「地方の物件は都心部の物件と比べて価格が安く、利回りも高いため、マンション投資を始めやすそう」と思い、地方物件に興味を持ったことはないでしょうか？
地方物件の価格の安さ、利回りの高さにメリットを感じる方は多くいます。
しかし、一方で、
- 「賃貸需要は見込めるだろうか？」
- 「物件購入後のリスクは何があるのだろうか？」
- 「物件購入時に気を付けるべき点は何があるのだろうか？」
等、地方物件に投資するにあたって、気になる点や不安な点、疑問点もいくつかあるのではないでしょうか？
事前にリスクや気を付けておくべきポイントを把握しておけば、投資をする上で安心できますよね。
この記事では、地方でマンション投資を始める場合の、メリット・デメリット、リスク、気を付けるべきポイントをまとめています。
地方のマンション投資に興味を持っている方はぜひ最後までお読みください。
地方と都心部の違い
地方でマンション投資をする場合は、都心部と比べていくつか異なる点が有ります。
まず、大きく違う点は「物件価格の安さ」と「利回りの高さ」です。
地方のマンションは、都心部の物件と比べて価格が安く、利回りが高い特徴があります。
都心部の方が、人口も多く、経済も活発で、マンションの供給に対して購入者や居住者の需要が多かったり、土地の価格が高かったりして、都心部の物件の方が価格が高くなります。
一方、価格の上昇率に対して、家賃が同様に比例して上昇するわけではないため、地方物件の方が利回りが高くなります。
物件によっては、同じような築年数や内装でも、都心部の物件価格が2～3倍高い例もあります。
投資をする上で、投資資金を抑えられ、利回りが高いというのは、非常に重要なポイントになります。
また、人口の数や人口増加・減少の違いもあります。
マンション投資をする上で、人口の数、人口の増加・減少は、賃貸需要に直結する問題です。
全国各都道府県で人口数を見たときに、東京都が約1,374万人、2位の神奈川県が約916万人、3位の大阪府が約883万人となっています。
一方、45位は高知県で約71万人、46位は島根県で約68万人、47位は鳥取県で約56万人となっています。
また、平成29年、最新の人口統計情報によると人口が増加している地域は全国で7都道府県のみでした。
人口が増加している7都道府県
- 東京都
- 埼玉県
- 沖縄県
- 愛知県
- 千葉県
- 神奈川県
- 福岡県
参照ページ：都道府県人口ランキング
人口が増加している都道府県であれば、賃貸需要が今後見込める、という一つの判断材料になります。
全国で人口が増加している都道府県が7都県のみなので、人口増減の二極化が大きく進んでいることがわかります。
以上のように、地方は都心部と比べていくつか異なる点があります。
そのため、まずは地方でマンション投資をする際のメリット・デメリットを整理して、確認していきましょう。
地方でマンション投資を始める場合のメリット
地方でマンション投資を始める際のメリットは2つあります。
- 物件価格が安く、利回りが高い
- 競合が少なく、差別化しやすい
１．物件価格が安く、利回りが高い
一つ目のメリットが前述したように、物件価格が安く、利回りが高いことです。
実際に都心部と地方の中古ワンルームマンションの物件価格、利回りを比較した表を以下に示しました。
| 中古ワンルームマンション | ||
| 物件エリア | 地方 | 都心部 |
| 築年数 | 17年 | 10年 |
| 物件立地 | 駅から徒歩3分 | 駅から徒歩3分 |
| 専有面積 | 23.40㎡ | 25.67㎡ |
| 物件価格 | 6,300,000円 | 20,000,000円 |
| 家賃 | 50,000円 | 86,000円 |
| 表面利回り | 9.52％ | 5.16％ |
表面利回り
物件ごとに物件価格や利回りは異なりますが、上記表のように地方の物件の方が、物件価格が安く、利回りが高くなります。
利回りについて詳しくは以下の記事を参照下さい。
参照記事：
２．競合が少なく、差別化しやすい
地方は都心部と比べて、物件の競争も激しくなく、差別化しやすい点がメリットになります。
都心部では、リフォーム・リノベーションをしたりして、他物件と差別化している物件が多数あります。
しかし、地方では都心部と比べて差別化されている物件が少ないため、リフォーム・リノベーションを実施して、他物件との差別化を図りやすいです。
例えば以下の様な物件は、差別化されておらず、一般的に多くある物件の内装になります。
- 三点ユニットバス
- クリーム色の水回り設備
- 床は茶色のフローリング
- 壁は白色のクロス
- 家賃は相場並み
リフォーム・リノベーションの方法はさまざまありますが、以下弊社で実績のある物件内装写真をアップしました。
- 清潔感のあるフローリング
- 木目調のドア
- コルクボードの壁
- 三点ユニットバス→シャワーブースと独立のトイレ
上記の写真は数あるリノベーションの中の一例です。
リフォーム・リノベーションを実施して、他物件と差別化できれば、家賃がアップしても、ニーズがあるため、客付けが可能になります。
オーナーにとっては、家賃がアップして更なる収益アップも見込めます。
地方でマンション投資を始める場合のデメリット
地方でマンション投資を始める際のデメリットは2つあります。
- 人口減少により空室リスクがある
- 物件価格が下がるリスク
１．人口減少により空室リスクがある
前述したように、地方でマンション投資をする場合は、選定する地域によっては人口減少から、賃貸需要が見込めなくなるので、その点がデメリットになります。
人口減少が続けば、空室リスクが上がり、家賃収入が入って来ず、収益が安定しなくなる可能性があります。
２．売却時にリスクがある
マンションの物件価格は、金融機関が融資を引き締めたり、金利が下がり不動産投資のハードルが下がったり、マンション投資の人気が高まったり、といった需要と供給のバランスから価格が変動します。
金融機関によっては、都心部の物件では融資をしていても、地方の物件には融資をしない、という金融機関もあります。
物件を保有し、金融機関から融資を引けなければ、買い手もなかなか物件購入に手が伸びず、需要が減るケースがあります。
そうなると、物件価格が下がり、売却時のリスクがあります。
地方でマンション投資をする場合に気を付けるべきポイント
以上のように、地方でマンション投資をする場合は、メリット・デメリットがいくつかあります。
そこで、メリット・デメリットを整理したうえで、地方でマンション投資を始める際に気を付けるべきポイントをいかに挙げました。
- 価格の安さ・利回りの高さだけで物件を選んではいけないこと
- 人口減少による空室リスクには注意すること
価格の安さ・利回りの高さだけで物件を選んではいけないこと
注意してほしいのが、物件価格の安さや利回りの高さだけで物件を選んではいけないことです。
投資家にとっては、投資した資金に対してどれくらいリターンを得られるか？この投資効率を非常に重要視すると思います。
そのため、物件価格が安く、利回りが高いのは、投資対象として魅力的にうつるでしょう。
しかし、マンション投資で成功するかどうかは、以下のような要素も重要になります。
- 賃貸需要が見込める物件を選定すること
- 出来るだけ好条件でローン審査に通り、借入金利を抑えること
- 購入後もしっかり賃貸管理をしてくれる業者がいること
- 物件を売却する際に、資産価値が落ちにくい物件であること
等のさまざまな要素がかみ合って、マンション投資がうまくいきます。
そのため、物件価格が安い、利回りが高い、というのはマンション投資がうまくいくための一つの要素でしかありません。
まずはマンション投資の基本を押さえることが重要になります。
マンション投資の基本について詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事：
人口減少による空室リスクには十分気を付けること
人口減少による空室リスクは気を付けなければいけません。
マンション投資では、入居者を継続的に付けて、家賃収入から収益を安定させることが最も重要だからです。
前述したように地域による、人口減少や賃貸需要の減少は投資家側ではコントロールできない要素になります。
事前に人口減少や賃貸需要が今後見込めない地域がわかっていれば、マンション投資をする地域を選定出来ます。
なので、今後も人口増加が見込めるエリアを選定してマンション投資を実施しましょう。
平成29年、最新の人口統計情報によると人口が増加している都道府県は以下7つになります。
人口が増加している7都道府県
- 東京都
- 埼玉県
- 沖縄県
- 愛知県
- 千葉県
- 神奈川県
- 福岡県
参照ページ：都道府県人口ランキング
地方の中でも投資エリアを選定すべし
地方は人口が減少し、賃貸需要が見込めないエリアもありますが、地方の中でもエリアを選定すれば、マンション投資の勝機が見えてきます。
先日（2018年9月）国土交通省が、2018年の基準地価（7月1日現在）を発表しました。
基準地価の全国平均が全用途で27年ぶりに下落から上昇に転じました。中でも、札幌、仙台、広島、福岡の地方4市の上昇率は三大都市圏（東京、大阪、名古屋）を上回っていました。
参照記事：日経新聞、2018年基準地価
福岡市は今勢いに乗っている
中でも、福岡の商業地は都市開発計画や大型商業施設の開発が進んでいます。
福岡市内の中心部の天神では、ビルの建て替えを促す再開発プロジェクト「天神ビックバン」が始動したり、高級ホテル「ザ・リッツ・カールトン」が入る複合ビルの開発が決まったりしています。
福岡県は地方都市でありますが、全国都道府県で人口増加を続けている7都県の内の一つです。
更に、福岡県内で代表的な都市、北九州市と福岡市の2つの都市に分けてミクロな視点で確認していきます。
北九州市は、1980年に約106万人いた人口が、それ以降、人口減少が続き、現在は約95万人となっています。
一方、福岡市は1980年に約108万人だったのに対して、現在は約155万人と人口は増加しています。
更に、平成22年10月～平成27年10月の国勢調査によると以下の様なデータもあります。
- 全国の政令都市の中で人口が5位
- 人口増加数が政令都市中、1位
- 人口増加率が政令都市中、1位
- 10代20代の割合が政令都市中、1位
引用元サイト：福岡市人口推移
以上のことから、福岡県の中でも、福岡市が県全体の人口増加を牽引していることがわかります。
地方の中でも、ミクロ的な視点で見ていくと、人口が増加しており、賃貸需要が今後も見込める地方もあります。
特に福岡市は、10代20代の割合が政令都市の中で１位というデータがあります。
単身世帯の多くはワンルームマンションに住みます。
立地環境を選定して、物件を選んでいけばワンルームマンション投資で今後賃貸需要が見込めると予測も出来ます。
大神 健志 弊社のお客様では、福岡市の中央区、博多区で中古ワンルームマンション投資を実施し、多くの方が成功されていっています。
このように、地方都市の中でもエリアを選定していけば、賃貸需要が今後も見込め、十分マンション投資の勝機はあります。
※福岡のマンション投資について、詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事：
まとめ
以上まとめると、地方の中でも人口増加が期待できる地域を選定して、マンション投資を実施すべきです。
今回の記事を通し、以下の点は必ず押さえて下さい。
- 人口増加が今後も見込める地域でマンション投資を実施すること
- 物件価格の安さ、利回りの高さだけで物件を選定しないこと
- マンション経営5つの条件をしっかり押さえて物件を選定すること
大神 健志 弊社は東京23区内、地方、福岡市中央区、博多区を主にして中古ワンルームマンション投資をお客様にお薦めしています。
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