アパート経営にしても、マンション経営にしても、不動産投資で多くの方が購入前に必ず気にする「空室リスク」。不動産経営に関わる人にとっては、絶対に避けては通れない課題です。
逆に言うと、空室リスクさえコントロールすることができれば、不動産経営はもう成功したのと同じです。
しっかりと空室リスクをリスクとしてとらえつつ、健全に対処していくことが大切ということができるでしょう。
そんな空室リスクへのヘッジとしてよく聞かれる方法が、サブリースという制度です。
サブリースとは何か？
まずサブリースとは何か、簡単に解説していきます。
不動産経営をしていく中で賃貸管理が必要になります。賃貸管理とは、新しく入居者を募集したり、入居者と書類のやり取りをしたり、室内設備の不具合が起こった場合には修繕をしたりすることです。
賃貸管理には以下4つの管理形態があります。
- 自主管理
- 一般管理
- 集金代行
- サブリース
サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つで、オーナーが所有しているマンションやアパートをサブリース業者が一括で借り上げて、入居者に転貸することです。
図.サブリースの仕組み
オーナーに入ってくる賃料の相場は、家賃の大体80～90％ほどになります。なので、他の管理形態と比べて収益性は低くなりますが、空室になってもオーナーに賃料は入ってきます。
参照記事：サブリース、賃料の相場はどれくらい？
また、サブリース業者は、入居者から入る転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ています。
※サブリースについて詳しくは以下の記事を参照ください。
サブリースはメリットが大きい？
確かによく考えてみると、サブリースは賃貸管理業者にしても、オーナーさんにしても、それぞれにメリットがある方式です。
１，大家さんとしては、不動産経営においてもっとも大きなリスクである空室リスクを条件付きですが回避することができます。
２，賃貸管理業者としては、空室リスクは取らないといけないけれど、そのリスクさえ冒せば、正式な賃料とサブリース賃料の差額を収益として得ることができます。（逆にリスクも含めた適正料金でサブリース物件を増やせば、論理上損することはありません。）
仮に、賃料相場の70％で借り上げたとして、100％で賃貸しできたとしたら、家賃の30％が粗利となります。そうすると、仮に2年間同じ人が入居したとすると、30％×24ヶ月＝720％、つまり7ヶ月の空室に耐えるくらいの収益を得ることができます。
賃貸管理業者としては、確かにリスクは取りたくないでしょうが、安定した収益源としてサブリースは非常によいシステムということができます。逆に、オーナーさんとしては、利益の損失とみることもできます。
サブリースのリスク
次に、サブリースのリスクについてみていきましょう。サブリースのリスクは大きく分けて3つあります。
- 賃料減額リスク
- 会社倒産リスク
- 物件売却時リスク
それぞれ簡単に解説していきます。
１．賃料減額リスク
サブリースのリスクで最も注意しておかなければならないのが、この賃料減額リスクです。
前述したように、サブリース会社は転貸賃料と賃料の差額で利益を得ています。しかし、家賃は物件の築年数の経過や賃貸需要の減少などの要因から少しずつ下がっていきます。
特に新築マンションの家賃下落率は高く、新築時～築20年までで、約20％家賃が下がる場合もあります。
以下の図は、新築マンションの家賃下落率を示したものになります。
図.家賃下落率
※引用元：三井住友トラスト基礎研究所データ参考
家賃が下がった場合、サブリース会社は、オーナーに支払う賃料を下げなければ利益を得られません。
そのため、サブリース会社は継続的に利益を得るために、場合によって賃料の減額請求をオーナーにします。だいたい2年毎の更新で、賃料の見直し（賃料の減額）を行う場合が多いです。
賃料が減額すると、収益性が落ちるので、オーナーにとってはリスクとなります。
２．会社倒産リスク
サブリースの支払い家賃を下げずに、家賃が下がり続けたり、空室が続いたりすれば、サブリース会社は利益を上げ続けることができなくなります。
例えば、空室が続いたときを考えると、家賃9万円の物件でサブリース賃料が8万円、仮に半年間空室が続いた場合には、8万円×6ヶ月＝48万円の損失となります。
つまり、入居者が付かなければ会社も利益を上げられないということです。
サブリース業者倒産の実例
実際に2018年はサブリース会社が倒産したニュースがありました。
シェアハウス投資をしていたゴールデンゲイン社が、破産をしました。サブリース契約から利益を上げることが出来ず、オーナーに賃料を支払えなかったことが理由です。会社が倒産すれば当然、オーナーに賃料は支払われなくなります。
また、今回は大きなニュースとなりましたが、中小サブリース業者が倒産することは、決して珍しいことではなく、よくあることです。
※2018年5月22日に破産開始決定。参照記事：シェアハウス販売のゴールデンゲインが破産、スルガ銀行の融資額は・・・
※サブリース会社の倒産は最近では社会問題となっています。当サイトでもサブリース会社の倒産について書いていますので、ぜひ一度目を通してください。参照記事：シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について
３．物件売却時リスク
サブリース契約を結んだ物件は売却時に買い手が見つかりにくいです。
それは、賃料の減額リスクがあったり、サブリース契約の解約時に違約金が発生したり、そもそも解約できなかったりするからです。サブリースにさまざまなリスクがあるため、すすんでサブリース契約を結んだ物件を購入しようという人が少ないからです。
売却時の評価が低くなる
物件が売買されにくいわけなので、当然のことながらサブリース契約を結んだ物件とそうでない物件では、売却時の物件評価が異なります。
以下の例をご覧ください。
中古ワンルームマンション、家賃収入9万円とサブリース賃料8万円の場合の２つケースを具体例として挙げています。
- 物件：中古ワンルームマンション
- 家賃収入：9万円
- サブリース賃料：8万円
- 表面利回り：5％
家賃収入9万円とサブリース賃料8万円、それぞれの場合で表面利回り5％を得るためには物件価格がいくらだったら実現できるのか？計算しました。
- 表面利回り：5％ 家賃収入：9万円
- 表面利回り：5％ サブリース賃料：8万円
参考に表面利回りを算出する計算式を以下に示します。
１．表面利回り：５％ 家賃収入：9万円
家賃収入9万円で表面利回り5％を実現するための物件価格を以下に示します。
２．表面利回り：5％ サブリース賃料：8万円
サブリース賃料8万円で表面利回り5％を実現するための物件価格を以下に示します。
上記の結果より、サブリース賃料8万円の物件では、物件価格が安くなります。（上記の例だと物件価格：19,200,000円 ＜ 21,600,000円）。
つまり、サブリース契約を結んでいる物件を売却する際は、売却時の評価が低くなるのです。
サブリースの注意点
サブリースの注意点についても解説しますので以下4点、ご確認ください。
- 原状回復費用の負担
- 免責期間
- 礼金・更新料
- 解約時の違約金
それぞれ説明していきます。
１．原状回復費用の負担
入居者が物件から退去した際に、部屋の中の不良設備の修繕やハウスクリーニングなどの原状回復が必要になります。原状回復費用は、オーナーと入居者に請求をします。
サブリースではサブリース会社が原状回復費用を負担するわけではなく、基本的にはオーナーが負担することになります。
契約内容を確認し、原状回復費用をオーナーが負担するかどうかを確認しましょう。
※原状回復について詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事
２．免責期間
免責期間とは、新規の入居者を募集する期間はオーナーへの賃料の支払いを免除する。といった期間のことです。
免責期間は契約内容によってそれぞれ異なりますが、大体30日～90日となります。
免責期間の間は、当然ながらオーナーに賃料は支払われません。そのため、免責期間が何ヶ月あるのか？どういう状況で免責期間が設けられているのか？サブリースの契約内容を確認する必要があります。
参照記事
３．礼金・更新料
通常、マンション経営やアパート経営をしている場合は、オーナーに礼金や更新料が入る場合が多いです。しかし、サブリース契約の場合では礼金や更新料はサブリース会社にはり、オーナーには入ってきません。
４．解約時の違約金
サブリースを解約する際は違約金がかかる場合がほとんどです。業者によっては賃料の6ヶ月分が必要な場合もあります。高額な違約金を請求されたりするので、契約時に違約金がどれくらいかかるのか確認しておきましょう。
サブリース5つのデメリットと問題点
次に、サブリースのデメリットと問題点について解説していきます。※デメリットとリスクを分けたのは理由があります。リスクは危険性のことで、デメリットは不利益な点です。なので、リスクがあることはデメリットの1つですが、リスクでないデメリットも存在するので、わけて記載しました。
- サブリース業者の倒産のリスク
- サブリース契約期間が長期になること
- 手取り家賃が少ないこと
- 契約解除の解除がしにくい
- 免責期間がある
それぞれ簡単に解説していきたいと思います。
1.サブリース業者の倒産の懸念
サブリース業者は、たくさんの居室をサブリースして、空室期間を含めた実質家賃とオーナーに保証している家賃との値差で収益を得ています。
稼働率が高くて、家賃相場が設定当初のままであれば全く問題なくサブリース契約を維持して、業者も収益を得ることができます。
しかし、ひとたび空室率が上昇したり、家賃相場が下落すると、下手すると実質家賃よりも保証家賃のほうが大きいという逆ざや状態になってしまう可能性があります。
通常は、逆ざやになっても、家賃の見直し期日が来ないと、保証家賃を変更することはできません。従って、逆ざやになると、サブリース業者は収益源がマイナスになるので、企業体として存続していくことができず、最悪の場合倒産していくことになります。
そして最後は、入居者からの家賃はサブリース業者に入るのに、サブリース業者からオーナーには支払われない状態で倒産といったケースを過去何度も目にしてきました。そこから、正常な契約に戻るまで数ヶ月以上収益を落とさざるを得なくなります。
2.サブリース契約期間が長期になること
サブリース契約期間がいつからいつまでで、更新内容はどうなっているか。しっかりと確認する必要があります。※実質的に解約ができないのであれば、それは超長期の契約だということになります。
ローンを20年、30年契約していく中で、サブリース契約がその期間だったとして、それだけの期間サブリース業者が存続していくことが本当に可能か、契約をちゃんと履行してくれるかを判断する必要があります。
一般に、会社は10年で80％が倒産して、さらに次の10年で残った会社の80％が倒産することになります。さらに次の10年でまた80％倒産しますので、30年継続する企業というのは、全体0.8％しかないということになります。
そのサブリース業者が本当に、トップ0.8％に入る企業なのか、見極めないといけません。
※0.8％の存続というのは、1,000社のうちの8社ということになります。100社では、1社生き残られるかどうかわからないことになります。
3.手取り家賃が少ないこと
サブリース契約は、先にもお伝えしましたが、家賃の80％が手取り収入になり、更新料や礼金もありません。また、定期的に内容が見直されることになる契約がほとんどです（更新制度）。
アパートにしても、マンションにしても、建物が経年劣化することで、当然適正家賃は下がっていくことになります。
従って、保証家賃も下がっていくということになりますが、そうなると、常に大家さんの収入は適正な家賃よりも少ない状態が続くことになります。
大家さんは、契約時点の家賃がずっと続くようなイメージを勝手に抱いてしまいがちで、その状態で契約した結果、契約期間中に家賃が下がって想定外の収入減にビックリすることになります。
従って、サブリース＝長期に渡る収入の安定とはならないということになります。
4.契約解除がしにくい
サブリース契約をある日突然、解除されて空室が続いたり、契約更新の際に更新してもらえない事例が多くあります。
空室期間が長くなると、サブリース業者は保証家賃を損失として一方的に垂れ流すことになります。そういった大量の空室はサブリース業者を疲弊させて倒産に追い込みます。
仮に、倒産しないまでも、企業体として存続するために、契約の更新をしなかったり、契約中でも一方的に契約を破棄してくることがあります。
理由はいろいろと付けてきますが、そのような状態であれば、サブリース業者を非難して契約違反だといったところで、そのうち業者は倒産するでしょうし、契約を履行してもらったり、その分の家賃を保証してもらうことはできません。ない袖はふれないからです。
家賃保証がいきなり打ち切られた場合、ほとんどのケースが空室状態にあるはずなので、オーナーとしては非常に困った状態に陥ることになります。
家賃が入っている時や高く家賃が取れるときは、サブリース業者がおいしい汁を吸って、厳しくなったらオーナーが補填するということになってしまいます。
※【参照】契約解除した事例：【実録】サブリースを正当な理由なく解約して、マンションを売却できた具体的な事例
5.免責期間がある
サブリース契約には、通常、契約スタートから家賃発生までの間に、免責期間と言って家賃の支払いをしない期間があります。
業者によってその内容は異なりますが、通常は、契約のスタートした当初だけです。しかし、場合によっては、空室が発生した際に必ず免責期間が発生するように設定するところもあります。
元々、サブリースは業者が借り上げて転貸するものなので、空室期間であろうとなかろうと、保証家賃はオーナーが受け取れるべき性質の契約です。
もちろん、契約スタート時に免責期間は仕方ないですが、それ以外に免責期間がないことをしっかりと確認下さい。
サブリース契約事項を検証する
最後に、サブリース契約の内容をしっかりと確認してください。基本的には超長期の契約になるので、もめるとすると契約からかなり年月が経過してからとなります。
言った言わないにならないように、きちんと確認しましょう。
ちなみに、国土交通省で契約書のひな形を出しているので、参照して比較するとよいと思います。
金高時道 少しでも不安な点や疑問点、不明な点等ありましたら、お気軽にお問い合わせください。
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