なぜワンルームマンション投資で失敗するのか?

ンルームマンション投資の営業マンから営業電話がかかってきたり、新聞の広告欄にワンルームマンション投資の情報が掲載されているのを見たり、インターネットで検索しているときにワンルームマンション投資の広告を見たり。

さまざまな媒体を通じて、ワンルームマンション投資の情報に触れる機会が増えてきました。

 

「家賃収入が安定的に入って、年金対策となる」「生命保険代わりとなる」とワンルームマンション投資の良い話をよく聞きます。一方で、ワンルームマンション投資で失敗した。損をした。リスクが高い。といった悪い話しを聞くこともあります。

インターネットで「ワンルームマンション投資」と検索して、ワンルームマンション投資で失敗した。という「失敗」に関する記事が散見されます。

「リスクが高い」「損をするのではないか?」「失敗するのではないか?」ワンルームマンション投資に対して、悪いイメージが先行している方も多いのではないでしょうか?

 

ワンルームマンション投資でうまくいき、成功した方もいれば、うまくいかず失敗した方もいます。(※ここの成功、失敗の基準については後の項で定義しています)

 

同じワンルームマンション投資をしているのに、なぜ成功する人と失敗する人がいるのでしょうか?

それは、ワンルームマンション投資の以下2点を押さえているかどうかが関わってきます。

  • リスクを正しく理解すること
  • 信頼できる業者から物件を購入すること

この2点を押さえることで出来るだけ失敗する確率を抑えることが出来ます。

今回は、なぜワンルームマンション投資で失敗をするのか?をテーマとし、失敗の原因を究明し、成功するためにはどうすれば良いのか?ということについて深堀して説明します。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションの一室を購入し、人に貸して、家賃収入を得ていく投資です。

マンション投資から得られる収益には、長期安定的に家賃収入を得ていくインカムゲインと、売却益から儲けを得られる、キャピタルゲインの2つがあります。

 

  • 長期安定収入(インカムゲイン)
  • 売却益(キャピタルゲイン)

 

長期安定収入、売却益についてもう少し詳しくご説明します。

長期安定収入(インカムゲイン)

入居者が継続的につくことで、家賃収入を長期安定的に得ることが出来ます。

そのため、ワンルームマンション投資で長期安定収入を得るためには、入居者付けは非常に重要なテーマす。

入居者が継続的につくためには、いくつかポイントを押さえる必要があります。

それは、以下のワンルームマンション投資6つの項目を押さえることです。

  1. 賃貸需要エリア
  2. 立地と環境
  3. 部屋の専有面積と間取り
  4. 室内の差別化
  5. 建物管理
  6. 賃貸管理会社

※上記の6つの項目については、当サイトの記事で詳しく説明しています。下記リンク先の「空室対策の7つの方法」をご参考ください

参考:空室対策の7つの方法

上記6つの項目をしっかり押さえれば、限りなく空室リスクを抑えることが出来ます。

全ての項目を完璧に抑えなくても、物件によっては賃貸需要エリアが見込めるエリアの物件購入立地と環境が好条件の物件を購入。この2つを気を付けておけば、空室リスクを抑えれる場合もあります。

つまり、空室リスクの原因を理解すれば、ある程度リスクのコントロールが出来ます。そして、長期安定収入を得ることが出来るのです。

自分でリスクをコントロールでき、安定的に家賃収入を得れる点から、長期安定収入を目的としたワンルームマンション投資をおススメします。

売却益(キャピタルゲイン)

マンション価格の高騰により、マンションを売却し、利益を得れることがあります。

 

1990年代前後は、不動産価格の高騰を期待して、売却益を主とする投資が多かったです。しかし、バブル崩壊と同時に不動産価格が暴落し、数百万円と損をする投資家もいました。

現在、ここ5~6年ほど、不動産価格が上がってきて、売却益を得ているマンションオーナーもいます。しかし、売却益を目的としたマンション投資は、自分ではコントロールできない不確定要素が多く、リスクが非常に高いです。

そのため、売却益を目的としたワンルームマンション投資はおススメできません。

成功と失敗の定義

成功と失敗の定義

ワンルームマンション投資で成功した、失敗したというのは、人それぞれの価値観によって変わります。そのため、ワンルームマンション投資で、どういう状態のときに成功となり、どういう状態のときに失敗なのかを定義させていただきます。

ワンルームマンション投資の成功

将来の年金対策として、節税として、など人それぞれワンルームマンション投資の目的は異なります。

以下にワンルームマンション投資をする目的を挙げました。

  • 老後の年金対策として
  • 節税目的として
  • 将来のゆとりある生活をするため
  • 自分に何かあった時に家族に収入源を残すため
  • 家賃収入から利回りを得ていくため

上記で挙げたような目的が果たせたときに、ワンルームマンション投資で成功した。と言えるでしょう。

 

老後の年金対策と目的の関係について例を挙げます。

例えば、30歳会社員の方が、老後が不安なので、年金対策として家賃収入を継続的に得るためにワンルームマンション投資をする。という目的があった時に、定年退職を迎えた60歳以降の老後、実際に毎月家賃収入を得ることが出来ました。となると、それは目的を果たしたことになります。

家賃収入をどれくらい得たいのか?というのは人それぞれの目標金額や価値観によって異なります。家賃収入5万円で良い人もいれば、10万円、20万円、50万円得たい人もいます。

 

このように、人それぞれの目標を通じて、目的を果たせたときに、成功と言えるでしょう。

利益が確定して成功

投資した資金に対して、最終的に利益がプラスとなれば成功と位置付けることも出来ます。

マンション投資では、購入時に必要な資金、てランニングコストがかかります。

そして、家賃収入から得ることが出来た利益と、マンション売却時に得ることが出来る利益の2つがあります。

それら、マンション投資を投資した資金よりも、家賃収入と売却時の利益が多ければ、それを成功と位置付けることも出来ます。

 

 家賃収入からの利益+売却時利益>マンション投資で投資した資金

 

ワンルームマンション投資の失敗

一方で、上記で挙げたような目的が果たせなかったときに失敗と言えます。

  • 将来の年金対策とならなかった
  • 節税効果を得ることが出来なかった
  • 収支がマイナスとなり、思うような利回りを得れなかった
  • 物件を売却し、最終的に収益がマイナスとなった

失敗の背景には、ワンルームマンション投資の収支が悪化したり、事前にシミュレーションしていた時よりうまくいかなかった。という理由が考えられます。

目的が果たせなかった、そして最終的に収益がマイナスとなった場合も失敗と定義することが出来ます。

なぜワンルームマンション投資で失敗するのか?

なぜワンルームマンション投資で失敗するのか?

少し前置きをさせていただきましたが、本題のなぜワンルームマンション投資で失敗するのか?について説明します。

冒頭でもご説明したように、年金対策、長期安定収入、生命保険代わりなどワンルームマンション投資にはメリットがいくつかあります。そして、実際にメリットを受けて成功している人も多いです。

 

しかし、一方で同じワンルームマンション投資をしているのに、失敗する人がいるのも事実です。なぜなのか?

それは「リスクについて正しく理解していないこと」「信頼できない業者から物件を購入すること」この2つが原因です。

リスクについて正しく理解していないとは?

リスクについて正しく理解していなければ、ワンルームマンション投資で失敗に繋がります。

ワンルームマンション投資には、空室、設備劣化、金利上昇、資産価値下落の4つのリスクがあります。

  1. 空室リスク
  2. 設備劣化リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 資産価値下落リスク

※4つのリスクについては詳しく後の項でご説明します。

上記のリスクの中でも、空室リスクを例に挙げて、ワンルームマンション投資の失敗について説明していきます。

 

空室リスクは入居者が付かないことにより、家賃収入が入ってこないリスクのことです。

入居者が付かない最も大きな要因は、前述しましたワンルームマンション投資6つの項目の中の「賃貸需要エリアの見込めないエリアの物件を購入すること」「物件の立地と環境の選択ミス」この2つです。(※もちろんその他のことが原因で、入居者が付かないこともあります。)

  1. 賃貸需要が見込めないエリアの物件を購入すること
  2. 物件の立地と環境のミスマッチ

※空室リスクについて、詳しくは後の項で説明します。

 

上記2つの項目が主な原因となって、空室リスクが高まります。

賃貸需要が見込めないエリアの物件を購入すること。については、その物件のエリアに賃貸需要が見込める十分な人口数があるか?将来的にも人口が増えていくかどうか?というそのエリアで人口増加が見込めるかどうか、ということです。

 

もし仮に、上記の空室リスクの項目を押さえていなければ空室リスクが高まり、思うように収益を上げられない可能性があります。

事前にこの空室リスクについて理解していなければ「賃貸需要が見込めないエリアで物件を購入」、「立地と環境の選択ミス」この2つリスクを冒してしまう恐れがあります。

このように、リスクについて正しく理解していなければ、リスクから失敗の確立が上がるのです。

ワンルームマンション投資4つのリスク

改めて、上記で挙げた、ワンルームマンション投資4つのリスクについて、それぞれ説明していきます

  1. 空室リスク
  2. 設備劣化リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 資産価値下落リスク

※各リスクの詳細は下記リンク先「マンション経営4大リスク」の記事で説明していますので、ご参考ください。

参考:マンション経営4大リスク

1.空室リスク

空室はマンション投資において最も大きなリスクです。それは、家賃収入が収入源だからです。

マンション投資には、家賃収入以外に支出で管理費や修繕積立金、固定資産税、ローン返済など固定で出ていくものがあります。

そのため空室が長期間続くと、支出だけが出ていくことになります。すると、収支がマイナスとなり、現金が出ていくばかりです。

空室は、マンションオーナーの収入源確保のためにも、最も避けなければならないリスクです。

2.設備劣化リスク

中古物件、特に築が10~20年それ以上の物件では、室内の設備寿命により故障の発生確率が高まります。室内設備には、換気扇、ガス給湯器、エアコン、床下の排管などがあります。それぞれの設備には寿命があり、故障が発生した際は突発的に費用が必要になります。

数万円かかる場合もあれば、数十万円の場合もあります。

事前に設備故障による費用をシミュレーションしていたり、設備が新しいものに交換されている物件を選ぶことで事前対応を実施できます。

新築当初から、設備の交換が一切されず、築10~20年を超えている物件であれば、突発的な費用が発生する確率が高まりますので注意が必要です。

3.金利上昇リスク

マンションは高額な商品です。そのため、現金一括で購入してマンション投資を始める方は少ないです。多くの方はローン借入をして、マンションを購入します。その際、ローン返済の金利の違いによって、返済額が変わります。

ローン借入には固定金利と変動金利があり、変動金利の場合、金利が上昇すれば返済額が上がります。金利が上昇した際はローン返済額が当初と比べて、高くなり、支出が増え、収支が悪くなります。

そのため、金利上昇はリスクとなります。

4.資産価値下落リスク

マンションは、需要と供給の関係によって価格が決まります。現在は低金利で、ローン借入がしやすく、マンション投資ハードルが下がっています。それも一つの要因となりマンション投資の需要が高まり、価格も高くなってきています。

もし今後、高金利となりローン借入に二の足を踏むような状況となれば、マンション投資の需要は下がる傾向にあると予測できます。

需要が下がれば、マンション価格、資産価値下落に繋がります。

資産価値が下落すれば、マンションを売却して、損をする可能性が高まります。

業者を信用し失敗

業者を信頼し失敗

業者を信用し、ワンルームマンション投資に失敗した。というケースも多く聞きます。

これは不動産会社の人から話を聞いて、信用して買ったが、結果として失敗してしまった。というケースです。

このケースでは、リスクを考慮していない、業者側に問題があります。

 

元々、ワンルームマンション投資に興味を持っている人や、知識がある人を除いて、ワンルームマンション投資に精通している人は少ないです。

そのため、ワンルームマンション投資の話を聞いた時に、初心者の方はこの話が正しいのか?正しくないのか?と判断に迷うと思います。判断に迷うので、最終的には、業者の話を信用して、物件の購入に踏み切るしかない。と決断する方が多いです。

その際、業者が上記の4つのリスクを考慮して、お客様のワンルームマンション投資が成功するように物件を薦めていれば、良いのですが、一方で、営業成績を上げるためだけに、お客様に物件を販売している場合は、失敗するするリスクが高まってしまいます。

なぜなら、売ることが目的なので、リスクなどをあまり伝えず、メリットだけを並べてうまく話せば、成約になる場合もあるからです。

 

業者を見極めて、信頼できるかどうか?判断することは非常に重要です。

ワンルームマンション投資で成功するためには

ワンルームマンション投資で成功するためには

ここまでワンルームマンション投資でなぜ失敗するのか?その理由と、ワンルームマンション投資4つのリスクについてご説明しました。

では実際、ワンルームマンション投資で成功するためにはどうすれば良いのか?ということを理解するのが、非常に重要です。

ワンルームマンション投資で成功するためには、以下の点を押さえることです。

  1. リスクを正しく理解して、対策を講じる
  2. 信用できる業者からワンルームマンションを購入する

1.リスクを正しく理解して、対策を講じる

前述したリスクを自分自身で理解し、事前に回避し、対策を講じることでワンルームマンション投資で成功する確率が高まります。

まずは、4つのリスクが具体的にどういうことなのかをご理解ください。その上で、対策を講じる必要があります。

 

リスクへの対策

  1. 空室になりにくい物件を選定する(賃貸重要エリア、立地と環境、専有面積と間取り、室内の差別化、建物管理、賃貸管理会社、各項目を押さえること)→空室リスク
  2. 突発的な設備故障に対応できるように、費用の事前シミュレーションを行う(また、設備が交換されている物件を選ぶ、リノベーション物件を選ぶ)→設備劣化リスク
  3. できるだけ低い金利でローン借入をする(個人の属性評価、物件の資産価値、物件の収益性、3項目を押さえる)→金利上昇リスク
  4. 資産価値が落ちにくい物件を選ぶ(賃貸需要が見込めるエリアの選定、立地と環境を良い条件)→資産価値下落リスク

 

それぞれの対策については以下の各記事をご参考ください。詳しいリスクへの対策方法を記載しています。

以上のように、まずはリスクを理解→対策の実行、このプロセスを踏むことで、ワンルームマンション投資がより成功に近づきます。

2.信用できる業者からワンルームマンションを購入する

世の中には、さまざまな不動産業者があります。投資用のワンルームマンションを専門に販売している会社、賃貸仲介をしている会社、賃貸管理・建物管理を中心にしている会社など、業者によってさまざまです。

また、投資用のワンルームマンションを販売している会社の中でも、中古マンション、新築マンションと会社ごとで販売物件が異なります。

そのため、数ある不動産業者の中から、信用できる業者を選ぶのはそう簡単ではありません。特に、ワンルームマンション投資の経験が浅い方は、業者選びに頭を悩ませると思います。

 

その数ある業者がある中で、不動産業者を選ぶ基準としては以下の3点を押さえることです。

 

  • 担当者の質
  • 論理に根拠を持って説明していること
  • 物件の管理体制が整っていること

※ここでは概要のみの説明に留めます。詳しくは以下の「信用できる不動産業者の選び方」の記事をご参考ください。

参考記事:信用できる不動産業者の選び方

それぞれ説明します。

担当者の質

担当者個人の能力の違いによって、その業者を信用できるかどうかを判断することが出来ます。

当然ですが、嘘をつかないこと、約束を守ること、質問に正確に答えること、問題解決能力があること、専門知識があること。といった要素は、担当者として質が高いことを表しています。

一方で、質の低い担当者は、嘘をつくこと、約束を破ること、質問に曖昧に答えること、問題解決能力がないこと、専門知識が不足していること。といった要素です。

質の高い担当者を選ぶことで、信用できる業者と判断できます。

論理に根拠を持って説明していること

業者が説明している内容の論理に根拠があれば、信用できるかどうかの判断基準となります。

例えば「この物件を購入すれば、長期安定的に家賃収入が入ってきます。」と言われても、その根拠を明確に伝えられなけば、それは物件を購入して、長期安定的に家賃収入が入ってくるための、理由がないということになります。

つまりそれは、信用できない業者と言えます。

一方で明確に説明の論理に根拠を持って説明している業者は信用できます。

物件の管理体制が整っていること

ワンルームマンション投資では、物件を購入した後、管理をしっかり行っていかなければ、資産価値が落ちます。

外観がサビて古くなったり、設備の劣化が早くなり、マンションとしての価値がどんどん下がっていきます。そして、古くなり、資産価値が下がったマンションには入居者は住もうと思いません。

そのため、資産価値を維持・向上させる、入居者が長期的につくためにも、物件の管理体制が整っていることは非常に重要です。

 

中野 拓中野 拓

信用できる業者と付き合えれば、それだけで成功する確率が高まります。

まとめ

ワンルームマンション投資、失敗をテーマにして、失敗の原因と成功するための方法についてご説明しました。

ワンルームマンション投資で失敗する原因は以下の2つです。

  • リスクを正しく理解していないこと
  • 信頼できない業者から物件を購入すること

まずは失敗の原因、リスクをしっかり理解することが重要です。その上で、成功するための対策を講じる必要があります。

※また今回取り上げませんでしたが、ワンルームマンション投資でぜひ理解していただきたい知識に、利回りやキャッシュフロー、投資対効果があります。詳しくは、当サイトの記事を参考にしてぜひ知識を深めてください

中野 拓中野 拓

ワンルームマンション投資の失敗についてご理解いただけましたでしょうか?もう少し、ワンルームマンション投資についてリスクや成功について詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

実際の物件を例にして、4つのリスクと成功するための方法を詳しくお伝えします。