マンション経営リスク怖い

ンション経営と聞くと反射的に「リスク」を想像してしまう人がいます。

なぜなら、マンションは非常に高額なもので、ローンを使って購入するものというイメージがあるからです。そして、バブルの頃、値上がり期待をしてマンションを購入したのにバブルが崩壊したことで、価格が下がり、ローンが支払えなくなって破産した。そんなイメージを持っている人が多いことが要因です。

さらには、そこまで怖くなくても、投資=怖いというイメージを持っていたり、マンション=高額=怖いと漠然とした印象だけで話す人もいます。

リスクはあるが、旨みも大きい

このように、マンション経営には怖いイメージを持っている人がいて、実際に投資なのでリスクを抱えたものとなります。一方で、複数マンションを経営している人は、マンション経営のリスクと上手に付き合って、人によっては、ほとんど毎月出費なく複数物件を運用していて、ローン終了後に毎月30万円の家賃収入を確保している人や、すでにローンがなくて、毎月20万円の家賃収入をもらっている人もいます。

また、私の知っている女性は、ご主人がたくさんマンションを所持していたのに他界されて、今はローンがなくなった家賃収入(団体信用生命保険が下りてローンがなくなった)で悠々自適に生活している方もいます。その方曰く、本当にマンションのおかげで救われました。もし、主人がマンションをローンで買っていなかったらと思うとぞっとしますと語ってくれました。

このように、マンション経営は確かに高額な出費やローンを組むなど、リスクを抱える必要になる投資ですが、大きなメリットや魅力もあるものです。なので、しっかりとリスクを性格に捉えて頂いて、イメージ的な「怖さ」を取っ払って、客観的な「リスク」として向き合って頂けたらと思います。※リスクが怖いから何もしないというのでは、面白みにかけますし、もったいないと思います。

マンション経営の7つのリスク

7つのリスク

マンション経営には、新築か中古か、分譲区分か一棟物か、ワンルームかファミリータイプかの各パターンによって、それぞれ個別のリスクが存在します。なので、すべてのリスクをここで書くことは難しいため、一般的に言われる各タイプ共通の「リスク」についてまずはみていきたいと思います。その上で、他の不動産業者は決して言わない本当のマンション経営のリスクとは何か、その本質についてまとめたいと思います。

  1. 空室による家賃が入ってこないリスク
  2. 家賃相場の下落リスク
  3. 売買価格暴落リスク
  4. ローンを組んだ場合の金利上昇リスク
  5. 必要以上の修繕がかかるリスク
  6. 火災、自然災害のリスク
  7. 事故リスク

一般的なマンション経営のリスクとして挙げられる主なものです。他の投資形態もそれぞれ特有のものがありますが、不動産投資としての大きなリスクはここに集約されるでしょう。

※基本的にこれらのリスクが致命的になるのは、ローンを活用する場合のみです。ローンで購入する場合、返済資金が必要になるので、リスクになりますが、現金で購入している場合は利回りが下がることはありますが、大きく人生が狂うようなことはありません。なぜなら、支払いがないからです。

本当にリスクか

本当にリスク?

このように7つのリスクを挙げましたが、基本的にこれらのリスクは、すべてある程度対処法があります。それぞれ簡単に解説していきます。

1.2.空室、家賃下落リスク

まず、空室になったり、家賃が下落したりするのは、需要と供給のバランスが崩れるからです。すなわち、所有しているマンションが空き部屋になっている時に、競合する似たような物件が借りたいと思っている人の数より多いため、空室が発生し、競争がはじまるから家賃が下落するわけです。

また、マンションを購入した時点では競合がなくても、時間の経過とともに物件が増えていくことがあります。例えば、福岡のワンルーム市場なんていうのは、一時期リートの物件が一斉に建築されて空室率が激しく上がり、古い物件の売買価格も家賃も暴落しました。このように経年で競合が変わることもあるわけです。

3.売買下落リスク

これは、3番目の売買価格下落リスクにも直結するのですが、要は、購入時に、将来を見通して物件を選ばないといけないということです。

例えば、駅から徒歩1分圏内の立地の広さと5分圏内、10分圏内とどのくらい違いがあるかご存じですか。あるいは、都心の不動産価格がどう変遷してきたかご存じですか。これは、ひとつの事例ですが、不動産投資についてのしっかりとした専門的な知識とデータの分析で、このようなリスクはある程度回避することができるわけです。

広さ

4.ローン金利上昇リスク

次に、ローン金利の上昇リスクについては、確かにありえます。

現在は、歴史上もっとも金利の安い時代です。こんな時代であっても、不動産投資のローン金利は、3%程度と高めですが、バブルの頃は、なんと10パーセントの超え金利も当たり前でした。当時は、家賃と支払いローンの差が大きいのは当たり前で、手出しして当然の時代だったのでよいですが、現在は、ローンの支払いよりも家賃が高くて当たり前なので、このリスクは気にされる方は多いかもしれません。

よくマンション業者は、金利と景気は連動しているので、金利があがるということは、景気がよくなるということだから、物件価格があがるから問題ないと言います。確かに、一理ありますが、家賃についてはバブルのころも今もそんなに大きく変わりませんでした。また、景気がよくなったとしても、不動産価格が上昇するとは限らないのがこれからの時代です。

以上の背景から基本的にローン金利の上昇については、ある程度シミュレーションに入れておくべきだと思います。万が一金利が5%、8%になった場合に、手出しがいくらくらいになって、不動産投資としての利益をきちんと確保できるかどうか。もし、金利が上昇したら支払えなくなる場合や投資としての利益が得られなくなるようでしたら、その投資に手出しすべきではないということになります。

大神 健志大神 健志

このようにリスクとは、万が一のことが起こった際に、それを受容できるかどうかを検証していくことで、投資判断すべきといえます。また、極限まで回避できるものは回避していきましょう。

5.必要以上の修繕費がかかるリスク

次の、修繕費についてですが、これは、将来的にどうしても必要になってくる可能性があります。例えば、先ほどの空室と家賃のところにも関連してきますが、競合が増えた場合や需要が減った際、あるいは建物が経年損耗した場合には、内装をリノベーションして価値を上昇することが必要になるケースがあるからです。

その場合、ワンルームであっても、数百万円単位でお金がかかるケースもあります。これもひとつのリスクではありますが、将来必ず必要になる投資だと考えて、最初から念頭に入れて投資するとよいでしょう。※家賃の下落幅を元の戻す行為なので、通常のシミュレーションには含まれることになります。なぜなら、リノベーションは追加投資なので、そこからどれだけ家賃の上昇が見込めるかを計算することになるからです。

6.7.火災、自然災害、事故リスク

最後に、火災、自然災害、事故についてのリスクです。

これは、確実にあるリスクです。火災は、入居者が火元になることもあれば、近隣の部屋からもらい火することもあります。また、地震などの天災はもちろんのこと、入居者の自殺や孤独死による腐敗等、「100%確実に防ぐ手立て」というものはありません。

従って、これらは保険で対応するしかないということができます。しっかりと損害保険が準備されているので、気になる方は加入されることをお勧めします。ただし、私たちが10年以上にわたり500室以上を管理していて、孤独死や自殺は一件もないので、過剰に心配する必要はないかもしれませんが、これも検証材料に入れておくべき一つのリスクといえるでしょう。

リスクは受容できることが必須

リスクを受容する

以上のように、リスクについては、不要に心配したり、完全否定したり、隠したり避けたりせずに、真っ向から立ち向かって、どの程度のリスクがあるのかを正確に検討するようにしましょう。そして、しっかりとリスクヘッジをしながら、万が一のリスクも毅然として対応できるように準備しておくことが重要です。

※例えば、先ほどの事故物件についても、自殺や孤独死が起こると、消毒や改装で数百万円単位のお金が必要になります。しかし、事故物件になっても家賃さえ安くすれば、一定割合で事故を気にしない人がいるので、立地と物件さえよければ、空室に悩むことはありません。また、家賃は半分程度になってしまいますが、一度事故物件として入居者がついたら、その入居者が退去したあとは、事故物件として告知する必要はなくなるので、普通の物件に戻ります。

このようなことも知っているといないのとでは、大きく心持ちが変わります。

事故が発生することによる被害がわからないので、ものすごく怖い気がしてしまうのですが、せいぜい数百万円レベルの損害だとわかれば肝も据わります。しっかりと冷静にリスクをリスクと捉えて、投資判断することが重要で、これはすべての投資や事業で言えることでしょう。

大神 健志大神 健志

もし、具体的な案件があってもなくても、投資とリスクで不安を抱えている方がいらっしゃいましたら、お気軽にお問い合わせください。私が丁寧に解説させて頂きます。もちろん相談にお金はかかりませんので、ご安心ください。