ワンルームマンションの売却で押さえておくべき4つのポイント

「出来るだけ高値で売却したい」ワンルームマンションの売却を考えている方は、そのように思っているのではないでしょうか?

マンションを買った値段よりも高く売れば、ローンを完済でき、さらに利益が残ります。しかし、売却の際は費用や税金がかかる場合があるので、注意が必要です。

今回はワンルームマンションを売却し、出来るだけ売却利益を残すために押さえておくべき4つのポイントについて説明します。

ワンルームマンションの売却について

ワンルームマンションの売却

冒頭でも説明しましたが、売却の際は費用や税金がかかる場合があります。

マンションを売却し、売れた値段から、買った値段と売却時の費用、減価償却費、税金を引いて、利益が残ります。

 

利益計算

  売値 − 買値 − (売却時費用 + 減価償却費 + 税金) = 利益

 

この点を押さえておかないと、せっかく買った金額よりも高い金額で売れても、費用や税金から損をしてしまった。となりかねません。

今回説明する、ワンルームマンションを売却する際の4つのポイントをしっかり理解することで、あなたが希望する利益を確実に残せます。

ワンルームマンションを売却する際に押さえておくべき4つのポイント

ワンルームマンションを売却する際に押さえておくべきポイントは4つです。

 

  1. 信用できる不動産業者に売却を依頼すること
  2. 売却価格が決まる要因を把握すること
  3. 物件を売却する際に費用がかかること
  4. 税金を把握しておくこと

 

以上の4点です。それぞれ説明していきます。

1.信用できる不動産業者に売却を依頼すること

1.信用できる不動産業者に売却を依頼すること

まずは、信用できる不動産業者に物件の売却を依頼することがとても重要になります。

信用できる不動産業者に売却を依頼出来れば、希望通りの価格で売却出来たり、スピードよく短期間で物件を売却出来たり、あなたが望むような結果を残すことが出来ます。

しかし、中には信用できない不動産業者もいますので注意が必要です。

実際には希望通りの価格で売却できるのに、数十万円、数百万円も安い価格で買い叩かれたり、いつまでも物件を売却できなかったり、あなた自身が不利益を被ってしまう場合があります。

顧客の求めるものに応えれること

信用のおける不動産業者とは一言でいうと、「顧客の求めているものに応えれること」この1点に尽きます。

物件の売却を考えているマンションオーナーは、安心して物件を売却したい、早く手元にお金が欲しい、安心できる会社に任せたい。そのように思っています。

こういったオーナーの求めているものに応えることが出来れば、信用できる不動産会社と言えます。

信用できる業者とは、希望金額で売却してくれる、スピード対応してくれる、誠実な対応をしてくれる、こういった業者のことです。

 

  • 希望金額で売却してくれること
  • スピード対応してくれること
  • 誠実な対応をしてくれること

 

信用のおける不動産業者とは上記の内容が土台にあります。

(※今回は信用できる不動産業者の重要な部分の説明しました。詳しくは当サイトで説明していますので、一度参照ください。)

※参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

2.売却価格が決まる要因を把握すること

2.売却価格が決まる要因を把握すること

物件の売却価格はさまざまな要因から決定します。

物件の過去の成約事例、現在の相場価格、物件の立地や環境条件、建物の管理状況、買手の反響状況などの要因から決定されます。

過去の成約事例が数多くあったり、人気のエリアの物件だったり、都心の一等地にあるワンルームマンションであれば自ずと購入希望者が多く、多少相場の価格から高くても売却出来る場合もあります。

 

一方で、売りたい希望の価格と、市場の相場価格や、過去の成約事例からあまりにもかけ離れている金額であれば、希望の価格で買手が付くかどうか難しいところです。

売却価格が決まる要因は、外的要因と内的要因の2つに分かれます。

外的要因

外的要因は、前述したように過去の成約事例や現在の市場の相場、買手の反響状況などの要因のことです。

過去の成約事例や、現在売りに出されている物件の市場相場価格、売却に出した際の買手の反響状況などの要因です。

内的要因

内的要因は、物件の立地と環境条件、建物の管理状況、物件の設備状況などその物件に関わる要因のことを言います。

  • 駅から近い立地の物件かどうか?
  • 物件の周辺はコンビニやスーパーなどが有り利便性は良いか?
  • エントランスや建物の外観は綺麗に保たれているか?
  • エレベーターが付いているか?
  • 防犯カメラやオートロックの設備はついているか?
  • 日当たりは良いか?

特に、物件に住む入居者の目線、物件としての資産価値の観点が内的要因となります。

売却価格の要因まとめ

以上の外的要因と内的要因からワンルームマンションの売却価格が決まります。

3.物件を売却する際に費用がかかること

3.物件を売却する際に費用がかかること

物件を売却する際に売却時の費用がかかるので、事前に理解して下さい。

物件を売却する際は不動産会社に支払う仲介手数料と、印紙税がかかります。

仲介手数料

仲介手数料は物件を仲介した不動産業者に支払う費用で、売買価格によって異なり、以下の表のようになります。

 

仲介手数料の割合

売買価格 手数料割合
200万円以下 5%
200万円超~400万円以下 4%+20,000円
400万円超 3%+60,000円

 

例えば、2,000万円の中古ワンルームマンションを売却した場合の仲介手数料を計算すると、

 

仲介手数料

  20,000,000円 × 3% + 60,000円(税別) = 660,000円(税別) → 712,800円(税込)

 

2,000万円の物件を売却した場合に、不動産会社に支払う手数料は、712,800円となります。

印紙税

不動産取引などの売買契約書(課税文書)には、記載金額によって印紙税がかかります。

不動産売買金額ごとの印紙税の表を以下に示しました。

売買金額 印紙税
10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円
5,000万円超~1億円以下 30,000円
1億円超~5億円以下 60,000円
5億円超~10億円以下 160,000円
10億円超~50億円以下 320,000円
50億円超 480,000円

※国土交通省の印紙税表を参考(国土交通省印紙税について

 

前述した、2,000万円の中古ワンルームマンションであれば、印紙税は10,000円となります。

物件売却時に必要な費用計算

実際の物件で費用の計算をします。

前述した、2,000万円の中古ワンルームマンションを例に挙げて計算をします。

 

売却時費用

  20,000,000円 × 3% + 60,000円(税込)(仲介手数料) + 10,000円(印紙代) = 722,800円

 

売却時に必要な費用は722,800円になります。

上記の計算結果から、実際の売却時の利益を計算します。

 

売却利益

  20,000,000円 − 722,800円 = 19,277,200円

 

以上の計算結果から、売却利益は約1,922万円となります。

4.税金を把握しておくこと

4.税金を把握しておくこと

物件を売却した際の売買代金と売却にかかった費用、買ったときの物件価格から利益が出れば、譲渡所得となり税金を納めなければなりません。

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られる所得のことです。

譲渡所得の計算式を以下に示しました。

 

譲渡所得

  譲渡所得 = 売買代金 − (取得費 + 譲渡費用)

 

売買代金:物件を売却した際に得られる利益

取得費:物件を購入した際の費用

譲渡費用:物件を売る際にかかった費用

※実際いは、取得費から物件の減価償却費を差し引いて譲渡所得を計算します。

分離課税

上記の計算式から譲渡所得を算出し、そこから税率をかけて、税額が決まります。

譲渡所得は、給与所得や事業所得などで算出する総合課税とは別に、分離課税で税額を計算し、税金を納めることになります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得には、物件の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分かれます。

この物件の所有期間によって税率が変わり、納める税額が変わりますので注意が必要です。

 

短期譲渡所得、長期譲渡所得の説明を以下に挙げました。

  • 短期譲渡所得は物件の所有期間が5年以下の場合に適用される
  • 長期譲渡所得は物件の所有期間が5年を超える場合に適用される

短期譲渡所得の方が税率が高くなります。それぞれの税率を以下に示しました。

 

譲渡所得の税率計算

所得税 住民税 復興特別所得税
短期譲渡所得 30% 9.0% 2.1%
長期譲渡所得 15% 5.0% 2.1%

税額の計算

実際の物件で譲渡所得、税額の計算をします。

前述した、2,000万円の中古ワンルームマンションの物件を例に計算をします。

譲渡所得の計算

まずは譲渡所得の計算をします。

 

譲渡所得

  譲渡所得= 売買代金 − {取得費 + (仲介手数料 + 印紙代)}

 

  20,000,000円 − {18,000,000円 + (20,000,000円×3%+60,000円(税込)+10,000円)} = 1,277,200円

 

譲渡所得は1,277,200円となります。

短期譲渡所得の場合の税額計算

所有期間が5年以下で短期譲渡所得の場合の税額の計算をします。

所得税、住民税、復興特別所得税から税額を合計します。

 

  • 所得税(税率30%)
 1,277,200円 × 30% = 383,160円

 

  • 住民税(税率9%)
 1,277,200円 × 9% = 114,948円

 

  • 復興特別所得税(税率2.1%)
 1,277,200円 × 2.1% = 26,821円

 

  • 税額合計
 383,160円 + 114,948円 + 26,821円 = 524,929円

 

以上の計算結果から、短期譲渡所得の場合の税額合計は、524,929円となります。

長期譲渡所得の場合の税額計算

次に所有期間が5年超で長期譲渡所得の場合の税額の計算をします。

同様に、所得税、住民税、復興特別所得税から税額を合計します。

 

  • 所得税(税率15%)
 1,277,200円 × 15% = 191,580円

 

  • 住民税(税率5%)
 1,277,200円 × 5% = 63,860円

 

  • 復興特別所得税(税率2.1%)
 1,277,200円 × 2.1% = 26,821円

 

  • 税額合計
 191,580円 + 63,860円 + 26,821円 = 282,261円

 

以上の計算結果から、長期譲渡所得の場合の税額合計は、282,261円となります。

税金の支払い時期

譲渡所得から納める税金は、所得税・復興特別所得税と住民税、それぞれ支払う時期が異なります。

譲渡した年の翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行います。

所得税・復興特別所得税

所得税はその年の所得に対して納める税金です。

譲渡所得の所得税は、確定申告後に口座振替で納付するか、所轄税務署または銀行窓口で納付します。

住民税

住民税は昨年の所得に対して納める税金です。

譲渡所得を得たその翌年の6月から税金を納ます。

税額計算まとめ

以上の譲渡所得、税額計算の結果より、短期譲渡所得の場合は、長期譲渡所得と比べて税率が高いため、納める税金も高くなります。

何も知らずに売却をして、後々、短期譲渡所得から税金が高くなり損をしてしまった。となる場合もあります。

譲渡所得はいくらか?物件の所有期間から短期譲渡か長期譲渡か?など税金について事前に把握しておくことは重要です。

まとめ

まとめ

ワンルームマンションを売却し、出来るだけ売却利益を残すために押さえておくべき4つのポイントについて説明しました。

 

  1. 信用できる不動産業者に売却を依頼すること
  2. 売却価格が決まる要因を把握すること
  3. 物件を売却する際に費用がかかること
  4. 税金を把握しておくこと

 

今回の4つのポイントを押さえてワンルームマンションを売却すれば、確実に利益を残せます。

中野 拓中野 拓

実際は物件の条件、物件の所有期間、ローンの残高等、人それぞれ置かれている状況は異なるので、売却の対応が変わります。

今回の話を元に、ワンルームマンションの売却について詳しく話を聞きたい方はぜひ一度お問い合わせください。

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