「不動産投資を始めたいけど、まず最初に何をすればよいのでしょうか。当然、情報収集からすればよいと思うのですが、あまりにも情報がたくさんあって、どれを選べばよいかわかりません。」
初めて不動産投資をしようと検討しはじめる方の多くがこのように思われるのではないでしょうか。
- 何から勉強すれば良いのか？
- どんな物件を買うべきか？
- 自己資金はどれくらいいるのか？
- どんなリスクがあるのか？
- 何で情報を収集すればよいか？
- どの業者から物件を買うべきか？
まず情報収集をするべきと思う方が多いと思いますが、あまりにもたくさんの情報があって、それぞれが相反するものもあり、何をどう判断すればよいのか初心者の方が判断できないのは当然です。
あふれかえる初心者向けの不動産投資の情報
例えば「不動産投資 初心者」とGoogleで検索したします。検索結果1位～10位を見ると、不動産投資がうまくいくための具体的な知識を中心とした記事もあれば、表面的な知識の説明だけに留まっているサイトもあります。また、「不動産投資のススメ」のようは記事がある一方で、「不動産投資はするな！」と相反する記事もあったりします。
書店に足を運ぶと必ず不動産投資の特設コーナーがあり、不動産投資の本がズラッと陳列しています。「新築マンションは買わないほうが良いワケ」「プロが教えるかってはいけないマンション」「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」など初心者からすると、一体どの本が自分にとって役に立つのかわからず、混乱してしまうでしょう。
また、家に帰ると、テレビや新聞、CMでも不動産投資の情報を良く耳にします。
今は情報過多の時代で、不動産投資の初心者からすれば、すぐ情報を得ることができ便利になった反面、玉石混交で正しい情報を選択するのが難しくなりました。
そこで、これから不動産投資をはじめたいと検討している初心者の方が、まずどこでどんな情報収集をするのが効果的なのかをお伝えした上で具体的に取り組むべき手順を解説しました。
不動産投資の初心者に押さえてほしい3テーマ
そこで不動産投資の初心者に向けて、押さえてほしい項目を4つ上げました。
- 当サイトの記事を参考にする
- オススメ本を1冊買って読む
- セミナーに参加する
それぞれご説明していきます。
1.当サイトで正しい不動産投資の情報を得て下さい。
不動産投資、初心者の方は以下に挙げる記事をぜひ読んでいただきたいです。
- 不動産投資とは何？ワンルームマンション投資は本当に儲らない？30年業界を見て思うこと（不動産投資はどんなものなのか？不動産投資の種類などを含めて、不動産投資の重要な部分を理解できる記事になっています）
- 不動産投資・マンション経営の5つのメリットと4つのデメリットや3つのリスク（不動産投資の中でも代表となる、マンション経営のメリットやデメリットについて書いている記事です）
- 空室対策7つの方法（不動産投資で最も重要なリスク、空室。この空室対策について詳しく書いています）
- ワンルームマンション投資は簡単ではない！（不動産投資の中でも、ワンルームマンションに焦点を合わせて、知っておくべきことやメリットを載せています）
それぞれの記事を読むことによって初心者の方にとって、不動産投資の知識を包括的に得ることが出来ます。合わせて、他の記事も気になるものを適宜読むことによって、不動産投資について立体的に情報を得ることができます。
2.オススメする本を1冊買って読む
不動産投資の初心者がまず最初にネットで不動産投資について調べたり、不動産投資に係る雑誌を読んでみたり、本を読んだりすると思います。その様々ある情報媒体の中で、まずは本を一冊購入して、不動産投資の知識をインプットすることをお薦めします。
それは情報媒体の中でも、本は正確な情報を掲載している場合が高いので、これから不動産投資の勉強をしていく初心者にとってはとても役に立つからです。
とはいっても、どんな本でもを読めば良い。というわけではなくて、本の中でもより正しい情報が記載しているものを選ぶことです。正しい情報とは、事実に基づいたデータから説明をしているかどうかです。
では、どの本がオススメかというと、次の本です。
こちらの本は東京23区内の中古ワンルームマンションを推奨している内容になっています。そして、内容は事実に基づいたデータから、不動産投資に関する説明をしています。
総務省が発表している「住民基本台帳人口移動報告」によると、東京都の転入超過数は7万5,498人。第2位の千葉県、1万6,203人の約5倍近くです（2017年総務省の人口データ）。そして直近20年の東京の人口増減を見ても、毎年人口は増え続けています。
全国の47都道府県の内、40の都道府県で人口減少となっている中、東京都は人口が更に増え続けているのです。
そして、総務省の人口予測によると、全国的に人口減少が今後続く中、東京都は2030年まで人口が増え続けると予測しています。（東京都政策企画局のまとめ -349-より引用）
不動産投資は、家賃収入を長期的に得ながら、資産を増やしていくことが主たる目的です。そのため、東京都のように賃貸需要が見込める地域を選んで不動産投資を始めることは非常に重要なのです。
以上のことより、賃貸需要が今後も見込める「東京都特に、東京23区に物件を選んで不動産投資をするべき」と「初めての人のための99％成功する、不動産投資」の本では言及しています。
この意見は、作者の主観ではなく、客観的な事実のデータに基づいた意見なので、信憑性が非常に高いです。
3.セミナーに参加する
不動産は人生の中でも大きな買い物です。
絶対に失敗してほしくないので、「これから不動産投資をされる方」「不動作投資をされていて定期的に復習したい方」に向けて正しい不動産情報セミナーを開催しています。今回の内容や、不動産投資の基本的なことまでわかりやすく説明しています。不動産投資、初心者の方が学ぶべき内容が詰まっています。
東京と福岡で定期的に開催しているので、以下から確認しぜひお申込みください。
※いきなり不動産物件を売りつけるような強引なセールスや、何度も電話をかけるようなことは一切ありませんのでご安心ください。内容は、不動産投資の目的・目標や、マンション経営のメリット・デメリットなど、初心者の方でもわかりやすく理解できる内容にしています。
わからないことなどあれば、お気軽にお問い合わせください。
不動産投資の初心者が取り組む順番
次に十分な情報収集が終わったら、具体的にどういう手順で不動産投資をスタートさせていくか、解説していきます。それは以下の通りです。
- ステップ1.何のために誰の為に何故不動産投資をするのか？不動産投資の目的をまず明確にすること
- ステップ2.目的を達成するために、将来いつ？どれくらいのお金が必要になるのか？目標設定をすること
- ステップ3.不動産投資を始める前に押さえるべき4つのポイントについて理解すること
それぞれ詳しく解説していきます。
ステップ1.目的の明確化
まずは、何のために誰の為に何故不動産投資をするのか？不動産投資の目的を明確にすることです。
この目的とは、「不動産投資を通して、将来あなたは何を得ようとしているのか？」ということです。わかりにくいと思いますので詳しく解説していきます。
一般的に不動産投資を実践することで、以下4つのことを得られます。
- 将来の年金対策になる
- 利回りを得て、資産運用となる
- 自分の万が一があった時の、生命保険の代わりとなる
- 相続対策となる
もしあなたが、将来老後も経済的に困らない安定した生活を送りたい場合は、一つ目の年金対策を通じて、目的を果たすことが出来ます。将来、奥様と定年後にゆとりある生活をして余生を満喫することを目的とするならば、不動産投資は極めてよい解決策と言えます。
あるいは、今持っているお金を少しでも増やして、資産を増加させて労働時間を短縮して家族のための時間を増やしたいという目的を設定することもできます。この場合には、不動産投資の利回りを活用して、目的を果たせます。
このように目的を明確にするのにいは理由があります。それは、目的を明確にすることで、不動産投資で成功しやすくなるからです。
この成功というのは、不動産投資を通じ投資した資金以上の利益を上げて、目的を遂げることを指します
目的が不明確だと、投資判断の基準を失うので、失敗しやすくなってしまいます。失敗というのは、不動産投資に投資した資金を回収できない、赤字の結果ということです。
今一度、なぜ不動産投資をするのか？目的を明確にすることから始めて下さい。
ステップ2.目標設定
次に目標設定です。
この目標設定は、将来いつまでにお金がどれくらい必要か？ということです。
例えば、将来65歳から、年金以外で毎月収入が20万円必要であれば、家賃収入で20万円は必要ということになります。
目標設定することで、どの物件を将来何室所有すれば達成できるか？ということが明確になります。
例えば、毎月手取り家賃収入7万円の中古ワンルームマンションを3室所有したら、21万円になります。
手取り家賃収入7万円の中古ワンルームマンションを3室、65歳までにローン完済すれば、目標達成できることになります。これはつまり、不動産投資を具体的にどのように実践していけば良いか？という道しるべになります。
ステップ3.不動産投資の初心者が押さえるべき4つ
目的・目標を明確したら、次に以下4点を理解してください。
- 不動産投資5つの条件
- 不動産投資のリスク
- ローン借入
- 賃貸管理会社選び
不動産投資は実物資産に投資します。物件には入居者が住み、ローン借入、市場の需要と供給、また管理会社の関わりなど、さまざまな要因が関わっています。そのため、物件購入時に注意すべき点やリスクなど、以下説明する4点を押さえておかなければいけません。
１．不動産投資5つの条件
不動産投資を始める上で、以下5つの条件を押さえて下さい。
- 立地環境
- 建物管理
- 専有面積
- 室内の差別化
- 賃貸管理会社
上記5つの条件は、長期的に不動産投資で資産形成する上で非常に重要な点です。5つの条件を押さえることで、入居者が長期的について、家賃収入を継続的に付き、売却時も高い資産価値を維持できます。
参照記事：
２．不動産投資5つのリスク
不動産投資のリスクを知らずに始めて失敗していく人が多くいます。
この失敗というのは、月間・年間で赤字が続き、最終的に物件を売却した際に投資した資金を回収できず、赤字が確定した状態のことを言います。
リスクには以下5つあります。
- 購入する物件のリスク
- 空室リスク
- 設備劣化リスク
- 金利上昇リスク
- 将来的な物件売却リスク
具体的には、以下のようなリスクです。
- 長期的に入居者が決まりにくいような立地環境条件が悪い物件を購入してしまう
- 購入後、室内の古くなった設備が壊れ修繕費が必要になる
- ローン借入先の銀行選定を誤り、高い金利で借入してしまう
- 管理する不動産会社の対応が怠慢で、管理がうまくいかない
不動産投資のリスクについて詳しくは以下の記事で説明していますのでご確認ください。
参照記事：
特に、物件の立地環境条件を間違えると、非常に高い確率で空室リスクが上がります。
物件の立地環境条件は、入居者が物件を選ぶ上で優先順位が高いからです。また、マンションやアパートは土地の上に建設されているので、立地条件を変えることはできません。
３．ローン借入
不動産物件は、価格が安くても大体数百万円～、数千万円以上します。そのため、多くの方は現金一括購入ではなくローン借入と少額の自己資金で、物件を購入し不動産投資を始めます。
この借入条件は、どの金融機関も同じ、というわけではありません。個人それぞれの年収や職業などの属性と、物件の収益性・資産価値、借入先金融機関によって変わります。
借入先金融機関の選定を誤ると、高い金利で借入することになります。
借入額が高額なので数％の金利差で数百万円～、数千万円の違いとなります。そのため、借入先金融機関を選定し出来るだけ借入金利は抑えなければいけません。
借入先金融機関の選定、借入条件について詳しくは以下の記事でご確認ください。
参照記事：
４．賃貸管理会社選び
次に、賃貸管理会社選びです。
賃貸管理会社とは、新規の入居者を募集したり、入居者と申込書のやり取りをしたり、部屋内の設備が故障したら対応したり、オーナーの代わりに物件の管理をする会社です。
この賃貸管理会社が物件を管理しているので、オーナーは物件管理の手間は必要なく、本業に集中できるのです。
しかし、管理会社にも良い会社と悪い会社があります。
良い管理会社とは、オーナーに報告・連絡・相談をしっかりしたり、物件の修繕対応を迅速に対応し、適正な金額で実施してくれたり、不動産経営が更に良くなるように、リフォームやリノベーションの提案をしてくれたり、不動産投資成功への良きパートナーとなってくれます。
一方、悪い管理会社は、報告・連絡・相談が遅れたり、適正な金額で管理をしていなかったり、スピード対応できていなかったり、あまりにもひどい場合は不動産投資の失敗へと進んでいきます。
信用できる賃貸管理会社を選定し、物件管理を任せなければいけません。
詳しくは、以下の記事を参照ください。
参照記事：
不動産投資が初心者に向いている理由
最後に不動産投資が初心者に向いている理由について説明します。不動産投資が初心者に向いている理由は2つあります。
- 特別な知識やノウハウが必要ないから
- 管理をする手間などは必要ないから
１．特別な知識やノウハウが必要ないから
不動産投資は、長期的に入居者が付いて、資産形成が継続的にできる物件を選定しなければいけません。
また、ローン借入する際の金融機関選びも重要になりますが、個人が銀行にいき「不動産投資をしたいので、融資してください」といっても、おいそれと銀行も数千万円のお金を融資してくれるわけではありません。
基本的には、不動産会社が提携している金融機関から融資を受けることになります。
上記のことや、前述したことからも不動産投資を始める上でさまざまな知識や経験が必要になります。しかし、それらは全て不動産会社が担ってくるので、基本的に特別な知識やノウハウは必要ありません。
物件の選定、金融機関とのやり取り、物件の管理、など不動産会社が行います。そのため、信用できる不動産会社に相談して実践することが重要になります。
２．管理をする手間などは必要ないから
前述したように、物件の管理は賃貸管理会社が行います。そのため、管理をする手間も省け、あなたは本業に集中して不動産経営は管理会社に任せることになります。
今回の記事をまとめると、不動産投資、初心者の方はまずしっかりと情報収集してください。そして「目的・目標を明確にすること」から不動産投資を具体的にスタートしてください。
さらに具体的にどう物件選定や業者選びをしていけばよいかなどの、具体的なステップについては以下のページをご覧ください。
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