「銀行に預金していてもお金は増えない」「賃金も上がらない」など、資産運用や将来のことが心配で、ワンルームマンション投資を始める方が増えてきています。
ただ、ワンルームマンション投資は事前にリスクや、中古、新築の特徴をしっかり把握していないと高確率で失敗します。そして実際に失敗している方も非常に多いです。
ワンルームマンション投資で失敗しないためにもまずは、失敗する要因やリスクをしっかり把握しておきましょう。
今回の記事ではワンルームマンション投資で失敗する要因やリスクについて具体的にご説明していきます。
ワンルームマンション投資で失敗するとは？
そもそも、ワンルームマンション投資で失敗するとは具体的にどういうことなのでしょうか？
少し、「ワンルームマンション投資で失敗する」ということに関して、深堀していきたいと思います。
失敗という言葉はうまくいかないとか、思い通りにいかなかった、目的が果たせなかったときに使う言葉です。
ワンルームマンション投資で失敗するとは、「マンション投資を通じて、当初思い描いていたような利益が上がっていかない。結果として利益が上がらず赤字となってしまった。」
以上のような場合に、ワンルームマンション投資で失敗したと判断することができると思います。
例えば、ワンルームマンション投資を始めて「将来、お金に困らず悠々自適な生活を送りたい。ローンの返済期間があるが、支払いが終われば、老後は毎月の家賃収入と貯蓄を合わせて悠々自適な生活を送ることができる。」
など将来の目的があった時に、実際にマンション投資を始めてみると、「空室が続き収支がマイナスになってしまった。入居者をつけるために、家賃を下げた結果、毎月持ち出しとなってしまった。全く利益が上がらないので売却したが、購入時の価格の6割の値段でしか売却できず、結果何百万円もマイナスとなった」
以上のように、マンション投資を通じ、結果として利益を得ることが出来ず、赤字となった場合に失敗と定義することが出来ます。
ワンルームマンション投資の失敗理由
上記の項でワンルームマンション投資の失敗について、ご説明しましたが、ではなぜワンルームマンション投資で失敗するのか？いろいろと失敗する理由は考えられますが、その大きな理由としては「知識がない状態で物件を購入する」「すべて業者任せ」ということがあります。
まずこの二つを理由として挙げたのは、ワンルームマンション投資を業者まかせやメリットだけを聞いて何となくで初めて、結果として失敗する方が多いからです。
後程、詳しく中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションと分けてご説明していきますが、まずはワンルームマンション投資において失敗する主な理由についてご説明していきます。
知識がないまま物件を購入する
物件購入前の段階で、事前知識が何もないまま、何となくワンルームマンション投資を始めても高確率で失敗します。
なぜならば、ワンルームマンション投資が成功するか否かは、物件購入前の段階で大きく決まるからです。
事前知識として必要になってくる項目を挙げました。
- なぜワンルームマンション投資をするのか？目的を明確にする。例えば将来の年金対策のため、資産運用の一つとしてなど
- 将来どれくらいの家賃収入を得たいのか？目標金額を決める
- 目的、目標から逆算して、どのエリアの物件を選定するか？当該物件は将来の収益は見込めるか？
- 年間の必要経費は初年度、次年度とどれくらいかかるか？
- 年間の総収入から必要経費を差し引いて、どれくらい実質の利益が上がるか？そこから税金はどれくらいかかるか？
- 当該物件の将来必要になる修繕費用はどれくらいか？
- 空室のリスクは高いか？
- 物件を購入した後、持ち続けるか？将来は当該物件に住み続けるのか？などの出口戦略をどうするのか？
以上の項目を、物件を購入する前の段階でしっかり把握して、更にメリットとデメリットやリスクを理解しておけばワンルームマンション投資で成功する確率はグンと上がります。
ただ、以上に挙げた項目を一つずつ理解するとなると簡単ではありません。
ですので的確にアドバイスをくれる、ワンルームマンション投資のコンサルタントや親身に相談に乗ってくれて、ワンルームマンション投資が成功するようにしっかり将来収益のシュミレーションをしてくれる、不動産会社と一緒に物件を選定すべきです。
すべて業者任せ
上記の説明と重なる部分がありますが、事前知識がないと物件の購入から、物件のエリアの選定などすべてが業者任せになります。
以前から繋がりがあって、再度2戸目を購入するなど、元々信頼がある業者であれば問題はないかと思いますが、始めてワンルームマンション投資を始める場合、全く知らない業者にすべてを任せて始めるとリスクがあります。
例えば、ワンルームマンション投資の営業マンが「年金対策になります」「ローンが完済すれば物件はあなたの物です」「節税になります」「他の購入希望者もいるので、早い者勝ちです」など言って、業者側のメリットだけを判断して購入するのは非常に危険です。
なぜならば、メリットだけで判断した場合、ワンルームマンション投資のリスクやデメリットを全く把握していない状況だからです。
もし今後、金利の上昇により月々の収支が悪化したり、設備不良による突発的な修繕費用がかかったり、予期せぬ事態が起こった時に資金が足りず、対処できない、赤字で当初の収益計画と外れているといったことが起こっても後の祭りです。
実際にローン返済が厳しくなったりすると、せっかく購入した物件の売却を考えなければならなかったり、最終的にはローン返済ができなくなり自己破産ということにもなりかねません。
将来の自分の資産を増やすつもりが、負債をかかえるという本末転倒の結果になってしまいます。
初めて不動産投資を始める場合は業者の意見だけではなくて、第三者の実際にワンルームマンション投資でうまくいっている人の意見を聞くのが良いでしょう。
ここまでワンルームマンション投資において失敗する基本的な考え方についてご説明してきましたが、続きまして中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションに話を分けて失敗しないための、気を付けるべき点についてまとめました。
中古ワンルームマンション投資で気を付けるべき点
中古ワンルームマンションは新築と違い、築年数が30年～40年と古い物件もあるので、部屋内部の排管から水漏れしたり、マンションの経年劣化から突発的な修繕費用が発生する可能性があります。
物件購入後、予想以上に修繕費用がかかるのは、物件購入段階で事前に部屋の設備の劣化状況をしっかり把握していない、または事前に修繕費用がかかることを考慮していないためにために起こります。
物件を購入して一ヶ月も経たないうちに、上記で説明したような事故が発生して何十万～何百万円と費用がかかる場合もあります。
もし余裕資金がなければ修繕費用でまた借入をする必要があったり、持ち出しが増えたりと費用がかさみます。
しかも、予期せぬ突発的な事象は計画していないことなので、収支計画に大きな影響を与えます。
では修繕費用の発生に関して具体的にご説明していきます。
以下の条件の中古ワンルームマンションについてです。
| A物件 | |
| 住所 | 東京都中央区 |
| 価格 | 1350万円 |
| 間取り | ワンルーム |
| 専有面積 | 21.52㎡ |
| 所在階 | 8階/8階 |
| 築年数 | 34年 |
| 立地 | 駅から徒歩4分 |
| 管理費 | 8,050円/月 |
| 修繕積立金 | 6,840円/月 |
| 家賃 | 7.9万円 |
| 表面利回り | 7.02％ |
上記の物件を購入して一年以内に設備の劣化により、ガス給湯器と換気扇が壊れ、修繕費用が30万円かかりました。では年間の家賃収入、必要経費を考慮して年間の収支を考えていきます。
※固定資産税や賃貸管理代行手数料などの必要経費は今回、考慮していません。
上記の年間の収支計算から、突発的な修繕費用の発生により、何十万円の支出となり、年間の収支に与える影響は大きいです。
事前に、購入する物件には修繕が発生するか？将来、修繕費用がどれくらいかかるのか？修繕費用に関する項目を、信頼のおける不動産会社に相談して物件を購入するのが良いでしょう。
この老朽化による修繕が、何度も発生すると、予期せぬ支出が増え、赤字となり、ワンルームマンション投資の失敗へと繋がる可能性が高まるので十分注意しましょう。
新築ワンルームマンション投資で気を付けるべき点
では、新築ワンルームマンション投資で気を付けるべき点について確認していきましょう。
以下に新築ワンルームマンション投資で気を付けるべき点についてまとめました。
- 中古ワンルームマンションと比べて、価格が高い
- 中古ワンルームマンションと比べて、利回りが低くなる
- フルローンで購入すると危険
ではそれぞれ一つずつご説明していきます。
中古ワンルームマンションと比べて、価格が高い
新築ワンルームマンションは中古ワンルームマンションと比べて、不動産価格が高いです。
もちろんそれは、新築だからということもあるのですが、新築マンションは販売価格の中に新築パンフレットの製作費やホームページ製作費や広告費、そして利益が上乗せされているのでどうしても値段が高くなるのです。
東京都心で25㎡前後の新築ワンルームマンションが3,000~4,000万円なのに対し、同じ25㎡前後の築年数10~20年の中古ワンルームマンションでは、2,000万円台の物件が多いです。
もちろん、物件の立地や階数によって一概に比較が出来ない物件もありますが、新築と中古を比べたときに概ね1.5~2倍は値段が違います。
中古ワンルームマンションと比べて、利回りが低くなる
上記の説明と繋がる内容ですが、新築ワンルームマンションは中古と比べて価格が高い分、家賃が多く取れるかというとそうとも限りません。
例えば、以下のような条件の場合です。
- 東京都心
- ワンルームマンション
- 25㎡前後
もちろんケースバイケースで異なる場合もありますが、新築のマンションと、中古の築10～20年のマンションの家賃を比べても1～1.5倍くらいの違いです。
以上の不動産価格と家賃のことより、新築のワンルームマンションは中古ワンルームマンションと比べて利回りが低くなります。
フルローンを組んで購入すると危険
中古ワンルームマンションにも通ずる話しですが、新築のワンルームマンションをフルローンを組んで購入すると大変危険です。
なぜなら、フルローンでワンルームマンション投資を始めると、金利上昇リスクなど、毎月のローン返済が出来なくなるというリスクがあるからです。
例えば家賃収入が入ってきて、毎月のローン返済や管理費・修繕積立金など毎月の収支がプラスマイナス0だった時に、金利が上昇しローン返済額が1万円増えたとしたら、毎月1万円の赤字になるということです。
また、空室の期間があれば家賃収入が入ってこないので、ローン返済の負担が増えます。結果、貯金を切り崩したり、物件を売却してできた資金をローン返済に充てるしかない。ということにもなりかねません。
対策としては、繰り上げ返済を毎年する、購入時の頭金として物件価格の1～2割は最低自己資金を入れるということがあります。
繰り上げ返済や自己資金を多めに入れることによって、完済のスピードが速くなったり、毎月のローン返済が楽になるというメリットがあります。
まとめ
今回は、ワンルームマンション投資の失敗についてと、中古・新築ワンルームマンション投資で失敗しないための気を付けるべき点についてご説明しました。
投資というと、株やFXのようなハイリスク、ハイリターンでリスクが大きい怖い。というイメージが先行する方もいると思いますが、ワンルームマンション投資は自分でリスクやデメリットを正しく把握し、リスクをコントロールすれば自分の希望とするリターンのお金を得ることができます。
物件購入前の段階で、今回説明したワンルームマンション投資のリスクをどれだけ最小限に抑えることができるのか？というのが非常に重要です。
今回の記事でご紹介した、ワンルームマンション投資の失敗事例やリスクをしっかり把握して、あなたがワンルームマンション投資で成功することを祈ります。
中野 拓今回は、ワンルームマンション投資の失敗事例について具体的にご説明していきました。
もしワンルームマンション投資を本気で成功したいと思うのであれば、お気軽にお問い合わせください。我々ワンルームマンション投資のコンサルタントが、失敗事例もしっかりご説明し、その後成功のノウハウをお伝えします。
