでクーリングオフをしたい

以上のどれかに当てはまる自衛官の方で、少しでも不安がある方は必ず筆者に相談下さい。

購入した後では取り返しがつきません。

「自己破産」「一家離散」

そのような最悪な事態にならないよう、必ず最後までお読みください。

※こちらのブログは、動画でもご覧になられます。併せてご確認ください。

なぜマンション経営をするべきなのか？

「不動産投資はそもそもしないほうがいいんじゃないの？」と思われた方もいるかもしれません。

ですが、誤解しないでください。結論から言うと、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）は、自衛官の方こそ必ず取り組むべきなのです。なぜでしょうか？

１、定年退職後の年金対策

ご存じのとおり、自衛官は54～56歳で定年を迎えるため、民間企業よりも5年早く老後を迎えます。定年延長の議論はあるものの、いずれにしても一般の方より多くの老後資金が必要なのです。

まとまった退職金が入りますが、毎月それを取り崩していくため将来に不安が残ります。
公的年金はあるものの、少子高齢化が益々進み、もらえる年金も減っていくことは確実です。

その点、マンション経営は“家賃収入”が“毎月”得られるため、公的年金と合わせて生活費を補うことが出来るのです（例：公的年金20万+家賃収入15万＝毎月35万円）。

２、生命保険対策

自衛官という職業は、一般職業と比べて体力面・精神面ともに大きな負荷や危険が伴います。さらに最近では災害の発生、世界各地での戦争、防衛費増額に伴う任務など、自衛隊の活動量が格段に増えています。ご自身の命の“万が一”に備えて、大切な配偶者やお子様を守る準備をしておく責任があるのではないでしょうか？

マンションをローンで購入すると「団体信用生命保険」に加入します。これは例えば1,500万円借入をしたとしても、死亡や高度障害になった場合ローンの残債がゼロになり、借金のない実物資産と毎月の家賃収入を家族に残すことが出来ます。
以上の2点から、自衛官の方は必ずマンション経営を実践すべきなのです。

出会い

ある日、YouTube仲間から「福岡の新築ワンルームマンションを購入した方の相談に乗って欲しい」とご紹介頂きました。なんと引渡が終わった翌日に相談連絡があったとのことで、購入したことを後悔していることは明らかでした。

連絡先を教えてもらい、後日佐賀でお会いすることになりました。

やっぱりか・・・

面談には購入したTさん、奥様、お子様の3人でお越しになりました。
筆者は自衛官の方の相談を数多く受けてきたのでおおよそ想像は出来ましたが、話を聞くとやはりその通りでした。

・駐屯地内で「資産運用に関するアンケート」を記入した
・その後面談をし、不動産投資の説明を受けた
・不動産業者は、福岡新築ワンルームマンションを販売しているL社
・その業者には自衛官OBが在籍しているので、自衛官のお客様が数多くいる、Tさんと同じ駐屯地にも購入している人がいる（名前は個人情報なので言えない）

Tさんはこのようなきっかけで話を聞くことになり、自衛官に関係している不動産業者だからと信用し購入してしまったのです。実はこれが、自衛官の方が購入して後悔する典型的なパターンなのです。

絶対に選んではいけない＝“新築”ワンルーム

購入した物件は、博多区の新築ワンルームでした。
物件内容を見ていきましょう。

	L社（購入会社）　博多区（物件エリア）
築年数	新築
販売価格	21,800,000円
ローン借入額（35年）	21,700,000円
家賃	75,000円
ローン返済額	▲73,002円
管理費・修繕積立金	▲10,290円
毎月の収支	▲8,292円
保証	購入後3年間は空室でも75,000円を家賃保証する給湯器・ガスコンロ・エアコンが故障した場合L社で無料交換

※計算の簡素化のため、固定資産税・都市計画税は含めていません

毎月の手取り額が▲8,292円となります。

1点目に、この状態が10年続いたとしたら、毎月8,292円×12ヵ月×10年、▲995,040円の持ち出しとなります。

2点目として、「新築プレミアム問題」があります。新築ワンルームは一番最初の家賃（今回の場合は75,000円）が一番高く、10～15年かけて下落し落ち着いていきます。つまり、近い将来家賃が下がることは確実で、仮に65,000円に下落したとすると、毎月18,292円×12ヵ月×10年、なんと▲2,195,040円の持ち出しとなってしまうのです。

売買価格にも同じことが言えます。現在、博多エリア・築10～15年の物件は表面利回り4.5％が相場ですから、家賃65,000円×12ヵ月÷4.5％＝17,300,000、たった10年で▲4,500,000円も資産価値が下落するのです。

“保証”というマジック

「購入後3年間は空室でも75,000円を家賃保証する」
「給湯器・ガスコンロ・エアコンが故障した場合L社で無料交換」

まず、一見お得なサービスに見えますが、その原資はどこから出るのでしょうか？
新築ワンルーム業者の利益は、一般的に販売価格の30％が目安で、会社によってはそれ以上利益を上乗せしています。今回の場合だと30％で6,540,000ですね。つまり、保証はこの利益から行われます。

次に家賃保証ですが、そもそも3年間でどのぐらいの空室期間があるのでしょうか？一般的な賃貸借契約期間が2年ですから、1回入れ替わるとします。今回のエリアだと1～1.5ヵ月が相場です。3年間と言いながら、実際は最大1.5ヵ月×75,000円＝112,500円の保証なわけです。

設備についても同様で、エアコン・給湯器は12年、ガスコンロは17年ごとに交換するとします。35年間で考えると、
エアコン： 110,000円×3回＝330,000円
給湯器： 110,000円×3回＝330,000円
ガスコンロ： 165,000円×2回＝330,000円
となります。この費用も業者の利益が原資となるわけです。

つまり、
業者利益＝6,540,000－家賃保証112,500－設備保証990,000＝5,437,500
業者は最大限保証したとしても、これだけの利益が残るわけです。

ここまで見れば、なぜ新築ワンルームを絶対に購入してはいけないか、十分ご理解頂けましたよね。

“中古”ワンルームを選ぶべき理由

では、弊社が実際にご紹介している中古ワンルームと比較してみましょう。
偶然にも、今回の物件から20ｍしか離れていない場所にある物件の実例がありますので、違いがよく理解頂けます。

	新築（L社）	中古（弊社実例）
築年数	新築	14年
購入価格	21,800,000	13,800,000
ローン借入額(35年)	21,700,000	13,700,000
家賃	75,000円（新築プレミアム）	52,000
ローン返済額	▲73,002	▲45,382
管理費・修繕積立金	▲10,290	▲6,000
毎月の収支	▲8,292	+618