動産投資には、様々なデメリットがあります。

それは、

  • 入居者が付かず、空室が続き家賃収入が入ってこない
  • 高い金利でローン借入をして家賃収入からの収益が思うように上がらない
  • 耐震基準の古い物件を購入し、物件倒壊の危険がある

などあります。

本や雑誌、ネット等の不動産投資の情報を見たことがある方なら「不動産投資はデメリットやリスクが多いなあ」そうお思いの方もいらっしゃるでしょう。

 

ただそれらは、事前に正しくデメリットについて理解し、事前対策の知識を入れておくことで、ほとんどは回避することが出来ます。デメリットを回避することが出来れば、必ず不動産投資でうまくいくことが出来るのです。

 

今回は、不動産投資に興味を持ち、デメリットを詳しく知りたい方に向けて記事を作成しました。

不動産投資5つのデメリットと事前対策

不動産投資に興味を持った方が思う不安や悩み。それらを各項ごとでまとめました。

 

不動投資に興味を持った方の不安や悩みの声

  1. 入居者が継続的につくかどうかが心配です。
  2. 不動産投資は本当に資産運用として良いのでしょうか?
  3. 地震が起きたときに、物件が倒壊しないかが心配です。
  4. ローン借入をして、将来安全に返済し続けられるかが心配です。
  5. 20~30年、それ以上と本当に長期的に家賃収入が入ってくるんでしょうか?建物が古くなったりして、入居者がつくかどうか心配です。

それぞれご説明します。

1.入居者が継続的につくかどうか心配です。

入居者

不動産投資は、物件を購入し、人に貸して家賃収入を得ることを目的とした投資です。安定した収入を得るためには、購入した物件に入居者がつくかどうかが極めて重要になります。

そのため、購入した物件に入居者が本当につくかどうか?家賃収入は安定して入ってくるのか?とその点を心配になる方が多いです。

それではまず、この物件に入居者が付かない原因は何なのか?について一緒に考えていきましょう。

物件に入居者がつかない、空室の原因は6つあります。

 

空室リスク

  1. 賃貸需要が見込めないエリアの物件を購入した
  2. 立地と環境が悪い物件を購入した
  3. 専有面積と間取りが入居者のニーズに合っていない
  4. 室内が差別化されていない
  5. 建物の管理状態が悪い
  6. 賃貸管理会社の入居者付けが悪い

(参考 空室リスクについては当サイトもご参考ください:空室対策7つの方法 )

 

上記に上げた6つが、物件に入居者がつかず、家賃収入が安定して入ってこない。という主な原因です。

特に「賃貸需要が見込めないエリアの物件購入」「立地と環境が悪い物件を購入」この二つの条件に当てはまると、空室リスクが高まります。

賃貸需要が見込めるエリアの物件を選定する

賃貸需要が見込めるエリアの物件を選定する

賃貸需要が見込めるエリアとは、今後も人口増加が見込めるエリアのことです。

人口が増加していくエリアであれば、賃貸需要が安定し、家賃収入を継続的に得ることができます。

 

そのため、賃貸需要が見込めるエリアを選定することは、不動産投資でうまくいくかどうかの一番重要なポイントです。

では、賃貸需要が見込めるエリアとは具体的にどこなのでしょうか?

それは「東京23区」、「福岡市中央区、博多区」です。

東京23区と福岡市中央区、博多区

賃貸需要が見込めるエリアの話をするために、東京23区と福岡市の人口推移の事実をご説明します。

 

まずは、2017年の人口増加についてです。

2017年、前年対比、全国で東京都・沖縄県・千葉県・埼玉県・愛知県・神奈川県の6県で人口が増加しました。その他41の都道府県の人口は減少しています。※福岡市の人口は増え続けています。(参考:2017年人口動態調査結果より

その中でも東京都、東京23区は、2017年の転入超過数、昨年比5%増の約6万人です。

そして現在、東京23区は人口約900万人ですが、2030年までには980万人まで増加し、その後2035年から人口減少すると予測しています。(参考:東京都の統計

福岡市は現在、人口157万人で、2035年までに160万人まで増加すると予測しています。(参考:福岡市の将来人口推計について

 

上記のことより、全国41の都道府県で人口は減少していますが、その中でも東京は毎年人口が増加し、今後も人口増加が見込めます。そして、福岡市は2035年まで人口増加が見込め、その中でも中央区、博多区はビジネスマンや人・モノが多く集まるので人気が高いエリアです。

 

人口が増加しているエリアの物件を選ぶことで、賃貸需要が安定し、家賃収入を継続的に得ることが出来ると前述しました。

これらの人口増加のデータより、今後賃貸需要が見込めるエリアとしては、東京23区と福岡市、福岡市でも特に中央区と博多区で物件を選ぶことをお薦めします。

立地と環境の条件が良い物件を選ぶ

立地と環境の条件が良い物件を選ぶ

立地と環境というのは、物件から最寄り駅との距離が近いか遠いか?周辺にスーパーやコンビニがあるかどうか?つまり、入居者にとって利便性が良い場所かどうか?ということです。

入居者は、物件の立地と環境、利便性を非常に重要視します。立地と環境条件のニーズが合っていなければ、そもそも物件選びの対象から外れることもあります。

 

例えば、駅から徒歩15分以上かかる。物件周辺にコンビニやスーパーがなく利便性が悪い。というような立地条件の物件を購入してしまうと、賃貸需要が下がってしまうので、注意が必要です。

また、不動産は一度購入すると、二度と動かすことが出来ないので、立地と環境は変えることが出来ません。

 

駅から徒歩10分圏内、物件周辺にコンビニやスーパー、病院などが有り、入居者にとって利便性が良い物件を選びましょう。

立地と環境が良い物件を選ぶことで、賃貸需要が高くなり、安定収入に繋がります。

入居者ニーズに合った専有面積と間取り

部屋の広さと間取りが、入居者のニーズに合っているかどうか?も重要です。

例えば、専有面積が極端に狭い部屋で間取りが入居者ニーズに合っていなければ、物件が選ばれない場合もあります。

入居者の求める、ある程度の部屋の広さ、最低でも18㎡~の面積は必要になってくるでしょう。

 

ただ立地と環境が良く、狭い部屋でも気にしない方であれば、例え部屋が18㎡以下でも決まる場合があります。ここは、入居者の価値観によってニーズが変わってきます。出来るだけ多くの入居者ニーズに合うように、ある程度の広さの物件を選ぶ必要があります。

室内を差別化する

今の入居者は、ありきたりな部屋ではなくて、自分の好みの部屋を求めています。

壁がデザインクロスであったり、女性好みの部屋にしたり、白基調の部屋にしたり。入居者の様々なニーズに合わせて部屋の内装を変えることによって、賃貸需要が高まります。

所有している物件周辺、他社物件やそのエリアに住んでいる入居者ニーズによっても変わってきます。しっかり、誰をターゲットにした部屋なのかを決めて室内を差別化するべきです。

建物の管理状態が良い

入居者が物件を身に行くときにまず目に入るのが、建物の外観です。

もし建物の外観が古すぎたり、錆が目立ったり、清潔感がないと入居者の第一印象は「この物件には住みたくない」となりかねません。

また、建物内部に入ってからの内装も重要です。ゴミが落ちていないか?エントランスは清掃されているか?清潔感はあるか?入居者が見たときにどう思うかです。

 

建物の外観、内観を綺麗に保つことによって、賃貸需要を更に上げることが出来ます。建物管理をしっかりしている会社を選ぶことが重要です。

賃貸管理会社の選定する

賃貸管理会社の重要性

不動産投資を始めた際に、自分自身で物件を管理する不動産オーナーもいます。しかし、ほとんどの方は本業があるので、本業と不動産投資の両方を行う方が多いです。

その際に、所有している物件の管理を依頼するのが賃貸管理会社です。

賃貸管理会社は、物件に空室が出たときや、入居者から家賃を集金したり、物件の管理と入居とのやり取りを全て一任して行ってくれます。(※賃貸管理を依頼した場合は集金代行手数料が発生します)

ですので、会社勤めの方など、本業がある方はそちらに集中して、物件の管理は賃貸管理会社に一任することができます。

 

この賃貸管理会社の対応で物件が空室になった時にいち早く空室を埋めてくれるか?どうかが決まります。そのため、賃貸管理会社の入居者付けの早さは、不動産オーナーにとって極めて重要なのです。

賃貸管理会社は不動産オーナーの良きパートナー

不動産投資は1~2年と短い期間で終わりわけではありません。不動産投資は長期間に渡ります。

不動産オーナーにとって、物件の空室を埋めたり、物件で突発的に設備が故障した際などに対応するのは賃貸管理会社です。

不動産オーナーが所有している物件を大切に守る、誠実な対応をする賃貸管理会社に管理を依頼するべきです。

長期安定収入を得るために

ここまで空室リスクを事前に回避するため不動産投資のポイントを6つご説明しましたが、以下の2点は必ず押さえてください。

  • 賃貸需要が見込めるエリアを選定する(東京23区、福岡市中央区、博多区)
  • 立地と環境の条件が良い物件を選ぶ(駅から10分圏内)

上記二つを押さえるだけでも、今後、安定した賃貸需要が見込めます。そしてその結果、長期安定した家賃収入を得ることができます。

2.不動産投資は本当に資産運用として良いのでしょうか?

不動産投資と資産運用

不動産投資は間違いなく、資産運用として役に立ちます。

ただそれは、不動産投資を始める人の目的や、人それぞれの価値感によって不動産投資が役に立つかどうかが決まります。

短期的に利益を得たいのか?中長期的に利益を得たいのか?とにかく長期間に渡り確実な利回りを得たいのか?人それぞれ目的や価値観が異なるからです。

 

20~30年それ以上と長期的に利回りを得て、安定収入を得たい。将来の年金対策として、私的年金を作りたい。そういった目的の方には、不動産投資が最も合っている資産運用です。

 

中長期的に、なぜ不動産投資が最も良い資産運用なのか?それには理由があります。

(不動産投資と資産運用に関しては、当サイト「不動産投資で資産運用をするには」をご参考ください)

不動産投資の投資対効果

不動産投資は、実質利回り数%台で長期的に家賃収入を増やすことが出来ます。それは前述しました、賃貸需要が見込める物件を選ぶことで長期的な利回りを実現することが出来ます。

 

投資利回りの計算をする際に重要になるのが「投資した資金に対して、どれくらい利益を上げることが出来たのか?」という投資対効果を見ることです。

なぜ重要か?それは投資した資金に対して、結果的な利益の確定で、赤字を出してしまっては資産運用の意味がない。資産をプラスにしていくことが資産運用の目的だからです。そのため、投資対効果を意識して資産運用をすることが重要なのです。

 

不動産投資の投資対効果について、イメージしてもらうために実例を挙げて計算しました。

都内に1,610万円の中古ワンルームマンションを購入した例です。1,280万円のローン借入をして、当該物件を購入しました。

 

購入時の物件価格等、内訳

物件エリア   都内
物件価格   16,100,000円
頭金   3,300,000円
ローン借入   12,800,000円
借入金利   1.85%
借入期間   22年
購入時諸費用   400,000円

毎月・年間の家賃収入と支出の関係

家賃収入   93,000円
ローン返済  ▲59,000円
管理費  ▲13,400円
修繕積立金  ▲5,000円
集金代行手数料  ▲3,600円
その他  ▲1,600円
毎月手取り   10,400円
固定資産税・

都市計画税(年間)

 ▲43,700円
年間手取り   81,100円

※▲は支出項目です

 

前述したとおり、投資対効果を見ることが重要なのですが、今回の例では投資した資金は頭金330万円+購入時諸費用40万円、計370万円、年間の手取り収入は約8.1万円です。

投資対効果を計算すると

  81,100円(年間手取り) ÷ 3,700,000円(投資した資金) × 100 = 2.19%

 

計算結果より、この中古ワンルームマンションの投資対効果、利回りは2.19%となります。この2.19%の利回りを入居者がつく限り、長期安定的に得ることが出来ます。

預金が現在、金利0.001~0.01%ですので、今回例に挙げた中古ワンルームマンションは預金と比べて2,190倍の利回りの違いがあります。

不動産投資がどれだけ良い資産運用か、預金と比較した際に、ご理解いただけましたでしょうか?

不動産投資の出口戦略でさらにメリットがある!

不動産投資はこんなに素晴らしい資産運用!

さらに、不動産投資は長期安定的に利回りを得ること以外にもメリットがあります。

それは、20~30年以上の期間、家賃収入を得て、最終的な不動産投資の出口戦略にあります。不動産投資の出口戦略は3つあります。

  • 物件をそのまま賃貸に出して、家賃収入を継続的に得ることができる(さらなる継続収入)
  • 物件を売却して、プラスの利益を確定させることができる(物件を売却した際の売却益)
  • 自分で住むことも出来る(実需用)

家賃収入で20~30年と継続的な資産を築いた後にも、更に上記の3つメリットが不動産投資にはプラスされるのです。この不動産投資の出口戦略を書いてるさなか、私は改めて、不動産投資は非常に有効な投資先だと再認識しました。

他の金融商品、預金や投資信託、株などではここまでの長期安定収入、出口戦略はありません。実物資産に投資をする、不動産投資だからこそできるのです。

 

このことからも、不動産投資は20~30年と中長期的に見たときに、他の金融資産と比べて、最も魅力的な資産運用であります。

3.地震が起きたときに、物件が倒壊しないかが心配です。

地震

旧耐震基準の物件であれば、物件倒壊のリスクが高まります。

 

不動産は実際に建築されているものなので、地震が発生した際に物件が倒壊する可能性、地震リスクがあります。その倒壊する可能性というのは、旧耐震基準と新耐震基準の物件によって変わってきます。

 

旧耐震とは1981年5月までに建築確認をして、建築された建物の耐震基準です。

新耐震基準とは1981年6月から建築確認をして、建築された建物の耐震基準になります。

旧耐震基準での建物は震度5強までの地震に対する耐震強度があります。

新耐震基準では、震度6~7程度までの地震に対する耐震強度があります。

 

旧耐震基準の物件では、東日本大震災、熊本地震のように、震度6~7の大きな地震が起こった際に倒壊するリスクが高まります。

一方、新耐震基準の物件では、上記のような大きな地震がきても、旧耐震基準に比べて倒壊するリスクがかなり抑えられます。

 

総務省消防庁が東日本大震災の現場調査から、旧耐震と新耐震の倒壊についてまとめていますので、引用します。

東日本大震災の現場調査の写真とコメント)

↓以下引用

鉄筋 コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造建物の住 家に関する被害について、地震の揺れによる被害 新耐震基準により設計された建物の構造被害はほ とんどみられていない。 旧耐震基準により設計された建物は、一部に大破 や層崩壊などの被害が発生した。

↑引用終わり

 

以上のように、総務省消防庁が東日本大震災で現場から得た写真や情報から、新耐震基準の建物では被害はほとんど見られない。とコメントがあります。

このことより、大地震がきたとしても、新耐震基準の物件は旧耐震基準の物件と比べて耐震性があるので、より倒壊のリスクを避けることができます。

物件が地震により倒壊してしまえば、購入したあなたの大切な資産が失われてしまうことになります。

不動産投資を安全に、長期で収入を得ていくためにも、1981年6月以降に建築確認されて、建築された新耐震基準の物件を選んで不動産投資をしましょう。

4.ローン借入をして、将来安全に返済し続けられるかが心配です。

ローン借入

不動産の購入は人生の中でも、とても大きな買い物です。そのため、多くの方は現金一括で物件を購入するわけではなく、ローン借入をして不動産投資をはじめます。

 

物件価格は数百万円~数千万円となるので、特に初めてローン借入をする方にとっては「えっ?何百万円、何千万円もローンを組むの?返済していけるか不安だ。」と少し気が引けるかもしれません。そうおっしゃる方も多いです。

ですが、安心してください。それは「確実な賃貸需要の見込めるエリアの物件選定」と「借入の際の金利を抑える」ことで、ローン返済を確実に行うことが出来ます。

 

毎月のローン返済で行き詰まる方は「物件が長期間、空室となり、家賃収入が入ってこないためローン返済がきつくなる」「高い金利でローン借入をして、返済額が大きく、ローン返済が苦しい」この二つが大きな要因です。

 

毎月家賃収入が入ってこなければ、毎月数万円のローン返済を給与か、もしくは貯蓄を切り崩して支払うことになります。ローン返済を十分にしていける貯蓄や収入源が他にあるならば問題ありません。

しかし、多くの方は不動産投資のローン返済だけでなく、住宅ローンの返済、自動車ローンの返済、子供への教育費、生活費など毎月定額の出費があります。そのため不動産投資のローン返済だけのために、十分な貯蓄がある方はそう多くはいないはずです。不動産投資のローン返済で次第に貯蓄が減っていくことを想像すると、家計はかなり苦しくなると思います。

 

「家賃収入が入ってこない」「ローン返済額が高い」この二つは不動産投資を始める前に何としても避けなければならないリスクです。なので、家賃収入を長期安定的に得るために、賃貸需要が見込めるエリアの選定と立地と環境をまず重視して物件を選びましょう。と冒頭から繰り返し説明しているのです。

低い金利でローン借入をして、出来るだけローン返済額を抑える

低い金利でローン借入をして、出来るだけローン返済額を抑える

上記の家賃収入を継続的に得ることと、低い金利でローン借入をして、出来るだけローン返済額を抑えることも重要です。

(ローン金利を抑えることに関しては、ぜひこちらの記事を参考にしてください。参考:金利が上昇しても、事前対応をすれば不動産投資はうまくいく!の中の、低い金利でローン借入をするために最善を尽くす。の項から説明しております)

 

家賃収入が安定的に入ってきて、ローン返済額が抑えられれば、将来安全に返済をしていくことが出来ます。出来るだけ低い金利でローン借入をすることで、さらに確実なローン返済が可能になります。

 

ローン借入先の各金融機関がローンの金利、審査に通るかどうか?ということを決めているのですが、そのローン審査の項目は大きく3つです。

  1. 個人の属性評価(年収、勤務先、貯蓄額、勤続年数など)
  2. 購入物件の資産価値(立地条件、土地の価格、建物の価格などで、物件の資産価値を決めます)
  3. 購入物件から収益性(年間の家賃収入、年間の支出、空室率から算出します)

※各金融機関によって、1~3の審査基準は変わります。

 

上記で挙げた、1~3の審査項目を金融機関が総合的に判断して、審査に通るかどうかを決めています。そのため、「年収が300万円台で低い」「購入物件の価値が低い」など、その一つの項目だけ低くて他の資産価値が高い物件である、収益性が高い物件である。などその他の項目で高い評価が得られれば、審査に通り、低い金利でローン借入をすることは可能です。

詳しくは金利が上昇しても、事前対応をすれば不動産投資はうまくいく!の記事の中でご説明していますのでご参考ください。

ローンを確実に返済していくために

以上をまとめると、ローンを将来的に確実に返済していくためには、

  1. 賃貸需要が見込めるエリア、立地と環境が見込めるエリアの物件を重要視して選ぶ
  2. 低い金利でローン借入をするために、個人の属性評価、購入物件の資産価値、収益性の評価を高める(詳しくは上記の参考記事をお読みください)

この二つを実施することで、ローンが返済できなくなるリスクはほぼなくなります。

中野 拓中野 拓

ローン借入についてもう少し詳しくお聞きになりたい場合は、ぜひお問い合わせください。ローン返済について直接、わかりやすくご説明させていただきます。

5.20~30年、それ以上と本当に長期的に家賃収入が入ってくるんでしょうか?建物が古くなったりして、入居者がつくかどうか心配です。

長期安定収入

おっしゃる通り、不動産は実物資産なので、時間とともに劣化していきます。

そして、入居者目線で考えると古いものより新しいものが良いと思う方が多いのも事実です。

しかし、それは前述しました

  1. 賃貸需要が見込めるエリアを選定する
  2. 立地と環境の条件が良い物件を選ぶ
  3. 入居者ニーズに合った専有面積と間取り
  4. 室内を差別化する
  5. 建物管理の管理状態を良くする
  6. 賃貸管理会社を選定する

これらをしっかり押さえることで、20~30年、とそれ以上の期間が経っても問題なく、家賃収入を継続的に得ることが出来ます。

特に、①、②、⑤、⑥を押さえることは極めて重要です。

以下の点から重要だということが言えます。

  • 賃貸需要が見込めるエリアと立地と環境を選定することで、物件が劣化したとしても、入居者の賃貸需要が見込めるから(入居者ニーズの中で、立地と環境は優先順位の条件が高いため)
  • 建物の管理状態を良好に保ち続けることで、物件の資産価値が維持・向上され、入居者の賃貸需要は落ちにくいから(築年数が古い物件でも、清掃や管理が行き届いていれば入居者から見て印象が良い)
  • 賃貸管理会社が物件の管理や空室になった際の入居者付けを行います。そのため、長期的に不動産投資をする際にあなた良きパートナーとなるため、しっかり選定する必要がある

 

賃貸需要エリア、立地と環境、専有面積と間取り、室内の差別化、建物管理、賃貸管理会社、この6つを押さえることで、20~30年それ以上と物件が古くなっても、家賃収入の資産を増やし続けることができます。

デメリットを理解した上で、不動産投資をおススメします!

デメリットを理解した上で、不動産投資をおススメします!

ここまで、不動産投資に興味を持った方が思う、不動産投資のデメリットとリスク、そして事前対策について5つご説明しました。

ここまでを通して、一番お伝えしたいことは、「デメリットとリスクを正しく理解して、事前対策をすれば、不動産投資は必ずうまくいく」いうことです。

 

不動産投資でうまくいかなかった方は、地方の賃貸需要が見込めないエリアの物件を購入したり、高い金利でローン借入をして結果、収益がうなく上がらなかった。といった理由等があります。

 

つまり、ここまででご説明した空室リスクだったり、ローン返済を含めた5つのデメリットについてしっかり理解しておけば不動産投資がうまくいかない。ということはほとんどないのです。

ぜひ今回の記事を参考に、不動産投資のデメリットと事前対策の知識を身に付けていきましょう。

中野 拓中野 拓

不動産投資のデメリットやリスクは、正しく理解することで許容することが出来ます。

もう少し、不動産投資のデメリット、またメリットについてお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

あなたが知りたい、不動産投資のデメリットやその他情報を、余すことなくお伝えします。