マンション経営リスク

ンション経営から得られるメリットは非常に大きいですが、リスクもしっかり把握しておかなければなりません。

事前にリスクを知る事で、あなたにとってマンション経営がより有利な展開になる様に今回は情報提供をさせていただきます。

マンション経営には以下の4大リスクがあります。

  1. 空室リスク
  2. 設備経年劣化リスク
  3. 金利上昇のリスク
  4. 資産価値下落のリスク

マンション経営のリスクを事前に知っておくことで、様々な状況に対応する事が出来ますので、今回はマンション経営のリスクに焦点を絞ってご説明していきます。

 

「こんなはずではなかった」「そんな話は聞いていないよ」等々、物件を購入してからでは回避できないリスクもあります。

是非、事前対応で必要な知識を得て、マンション経営の成功者を目指してください。

マンション経営のリスク

冒頭でご説明したように、マンション経営にはリスクが伴いますが、リスクには大きく4つあります。

それぞれ、マンション経営のリスクについてご説明していきます。

空室リスク

空室リスク

マンション経営は、マンションに住む入居者から家賃収入を得て、収入を確保していきます。ですので、空室となれば家賃収入が入ってこないので、空室は最大のリスクです。

例えば家賃7万円のマンションを所有していて、入居者が付いていれば、年間84万円の家賃収入を得ることができます。しかし、空室期間が有りますとその期間の家賃収入は有りませんので損失と考えます。

もし、3ヶ月空室となった場合に21万円の損失となります。

 

 70,000円 × 3ヶ月 = 210,000円(空室による損失)

 

上記のように、家賃収入はマンションオーナーにとって最も大きな収入源なので、空室リスクはできるだけ抑えなければなりません。

特に、空室を左右するのは物件の立地、環境、質、が重要です。

そしてこの条件は、購入してからではコントロールが出来ないという事です。

 

  • こんな場所に買わなければ良かった。
  • こんな物件だとは思わなかった。
  • イメージと違っていた。

 

購入後にこの様な嫌な思いをしない為にも、信用信頼できる会社、営業コンサルティングからしっかりとしたアドバイスを受けてください。

設備経年劣化のリスク

設備劣化

マンションは、建物躯体と付属設備から出来ています。

建物躯体の法定耐用年数は47年、付属設備の法定耐用年数が15年と決められており、

毎年税務上減価償却する事になります。

 

例えば、築20年が経過したマンションを購入する場合には、付属設備の耐用年数はゼロになっていますので、ガス給湯器が壊れた、電気温水器が壊れた、IHコンロが故障した、等の様々な不具合が起きる場合があります。

起きる場合があると記載しましたのは、減価償却費がゼロになったからと言って、一斉に故障するということはほとんどありません。

耐用年数が過ぎても問題が無い物件も中にはございますが、今までの経験から致しますと、築20年~30年の物件は故障が判明するリスクが高いと思われます。

 

マンション購入直後に、設備が壊れて交換する事になった。

全く考えていない事態ですと思わぬ出費となり、余計な出費になる可能性も有ります。

 

設備劣化による、設備等の故障リスクも考えなければなりません。

また、火災保険の特約として、施設賠償特約なる保険がございます。

自分のお部屋には適用できませんが、例えば、給排水設備の劣化による水漏れ事故で、下の階に被害が出てしまった等の場合に、特約保険が適用されたケースもございますので、中古マンション経営の場合には、施設賠償特約は必ず加入をお薦め致します。

(適用にならない場合もございますのでご注意ください)

金額は、ワンルームマンションのケースでは、10年間で2~3万円でカバー出来ますので、弊社のお客様には必ずお薦めする保険です。

 

また、その様な目に見えないリスクを回避する為には、中古リノベーションマンションをお薦め致します。

リノベーションマンションとは、室内の付属設備を全て撤去し、室内は新築マンションと変わらない、最新の設備で一から造作致します。

中古マンションに比べて金額は高くなりますが、購入後のリスク回避、家賃は相場以上の金額となりますので、一つの選択としてお考えください。

金利上昇リスク

ローンを組んで、マンション経営を始めた場合には、金利が上昇した場合に、ローン返済利息と元金の比率が変わります。

金利分が増えるというリスクがあります。

ただ、返済者が突然のローン返済額の増加により、支払いが出来なくなることを考慮して、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない5年ルールと、返済額が増加しても返済額の125%までしか増加しない、125%ルールというものがあります。

 

例えば、毎月10万円のローン返済をしていて、金利が上昇し返済額が増えたとしても、10万円の125%、12万5千円が上限の返済額となります。

以上を考慮しまして、例えば、マンション経営を始めるにあたって、借入額2,000万円、借入期間30年、契約時は金利2%でローンを組んだとすると、毎月の返済額は7万3千円となります。

しかし、10年後に金利が3%に上がった場合は、その5年後に毎月の返済額が8万1千円となります。

以上のように金利が上昇すると、返済額も増加するので、マンション経営のリスクと考えておかなければなりません。

ただ、現金一括でマンションを購入する場合はローンを組むわけではないので、心配はいりません。

資産価値下落のリスク

マンション価格は、需要と供給のバランス、金利、世界経済、心理等により価格が上昇したり、下落したりする場合があります。

 

マンションの価格の内訳は、土地代金、建物躯体代金、付属設備代金、消費税、という内訳になると思います。

建物価格や付属設備は、上記でも説明した通りに減価償却していきますので、法定耐用的には価格は減価償却して行きます。

 

但し、一概に資産価値が下落するとも言い切れません。

例えば、昭和63年頃から始まった平成バブル、ITバブル、ファンドバブル、そして現在のオリンピックバブル、数年前に比べますとあきらかに中古マンション価格は上昇しています。

 

マンション経営を考えている人はどの様な人が購入しているのか?

マンション経営を既に始めている人は、現金一括で購入する人と、ローンを組んで購入する人がおります。

 

マンション経営の目的、目標が重要であります。

現金でマンションを購入する大多数の人は、預金金利が安い為にマンション経営で安定した家賃収入を得たいと考えています。

また、相続税に関する税制の改革があり、現金や株で所有するよりも、事業用マンション経営で所有する事で、税制面のメリットが受けられる場合が高く、都心の安定収入の見込めるマンションに交換する人が非常に増えています。

 

また、現在の低金利政策、将来の年金不安等により、若年齢層は、ローンを組んでマンションを購入する人が増えております。

近年は、外国人の投資化が、東京オリンピック需要、外国人旅行客需要等を見込んで、2015年位からマンションを購入する外国人投資家も増えて来ました。

特に、都心五区といわれるような場所や、全国政令指定都市等の物件も、この数年は値上がり傾向に有ります。

 

不動産価格を決めるのは、需要・供給・銀行融資が重要であります。

民主党から自由民主党への政権交代から、日経平均は2.5倍位上昇しました。

政権が変わる事で民衆の心理が変わる事もあります。

自民党政権の政策が、脱デフレを柱にアベノミクスと言われた三本の矢を全面に押し出しました。

丁度、オリンピックの誘致も決まり、低金利政策、物価2%上昇目標等、景気を底上げする政策もあり、あきらかに民衆のモチベーションが上がりました。

この様に、過去30年を振り返りましても、約30年間で4回の不動産景気があったという事です。

需要と供給によるマンション価格の変動

マンションの価格は、世界や日本のマーケット、金利、政策、需要、供給、に左右されてきました。

これからも左右されると思いますが、マンション経営成功の土台は、人に貸して家賃収入を得る事です。

 

日本は、少子高齢化がすすみ、全国的な空室問題は変わらない事実です。

だからこそ、マンション経営の基本である、立地と環境が非常に重要であります。

・自分が住みたいと思える様な物件か?

・この場所ならば入居者が途切れないだろう。

上記のような立地と環境への考え方です。

立地と環境をしっかり考え、マンション価格に左右されずに継続的に家賃収入を得ていくことで、資産価値下落リスクを回避することができます。

目的別でのマンション経営のリスクについて

ここまで、一般的なマンション経営のリスクについてご説明しましたが、個人個人のマンション経営の目的で見てみると、上記で説明したリスクがリスクではない。という方も中にはいます。

 

どういうことかといいますと、例えば資産価値下落のリスクについて見た場合に、5年後10年後のキャピタルゲイン(売却益を目的としたマンション経営)を目的としてマンション経営を始めた場合には、当然マンション価格が下落したというのはリスクとして考えなければなりません。

ですが、インカムゲイン(長期的な家賃収入を目的としたマンション経営)を目的としたマンション経営の場合に、マンション価格が下がろうが上がろうが、家賃収入に多少影響があってもリスクとして考えなくても良い場合もあります。

 

ですので、一つ前の項でご説明した、一般的なマンション経営のリスクが個人の目的別で見るとリスクとして考えなくても良い場合もあるのです。

では、少し深堀して考えていきましょう。

個人個人のマンション経営リスクについて

では早速、上記の項でご説明した個人個人のマンション経営のリスクについて深堀して考えていきます。

マンション経営を始める目的は個人個人で様々あると思いますが、以下に三つ上げました。

 

  • 老後の年金対策のためと考えている方
  • 家賃収入と、売却のことも視野に入れている方
  • 資産運用の一つとして考えている方

 

ではそれぞれ具体的に考えていきます。

老後の年金対策のためと考えている方へ

老後の年金対策

老後の年金対策、年金以外に収入を確保しておきたい。マンション経営を始める方の中には、老後のため。と思い、マンション経営を始める方もいると思います。

マンション経営は毎月家賃収入を得ることが出来るので、老後の年金とプラスして老後の支えとなることは間違いないでしょう。

ではそこで考えておかなければならないリスクは何があるのか?

それは上記の項でご説明した、空室リスクと金利上昇リスク、設備経年劣化リスクの三つです。

 

年金対策として考えているということは、5~10年と短いスパンではなく、20~30年と長期間の毎月の安定収入を考えている方が多いと思います。

その中で安定した家賃収入を得るためには、空室リスクはもちろんのこと、ローンを組んでマンションを購入した場合に、ローン完済まで金利上昇についても視野に入れておかなければなりません。

また安定した収入を確保するために、部屋設備の劣化により、設備の交換をする費用のことも考えておかなければなりません。

売却も視野に入れている方

売却

売却を視野に入れて、マンション経営を行っている方は、上記の空室・金利上昇・設備劣化はもちろんのことですが、資産価値下落のリスクについて最も考えておかなければなりません。

 

マンションの売却をするということは、例えば「今売ったら、利益がこれくらい出るから売ろう」と利益が出るのがわかっているので、売るか、「これ以上マンションを持ち続けても、赤字が出るばかりで損をする」ということで損切りするためにマンションを売るかのどちらかだと思います。

ということは、やはり「今、市場のマンション価格はこれくらい」という市場のマンション価格状況を把握しておく必要があります。

 

売却を考えて、マンション経営を始めている方は、空室・金利上昇・設備劣化のリスクについて把握することも重要ですが、資産価値下落リスクについて最も重要視しておかなければなりません。

資産運用の一つとして考えている方

資産運用

マンション経営は資産運用の一つとして役に立ちます。

今は低金利の時代で、預金していても、金利は0.01%~0.001%で、お金はほとんど増えていきません。

1,000万円預金をして、金利0.001%であれば、利息100円です。

 

最近の日経新聞では、NISA、積立NISA、iDeCoと資産運用に関する記事もよく目にするようになり、多くの方が資産運用に興味を持ち始めているのは間違いないでしょう。

そこで、マンション経営は物件条件、立地状況、ローンの借り入れ状況などによっても異なりますが、実質利回りで数%台~からあるので、預金と比べても、高い利回りが見込めます。

マンション経営を資産運用の一つとして考える上でのリスク

マンション経営を資産運用の一つとして考えている方の場合、毎月得られる家賃収入から資産を増やしていくことが目的の一つではないかと思います。

であるならば、やはり安定収入、そしてできるだけ利益を出すことが非常に重要になってくるでしょう。

 

利益を残すためには、空室リスクはもちろんのこと、出来るだけ低金利でローンを組み、設備の不具合から余計な支出を出さないように設備劣化についてもしっかり考慮しておく必要があります。

また「タイミングを見て売却をし利益を確定させたい」という場合は、市場のマンション価格がどれくらいか?についても考えておく必要があります。

まとめ

今回は、一般的なマンション経営のリスク、個人の目的別のマンション経営のリスクと分けて、深堀してご説明していきました。

マンション経営にはもちろんリスクがありますが、上記でご説明したように、「マンション経営をなぜするのか?」というそれぞれの方の目的によって、リスクへの考え方も変わってきます。

ただ、リスクを事前に把握しておくことによって、マンション経営から得られるメリットは非常に大きいです。

 

ぜひ、リスク単体だけを見るのではなくて、あなたがこれから行うマンション経営において、リスクがどのように関わってくるのか?という自身に置き換えて考えることで、よりリスクのことを理解できることでしょう。

 

中野 拓中野 拓

マンション経営のリスクへの考え方をご理解いただけましたでしょうか?

より詳しくマンション経営のリスクについて知りたい場合は、お気軽にお問い合わせください。

あなたのマンション経営の目的に沿ったリスクを、よりわかりやすくご説明させていただきます。