レオパレス21のサブリース問題

昨今、レオパレス21に関する問題を新聞やニュースで目にする機会が増えました。先日、テレビ番組「ガイアの夜明け」でもレオパレス21の「界壁」問題が取り上げられていました。

 

アパートの天井裏に設置するべき、防火性を高める部材の「界壁」が設置されていなかったり。10年間サブリースの賃料は変わりませんといって、実際には10年未満でサブリースの賃料が減額されたり。アパートの修繕費を支払っているのに契約通りに修繕されなかったり。

 

以上、さまざまな問題から、オーナーの不満の声を聞く機会が増えました。このようなトラブルに巻き込まれないための何か対策はなかったのでしょうか？

今回は、それらレオパレスに関する問題の中でも、サブリース問題を取り上げて、深堀してご紹介していきます。

そして、サブリース問題のトラブルに巻き込まれないための対策も説明しています。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事：

レオパレス21ってどんな会社？

レオパレス21は1973年に、不動産仲介業をメインとして事業をスタートさせた会社です。

1985年から都市型アパート「レオパレス21」を本格的に販売し始め、今日に至るレオパレスのブランドが築かれていきました。

 

レオパレスの賃貸物件は、仲介手数料が不要なこと、家具家電付きといった特徴があります。レオパレスの「夢中で頑張る君へエールを♩」のＣＭを皆さん一度は聞かれたことがあるのではないでしょうか？

 

事業は、アパートの賃貸業や開発業を主に行っています。

参照ＵＲＬ：レオパレス21会社ホームページ

サブリースとは？

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。

（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。）

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

サブリースのイメージ図を以下に示しました。

図１．オーナー・サブリース会社・入居者

 

今回のレオパレスのアパート経営では、地主が所有している土地にアパートを建て、そのアパートをサブリース会社（レオパレス）が一括で借り上げ、賃料をオーナーに支払う仕組みとなっています。

サブリース会社がオーナーに支払う賃料は転貸賃料の約80～90％となっています。

サブリースの問題

今回、レオパレスがサブリース問題として取り上げられ、問題の争点になっているのが、サブリース契約時の説明と実際の中身が異なっていたことでした。

レオパレスのアパート経営（サブリース）は以下のような流れで行われていました。

1. 土地を所有している地主に、営業マンがアパート経営の話を持ち掛ける
2. 「30年間一括借り上げ」、「10年間賃料は不変」といってサブリース契約をすすめる
3. 地主の土地にレオパレスのアパートを建設する
4. レオパレスは、アパートに住む入居者から転貸賃料を得る
5. 得られた転貸賃料の一定額を賃料として、アパートオーナーに支払う

 

アパートオーナーは、契約時「賃料が10年間は不変」という説明を営業マンから受けていた方もいたそうです。しかし実際は、「10年未満に賃料の減額」をレオパレスから受けたそうでした。

 

アパートを建設したオーナーの中には、数千万円から数億円のローンを組んでいる方もいました。

賃料が減額するとローン支払いが追い付かない。毎月ローン返済の赤字が増えていく。といったことから結果的に、サブリース契約をやむなく解除したオーナーもいたそうです。

 

以上のようなことから、「賃料減額なんて聞いていない！」とオーナーは、レオパレスに対して過去、訴訟を起こしています。

 

訴訟を起こしたある家主は、2005年1月に月額77万7,800円のサブリース契約を結び、愛知県知多市に20戸のアパートを建設しました。

契約書には「賃料は10年間は不変」と明記されていました。しかし、実際は2011年10月に経営難を理由に約10万円の賃料減額を求められ、受け入れたが、その後業績が回復しても賃料は元の金額に戻らなったそうです。

（※引用元：全国賃貸住宅新聞・サブリース家賃減額で訴訟）

問題点の整理

以上のように、レオパレスのサブリース賃料減額が問題視されています。

このことについて整理すると、以下3つの問題がありました。

 

1. 契約内容の相違
2. 立地と環境の選択ミス
3. 知識・経験不足

 

それぞれの問題について詳しく見ていきます。

１．契約内容の相違

これは、前述している通り、サブリース契約時の説明と実際のサブリースの中身が異なったことです。

なかには「絶対に賃料は下がりません」とお客様に断言した営業マンもいたそうです。しかし、実際には「10年未満の賃料の減額」をレオパレスから求められ、やむなくオーナーは受け入れることになりました。

 

それらが全て真実なのであれば、レオパレスが詐欺まがいの営業をしていることになります。

２．立地と環境の選択ミス

アパート経営に限らず、その他マンション経営などの不動産経営では立地と環境の選択は極めて重要になります。立地と環境の条件を優先的に見て、物件を決める入居者が非常に多いからです。

立地と環境の条件が良いというのは、「物件が駅から歩いて近いところにあるか（10分以内～）？」「周辺にコンビニやスーパーがあり利便性が良いか？」ということです。

 

そういった入居者のニーズから、立地と環境が悪い条件でアパート経営を行っても、入居率が上がらず、継続的に長期間賃料を得るのは難しいです。

 

今回のアパート経営のケースでは、アパートを建設した場所が駅から離れていたり、周辺には田畑が広がっていたり、決して立地と環境が良いとは言えない状況でした。

立地と環境の選択を間違えた結果、レオパレスは入居者付けに苦労することになりました。

アパートが乱立

更に、同じエリアにレオパレスのアパートがどんどん乱立していったのも問題となりました。

物件の周辺に同じようなアパートが出来たことによって、それぞれの物件にばらついて入居者が付きました。その結果、入居率が下がってしまいました。

立地と環境が全てでもない（補足）

しかし、立地と環境が全てとも言えません。立地と環境以外にも、物件の「専有面積と間取り」、「室内の差別化」、「建物管理」、「賃貸管理会社」などさまざまな要因が総合的に影響して、その物件に入居者が住みたい！と思うかどうかが決まります。

 

よって、立地と環境の条件が例え悪くても、建物の管理状態が良好で、室内が入居者のニーズに合っていれば人気物件になる場合もあります。

あくまで、優先順位を考えた場合に「立地と環境」を第一に考えることが重要ということです。

賃料の減額

以上のような、立地と環境の選択ミスが大きな要因となって、入居者が付かず、思うような利益を上げることが出来なくなりました。

その結果、レオパレスは「賃料の減額」に踏み切ったのです。

３．知識・経験不足

今回のサブリース問題では、比較的アパート経営の知識や経験が少ない方が、サブリース契約の話を信用した結果、トラブルへと発展しました。

 

サブリース契約を信用した要因

• レオパレスが大手の会社だということ
• 物件がブランディング化されていたこと
• 営業マンに「10年間賃料は下がらない」と断定されたこと
• 将来、賃料が下がらないような収益シミュレーションを見せられたこと

 

以上のような説明を受ければ「アパート経営を始めても大丈夫だろう」と信用するのも無理はありません。

アパート経営の知識や経験が少ないオーナーがサブリース契約の話を信用し、その結果、今回のような賃料の減額トラブルに発展しました。

問題への対策

以上のように、レオパレスのサブリースに関わる問題はいくつかありました。しかし、事前に対策をしていればこのようなトラブルに巻き込まれる確率も減ります。

以下、現在アパート経営をしている方、アパート経営をしていない方、二つに分けて今回の問題への対策を考えていきます。

 

1. 現状、アパート経営をしている方
2. これからアパート経営を始めようと考えている方

 

１．現状、アパート経営をしている方

現状、アパート経営をしていてサブリース問題で悩んでいる方へ、対策は3つあります。

 

1. 管理会社を変える
2. 自主管理をする
3. 物件を売却する

 

それぞれの対策を説明していきます。

ⅰ．管理会社を変える

サブリース契約を解約し、管理会社を変えることで、アパート経営がうまくいく可能性があります。うまくいくというのは、現状の入居率が改善し、収益がアップするということです。

賃貸経営の成功ノウハウがある管理会社であれば、アパート経営で再起することが出来るかもしれません。

 

※信用できる不動産会社を選ぶためのポイントは当サイトで詳しく説明しています。参照ください。

参照記事：

信用できる不動産業者の選び方

ⅱ．自主管理をする

サブリース契約を解約し、オーナー自身で管理をする、自主管理に変更する対策があります。

自主管理とは、オーナー自身がアパート経営に関わる全ての賃貸管理を行うことです。

自主管理で行う管理概要を以下に示しました。

（※自主管理については、当サイトで説明していますので、詳細は以下の記事を参照ください）

自主管理で行う内容

1. 新規の入居者募集
2. 入居時の審査
3. 新規契約書の作成・更新契約書の作成
4. 入居者からの家賃の集金
5. 滞納家賃の回収
6. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
7. 入居者からのクレーム対応
8. 解約書類の手続き
9. 入居者が退去する際の立ち合い
10. 空室時の物件管理

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

 

自主管理では業者に依頼せず、「賃貸管理の業務委託料が発生しない」「コストを抑えるために最安値の工事業者に発注できる」といった、オーナー自身で賃貸管理をコントロールできます。コストをうまく抑えれば、収益を最大化することが出来ます。

 

しかし、自主管理をする場合は上記で挙げたような賃貸管理の全てを行う必要があるため、知識や経験も必要になります。賃貸管理について全くの素人がいきなり行うのは、簡単ではありません。

自主管理をする場合は、賃貸管理について知識や経験をしっかり積み上げていく必要があります。

ⅲ．物件を売却する

今後、サブリース契約を続け、アパート経営がうまくいく見込がない場合はいっそのこと、物件を売却をして損切りをするのも一つだと思います。

賃料の減額から、ローンの支払いが追い付かない。毎月毎月、赤字となる。そういったことが続くと、最悪のケース、自己破産ということもあり得ます。

 

数千万円～数億円のローン借入をしている場合は、物件を売却しても、ローン残債がかなり残る場合もあります。

しかし、このまま赤字を垂れ流すよりは、損切りをして、ローン残債を確定させる方が良い場合もあります。

物件を売却して損切りをするのも一つの選択肢として考える必要があります。

売れるかどうかわからない

とはいっても、実際のところ、思うような金額で物件を売却できるかどうかわからない面もあります。

• その地域に今後賃貸の需要が見込めるか？
• 物件の立地と環境の条件が良いか？

上記の点から考慮して、物件を購入したいと思う買い手がいるかどうかわからないからです。

２．これからアパート経営を始めようと考えている方

これからアパート経営を始めようと考えている方へ、今回のようなサブリース問題に巻き込まれないための対策は以下の2つがあります。

 

1. 信用できる業者を選ぶこと
2. 物件の立地と環境を選定すること

 

以上の2つです。また、アパート経営に限らず、その他の不動産経営でも通ずることです。

ⅰ．信用できる業者を選ぶこと

本当に信用できる業者に任せればそれだけで、不動産経営がうまくいくことがあります。

しかし、今回のサブリース問題は信用できる業者かどうかの見極めが非常に難しかったと思います。

それは以下の理由から言えます。

• レオパレスは、大手の会社で物件もブランディングもされていて、信用しやすかったこと
• 営業マンが、お客様との人間関係を構築し、契約するまでに信用を得ていたこと
• 将来のアパート経営の収益シミュレーションに賃料減額が記載されていなかったこと
• 営業マンが「10年間は賃料の減額がありません」と断言するケースがあったこと

以上の内容からお客様はレオパレスを信用し、結果、賃料減額トラブルに巻き込まれてしまいました。

 

そこで信用できる業者かどうか判断するためには、その会社に「成功実績があること」「お客様が実際に成功し続けていること」この2点を必ず確認することです。業者の言っていることを全て鵜呑みにするのではなく、お客様が成功している事実を確認することです。

※信用できる業者の選び方については当サイトで詳しく紹介しています。参照ください。

参照記事：

信用できる不動産業者の選び方

ⅱ．物件の立地と環境を選定すること

繰り返しになりますが、物件の立地と環境を選定することは極めて重要です。

今回のアパート経営のケースでは、立地と環境が決して良い条件ではない場所にアパートが建設され、結果として入居者が決まらない。という「立地と環境の選択ミス」の要因が大きかったです。（※立地と環境以外の要素ももちろんあります。）

物件の立地条件が悪いと、それだけで入居率が下がり空室リスクが高まります。

 

物件を選定する場合は、駅から10分以内、周辺にコンビニやスーパーや病院などがあり、利便性が良い場所を選んでください。

安易にレオパレスとサブリース契約を結ばないこと！

以上のことから結論、安易にレオパレスとサブリース契約を結ばないことです。

そして、サブリース契約を結ばなくても不動産経営でうまくいくように、正しく不動産経営に取り組むことを強くおススメします。

正しく不動産経営に取り組むとは、ここまでで説明した以下3つのポイントを押さえることです。

 

1. 信用できる不動産業者を選ぶこと
2. 賃貸需要の見込めるエリアの物件を購入すること
3. 立地と環境の条件が良い物件を選定すること

 

上記の3点を押さえれば、不動産経営でうまくいく確率はかなり高くなります。今回のような、レオパレスのサブリース問題トラブルに巻き込まれることはまずないでしょう。

サブリースのうまい話には安易に乗らず、慎重に判断をしてください。

 

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