マンション経営には、成功の法則があります。成功の法則を取り組めば、あなたが手に入れたい、私設年金対策、資産運用、生命保険機能、相続税対策等を手に入れることができます。
しかし、成功の法則を知らなければ様々な問題に悩まされてます。
実際にその様なマンションオーナーから多数のご相談をいただいています。
その為にも、未経験者の判断基準ではなく、マンション経営の成功の法則をしっかりと手に入れる必要があります。
マンション経営は物件購入がゴールではなくスタートです。
スタートダッシュを目指す為にも、成功の法則は非常に重要になりますので、成功したいあなたは、必ず読んでください。
マンション経営で回避すべき5つの条件
マンション経営の成功とは、人それぞれの目的が果たせたときに、成功。と定義できます。
人それぞれ、マンション経営を始める目的は異なると思いますが、主に「私設年金対策」「資産運用」「生命保険機能」「相続税対策」この4つになると思います。
これらの目的を果たし、マンション経営で成功するためには、回避すべき条件がありますので、今回はその内容について詳しく見ていきましょう。
マンション経営で回避すべき条件は5つあります。
- 立地と環境の条件が悪い
- 建物の管理状態が悪い
- 極端に部屋が狭い
- 部屋の内装に独自性がない
- 賃貸管理会社が信用できない
それぞれ説明していきます。
１．立地と環境の条件が悪い
マンションを選ぶ際に立地と環境の選定は最も重要です。
なぜなら入居者が物件を選ぶ際に、立地と環境の条件を最も重要視するからです。
入居者付けで苦しむことに
物件の立地と環境の選択を間違うと、入居者付けに苦しみます。
例えば、もしあなたが会社勤めで電車通勤しようとした場合に、同じ条件の物件で片方は、駅から徒歩20分以上あり、物件周辺に商店街やコンビニ・スーパーがなく、利便性が悪い物件。もう一方は、駅から10分圏内、物件周辺にスーパーはコンビニ、商店街があり利便性が良い物件。あなたならどちらの物件に住みたいと思うでしょうか？
この条件の場合、多くの方は駅から近く、利便性が良い物件を選ぶと思います。
「駅から近いか？」「利便性が良いか？」この条件は非常に重要です。
立地と環境は物件を購入すると二度と変えることはできません。物件の選択を間違えれば、入居者付けで苦しむことになります。
利回りの高さと物件価格の安さから判断
物件を選ぶときに、利回りの高さ、物件価格の安さ、といった投資的観点から物件を選ぶことは重要です。しかし、利回り、物件価格の安さにばかり目がいき、継続的に入居者が付くかどうか？マンション経営を始めてからの視点が抜けている場合は、注意が必要です。
いくら物件価格が安く、利回りが高い物件でも、そもそも入居者が付かなければ家賃収入が入ってこない、つまり高い利回りを得ることが出来ないからです。
物件価格が安く、利回りが高い条件だけで物件を購入し、駅から徒歩20分以上、人気の無いエリア、入退去の度に空室が数ヶ月続き、結果、高い利回りを得ることが出来なかった。といったケースも聞きます。
立地と環境の選択はマンション経営で最も重要です。
２．建物の管理状態が悪い
入居者から見た第一印象
建物の外観や内観が綺麗に清掃されていたり、エントランスが綺麗にされていると、入居者から見て物件の第一印象が良くなります。
エントランスにチラシが散らかっていたり、建物の外観が錆びて古く見えたり、建物の管理状態が悪い物件だと、入居者から見た物件の第一印象は悪くなります。
入居者は建物を見た第一印象から、この物件に住みたいかどうかを決めます。
資産価値の観点から
管理状態が悪いと建物の資産価値も下がっていき、物件の寿命も短くなってしまいます。
外観から判断できる設備の劣化や以外に、建物の管理状況がわかる重要事項調査報告書というものがあります。
重要事項調査報告書は、物件の過去の修繕履歴、修繕積立金の額、大規模修繕工事の予定、アスベストの有無など、建物の管理状況を把握することができます。
物件の管理状態を把握し、今後マンション経営を長期的に実施していく上で、適した物件なのか？判断することが出来ます。
マンションはしっかりと管理を継続していけば40年50年それ以上と寿命が持ちます。
実際に、日本初の投資用ワンルームマンション「メゾン・ド・早稲田」が東京都新宿区にありますが、築42年経った今でも、家賃5万円台で入居者がついています。しっかり物件の管理を継続していけば、長期的に家賃収入を得ることが出来ます。
建物管理が良好な物件を選定しましょう。
３．極端に部屋が狭い
部屋の広さも重要です。
極端に狭い部屋だと入居者は部屋に圧迫感を感じ、物件を選ばない場合があります。
特に収納を重視したり、部屋を広々と使いたいニーズがあれば、極端に狭い部屋を嫌がる入居者もいます。
しかし、物件の内装を変えたり、立地と環境の条件が良く、人気のエリアに物件があれば、極端に狭い部屋でも十分に入居者付けは出来ます。
ある程度の広さ以上（約18㎡以上）の物件が比較的入居者ニーズが高い間取りになります。
４．部屋の内装に独自性がない
部屋を選ぶ入居者のニーズが過去～現在と少しずつ変わってきました。
ひと昔前にあったような、三点ユニットバス、床は茶色のフローリング、壁は白いクロス、どこにでもあるような独自性がない内装の物件を選ばない入居者も増えてきました。
もちろん、独自性がない内装の物件を選ぶ入居者も多くいますが、それは部屋の内装以外に「立地と環境の条件が良い」「建物管理状態が良い」「部屋が広い」などその他の要素にメリットを感じ選んでいる場合があります。
入居者にとって突出したメリットがなく、空室も目立つようであれば、入居者ターゲットを絞って部屋の内装を変えることも必要です。
５．賃貸管理会社が信用できない
マンション経営を始める目的は人それぞれ異なりますが、大きく分けて4つあります。
- 年金対策として活用する
- 資産運用として活用する
- 生命保険の代わりとする
- 相続税対策として活用する
以上の4つです。
人それぞれの目的が合って、その目的を果たすために、例えば「年金対策として私的年金を15万円欲しい」「低リスクで確実に資産形成し、将来1,000万円貯めたい」といった目標があり、マンション経営を実践していきます。
そして、そのマンションオーナーの目的・目標達成をサポートするのが、賃貸管理会社です。
賃貸管理会社は、マンションの賃貸管理、資産管理、マンション経営のコンサルティングを行います。オーナーのマンション経営が成功するための良きパートナーなのです。
しかし、全ての賃貸管理会社が信用できるわけではありません。
- 空室が続いているのに客付けの対応を全くしない
- 入居者の入退去、物件の修繕などの報告連絡相談がオーナーに一切ない
- マンション経営のアドバイスなどコンサルティングはほとんどない
- 連絡したら会社が倒産していた
上記のような信用できない賃貸管理会社に管理を委託することになれば、後々トラブルに発展してしまいます。
せっかく収益物件を所有していても、信用できない賃貸管理会社に委託してしまったら、空室が長引いたり、資産価値が落ちていったり、マンション経営でかなり苦戦することも考えられます。
（※信用できる賃貸管理会社の選び方は当サイトで説明しているので、以下の記事を参照してください。）
参照記事：
賃貸管理会社は社員教育がしっかりしていて、スピード対応、約束を守る、入居者付けをいち早く実施する、マンション経営のコンサルティングをしてくれる、マンションオーナーの成功をサポートしてくれる、こういった信用できる会社を選びましょう。
まとめ
以上、マンション経営で避けなければならない5つの条件を説明しました。
- 立地と環境の条件が悪い
- 建物の管理状態が悪い
- 極端に部屋が狭い
- 部屋の内装に独自性がない
- 賃貸管理会社が信用できない
マンション経営で成功するためには、上記5つの条件は回避してください。
※当サイト内で中古マンション経営成功の5つの条件を紹介しています。
マンション経営・中古マンション経営についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事をぜひ読んでください。
参考記事
大神 健志 当サイト内でマンション経営について詳しく説明していますので一度以下の記事をぜひ読んでください。
また直接マンション経営について詳しく話を聞きたい場合はお気軽にお問い合わせください。
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