マンション経営は節税にならないって本当？｜資産管理の達仁com(TATSUJIN®︎)

マンション経営で節税しませんか？ほんの少し前までは、「マンション経営で節税」というのは、電話営業の常套句でもあり、マンション経営における大きなメリットのうちの一つでした。

たしかに、大家業という意味でマンション経営は一種のビジネスに違いありません。従って、マンション経営をするのにかかるお金はすべて経費として計上することが可能です。

当然、その経費の中には、マンションを購入する際にかかったあらゆるお金やマンションを下見にいった交通費などの費用、打ち合わせの際に使ったお茶代なども含まれます。

もちろん、マンション自体もビジネスとして必要なツールですので、確定申告する際の経費として落とすことができます。

減価償却含めて節税なるか？

ただし、マンションの場合は単に購入代金をそのまま経費として落とせるわけではなくて、法律に則って減価償却という形で毎年少しずつ経費として計上していくことになります。※詳しいことはのちほど、触れていきます。

以上のことを考えると、マンション経営をすればたしかにたくさんの経費を計上することができますが、一方で、マンションを貸して得る家賃収入は立派な収入になるので、経費から差し引きされることになります。

これらのことをトータルで考えると、もしあなたがサラリーマンの場合で、確定申告はしておらず、源泉徴収だけだとしたら、おそらく一定割合では、節税効果をメリットとして得ることができるでしょう。

サラリーマンには節税効果が大きい

なぜなら、あなたは納税が完全に天引きで行われ、税を控除するのに基礎控除しかないのに対して、マンション経営をすることで事業としてさまざまな経費を計上することができるからです。

また、特に初年度については、たくさんの経費を計上しますので、そのことによる単年度の効果は非常に大きいです。マンションを購入するのに、たくさんの雑費がかかるし、当然物件選定やら契約やらで移動する機会も多いからです。

※合わせて、ローンを組んで投資する場合は、金利も経費として落とすことができます。ただしのちに触れる土地代に対してかかる金利は経費として計上できないので、注意が必要です。

節税にならないケースもある

一方で、中古マンションで利回りが高い物件だと、経費よりも収益が大きいので、特にそもそも確定申告をしていて、経費を落とせる環境にある人などでは、あまり節税効果はないことが多いです。

なぜなら、自営業者はいろいろな経費をもともと経費として落とせるからです。

マンション経営節税になりやすいか否かまとめ

以上を少しまとめると次のようになります。

	サラリーマン	自営業者
新築投資マンション	節税効果大	節税効果大
中古投資マンション	節税効果有り	節税効果薄い

○サラリーマンで確定申告していない人

新築マンションは節税効果は高い
中古マンションは節税効果が低いが効果はある

○自営業者で確定申告をしている人

新築マンションは初年度を中心に節税効果あり
中古マンションは初年度以外は節税効果は薄い

マンションの減価償却とは

マンション経営で節税する裏技を紹介する前に、減価償却について簡単に解説しておきます。詳しいことは、特に知らなくてもよいですが、マンション代金だけは他の経費と違い経費としての集計方法が異なりますので、注意が必要で解説します。

減価償却とは、複数年にわたって使用していく設備等で高額なものを、単年度でまとめて経費として計上するのではなくて、複数年にわたって少しずつ経費として償却するように税法で定められたものです。

何年かけて減価償却するか

減価償却においては、ものによって法定耐用年数というのが決まっていて、その定められた年数で経費処理していくことになります。

※厳密には、20万円以上するものを購入したら基本的に減価償却する必要がありますが、マンション経営をするに当たって必要となるものは、マンションの他20万円以上するものはないので、マンションだけ考えたらよいです。また、同じ減価償却でも、マンションとその他のものでは計算方法が異なりますので、これまた注意が必要です。