「現在、サブリース契約をしているけれども、契約時に説明された話と違う。これって詐欺じゃないの？」こういったお問い合わせをいただくことが増えてきました。
話を聞くと、契約時は「賃料は下がりません」「30年間賃料は賃料を保証します」と業者から説明を受けたが、実際は「賃料の減額があったり」「免責期間があったり」「原状回復費用を請求されたり」契約時の説明と実際のサブリースの内容が異なるケースのお客様もいれば。
一方で、契約書に正式に記載があるが、契約時に「賃料の減額」や「免責期間」、「原状回復費用の負担」等、お客様にマイナスとなる要因については説明をしていなかったり、詐欺ではないけれども、説明不足から結果「詐欺」と受け取ったお客様もいらっしゃいます。
以上のように、契約時の説明と実際のサブリース契約の内容が異なり、「サブリース契約はこんな内容なの？これって詐欺じゃないの？」とサブリースに対して疑いの目を持つお客様が増えています。
今回は、そんなサブリース契約の中身やその取り巻く環境について説明していきます。
そして、現在サブリース契約をしていて、悩みや問題を抱えている方に向けて、問題解決となる具体的な対処法も提供していきます。
※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。
参照記事：
サブリースとは？
サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。
（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。）
入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。
オーナー、サブリース会社、入居者の関係を図で示しました。
図１．オーナー、サブリース会社、入居者
詐欺レベル
「サブリース詐欺」と一言に言っても、実際に詐欺まがいのことをしている業者もいれば、詐欺のつもりはないけれども、サブリースのリスクや注意点の説明不足で結果、詐欺にあったと言われるケースもあります。
そのため、サブリース詐欺にはそれぞれ詐欺かそうではないかの違いがあります。
まずは詐欺レベルを分けてそれぞれご説明します。
サブリース詐欺は2つに分けることが出来ます。
- 詐欺まがいの営業活動をしているケース
- 明確に詐欺とはいえないケース
１．詐欺まがいの営業活動をしているケース
これは、意図的に嘘をついて詐欺まがいの営業活動をしているケースです。
サブリース契約をする際に「賃料は下がりません」「30年間賃料を保証します」と言ったものの、実際は2年毎の賃料の見直しで減額を請求する。明確に嘘をついて詐欺まがいのことしているケースです。
２．明確に詐欺とはいえないケース
これは、お客様へのサブリース契約の説明不足から詐欺と言われ、明確に詐欺とは言えない、グレーなケースです。
例えば、
- 2年毎の賃料の見直しがあること
- 賃料を減額する場合があること
- 免責期間があること
などを、知識不足から説明していなかった場合、詐欺の意識はないものの、契約した方はサブリースのリスクや注意点を聞いていないので、「そんな話しは聞いていない。詐欺ではないか？！」とお客様が詐欺にあったと受け取るケースです。
これは、詐欺目的ではないものの、お客様によっては「詐欺にあった」と捉えられるケースもあります。
サブリース詐欺レベル一覧まとめ
以上のように、サブリースには、明確に詐欺まがいのことをしているケースと、説明不足から、結果詐欺と捉えられてしまうケースの2つがあります。
サブリース詐欺と言われる原因
サブリース契約では、空室時もオーナーに賃料を保証します。そのため、オーナーにとっては空室リスクがないので、安心といえば安心な契約です。
しかし、サブリース業者が契約当初に言っていることと、実際のサブリース契約の中身は異なる場合がほとんどです。
前述した説明であれば、１．の詐欺まがいの営業活動を行っているケースです。
詐欺まがいの営業活動を行っている業者は、契約時に「賃料は変わりません」「30年間賃料を保証します」「空室時の賃料を保証します」とメリットのみの説明で終わる場合が多いです。
しかし実際は、「賃料の減額」「サブリース契約の解除は簡単にはできないこと」「解約時に高額な違約金が発生すること」など、サブリースの契約時に聞いていないことが後から次々に出てきます。
上記のような、サブリースのリスクや注意点の説明を受けていないオーナーにとってみると「そんな話しは聞いていない。これは詐欺だ！」と思うわけです。
契約時は「賃料は変わりません」と言っているのに、実際は賃料減額リスクがあり、明らかに嘘を言っていることになります。
全てのサブリース業者が詐欺まがいの営業活動をしているわけではありません。
しかし、往々にしてリスクや注意点を説明しておらず、詐欺まがいの営業活動をする業者が多いのは確かです。
このように「詐欺にあった」と思われる原因は、サブリース業者が契約時にのリスクや注意点をしっかり説明していないことにあります。
サブリース業者の誇大表現
更に「サブリースは詐欺ではないのか？」と疑われるのは、契約時にオーナーにサブリースのメリットを誇大に表現をして伝えることも要因となっています。
前述したように、サブリース業者から「30年間家賃を保証します」「賃料は変わりません」「空室の際の家賃はうちが保証します」と誇大な表現で説明を受けた。とおっしゃるオーナーもいます。
中には、完全に「賃料は下がりません！保証します！」と断言する業者もいるくらいです。そこまで断言するなら。。とオーナーは、サブリースの契約書にサインをします。
しかし、実際は賃料の減額などがあり、そこで「契約時の話と違うじゃないか！これは詐欺だ！」とまたサブリース＝詐欺ではないのか？という認識が広がっているのです。
契約時にサブリース業者から誇大な表現でメリットの話をされた場合は、それが本当かどうか、契約内容を確認することが必要です。
サブリーストラブルの具体例
昨今、サブリースに関わる、トラブルが後を絶ちません。上記では、賃料減額について挙げましたが、そのほかにも「会社の倒産」「免責期間」「解約時の違約金」などいくつかサブリースについて理解しておかなければならない内容があります。
以下サブリースのリスクや注意点を挙げましたので、ご確認ください。
- 賃料減額
- 会社倒産
- 免責期間
- 解約時の違約金
- サブリース契約解除
- サブリース物件売却時
それぞれ説明します。
※こちらでは、概要のみの説明にとどめます。詳しくは当サイトのサブリースに関する記事で詳しく説明しています。以下の記事を参照ください。
参照記事：
１．賃料減額
前述したように、サブリース契約では、賃料の減額がほとんどのケースであります。サブリース契約時の賃料が未来永劫続くわけではない、ということを理解しましょう。
※賃料の減額については、以下の記事で詳しく説明しています。
参照記事：
２．会社倒産
サブリース会社の倒産はシェアハウス投資などの事例から、社会問題にまで発展しています。
（※シェアハウス投資の会社倒産については当サイト「シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について」こちらの記事をご参考ください）
サブリース会社が倒産することで、オーナーに賃料は支払われなくなります。
３．免責期間
免責期間とは、入居者を募集する際の数ヶ月はオーナーへの賃料の支払いは免除する。といった期間です。
免責期間は、大体30～90日程です。免責期間は、賃料を得ることが出来ません。
参照記事：
４．解約時の違約金
サブリース契約を解約する際に違約金が発生する場合があります。高額な違約金を請求される場合もありますので、契約時に契約内容をしっかり確認しておきましょう。
５．サブリース契約の解除
サブリース契約は簡単に解除することが出来ません。会社によっても異なりますが、最低でも、6ヶ月前にサブリース契約解除の通知をしなければなりません。サブリース契約を解除する際の事前通知はどれくらい前に行えば良いのか？確認しておきましょう。
※サブリース契約の解除/解約について詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事：
６．サブリース物件売却時
サブリース物件を売却する際は、サブリース契約の解除をしなければ買い手が付きにくい場合があります。
それは、サブリース契約をしていない物件と比較してサブリース契約の物件は収益性が落ちるからです。収益性が下がるので、物件価格も比較的低くなります。また、買い手の銀行からの融資評価も下がります。
サブリース契約をした場合、物件を売却する際にリスクがあることを理解しておきましょう。
※サブリース物件売却時のリスクは、当サイト「サブリースに潜む3つのリスク」こちらの記事で詳しく説明しています。参照ください。
参照記事：
サブリース詐欺への対処法は？
サブリースは、詐欺まがいの営業活動をしている業者と、詐欺ではないがグレーな営業活動をしている業者がいます。
いずれにせよ対処法は以下の2つを実施することです。
- サブリースに潜むリスクや注意点について知ること
- 現在の契約内容を確認して、契約内容と現状に相違がある場合はサブリース会社に問い合わせて、確認をすること
まずは、ご自身でサブリースに潜むリスクや注意する点の概要だけでも良いので理解してください。リスクと注意点を事前に理解するだけでも、詐欺被害やトラブルを未然に防ぐことができます。
サブリースに関するリスクや注意点については、当サイトで詳しく説明しております。
ぜひサブリースの概要や中身を知り、詐欺に合わないためにも一度目を通してください。
サブリース参照記事：
- 不動産投資・マンション経営におけるサブリース契約のメリットとデメリット
- サブリースとは
- サブリースに潜む危険
- サブリースのメリットとデメリットまとめ
- サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい？
- サブリース契約を締結する際の注意点
- サブリースで怖いトラブルの具体的事例
大神 健志 今回、「サブリースに潜むリスクや注意点について事前に知ること」「現在の契約内容を確認して、契約内容と現状に相違がある場合はサブリース会社に問い合わせて、確認をすること」この二つを最後に対処法としてお伝えしました。
しかし、状況によってどのように対処すればよいか、判断に迷う場合もあると思います。その際は一度ご相談ください。
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