不動産投資とは何？ワンルームマンション投資は本当に儲らない？30年業界を見て思うこと

不動産投資とは、アパートやマンション、商業ビルなどを購入して家賃収入やテナント収入によって利益を得ようとする投資のことです。あるいは、安く購入して高く売却することで、値差を利益に変える方法もあります。

いずれにせよ、土地建物を含んだ不動産をお金で購入して運用したり転売したりすることで、利益を得ようとする行為ということができます。読んで字のごとく、不動産を活用した投資というわけです。

大神健志

不動産投資は、キングオブ投資だと私は考えます。

投資の王道、不動産投資とは？

投資の中でも、もっともメジャーで、もっとも王道とも言える投資は何かと聞かれると、株、為替、いろいろありますが、私は不動産投資と答えたいと思います。

不動産投資は、長期的に非常にメリットの大きな投資で、確かに一夜にして資産を2倍、3倍にするようなハイリターンはありません。しかし、投資した資金を守りながら着実に数％〜20％くらいの年利で運用できる、リスクの小さい投資ということができます。

大神健志

ミドルリスクミドルリターンの投資と表現されることもある。

不動産投資の2種類の目的

不動産投資と一言で言っても、性質の異なる2つの目的がある投資となります。不動産投資の2つの目的とは、次のものです。

キャピタルゲイン
インカムゲイン

バブルの頃のように、不動産がどんどん値上がりしていった時代では、主にキャピタルゲイン狙いで、不動産を購入する人が多かったのです。しかし不動産神話が崩れて、値段があまり上がらない時代になった現代では、主にインカムゲイン狙いで不動産を購入する人がほとんどです。

※キャピタルゲインとインカムゲインについてはのちほど詳しく解説します。

【参照】インカムゲインとは何か？不動産投資王道の資産形成について

ただ、不動産投資といえば、バブルの名残でキャピタルゲイン狙いだと思っている人が多くを占めています。キャピタルゲイン狙いだと、購入価格より不動産が上がるか下がるか、丁半博打みたいな側面があるので、ハイリスクハイリターンだと思っている人も多いようです。

またキャピタルゲイン狙いの人も多いのも実情で、例えば、新駅の開通などさまざまな情報が裏でやりとりされていたりもします。

大神健志

私のお客様の一人は、田町と品川の間にできる新駅からすぐのマンションを購入していました。資産価値は、急激に上昇して1,000万円以上のキャピタルゲインを得ました。

キャピタルゲインで成功した事例

例えば、私の父などは、バブルの前に西新宿の不動産を3,000万円のローンを組んで購入して、バブルの絶頂期に6,000万円で売り抜けて、儲けた3,000万円でニューヨークに不動産を購入しました。毎月一定の家賃収入を得ながら、911の直前に1億円で売却して、ものすごい利益を得ました。

キャピタルゲインとは、不動産を購入して、購入価格よりも高い値段で売却することによる、値差を狙って投資をするものです。

一方で、インカムゲインというのは、毎月毎月入ってくる家賃収入を目的にする投資です。

株の売買で例えると、デイトレードのように株式市場での取引によって価格が上下することを利用して利益を得ようとするのが、キャピタルゲイン狙いということができます。

一方で、例えばJALの優待航空券狙いでJALの株を購入するように、配当狙いで投資するのをインカムゲイン狙いということができます。

不動産投資の形態

不動産投資の形態としては、分譲型の区分で中古のワンルームマンションを地方に購入するというのがもっとも価格が安くて、よいかどうかは別として100万円程度から参入できます。

これが都心になると1,000万円以上の物件になり、ワンルームより大きくなると数千万円になり、一棟物件になると億単位になってくることもあり、投資の金額帯や物件の種類も非常に豊富です。

さらに大きな案件だと商業ビルなども含まれてきて、一番大きな投資になると森ビルや財閥系の手がけるような都市開発レベルになってきて、数千億円以上の案件も出てくることになります。

大神健志

不動産投資の最終形態は、街作りまで広がる無限に大きくなる投資です。

【参照】資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

不動産投資のメリットやデメリット

不動産投資には、さまざまなメリットがあります。実際に不動産の価格というのは年々変化します。

ほとんどの不動産の売買には、金融機関による融資や投資が関与しているため、景気のよいときはお金が市場に出回るので、金融が緩み不動産の売買が盛んになり価格は上がっていきます。

しかし一定以上不動産が上がっていくと、今度は金融が引き締められることになるので、市場にお金が出なくなり、不動産が売れなくなり、値段が下がることになります。（金融を緩めている＝金利が安くなる、金融を引き締める＝金利が高くなると考えてよいです）

このように、景気によって価格が変わっていくので、安いときに買えば利益は大きくなりますが、価格が高い時に買えば利益が小さくなります。しかし、不動産とローンはセットなので、景気がよいタイミングで不動産が高い時にはローンに通り安くても、景気がよくない不動産が安いタイミングではローンが通りにくいこともあります。

また、不動産を運用するということは、入居者やテナントがついてはじめて家賃収入を得られるということになります。従って借り主がいなければ、家賃収入は生まれないことになるので、いくら投資利回りが高くなる家賃だと謳われても入居者がいないと話になりません。

そして、最終的にには不動産の価値は、家賃収入＝運用益から逆算して決まってくることになります。

【参照】マンション経営のメリット・デメリットとは？

【参照】不動産投資、5つのメリットと4つのリスク

大神健志

いつ不動産投資をスタートするかは、あなたの目的やあなたの状況によって異なるということです。

不動産投資のゴールはどこ？

そういう意味で、入居者がつく家賃での運用力がその物件の能力ということになります。

インカムゲインとキャピタルゲインと二つの投資上の側面がありますが、それぞれ家賃収入と売却利益という利益が最大化していくようにするのが不動産投資のミソになるといえます。

そして、そのゴールは売却する時です。不動産を売却して手放した時に、それまでに得たすべての利益とそこに投資したすべての金額の差が、トータルの利益になり、不動産投資として、成否が分かれることになります。

大神健志

ゴールをどこに置くか？不動産投資に何を求めるのか？目的は何なのか?極めて重要な点になります。

所有し続けるというゴール

ただし、不動産は売らなければ、高く買おうと安く買おうと損得はなく、いかに当初の想定通り運用していくかが重要になります。また、不動産には一定の価値はあるので、その価値が一定以下にならないような、ある程度資産価値がある場所に投資するのもポイントになります。

このように不動産投資とは、一言でいえば、不動産を活用した投資のことを指しますが、投資の目的、物件の形態、投資手段（現金かローンか、あるいは金利はいくらか）などなど、さまざまな要素を含んで成立するものです。

大神健志

私と共に、不動産投資の神髄をみていきましょう。

不動産投資の業界は、情報が玉石混交で、判断がつきにくいことがたくさんあります。その最たるものが、ワンルームマンション投資は、損なのか得なのかという、永遠に解決不能と思われるような問いです。

なぜ、解決不能と思われるほど、判別しにくいかというと、他の記事でもお伝えしましたが、いろいろな情報が錯綜するからであり、そのもっとも大きな理由の一つが、不動産が動くとき大きな利益が動くからです。

不動産の売買を誘うために飛び交うさまざまな情報

なので、常に不動産を売ったり、買ったりするために、各不動産業者が、あの手この手を使って営業しています。片一方では、不動産オーナーに対して恐怖心や将来の不安をあおって、マンションやアパートを売却させるように動機づけます。

一方で、「不動産オーナーでない見込み客」や「すでに不動産オーナーだけれど追加で購入できそうな人」に対しては、同じ物件（あるオーナーにいろいろ話して売却させた物件）を購入（＝仕入れる）よりも高く売り込んだりします。その際には、同じ物件なのに、恐怖心や不安をあおるのではなくて、希望を植え付けて販売しようとします。

不動産は、売る物がなくても、買う人がいなくてもビジネスとして成り立たないからです。

七変化する不動産の価値

このように、同じ物件でも見方によってはよい物件にもなるし、悪い物件にもなります。そして、そもそも着眼点が異なるだけで真っ当な正しい情報だけを業者が吹聴しているのであれば問題ないですが、実は、営業トークの中には、過剰な誇大表現が使われたり、誤った情報が話されたりします。

このようにして、不動産投資というのは、真偽のほどがわからない、さまざまな情報が飛び交うことになり、さまざまな誤解を招く原因になっています。

だから、ワンルームマンションばかり買いあさる人がいる一方で、ワンルームには全く興味がなくファミリー層や富裕層向けの物件ばかり買っている人もいれば、商業テナントビルばかり責める人もいれば、商業案件には絶対に手を出さない人もいるわけです。（もちろん好みや経験則もありますが。）

たくさんある不動産投資法

これらの人はそれぞれが異なる常識や信念を持っているから、「行動の結果」としてどのような物件を所有しているかが異なります。

実際に、どれが正しいか正しくないかと言うことはありません。

それぞれがそれぞれの責任に範囲で、それぞれの夢や目標、将来設計のために、それぞれがよいと信じる投資をしていけばよいということになります。

その上で、誤解を招くようなことになりますが、弊社で推奨しているワンルームマンションが不動産投資として本当に優れているかどうか、ワンルームマンション投資は得なのかそんなのか、検証したいと思います。

※ここでいういわゆるワンルームマンション投資とは、分譲区分のワンルームマンション投資を指していると考えてよいと思います。分譲区分のワンルームマンション以外でも、ワンルームマンションには、一棟マンションのものもあります。しかし、ワンルームマンション投資というくくりで検討する人のほとんどが、分譲区分なので、そこに絞って検討していきたいと思います。

参考：一棟物マンションの場合

一棟物のワンルームマンション投資については、ファミリータイプの一棟マンション、あるいはワンルームとファミリータイプの混合型の一棟物と比較検討すべきところではあります。一棟物のマンションの中身をファミリータイプだけにするのか、ワンルームのみにするのか、あるいは混合にするのか。

この点については、エリア特性を見極めつつ、総戸数と相談の上で検討することが望ましいと言えるでしょう。

ワンルームマンションは、新築と中古とがある

分譲区分のワンルームマンションについては、さらに新築と中古と分類することができます。中古はさらにリノベーション物件を細分化することができますが、一旦新築と中古と2つに分類するとしましょう。

基本的には、分譲区分のワンルームマンションには、比較されるファミリータイプの分譲区分マンションに比べて、優れているところがいくつかあります。

分譲区分ワンルームマンションのメリット

グロスが安くて済むこと
需要の総数が多いこと
内装にかかるお金の単価が安いこと

さらに、分譲区分と一棟物との比較においては、分譲区分が優れているところは次にようなところがあります。

物件の質が高くなりがち
エリアを分散して所有できる
グロスが安い

分譲区分ワンルームマンション投資のデメリット

以上のようなメリットがある反面で、以下のようなデメリットも併せて持っています。

ファミリーマンションに比べて、投資需要しかないので、売買価格が下がりやすい
ファミリーマンションと比べて投資数が多いので競合過多になるリスクがある
一棟ものワンルームに比べて、1室あたりの単価が高い

メリットやデメリットについては、数え上げればさらにどんどん細かなものが出てくるので切りがありません。おもだったものを上げるにとどまらせて頂きます。

中古がよいか、新築がよいか

次に、中古か新築かという観点で考えると、基本的には、私たちは中古ワンルームマンションを推奨しています。たしかに、新築は新築の良さが有り、長期に渡って利回りを得られたり、最新の設備が整っていることだったり、専有面積が広いことなどがあります。

しかし、致命的に物件単価が高くなってしまいます。

その分、中古になれば、グロスが下がって、投資として安定運用できるようになるメリットがあります。マンション経営は、投資を目的として取り組む物なので、投資としてのメリットが小さい場合はやるべきではありません。

※自分で住む用の家であれば、きれなほうがよいからという理由で高くても新築にするのはOKですが、投資の場合はそうはいかないのです。

【参照】資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

価格は決定的に重要

従って、私たちは中古のワンルームマンションは非常にお得でオススメできると言えますが、新築のワンルームマンション投資については物件を慎重に見定めた上で取り組むことをオススメしています。（新築だからすべてよい、中古だからすべてよいというわけではなくて、案件によって、善し悪しがあり、損得があるので、一軒一軒、検証が必要です）

以上の背景から、ワンルームマンション投資は、得か損か聞かれたならば、案件によるとしか言いようがないでしょう。逆にいうと、ワンルームマンション投資だから、すべて得だとも言えませんし、すべて損だともいえません。

ワンルームマンションを購入検討する際は、しっかりと検証して購入するかどうかの判断をするようにしてください。また、もし取り組むべきかどうか判断に迷うようなことがありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。専門知識をフル活用して、ご回答申し上げます。

大神健志

専門知識✖️キャリア　わたしたちの強みを活かして投資判断を無料でさせて頂きます。お気軽にご利用下さい。

不動産投資で儲かるか儲からないか具体的に検証します

まず不動産投資で儲かるとはどういうことなのか？定義づけをしておきます。

人それぞれの価値観によって、儲かる基準は変わると思いますが、不動産投資を通じて、「初期投資の自己資金から、不動産投資を通じて発生する、毎月の管理費等、借入などの支出。最終的な売却益を見たときに、最終的には利益が出ていること」これが一つの儲かるという基準です。

今回は不動産投資を通じて、最終的に利益が上がる場合と赤字の場合二つの事例をご紹介します。

計算事例については、5,000万件超の不動産に係るビックデータをAIにより計算した不動産業務ソフトウェアのGate.より、算出しております。（不動産業務ソフトウェアーGate.）

不動産業務ソフトウェアのGate.は、10年分の5,000万件超のビッグデータを元に、物件条件を入力したら、AIが自動計算をして、金利上昇のリスク、賃料下落のリスク、空室リスク、投資の収益性など、トータルの収入と支出やリスクを導入しているので、より正確な投資効率がわかるソフトです。

表面利回りや実質利回りや実質利回りでは把握しきれない、不動産投資に係るリスクを事前に把握することができるのです。

では実際に事例を見ていきましょう。

不動産投資で儲かるケース

では不動産投資を通じた、儲るケースについてGateの具体的な例を出して説明していきます。以下が投資設定条件になります。

A物件
マンション価格		11,300,000円
購入諸費用		600,000円
ローン借入額		10,100,000円
自己資金	A	1,800,000円
頭金 10％		1,200,000円
ローン金利		3.0％
ローン年数		25年
賃料		9万円
想定空室率		2.8％

売却査定時期		15年目
売却時想定価格		11,700,000円

では次に、15年間、不動産投資を続けた結果の純インカム収益について示しました。（純インカム収益とは、不動産投資を通じて得られる家賃収入と月々の支出の管理費、ローン返済などから、手元に残る利益のことです）

15年間純賃料収入		15,668,757円
空室損失		－438,725円
管理費等		－3,735,062円
純営業収益	B	11,494,970円

ローン利息		3,418,736円
ローン元金		5,155,224円
ローン総額	C	8,573,960円

純インカム収益	D(=B-C)	2,921,010円

では次に、15年目で売却した場合の純キャピタル収益について示しました。（純キャピタル収益とは、売却時の物件評価額からローン残高を差し引いた、手元に残る収益のことです）

売却時物件評価額		11,700,000円
ローン残高		－4,944,777円

純キャピタル収益	E	6,755,223円

最後に、最終収益結果と収益結果からの自己資金利益率を算出しました。

なぜ自己資金利益率まで算出したかといいますと、自己資金利益率から、不動産投資を始めた際の自己資金に対して、とれだけの割合で儲けることが出来たか、一目で把握することができるので、自己資金利益率を算出しています。

最終収益	F(=D＋E)	9,676,233円
自己資金利益率	G(=F÷A×100)	537％

以上の計算結果より、最終収益960万円、自己資金利益率537％となり、利益が出て、「儲かった」という一つの基準として考えることができます。

儲からないケースとは？

では逆に不動産投資を通じて、儲からないケースついてGateで具体的に例を出してご説明していきます。以下が投資設定条件になります。

B物件
マンション価格		32,300,000円
購入諸費用		1,000,000円
ローン借入額		2,900,000円
自己資金	A	4,300,000円
頭金 10％		3,300,000円
ローン金利		2.0％
ローン年数		35年
賃料		10.8万円
想定空室率		3.8％

売却査定時期		20年目
売却時想定価格		16,500,000円

では次に、20年間、不動産投資を続けた結果の純インカム収益について示しました。

20年間純賃料収入		23,825,137円
空室損失		－905,355円
管理費等		－3,068,891円
純営業収益	B	19,850,891円

ローン利息		8,984,390円
ローン元金		14,071,499円
ローン総額	C	23,055,889円

純インカム収益	D(=B-C)	－3,204,998円