マンションオーナーが注意すべき4大リスク

ンションオーナーにとって、リスクをどれだけ回避できるかが、マンション経営成功のカギを握っていると言っても良いです。

それだけ、マンションオーナーのリスクを理解することは重要になります。

この記事で、マンションオーナーが理解すべき4大リスクについて説明していきますので、ぜひ最後までご確認ください。

マンションオーナー4大リスク

以下にマンションオーナーの4大リスクを挙げました。それぞれ説明していきます。

 

  1. 空室で入居者が付かないリスク
  2. サブリース契約のリスク
  3. 節税目的のリスク
  4. 高い金利でローン借入するリスク

 

1.空室で入居者が付かないリスク

1.空室で入居者が付かないリスク

マンション経営では、家賃収入を継続的に得ることで、資産を増やしていくため、空室は最大のリスクになります。

 

まずは以下の物件情報をご確認ください。

物件 中古ワンルームマンション
物件価格 2,900,000円
表面利回り 18.62%
家賃収入 45,000円
物件エリア 都下
築年数 31年
立地 駅からバスで16分
専有面積 14.68㎡

 

上記の物件は不動産投資物件検索サイトに掲載してあった実際の物件です。

まず注目していただきたいのが、駅からバスで16分の立地条件です。

駅からバスで16分ということは、徒歩で最低でも20分以上はかかると思っていただいて良いでしょう。

次に専有面積。今は専有面積が約25㎡以上が入居者のニーズが高くなっている中、14.68㎡はかなり狭い部屋です。

利回りは18.62%と高い数値ではあるものの、上記の立地と専有面積でそもそも入居者が継続的について、高い利回りが実現できるでしょうか?

 

また、建物管理、室内の差別化も重要なポイントです。

マンションはオートロックであるか?室内に洗濯機置き場があるか?バス・トイレは別か?入居者目線で考えてニーズがある物件かどうかが一番重要です。

上記の物件条件から判断すると、空室リスクがありマンション経営を成功させるのは正直難しいでしょう。

 

空室リスクを抑えるためにも、物件の立地と環境条件は必ず押さえておかなければいけません。

駅から10分圏内、そして、物件周辺にコンビニやスーパーがあって利便性が良い物件。

物件を選定する上で押さえておくべき項目は以下の5つです。

  1. 駅から近いか?物件周辺の利便性が良いか?(立地と環境)
  2. 建物の管理状態が良いか?(建物管理)
  3. 部屋の広さはある程度の広さ以上(約25㎡以上)あるか?(専有面積)
  4. 室内が他の物件と比べて差別化されているか?(室内の差別化)
  5. 賃貸管理会社は理念から一貫している会社か?(賃貸管理会社)

詳しくは当サイト内で詳しく説明していますので、マンション経営を成功させたい方は必ずご一読ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

上記5つの条件を押さえれば、限りなく空室リスクを抑えれます。

2.サブリース契約のリスク

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーの所有しているマンションを一括で借り上げ、家賃収入の80~90%をマンションオーナーに支払う契約です。

収益性は下がりますが、空室の際もサブリース会社から保証料が入ってきます。

※サブリースについて詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

参照記事:

サブリースとは

 

マンションオーナーにとっては、空室時でも家賃保証料が入ってくる点がメリットになります。

空室リスクを抑えたいオーナーにとっては、サブリース契約にメリットを感じる方も多いと思います。

一見すると、空室リスクがなくなり、収入が安定して入ってくるので非常にメリットがあると感じるかもしれませんが、一概にそうとも言えません。

賃貸需要が見込めないエリアの物件でサブリース契約を結ぶ

賃貸需要が見込めないエリアの物件でサブリース契約を結ぶ場合は、リスクがあります。

サブリース契約で最近問題になったのが、シェアハウス投資のかぼちゃの馬車の問題です。

※シェアハウスかぼちゃの馬車の問題について、詳しくは以下の記事をご参照ください。

参照記事:

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

 

簡単に説明すると、かぼちゃの馬車というのは、不動産事業を営んでいたスマートデイズ社が運営していた女性専用のシェアハウスブランドです。

スマートデイズ社は、年収600~1,000万円以上の上場会社の会社員や経営者をターゲットに、将来の年金対策、資産運用を目的としてシェハウス投資を勧めました。オーナーは、土地代・建物代も含めて1億円~2億円でシェハウス物件を購入し、スマートデイズ社が物件を一括で借り上げ、サブリースの保証料をオーナーに支払う仕組みのビジネスモデルです。

入居者が継続的に付いて、オーナーに保証料を支払えるだけの利益が出ていれば良かったのですが、入居者がほとんどついていませんでした。

立地があまりにも悪かったり、1室があまりにも狭かったり、ずさんな管理状態から空室率は全体で30~40%台でした。

 

以上のことから、オーナーへの家賃保証料が下げられ、最終的には会社が倒産し、家賃は支払われなくなりました。

 空室・家賃下落が続く→サブリース会社の利益減少→家賃保証額の減額→サブリース会社倒産→家賃保証料支払いストップ

 

サブリース契約を結んだといっても、空室リスクがなくなったわけではありません。空室が続き、最終的に被害を被るのはマンションオーナーです。

※サブリース契約のリスクについては、当サイトで詳しく説明しているのでご確認ください。

参照記事:

サブリースに潜む3つのリスク

 

サブリース契約を結ぶ前にまず、マンション経営成功の条件を押さえることが重要です。

3.節税目的のリスク

マンションオーナー4大リスク

マンション経営の節税は、年間で不動産所得の赤字が出た場合に、他の給与所得などと損益通算して、税金を圧縮する仕組みです。

節税自体は、ある面でメリットがありますが、節税目的でマンション経営をすることは非常にリスクがあります。

節税効果はずっと続かない

マンション経営の経費で計上できる項目の中に、減価償却費とローン返済の利息部分があります。主にこの2つの経費関係から節税効果はずっとは続きません。

※必要経費について詳しくは当サイト内の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資に係る13の必要経費

減価償却費

減価償却費とは、マンションやアパートのような長期間資産価値のあるものに適用され、可能な限り毎年必要経費として計上できるものです。

(※減価償却費の詳しい説明も、上記の記事の中で説明していますので、ご参照ください。)

 

減価償却費は、マンションの建物部分(建物躯体と建物設備)と土地部分に分けて計算していきます。

建物部分は減価償却が可能で、土地部分は減価償却できない部分になります。

例えば2,000万円の中古ワンルームマンションを購入したとします。便宜上、物件価格の内、建物価格が50%、土地価格が50%だとした場合、建物価格1,000万円は減価償却が可能で、土地価格1,000万円は減価償却が出来ない部分になります。

 

この場合、建物部分1,000万円が減価償却の対象になります。

この建物価格1,000万円を耐用年数に応じて、減価償却していきます。

 

建物部分は、建物躯体と建物設備に分けれらます。建物躯体の耐用年数が47年、建物設備が15年となっています。

中古物件の耐用年数の計算式は以下の通りです。

 

 建物躯体・設備耐用年数 − (経過年数 × 0.8) = 残存耐用年数

 

上記で計算した残存耐用年数と、建物躯体・建物設備の取得価格に償却率を計算すれば、毎年経費計上できる減価償却費が計算できます。

減価償却費

図1.減価償却費

ローン返済の利息部分

ローン返済の元金部分は経費に計上できませんが、利息部分は経費に計上できます。

(※不動産所得が赤字の場合は、土地部分の利息に関しては経費計上できない場合がありますので、ご注意ください。)

キャッシュフローがマイナスになるリスク

以上説明した、減価償却費とローン返済の利息部分が経費の中で大きな割合を占めます。

その他の経費項目も合算して、不動産所得が赤字となり、損益通算した結果、節税効果が見込める仕組みです。

しかし、減価償却費は残存耐用年数があり、ローン返済は利息部分が徐々に少なくなっていきます。

そのため、経費に計上できる費用が少なくなり節税効果も少なっていきます。

不動産所得が黒字になると、損益通算して所得が増えるので、納める税金も増えます。

節税効果がなくなり、帳簿上で不動産所得は黒字であるのに、税金の支払いなどでキャッシュフローがマイナスになるリスクもあるのです。

 

節税目的でマンション経営をするのではなく、長期安定的に家賃収入の資産を増やしていくことを目的とすべきです。

4.高い金利でローン借入するリスク

4.高い金利でローン借入するリスク

高い金利でローン借入をしてマンション経営をした場合はリスクとなります。

物件価格2,000万円、築浅の中古ワンルームマンションを3つの金利パターンでフルローンで組んだ場合の返済額の違いを示しました。

金利4.0%、3.0%、2.0%

金利 4.0% 3.0% 2.0%
借入額【円】 20,000,000
借入年数【年】 35
毎月返済額【円】 88,555 76,970 66,253
返済差額分【円】   -11,585 -22,302
支払総額利息【円】 17,193,078 12,327,416 7,826,073
金利差額分【円】   -4,865,662 -9,367,005
35年支払総額【円】 37,193,078 32,327,416 27,826,073

 

上記の表からも、金利1%~2%の違いで毎月の返済差額で1万円~2万円金利差額分で400万円~900万円の違いがあります。

最近問題が浮上してきた、スルガ銀行の不正融資問題がありますが、スルガ銀行も金利が4.0%を超えて融資を実施していました。

※スルガ銀行の問題は当サイト内で説明しています。ご参照ください。

参照記事:

1棟マンション・スルガスキームの問題点

 

ハッキリいうと、高い金利でマンション経営を続けても、成功できる可能性は低いです。

支出で大部分を占めるローン返済を抑えることが、マンション経営で収益を上げ続けるために重要になるからです。ローン返済を出来るだけ抑えるためにも低い金利でローン借入をすることが重要です。

※不動産投資ローンの融資について、当サイトで詳しく説明しています。一度ご参照ください。

参照記事:

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

まとめ

今回のマンションオーナーの4大リスクを理解しておくことで、マンション経営で成功する確率は上がります。

  1. 空室で入居者が付かないリスク
  2. サブリース契約のリスク
  3. 節税目的のリスク
  4. 高い金利でローン借入するリスク

 

中野 拓中野 拓

マンションオーナーのリスクは事前に回避できるます。当記事内で参照している記事をご確認ください。

特にマンション経営成功の条件は、ぜひ押さえていただきたい内容なので以下の参照記事をご一読ください。

参照記事: