マンション経営5つのリスクを理解する

ンション経営に興味関心を持っている方の多くが気にすることがあります。それは、マンション経営にはどのようなリスクがあるのか?ということです。

マンション経営は、何百万円、何千万円という物件をローンを組み購入し(※中には、現金一括でマンションを購入する方もいます。)、基本的に一度始めたら長期に渡って運用していくことになります。そのため、誰もが失敗したくないと思っていますし、出来るだけリスク回避したいと思っています。

マンション経営で失敗しないためにも、事前にリスクを把握してそのリスクに対してどのように対策するかが重要になります。

今回は、マンション経営のリスクとリスクへの事前対応策について解説します。

マンション経営5つのリスク

マンション経営5つのリスク

マンション経営は、マンションを購入して人に貸して家賃収入を得る投資です。最終的に物件を売却するケースも多いですが、このマンションの購入から売却までの過程でリスクは5つあります。

 

  1. 購入する物件のリスク
  2. 空室リスク
  3. 設備劣化リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 将来的な物件売却リスク

 

それぞれ解説しますので、ご確認ください。

1.購入する物件のリスク

1.購入する物件のリスク

購入する物件にはさまざまなリスクが潜んでいます。

物件の立地環境が悪く、将来的に賃貸需要が見込めなかったり、建物の管理状態が悪く、マンションの寿命が短くなったり。

購入する物件のリスクを把握できていなければ、購入後に「こんなマンション買わなければ良かった。。」と後悔してしまう可能性もあります。

 

購入する物件のリスクを分類すると、大きく4つに分かれます。

  • 立地環境:駅から遠く、周辺の生活環境も悪い、都心へのアクセスも悪い
  • 建物管理:建物の外観・内観が錆びて汚れていて明らかに暗い雰囲気である
  • 専有面積:部屋が極端狭く、入居者のニーズがほとんどない(専有面積以外の条件が揃っていれば、問題にならないケースもあります。)
  • 室内の差別化:室内の設備のニーズがなく、また生活をする上で不便な設備も多い

※詳しくはこちらの記事を参照ください

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

建物管理に問題がある物件例を紹介しますので、ご確認ください。

  • 物件:分譲マンション(区分マンション)
  • 築年数:27年(2019年3月現在)
  • 総戸数:56戸
  • 地上7階建て
  • 鉄筋コンクリート造

図.建物の外観や内観の状況

排管の錆び

避難ハッチ

劣化した壁

消火器未設置

 

上記の画像は、実際の建物外観や内観の画像になります。

物件外観・内観を見た第一印象はどうでしょうか?

一目見てわかると思いますが、建物の外観が劣化して錆びていたり、内観の塗装の色が落ちてきていたり、劣化状況が確認できます。

以前管理していた会社の建物管理対応が悪く、2019年4月から弊社に建物管理が移行する流れとなっています。

もし、このまま建物が劣化していけば、入居者が付きにくくなったり、入居者が付いたとしても家賃を滞納する方が増えたり、マナーが悪い入居者が住む可能性があります。

また、劣化が進み、建物の寿命も短くなってしまいます。

購入する物件のリスクへの事前対応は?

購入する物件のリスクを事前に回避するには、当サイト内で繰り返し解説している、以下5つの条件を押さえた物件を選定することが重要になります。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

最も優先すべき条件は1.立地環境、2.建物管理です。

もし可能なら現地に足を運び、物件の周辺環境を確認したり、不動産会社に現地の状況を細かく写真などで見せてもらうなどして、ご自身で物件状況や立地環境に問題がないか確認するのも良いでしょう。

重要事項調査報告書

また重要事項調査報告書といって、建物の管理状況がわかる書類を建物管理会社が所有しています。

重要事項調査報告書

図.重要事項調査報告書

 

上記の書類から以下の事項を確認できます。

  • 現在の修繕積立金の総額
  • 金融機関からの借入状況
  • 過去の修繕履歴
  • 管理形態
  • 今後の修繕計画
  • アスベスト使用の有無
  • 管理費・積立金の改定有無
  • 耐震診断の有無
  • 大規模修繕工事の予定

上記の項目から、建物の管理状態が良好か?今後何か問題が発生しないか?建物の管理状況、建物のリスクを確認できます。

2.空室リスク

2.空室リスク

空室になると、家賃収入が入ってこないので、空室リスクは出来るだけ抑えなければいけません。

前述したように、購入する物件を間違えると、空室リスクは非常に大きくなってしまいます。

具体的にどんな物件かというと、駅から離れすぎていて、生活環境が悪い立地の物件だったり、建物の管理状態が悪く、外観に清潔感がなかったりする物件です。

結婚や就職、転勤などで、多少空室の期間が発生する場合もありますが、入居者ニーズに合っていない物件だと、空室が長期間に渡ります。

賃貸管理会社の怠慢

また、賃貸管理会社が怠慢なことによって、空室リスクが上がる場合もあります。

入居者を募集する際は、多くの場合SUUMOやat-homeなどの賃貸ポータルサイトや、賃貸仲介業者に空室の物件を周知します。

 

しかし、募集までのスピードが遅く、前入居者が退去になって、数日、数週間経っても、ポータルサイトに掲載したり、仲介業者に周知しないといった、業者もなかにはいます。新しい入居者を付けるためにはスピード対応が非常に重要になります。

入居者が決まるのが遅れれば、家賃収入が入ってくるのも遅れるので、収益性が落ちてしまいます。

このように空室リスクには、物件の選定を誤って起こるケースと、賃貸管理会社が怠慢なことから発生するケースが考えられます。

空室リスクへの事前対応は?

繰り返しますが、空室リスクを回避するには、まず物件の選定を間違えないこと、これは必須条件です。

物件を選定する際は、マンション経営成功の5つの条件を押さえることです。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

そして、物件の賃貸管理を任せる管理会社は非常に重要な役割を担っています。

信用できる業者に依頼して、物件の管理を任せましょう。

※信用できる業者の条件は以下の記事を参照してください。

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

3.設備劣化リスク

3.設備劣化リスク

マンションの室内設備は、築年数が経過すると故障したり、不具合が発生したりします。

部屋内部の換気扇、クーラー、IHコンロなどの設備は、大体1015年以内で機器の寿命がきます。

そのため、築10年を超えて一度も設備の交換や修繕をしていない物件では設備劣化から故障や不具合が発生し、修繕が必要になる確率が上がります。

以下の表は、設備が故障した際の必要費用の概算です、ご確認ください。

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~4,000円
 換気扇 30,000~40,000円
 IHコンロ 40,000~50,000円
 エアコン 80,000~100,000円
 給湯器 100,000~150,000円
 電気温水器 200,000~300,000円

一回の修繕で、数千円~数十万円するケースもあるので、予期していなければ突発的な支出となり収支計画を狂わせてしまう場合もあります。

設備劣化リスクへの事前対応は?

設備劣化リスクへの事前対応は、事前に賃貸管理会社に問い合わせて過去の設備修繕・交換の履歴を確認することです。

 

賃貸管理会社は、部屋の修繕対応や設備交換などの対応をしているので、過去どのようなことを行ったのか?問い合わせれば履歴を確認できると思います。

設備の修繕履歴や現状を把握できれば、これからどれくらい修繕費用がかかってくるのか?大体の予想が出来ます。

あらかじめ修繕資金を計画的に準備していたり、月々の手取り収入から一部を修繕費用に充てる資金に充てたりと、事前対応が出来ます。

4.金利上昇リスク

4.金利上昇リスク

マンションは物件価格が数百万円~、数千万円はするので、現金一括で購入できる方は少なく、多くの方は少額の自己資金とローン借入を活用して、物件を購入します。

 

 少額の自己資金 + ローン借入 = マンション購入

 

投資用ローンの金利は、固定金利と変動金利がありますが、主流は変動金利です。

変動金利は、金利が上昇・下落すればそれに応じてローン返済額が増えたり減ったりします。そのため、金利が上昇した場合は、返済額が増えるため、借り手にとってはリスクとなります。

※変動金利について詳しくはこちらの記事の第二項で解説しています。

参照記事

 

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

過去、バブル期の投資用ローンの金利は6~9%程でしたが、現在は低金利時代で、借入金利は1~2%程です。

例えば1,000万円を、金利1.992%(弊社、提携金融機関の金利)で借りた場合と、金利が2.5%になった場合の借入利息の違いを示しました。

  1.992% 2.5%
借入額 1,000万円  
借入期間 35年  
総利息額 3,895,799円 5,014,799円 −1,119,000円

 

上記の表より、1.992%⇒2.5%に金利が上昇した場合は、約111万円、1.2倍利息を多く支払うことになります。

金利上昇リスクへの事前対応は?

金利上昇リスクを回避するには、以下2つを実施することです。

  • 個人の属性評価に合った金融機関から借入すること
  • 繰り上げ返済をすること

個人の属性評価に合った金融機関から借入すること

あなたの年収や職業などの個人属性に合った金融機関から借入をすることが重要になります。

以下の表に、1,000万円をさまざまな金融機関から借入した場合の借入金利、毎月返済額、総利息額を示しました。

金利比較表①

※平成30年8月現在情報

  • 金利・条件等は現状と違う場合がございます。
  • 申込者の属性・勤務先・年収・資産内容・その他借入状況により審査基準が変わります。
  • 上記の内容を保証するものではございません。

 

上記の表のように、同じ金額を借入するにしても、各金融機関によって、金利や最長ローン期間などが異なります。

また、借入利息を見てわかるように、金融機関によっては、300万円~600万円の差があります。

金融機関も誰でもローンを貸し出すわけではなく、貸したお金が返ってくる見込みがある信用力が高く、収益性が高い物件や資産価値が高い物件に融資をします。

 

例えば、もしあなたが好条件でローンの借入ができる条件だったとしても、借入先の金融機関を誤れば、借入金利が高くなったり、借入期間が短くなってしまいます。

よって、より好条件で借入できる、金融機関からローン借入をするべきです。

※ローン借入については以下の記事を参照ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

繰り上げ返済をすること

二つ目は、繰り上げ返済をすることです。

繰り上げ返済をすることで、仮に金利が上昇したとしても最小限のリスクに抑えれます。繰り上げ返済をすることで、総返済額が圧縮されるので、返済額に与える影響が最小になるからです。

※繰り上げ返済について詳しくは以下の記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

5.将来的な物件売却リスク

5.将来的な物件売却リスク

物件価格は、市場の需要と供給、地価の上昇・下落、金融機関の不動産投資への融資引き締めなど、さまざまな要因から影響を受けて上がったり、下がったりします。

そのため、場合によっては将来的に物件を売却する際に、物件価格が大きく下がってしまうリスクもあります。

 

例えば、地価の上昇下落に関していうと、2018年は7月1日に国土交通省が発表した、基準地価の全国平均が27年ぶりに上昇に転じたとのニュースがありました。

参照記事:基準地価のニュース

物件価格が大きく上がった際にうまく売却できれば、売却益を得られるので、投資家にとってポジティブな要因になる場合もあります。

一方で、2018年にシェアハウス投資のサブリース問題や、スルガ銀行の不正融資問題などがありました。これらを受けて、金融庁は地方銀行を中心に不動産投資への融資を厳しくする流れになっています。

参照記事:不動産投資への過剰融資抑制 金融庁、個人向け審査点検

融資条件が厳しくなれば、不動産を購入できる人も限られてきます。

例えば、ある銀行では物件価格の100%まで融資していたものを90%まで、残りは自己資金を入れなければならないなど、融資の基準が上がっています。

以上のような外部要因からも、不動産価格に影響しますが、買い手側ではコントロールできない部分となります。

将来的な物件売却リスクへの事前対応は?

そこで私たちができるリスク回避は、資産価値が高い物件を選定することです。

資産価値が高い物件とは、主要駅、都心部から近い立地条件の物件を選ぶことです。

東京だと、例えば東京23区山手線の各駅から徒歩圏内の物件などがあります。

 

主要駅にアクセスしやすい物件であれば、利便性も良く、将来的にも一定の賃貸需要が期待でき、将来的に高い資産価値を維持できる可能性があります。

例えば、東京都中央区の馬喰横山駅付近のマンションで、新築時から築10年経過し、資産価値が155.2%にアップした事例もありました。

資産価値がアップした背景には、職住近接エリアに対する居住ニーズや、都心部へのアクセスが良いことがありました。

参照記事

不動産投資は立地環境が成功のカギを握っている

 

以下の記事に資産価値が高い物件がどういうものか?どんな条件を押さえて物件を選べば良いか解説しているので、一度参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

マンション経営のリスクと事前対応策のまとめ

リスクと事前対応策のまとめ

以上、マンション経営5つのリスクとその事前対応策について解説しました。

  1. 購入する物件のリスク
  2. 空室リスク
  3. 設備劣化リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 将来的な物件売却リスク

リスクを理解し、実際に事前対応するための行動に移すには、ただ単純に知識を持ち合わせているだけではなかなか難しい面もあります。

なので、リスクを踏まえた上で、次にどのような行動に移せば良いのか?そこまでアドバイスが欲しい方は以下のフォームからお問い合わせください。

中野 拓中野 拓

相談は無料で、些細なことでも受け付けていますので、お気軽にご相談ください。

電話のお問い合わせ

メールのお問い合わせ