中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い！

昨今、サブリースに関するさまざまな問題が発生しています。

2018年にあった、かぼちゃの馬車、シェアハウス投資のサブリース問題、レオパレス21のアパート経営、サブリース契約に関して集団訴訟に発展した問題などさまざまあります。

そのような問題がある中でも、オーナーにとっては空室リスクを負わなくて良いことから、サブリース契約を結びマンション投資を実践する方もいます。

しかし、当サイト内で繰り返し説明しているように、私たちはサブリース契約を結ぶことはリスクが大きくあまりおススメをしていません。

では、どうしてマンション投資でサブリース契約を結ばない方が良いのでしょうか？

この記事では、中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由について解説します。

サブリースとは何か？

まずサブリースがどういうものか？概要を解説します。

マンションを運用していく中で賃貸管理が必要になります。賃貸管理とは、新しく入居者を募集したり、入居者と書類のやり取りをしたり、室内設備の不具合が起こった場合には修繕をしたりすることです。

賃貸管理には以下4つの管理形態があります。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つで、オーナーが所有しているマンションやアパートをサブリース業者が一括で借り上げて、入居者に転貸することです。

図.サブリースの仕組み

オーナーに入ってくる賃料の相場は、入居者から得られる家賃収入の大体80～90％ほどになります。

サブリース業者は、入居者から入る転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ています。

　転貸賃料（家賃）　−　サブリース賃料　＝　サブリース業者の利益

※サブリースについて詳しくは以下の記事を参照ください。

では、中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由について解説します。

理由は２つあります。

それぞれ解説します。

※合わせて以下の記事も参照ください。

参照記事

不動産投資・マンション経営におけるサブリース契約のメリットとデメリット

基本的にマンションの家賃は、築年数が古くなっていくと、下落していきます。

サブリース業者は、転貸賃料（家賃）と賃料の差額から利益を得ているため、家賃が下落していけば利益を確保するために、賃料の減額請求をオーナーにします。

中古マンション投資のメリットは、物件価格が安く、利回りを高く得られる点です。しかし、賃料が減額していけば、収益が下がり利回りも下がってしまいます。

例えば、中古マンションの利回りを新築マンションと比較すると以下のようになります。