マンション経営5つのリスクを理解する

ンション経営を始めるにあたって、リスクは必ず気になると思います。

マンション経営で成功する秘訣は、リスクを正しく理解してそのリスクに対してどう対処していくか?これにかかっていると言って良いです。

なぜなら、リスクを知らずに実践すると

  • 空室が続き収支が赤字続きになったり
  • 突発的な設備の修繕が発生し、対応できる資金の準備がなかったり
  • 最終的には、物件を売却してもローンの残債だけが残ってしまう

といったことに繋がるからです。

 

「年金対策になる」、「利回りを得て資産運用になる」、といったマンション経営のメリットについて理解している人は多いと思いますが、リスクについて正しく理解して、更にリスクを回避するための具体的な方法まで実践している人は少ないように思います。

この記事では、マンション経営のリスクとリスクを回避するための具体的な方法を説明します。

マンション経営のリスクとは?

マンション経営のリスクとは?

マンション経営は、マンションを購入して人に貸して家賃収入を得る投資です。

このマンションを購入して、入居者を付けて家賃収入を得て、最終的に物件を売却する過程において、さまざまなリスクがあります。

 

  • メンテナンスされていない物件では、資産価値がどんどん劣化していきます。
  • 部屋内部の設備が古ければ、いずれ設備の修繕が必要となります。
  • 物件を購入する際のローン借入条件の違いから、ローン返済の負担も異なります。
  • 売却時、物件の資産価値によって高値で売れるか、安値で売れるかが変わります。

 

マンションは高額な商品であり、取引の際は数百万円、数千万円単位のお金が動きます。

そこにローンの借入や入居者付け、空室、部屋内部の設備、売却時の物件の資産価値など、さまざまな要因が絡み合っているので、リスクはいくつか考えられます。

マンション経営5つのリスク

以上を踏まえて整理すると、マンション経営には5つのリスクがあります。

 

  1. 購入する物件のリスク
  2. 空室リスク
  3. 設備劣化リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 将来的な物件売却リスク

 

それぞれ説明します。

1.購入する物件のリスク

1.購入する物件のリスク

マンションは世の中に無数にあって、さまざまな物件が存在します。

物件の立地が駅から遠く、生活環境も不便で、人気がない物件もあれば、

建物の外観や内観が汚れていて、第一印象が悪い物件もあります。

 

当然ですが、購入する物件は入居者のニーズに合っている物件を選定する、ことが非常に重要です。

一方、入居者のニーズに合っていない物件とは、

  • 立地環境:駅から遠く、周辺の生活環境も悪い、都心へのアクセスも悪い
  • 建物管理:建物の外観・内観が錆びて汚れていて明らかに暗い雰囲気である
  • 専有面積:部屋が極端狭く、入居者のニーズがほとんどない(専有面積以外の条件が揃っていれば、問題にならないケースもあります。)
  • 室内の差別化:室内の設備のニーズがなく、また生活をする上で不便な設備も多い

上記のような物件のことです。

 

以下、建物管理状態が悪い物件の具体例を挙げますので、ご確認ください。

 

  • 物件エリア:福岡市中央区
  • 立地:大濠公園駅から徒歩10分圏内
  • 築年数:27年(2018年11月現在)
  • 総戸数:56戸
  • 地上7階建て
  • 鉄筋コンクリート造

図.建物の外観や内観の状況

排管の錆び

避難ハッチ

劣化した壁

消火器未設置

 

上記の物件は、建物の外観や内観を実際に撮影した写真になります。

物件外観・内観を見た第一印象はどうでしょうか?

入居者から見た、物件の第一印象は非常に重要で、それで入居を決める場合もあります。

建物のメンテナンスがされず、資産価値の劣化が続けば、入居者が付かなくなったり、入居者が付いたとしても家賃を滞納したり、マナーが悪い入居者が住む可能性があります。

上記の管理状況が今後も続けば、購入する物件のリスクは高いと判断できるでしょう。

 

建物管理は後からメンテナンスをすれば、良くなる見込みがありますが、立地環境や専有面積の条件は一度決めると、二度と条件変更がききません。

条件変更がきかないリスクを抱えると、生涯そのリスクを抱えながら物件を所有して経営することになります。

購入する物件のリスクを事前に回避するには?

購入する物件のリスクを事前に回避するには、マンション経営5つの条件を押さえた物件を選定することです。

※詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

もし可能なら現地に足を運び、物件の周辺環境を確認したり、不動産会社に現地の状況を細かく写真などで見せてもらうなどして、物件自体の状況や立地環境に問題がないかを確認しましょう。

重要事項調査報告書

また重要事項調査報告書といって、建物の管理状況がわかる書類を建物管理会社が所有しています。

重要事項調査報告書

図.重要事項調査報告書

 

上記の書類を確認して、物件の以下の状況を確認しましょう。

  • 現在の修繕積立金の総額
  • 金融機関からの借入状況
  • 過去の修繕履歴
  • 管理形態
  • 今後の修繕計画
  • アスベスト使用の有無
  • 管理費・積立金の改定有無
  • 耐震診断の有無
  • 大規模修繕工事の予定

上記の項目から、建物の管理状態が良好か?今後何か問題が発生しないか?確認して、投資する物件として良いかどうかを判断しましょう。

2.空室リスク

2.空室リスク

どんなに入居者ニーズに合っている物件でも空室リスクは存在します。

入居者には学生、社会人などさまざまな属性の方がいて、就職や転勤、転職、結婚などさまざまなライフイベントがあります。

 

そのため、ライフイベントが変わるタイミングで退去し、入居者との入れ替わりのタイミングでどうしても、1ヶ月空室になる、ということもあります。

また、入居者のニーズにあっていない物件であれば、半年、1年と空室が続く可能性もあります。

 

入居者のニーズに合っていない、空室になる物件の原因はマンション経営5つの条件を満たしていないことです。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

 

1.~4.に関しては前述した「購入する物件のリスク」で述べました。

5.の賃貸管理会社は、管理会社が怠慢なことにより空室が発生することです。

 

賃貸物件を募集する際は、物件を探している人に閲覧されなければ意味がありません。

前入居者の退去が確定すれば、通常、賃貸ポータルサイトや、賃貸仲介業者に物件を宣伝します。

 

しかし、怠慢な管理会社は募集までのスピードが遅く、退去になっても数日、数週間経ってから、募集を開始する、という事例もあります。

そうすると遅れた期間、入居者の決まるタイミングが先送りされ、オーナーの収益にも影響します。

このように、空室リスクには、物件の選定を誤って起こるケースと、賃貸管理会社が怠慢な業者側のケースと二つが考えられます。

空室リスクを回避するには?

空室リスクを回避するには、まず物件の選定を間違えないこと、これは必須条件です。

物件を選定する際は、マンション経営成功の5つの条件を押さえることです。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

そして、物件の賃貸管理を任せる管理会社は非常に重要な役割を担っています。

信用できる業者に依頼して、物件の管理を任せましょう。

※信用できる業者の条件は以下の記事を参照してください。

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

3.設備劣化リスク

3.設備劣化リスク

物件によっては設備劣化リスクがあります。

部屋内部の換気扇、クーラー、IHコンロなどの設備は、大体10~15年以内で機器の寿命がきます。

 

そのため、築10年を超えて一度も設備の交換や修繕をしていない物件では設備劣化から故障や不具合が発生し、修繕費用が発生するリスクがあります。

 

以下の表は、設備が故障した際の必要費用の概算です、ご確認ください。

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

一回の修繕で、数千円~数十万円するケースもあるので、予期していなければ突発的な支出となり収支計画を狂わせてしまう場合もあります。

設備修繕の履歴を確認する

設備劣化リスクを事前に回避する方法としては、事前に賃貸管理会社に問い合わせて過去の設備修繕・交換の履歴を確認することです。

 

そして、機器の寿命がきそうであれば、修繕費用をあらかじめプールしておくか、月々の手取り収入や給与・ボーナスの一部を、設備修繕費用として貯金しておくなどの対策があります。

4.金利上昇リスク

4.金利上昇リスク

マンションは安い物件でも数百万円~、数千万円は価格がするので、現金一括で購入できる方は少なく、多くの方はローン借入と少額の自己資金を活用して物件を購入します。

 

投資用ローンの金利は、固定金利と変動金利がありますが、主流は変動金利です。

変動金利は、金利が上昇・下落すればそれに応じてローン返済額が増えたり減ったりします。

そのため、金利が上昇した場合は、返済額が増えるため、借り手にとってはリスクとなります。

 

現在は低金利時代で、投資用ローンの借入金利も1~2%程です。

過去、バブル期の投資用ローンの金利は6~9%程の時代もありました。

1,000万円を借入し、金利1.992%(弊社、提携金融機関の金利)で借りた場合と、金利が上昇し3%になった場合の借入利息の違いを示しました。

  1.992% 2.5%
借入額 1,000万円  
借入期間 35年  
総利息額 3,895,799円 5,014,799円 −1,119,000円

 

上記の表より、1.992%⇒3.0%に金利が上昇した場合は、1,000万円の借入があれば、約119万円多く利息を支払うことになります。

金利上昇リスクを回避するには?

金利上昇リスクを回避するには、以下2つを実施することです。

  • 個人の属性評価に合った金融機関から借入すること
  • 繰り上げ返済をすること

個人の属性評価に合った金融機関から借入すること

まず、ローン借入をする入り口で自分にあった金融機関から借入することです。

以下、1,000万円をさまざまな金融機関から借入した場合の借入金利、毎月返済額、総利息額を示した表になります。

金利比較表①

※平成30年8月現在情報

  • 金利・条件等は現状と違う場合がございます。
  • 申込者の属性・勤務先・年収・資産内容・その他借入状況により審査基準が変わります。
  • 上記の内容を保証するものではございません。

 

同じ額借入をするにしても、各金融機関ローン借入の条件が全く異なります。

上記表を見てわかる通り、金融機関によっては300万円~600万円の差があります。

金融機関も誰でもローンを貸し出すわけではなく、貸したお金が返ってくる見込みがある属性評価が高く、物件の収益性や資産価値が高い、条件の場合に融資をします。

 

貸したお金が返ってこない個人属性が低い方には、そもそも融資をしなかったり、借入金利を上げて、融資します。

自分の個人属性にあった金融機関からローン借入をするべきです。

※ローン借入については以下の記事を参照ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

繰り上げ返済をすること

繰り上げ返済はローンを借りた後のリスク回避の方法です。

繰り上げ返済は、まとまった資金をローン残債の一部に充てて、総返済額を減らす方法です。

繰り上げ返済をすることで、ローンの借入期間を短縮出来たり、月々の返済の負担を軽減することが出来ます。

 

そのため、金利が上昇してローン返済額が増えたとしても事前に回避が出来ます。

※繰り上げ返済について詳しくは以下の記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

5.将来的な物件売却リスク

5.将来的な物件売却リスク

物件の価格は、市場の需要と供給、地価の上昇・下落、金融機関の不動産投資への融資引き締めなど、さまざまな要因から影響を受けます。

 

2018年は7月1日に国土交通省が発表した、基準地価の全国平均が27年ぶりに上昇に転じたとのニュースがありました。

参照記事:基準地価のニュース

地方で経済が活発になったり、不動産投資の人気が高まったり、訪日外国人観光客が増えたり、といったさまざまな経済活動が背景として考えられます。

 

また、2018年は、シェアハウス投資のサブリース賃料の支払い停止で、会社が倒産したり、スルガ銀行の不正融資など、さまざまな問題がありました。

9月26日の日経新聞では、金融庁が不動産投資への過剰融資の抑制する、と記事にありました。

参照記事:不動産投資への過剰融資抑制 金融庁、個人向け審査点検

 

こういった、さまざまな外部要因から不動産投資市場に影響して需要が減ったり、増えたりして、価格に影響してきます。

しかし上記のような外部要因は、買い手ではコントロールすることが出来ません。

将来的な物件売却リスクを回避するには?

そこで、購入する物件を厳選して、資産価値が高い物件を選ぶことで、売却時も買い手のニーズがあり、比較的資産価値を保った状態で売却できます。

物件を厳選する際は、繰り返し説明しているように、マンション経営成功の5つの条件を押さえた物件を購入することです。

 

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

特に、立地環境、建物管理は非常に重要な要素で、最低でもこの2つは購入時に注意深く確認する必要があります。

まずはどのようなリスクがあるかを理解すること

まずはどのようなリスクがあるかを理解すること

以上、マンション経営5つのリスクを説明しました。

まずは、上記5つのリスクを理解することが重要です。

  1. 購入する物件のリスク
  2. 空室リスク
  3. 設備劣化リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 将来的な物件売却リスク

 

どんな投資でも必ずリスクがあります。

大事なのは、どのようなリスクがあるのか理解することと、そのリスクを回避する方法を知っていて、実践できることです。

中野 拓中野 拓

マンション経営のリスクについてより詳しく中身を知りたい方は、一度お問い合わせください。

実際の物件を用いて、個別に説明していけば具体的なイメージが湧くと思います。

その際は、リスクについてわかりやすく資料にまとめてお見せしながら、順序良く説明いたします。