サブリースのデメリットとリスク、注意点について

ブリース契約は、サブリース会社が空室時も賃料を保証するので、オーナーにとってはリスクがなく、とても安心な契約のように思えます。

しかし、そのメリットの裏に潜んでいる、デメリットやリスクを知る機会はほとんどないように思います。

 

サブリース会社のうまい話を聞いて良いと思い、サブリースの契約をしたが、蓋を開けてみると「賃料が減額されたり」「簡単に契約を解約できなかったり」「高額な違約金を請求されたり」といった対応をされ、最終的に「契約時にはそんな話は聞いていなかった!」とサブリース契約で問題を抱えるお客様からの問い合わせが増えています。

それらトラブルの多くが、契約時に業者からサブリースのデメリットやリスクの説明をしっかり受けていないことにありました。

 

このようにサブリース業者の説明が不十分で、お客様が契約内容を理解されない。その結果、サブリースの契約をした後で「こんな話聞いていなかった。」となりかねません。

自分の身は自分で守るためにも、この機会にサブリースのデメリットとリスクをぜひ理解していただきたいと思います。

 

今回は、サブリースのデメリットやリスク、そして注意点も一緒にまとめました。また、デメリットやリスクに対して、具体的にどのように対処すれば良いかもまとめています。これからサブリースを契約しようか、どうしようかと考えている方は、ぜひ最後までお読みください。

サブリースとは?

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額(賃料)を支払います。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。)

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

オーナー、サブリース会社、入居者の関係を図で示しました。

サブリース 賃料

図1.オーナー、サブリース会社、入居者

※サブリースについて当サイトで詳しく説明しています。参照下さい。

参照:

サブリースとは

サブリースの内容について

サブリース契約は、サブリース会社から毎月安定して賃料が入り、空室リスクもないので、一見するとオーナーにとって非常にメリットのある契約のように思われます。

しかし、実際には「賃料の減額があったり」「会社が倒産したり」「なかなか物件の売却が出来なかったり」とオーナーにとっては、デメリットやリスクが多々あります。

そのため、サブリースのデメリットとリスク、さらには注意点についても理解しておけば、転ばぬ先の杖となり、トラブルを未然に防ぐことが出来ます。

サブリースのデメリットとリスクの定義

サブリースのデメリットとリスクは似た意味がありますが、この記事では使い分けて説明していますので、それぞれ定義付けをさせていただきます。

デメリットとは「確定している欠点」、リスクとは「今後、起こる可能性がある欠点」のことを意味します。

 

サブリースでいうデメリットとは、一般管理や集金代行契約と違って収益性が落ちる。ことや、簡単に解約出来ないことがあります。

一方で、リスクとは賃料が減額する可能性や、経営悪化により会社が倒産することなどが挙げられます。確定はしていないけれども、将来起こる確率がある欠点です。

このデメリットとリスクの定義を踏まえた上で、それぞれ説明していきます。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットは2つあります。

  1. 収益性の低さ
  2. 契約を簡単に解約できないこと

それぞれ説明していきます。

1.収益性の低さ

サブリース契約をした際にサブリース会社からオーナーに入る賃料と、サブリース契約をしない場合のオーナーに入る賃料では、収益性が異なります。

それは、サブリース契約では、入居者からサブリース会社に入る転貸賃料の80~90%が賃料として入ってくるので、サブリース契約をしていない物件と比較して収益性が落ちるからです。

そのため、サブリース契約では収益性が低くなるというデメリットがあります。

(※転貸賃料、賃料については当サイト「サブリース、賃料の相場はどれくらい?」こちらの記事で詳しく説明しています。参照ください。)

参照:

サブリース、賃料の相場はどれくらい?

2.契約を簡単に解約できないこと

サブリース契約は簡単に解約することは出来ません。契約内容によって異なりますが、最低でも6ヶ月前に通知する必要があります。

(※参照記事「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の7ページ目、第18条にサブリース解約の事前通知の記載があります。参照記事:サブリース住宅原賃貸借標準契約書

サブリース契約の解約は事前通知が必要なので理解しておいてください。

サブリースのデメリット、まとめ

以上、ここまでご説明したようにサブリースのデメリットは2つです。

  1. 収益性の低さ
  2. 契約を簡単に解約できないこと

それぞれの概要を理解しておきましょう。

※当サイト「サブリースのメリットは何?」こちらの記事でメリットについて詳しく説明しています。参照ください。

参照:

サブリースのメリットは何?

サブリースのリスク

サブリースのリスク

次に、サブリースのリスクについて説明していきます。

サブリースのリスクは3つあります。

  1. 賃料減額リスク
  2. 会社倒産リスク
  3. 物件売却時リスク

それぞれ説明していきます。

※この項ではサブリースリスクの概要のみの説明にとどめます。サブリースのリスクは当サイト「サブリースに潜む3つのリスク」で詳しく説明しています。参照ください。

参照:

サブリースに潜む3つのリスク

1.賃料減額リスク

サブリースのリスクで最も注意しておかなければならないのが、この賃料減額リスクです。

サブリース契約では、オーナーがサブリース会社から受け取れる賃料は転貸賃料(入居者からサブリース会社に入る賃料)の80~90%程となります。

収益性は低くなりますが、サブリース会社が空室リスクを負ってくれます。

 

築年数が経過すると、物件周辺の家賃相場や、建物の経年劣化から、転貸賃料が下がっていく傾向にあります。サブリース会社は転貸賃料と賃料との差額で利益を得ているので、転貸賃料が下がり続けると利益が上がらず、赤字となってしまいます。

 

赤字とならないためにも、2年毎の更新で、賃料の見直し(賃料の減額)を行い、転貸賃料と賃料の差額から利益を得れるようにしています。

2年毎に更新があり、その際に賃料が減額されるリスクがあることを理解してください。

2.会社倒産リスク

前述したように、転貸賃料の減少が続く、もしくは転貸賃料が入って来なくなれば、サブリース会社に利益が入らず、赤字が続きます。そして、最終的には会社が倒産するリスクがあります。

最近のニュースでは、シェアハウス投資をしていたゴールデンゲイン社が、サブリース契約から利益を上げることが出来ず、オーナーに賃料を支払えない。との理由で赤字が続き、最終的には破産をしました。(※2018年5月22日に破産開始決定。参照記事:シェアハウス販売のゴールデンゲインが破産、スルガ銀行の融資額は・・・

会社が倒産すれば、オーナーに賃料は支払われなくなります。

(※サブリース会社の倒産は最近では社会問題となっています。当サイトでもサブリース会社の倒産について書いていますので、ぜひ一度目を通してください。参照記事:シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

3.物件売却時リスク

転貸賃料と賃料の関係から、サブリース物件は、サブリースしていない物件と比べて収益性が落ちます。

そのため、売却時に物件価格が安くなったり。買い手が融資をする際に物件評価が下がったり。ということに繋がるのです。

売却する際に、物件価格が安くなること。融資評価が低くなること。この二つの問題点があります。

サブリース物件は売却の際にリスクがあることを覚えておきましょう。

サブリースのリスク、まとめ

サブリースのリスクは3つあります。

  1. 賃料減額リスク
  2. 会社倒産リスク
  3. 物件売却時リスク

デメリットは確定している欠点ですが、リスクは今後起こる可能性がある欠点です。

サブリースのリスクを理解しておきましょう。

サブリースの注意点

サブリースの注意点

ここでいうサブリースの注意点とは、契約に規定されているものであって、事前に知っておく必要がある事項です。後から「そのような規定は知らなかった」とならないように、理解しておきましょう。

サブリースの注意点は4つあります。

  1. 原状回復費用の負担
  2. 免責期間
  3. 礼金・更新料
  4. 解約時の違約金

それぞれ説明していきます。

1.原状回復費用の負担

入居者が物件から退去した際に、部屋の中の不良設備の修繕やハウスクリーニングが必要になります。

それらの費用は、オーナーと入居者に請求をします。

サブリースではサブリース会社が原状回復費用を負担するわけではなく、多くの場合、オーナーが負担することになります。

契約内容を確認し、原状回復費用をオーナーが負担するかどうかを確認しましょう。

2.免責期間

免責期間とは、新規の入居者を募集する期間はオーナーへの賃料の支払いを免除する。といった期間のことです。

免責期間は契約内容によってそれぞれ異なりますが、大体30日~90日となります。

免責期間の間は、当然ながらオーナーに賃料は支払われません。そのため、免責期間が何ヶ月あるのか?どういう状況で免責期間が設けられているのか?サブリースの契約内容を確認する必要があります。

3.礼金・更新料

通常、マンション経営やアパート経営をしている場合は、オーナーに礼金や更新料が入る場合が多いです。しかし、サブリース契約の場合では礼金や更新料はサブリース会社にはり、オーナーには入ってきません。

4.解約時の違約金

サブリースを解約する際は違約金がかかる場合がほとんどです。業者によっては賃料の6ヶ月分が必要な場合もあります。高額な違約金を請求されたりするので、契約時に違約金がどれくらいかかるのか確認しておきましょう。

サブリースの注意点、まとめ

サブリースの注意点は4つです

  1. 原状回復費用の負担
  2. 免責期間
  3. 礼金・更新料
  4. 解約時の違約金

上記の4つの注意点を理解しておきましょう。

サブリースのデメリット・リスクへの対策

サブリースのデメリット、リスク、注意点の対策

サブリースのデメリット、リスクへの対策としては、以下の2点を実行することです。

  1. 今回説明をした、デメリット、リスク、そして注意点の内容も理解すること
  2. サブリースのうまい話にはのらないこと

1.の内容を押さえておくことで、今後サブリースのうまい話が来たとしても、「サブリースにはデメリットやリスクがある。そして注意すべき点もあるので慎重に検討しなければならない」とご自身の中で契約をするかどうかの指針となります。

まずは、サブリースのデメリットとリスクそして注意点を理解することから始めてください。

 

私たちは、基本的にサブリースをおススメしていません。なぜなら、サブリースはお客様にとってメリットもありますが、デメリットやリスクの方が多くあるからです。

当サイトではサブリースに関する記事を数多くまとめています。

ぜひ一度目を通していただき、サブリースの契約をするかどうか、慎重に判断することをおススメします。

サブリース参照記事

中野 拓中野 拓

サブリースの良い話だけに目を向けるのではなく、その裏に潜む、デメリット、リスクを理解する必要があります。

現在、サブリースに興味があるが、デメリットやリスクを知り、契約を前向きに進めるべきか、辞めるべきか、判断に迷っている方がいれば一度ご相談ください。

無料で今後、サブリースを契約するべきか否か、第三者の視点からアドバイスさせていただきます。