サブリースにはどんなリスクがあるのか?

ブリース契約を結べば、サブリース会社が空室時も賃料を保証するので、オーナーにとっては一見すると安心な契約形態のように思えます。

しかし、そのメリットの裏にどんなリスクが潜んでいるか?理解している人はどれくらいいるでしょうか。

サブリースのリスクについて理解していないことから、契約後「こんなはずではなかった。。」と後悔してしてしまうオーナーが非常に多くいます。

この記事では、サブリースのリスクについて詳しく解説しています。

現在、サブリース契約を結ぶべきかどうか検討している方はどうか最後までご確認ください。

サブリースとは何か?

まずサブリースがどういうものか?概要を解説します。

不動産経営をしていく中で賃貸管理が必要になります。賃貸管理とは、新しく入居者を募集したり、入居者と書類のやり取りをしたり、室内設備の不具合が起こった場合には修繕をしたりすることです。

賃貸管理には以下4つの管理形態があります。

  • 自主管理
  • 一般管理
  • 集金代行
  • サブリース

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つで、オーナーが所有しているマンションやアパートをサブリース業者が一括で借り上げて、入居者に転貸することです。

サブリースの仕組み

図.サブリースの仕組み

オーナーに入ってくる賃料の相場は、家賃の大体80~90%ほどになります。なので、他の管理形態と比べて収益性は低くなりますが、空室になってもオーナーに賃料は入ってきます。

参照記事:サブリース、賃料の相場はどれくらい?

 

サブリース業者は、入居者から入る転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ています。

 転貸賃料(家賃) − サブリース賃料 = サブリース業者の利益

 

※サブリースについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:サブリースとは何か?わかりやすく説明します

サブリースのリスク

サブリースのリスク

次に、サブリースのリスクについて説明していきます。

サブリースのリスクは3つあります。

  1. 賃料減額リスク
  2. 会社倒産リスク
  3. 物件売却時リスク

1.賃料減額リスク

サブリースのリスクで最も注意しておかなければならないのが、この賃料減額リスクです。

前述したように、サブリース会社は転貸賃料と賃料の差額で利益を得ています。しかし、家賃は物件の築年数の経過や賃貸需要の減少などの要因から少しずつ下がっていきます。

特に新築マンションの家賃下落率は高く、新築時~築20年までで、約20%家賃が下がる場合もあります。

以下の図は、新築マンションの家賃下落率を示したものになります。

賃料下落率

図.家賃下落率

※引用元:三井住友トラスト基礎研究所データ参考

家賃が下がった場合、サブリース会社は、オーナーに支払う賃料を下げなければ利益を得られません。

そのため、サブリース会社は継続的に利益を得るために、賃料の減額請求をオーナーにします。だいたい2年毎の更新で、賃料の見直し(賃料の減額)を行う場合が多いです。

賃料が減額すると、収益性が落ちるので、オーナーにとってはリスクとなります。

2.会社倒産リスク

家賃が下がり続けたり、空室が続いたりすれば、サブリース会社は利益を上げ続けることができなくなります。

例えば、空室が続いたときを考えると、家賃9万円の物件でサブリース賃料が8万円、仮に半年間空室が続いた場合には、8万円×6ヶ月=48万円の損失となります。

つまり、入居者が付かなければ会社も利益を上げられないということです。

 

実際に2018年はサブリース会社が倒産したニュースがありました。

シェアハウス投資をしていたゴールデンゲイン社が、サブリース契約から利益を上げることが出来ず、オーナーに賃料を支払えないことから、最終的には破産をしました。(※2018年5月22日に破産開始決定。参照記事:シェアハウス販売のゴールデンゲインが破産、スルガ銀行の融資額は・・・

会社が倒産すれば当然、オーナーに賃料は支払われなくなります。

(※サブリース会社の倒産は最近では社会問題となっています。当サイトでもサブリース会社の倒産について書いていますので、ぜひ一度目を通してください。参照記事:シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

3.物件売却時リスク

サブリース契約を結んだ物件は売却時に買い手が見つかりにくいです。

それは、賃料の減額リスクがあったり、解約時に違約金が発生したり、そもそも解約できなかったり、サブリースのさまざまなリスクがあるため、すすんでサブリース契約を結んだ物件を購入しようという人が少ないからです。

売却時の評価が低くなる

また、サブリース契約を結んだ物件とそうでない物件では、売却時の物件評価が異なります。

それは、サブリース契約を結んでいる物件は収益性が低いことが理由です。

 

以下の例をご覧ください。

中古ワンルームマンション、家賃収入9万円とサブリース賃料8万円の場合の2つケースを具体例として挙げています。

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 家賃収入:9万円
  • サブリース賃料:8万円
  • 表面利回り:5%

家賃収入9万円とサブリース賃料8万円、それぞれの場合で表面利回り5%を得るためには物件価格がいくらだったら実現できるのか?計算しました。

  1. 表面利回り:5% 家賃収入:9万円
  2. 表面利回り:5% サブリース賃料:8万円

 

参考に表面利回りを算出する計算式を以下に示します。

 表面利回り = 家賃収入 × 12ヶ月 ÷ 物件価格 × 100

1.表面利回り:5% 家賃収入:9万円

家賃収入9万円で表面利回り5%を実現するための物件価格を以下に示します。

 物件価格 = (90,000円 × 12ヶ月 × 100) ÷ 5%= 21,600,000円

2.表面利回り:5% サブリース賃料:8万円

サブリース賃料8万円で表面利回り5%を実現するための物件価格を以下に示します。

 物件価格 = (80,000円 × 12ヶ月 × 100) ÷ 5% = 19,200,000円

 

上記の結果より、サブリース賃料8万円の物件では、物件価格が安くなります。(上記の例だと物件価格:19,200,000円 < 21,600,000円)。

つまり、サブリース契約を結んでいる物件を売却する際は、売却時の評価が低くなるのです。

サブリースの注意点

サブリースの注意点

サブリースの注意点についても解説しますので以下4点、ご確認ください。

  1. 原状回復費用の負担
  2. 免責期間
  3. 礼金・更新料
  4. 解約時の違約金

それぞれ説明していきます。

1.原状回復費用の負担

入居者が物件から退去した際に、部屋の中の不良設備の修繕やハウスクリーニングなどの原状回復が必要になります。原状回復費用は、オーナーと入居者に請求をします。

サブリースではサブリース会社が原状回復費用を負担するわけではなく、基本的にはオーナーが負担することになります。

契約内容を確認し、原状回復費用をオーナーが負担するかどうかを確認しましょう。

※原状回復について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営の原状回復にかかる費用とその中身について

2.免責期間

免責期間とは、新規の入居者を募集する期間はオーナーへの賃料の支払いを免除する。といった期間のことです。

免責期間は契約内容によってそれぞれ異なりますが、大体30日~90日となります。

免責期間の間は、当然ながらオーナーに賃料は支払われません。そのため、免責期間が何ヶ月あるのか?どういう状況で免責期間が設けられているのか?サブリースの契約内容を確認する必要があります。

参照記事

サブリースの免責期間とは?

3.礼金・更新料

通常、マンション経営やアパート経営をしている場合は、オーナーに礼金や更新料が入る場合が多いです。しかし、サブリース契約の場合では礼金や更新料はサブリース会社にはり、オーナーには入ってきません。

4.解約時の違約金

サブリースを解約する際は違約金がかかる場合がほとんどです。業者によっては賃料の6ヶ月分が必要な場合もあります。高額な違約金を請求されたりするので、契約時に違約金がどれくらいかかるのか確認しておきましょう。

サブリースの注意点、まとめ

サブリースの注意点は4つです

  1. 原状回復費用の負担
  2. 免責期間
  3. 礼金・更新料
  4. 解約時の違約金

上記の4つの注意点を理解しておきましょう。

基本的にサブリース契約を結ぶことはおススメしない

基本的にサブリース契約を結ぶことはおススメしない

以上のように、サブリースにはさまざまなリスクや注意点があるため、基本的にサブリース契約を結ぶことはおススメしません。

よっぽど、空室リスクを抑えたいか、信用できる不動産会社に管理をお願いする場合は、サブリース契約も一つの手段として効果的ですが、賃貸需要が見込める物件を選定していたり、信用できる不動産会社に任せている場合は、サブリース契約以外の管理形態の方が効果的です。

 

物件を選定し、信用できる不動産会社に管理を任せられれば、集金代行契約を結ぶことがおススメです。

月々数千円の集金代行手数料は引かれますが、賃貸管理も全て管理会社に任せられ、高い収益性を確保できるのでオーナーにとってはメリットが大きいです。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

大神 健志大神 健志

昨今、サブリース問題に関するニュースが多い中で、自分自身で判断するのは不安。と思っている方も多いです。

お問い合わせいただければ、「ぶっちゃけサブリースってどうなんですか?」といった、あなたが聞きたい本音の質問でも、お客様事例を紹介したり事実を踏まえた解答をさせていただきます。

お気軽に以下の問い合わせフォームからお問い合わせください。相談は無料です。

 

電話のお問い合わせ

メールのお問い合わせ