不動産投資の初心者

動産投資に興味を持ったのだが、一体何から始めればよいのだろうか?

不動産投資の初心者であれば、何から始めて良いか迷う方がほとんどだと思うのです。

ネット検索であれば、不動産投資の情報が錯そうしてまさに玉石混交です。

 

例えば「不動産投資 初心者」とGoogleで検索したときに検索結果1位~10位を見て、不動産投資がうまくいくための具体的な知識を中心とした記事もあれば、表面的な知識の説明だけに留まっていたり、検索結果の記事を見て、具体的に何から始めれば良いかわからないものもあります。

 

書店に足を運ぶと必ず不動産投資の特設コーナーがあり、不動産投資の本がズラッと陳列しています。「新築マンションは買わないほうが良いワケ」「プロが教えるかってはいけないマンション」「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」など初心者からすると、一体どの本が自分にとって役に立つのかわからず、混乱してしまうでしょう。

また、家に帰ると、テレビや新聞、CMでも不動産投資の情報を良く耳にします。

 

今は情報過多の時代で、不動産投資の初心者からしてみたら、すぐ情報を得ることができ、便利になった反面、玉石混交で正しい情報を選択するのが難しくなりました。

 

そこで今回の記事では、不動産投資の初心者に向けて、理解していただきたい内容を4つの項にまとめました。

不動産投資の初心者に押さえてほしい4テーマ

不動産投資の初心者

冒頭でもご説明したように、今は情報過多の時代で私たちは情報の選択が難しくなっています。

そこで不動産投資の初心者に向けて、押さえてほしい項目を4つ上げました。

  1. 当サイト(達仁.com)の記事を参考にする
  2. 本を1冊買って読む
  3. 不動産投資で失敗しないための3つを理解する
  4. 信頼できる賃貸管理会社に管理をまかせる

それぞれご説明していきます。

①当サイトの記事をぜひ参考にしてください

不動産投資、初心者の方は以下に挙げる記事をぜひ読んでいただきたいです。

それぞれの記事を読むことによって初心者にとって、不動産投資の知識を包括的に得ることが出来ます。

 

どの記事も、不動産投資で儲かるとか、必ず家賃収入を得られる。といった良い話ばかりではなく。理解しておかなければならない空室リスク、不動産投資がうまくいかない理由なども含めて掲載しています。

初心者の方には必ず役に立ちますので、ぜひ読んでいただきたいです。

まずは、初心者でもわかる!不動産投資の始め方の記事から読んでいただくと、良いと思います。

②本を1冊買って読む

①まずは本を1冊買ってみる

不動産投資の初心者が最初にするのが、ネットで不動産投資について調べたり、不動産投資に係る雑誌を読んでみたり、本を読んだりすることだと思います。

その様々ある情報媒体の中で、まずは本を一冊購入して、不動産投資の知識をインプットすることをお薦めします。

それは情報媒体の中でも、本は正確な情報を掲載している場合が高いので、これから不動産投資の勉強をしていく初心者にとってはとても役に立つからです。

 

とはいっても、どんな本でもを読めば良い。というわけではなくて、本の中でもより正しい情報が記載しているものを選ぶことです。正しい情報とは、事実に基づいたデータから説明をしているかどうかです。

事実に基づいたデータから説明をしている

初めての人のための99%成功する、不動産投資」こちらの本は東京23区内の中古ワンルームマンションを推奨している内容になっています。

そして、内容は事実に基づいたデータから、不動産投資に関する説明をしています。

 

総務省が発表している「住民基本台帳人口移動報告」によると、東京都の転入超過数は7万5,498人。第2位の千葉県、1万6,203人の約5倍近くです(2017年総務省の人口データ)。そして直近20年の東京の人口増減を見ても、毎年人口は増え続けています。

全国の47都道府県の内、40の都道府県で人口減少となっている中、東京都は人口が更に増え続けているのです

そして、総務省の人口予測によると、全国的に人口減少が今後続く中、東京都は2030年まで人口が増え続けると予測しています。(東京都政策企画局のまとめ -349-より引用)

不動産投資は、家賃収入を長期的に得ながら、資産を増やしていくことが主たる目的です。そのため、東京都のように賃貸需要が見込める地域を選んで不動産投資を始めることは非常に重要なのです。

以上のことより、賃貸需要が今後も見込める「東京都特に、東京23区に物件を選んで不動産投資をするべき」と「初めての人のための99%成功する、不動産投資」の本では言及しています。

この意見は、作者の主観ではなく、客観的な事実のデータに基づいた意見なので、信憑性が非常に高いです。

 

もし、本を購入して勉強していくのであれば、こういった事実を元に、不動産投資の説明がされているものをお薦めします。

③不動産投資で失敗しないための3つ

三つの失敗事例

不動産投資はうまくいった。という話ばかりではなく、失敗した話もあります。

ここでいう失敗というのは、不動産投資を始めたものの、毎月の収支がプラスにならず、不動産を売却した出口で結果として何十万円、何百万円と赤字になったということです。

つまり「不動産投資に投資した資金に対して、最終的な利益がマイナスとなった」ということです。

 

その失敗事例というのは、様々ありますが、

  • 知識が全くないままに不動産投資を始めた
  • 節税目的で不動産投資を始めたが、結局、赤字を出し続け、失敗した
  • 見知らぬ不動産会社の言うまま、不動産を購入して外れ物件であった
  • 地方の賃貸需要が見込めないエリアの物件を購入して、空室が続き家賃収入が入ってこなかった

など失敗した理由には様々あります。

 

これらの失敗について事前に知っておくことで「こういう考え方で不動産を購入したら失敗するので、気を付けておこう」という、不動産投資で失敗しないための判断基準ができます。それだけでも、不動産投資をする上でリスクを軽減することが出来るのです。

 

初心者の内から不動産投資の失敗を理解しておくことは、「あなた」にとってメリットがあるのです。

それでは、代表的な失敗例を挙げますので、一緒に考えていきましょう。

  • 節税目的で不動産を購入しない
  • 賃貸需要を見込んだ物件を選ぶ
  • 建物管理と賃貸管理を重視する

節税目的で不動産を購入しない

節税とは、不動産投資で赤字を出して、所得金額を圧縮し、税金を抑えることです。

まずご理解いただきたいのが、節税が悪いのではなく「節税を主たる目的」で行う不動産投資が良くないということです。

 

節税をすることによって、年間収支がプラスになることもあります。そのため、節税のその面だけみると確かにメリットがあります。

特に不動産投資を始めた初年度は、不動産購入時の初期費用など、大きくの費用がかかるので、節税効果が大きいです。

そして、節税の決めては減価償却にあります。

(※節税、不動産投資の経費、減価償却については当サイト不動産投資に係る13の必要経費もご参考ください)

減価償却

減価償却とは、マンションや設備、機器などの支出を、一度に経費で計上せずに、耐用年数(法律上の使用年数)に応じて、経費計上することです。

 

仮に1,000万円の中古マンションを購入した場合。

わかりやすく減価償却について説明するため、便宜上、建物部分が50%、土地部分が50%だとしたら、建物価格が500万円、土地価格が500万円になります。

 

土地部分は減価償却できないので、建物部分の500万円が減価償却の対象になります。

そして、耐用年数はマンションは建物躯体(本体)と建物設備でことなります。

マンションの耐用年数 → 建物躯体(本体)+建物設備に分けれられる

建物躯体:47年

建物設備:15年

これらの条件から建物価格500万円を、耐用年数に応じて、減価償却していきます。

減価償却費

 図1.減価償却

減価償却は実際に手元から出ていくお金ではなく、帳簿上の支出です。

帳簿上の支出なので、実際には不動産投資で利益がプラスだったとしても、減価償却で帳簿上は赤字となり、損益通算して、節税になることもあります。

ただ、この節税はずっと続くわけではありません。減価償却は年々減少していきます。

 ローン返済

話しはローン返済に移りますが、ローン借入をして不動産投資を始めた場合は、毎月ローン返済をすることになります。

このローン返済の内、利息部分も経費に計上できるのです。(※元金返済の部分は経費計上できません。)

そのため、不動産投資を始めたころはこのローン利息と減価償却を経費に計上できるので、節税効果が大きいのです。

ただ、この利息部分はローン返済を進めていくにつれて少なくなります。

 節税についてまとめ

以上減価償却、ローン返済(利息返済)についてご説明しました。

減価償却、ローン返済共に年々経費に計上できる金額が下がってくるため、年間の赤字は少なくなり節税効果はなくなっていきます。

もし、節税効果がなくなっても不動産投資で赤字を計上し続けたらどうなるでしょうか?

年間の収支は赤字、自身で貯めてきた貯蓄や給与から赤字を補填。赤字続きで二進も三進もいかなくなれば、最終的には売却、ローン残債だけ残る。

そういった最悪の結末になりかねません。

 

繰り返しになりますが、不動産投資の初心者は特に、節税目的ではなく、家賃収入を安定的に得ることを目的にした不動産投資を強くお薦めします。

賃貸需要を見込んだ物件を選ぶ

地方物件の購入による失敗

不動産投資は、賃貸重要が見込める地域の物件を購入し、資産価値を維持・向上していくように管理をしていくことで、入居者が住みたい物件となります。

所有している物件を入居者のニーズに合わせていくことで、長期安定収入へとつながります。

 

だが一方で、高い利回りだけに目がいき、地方の人口が減っている地域の物件を選んで不動産投資をすると、失敗する確率が高まります。

それは賃貸需要が見込めず、家賃収入が入ってこないので、収益が思うように上がらず失敗する確率が高まるのです。

「事実データを元に意見を述べている本」の項でも説明しましたが、賃貸需要は不動産投資が成功するか否かを決めるので、賃貸需要が見込めるエリアを選んで物件を購入することは極めて重要です。

 

高い利回りももちろん重要ですが、賃貸需要が見込める東京都、特に東京23区内、駅から徒歩10圏内の物件を選びましょう。

(※賃貸需要が見込める物件を選ぶポイントについては、空室対策の7つの方法、こちらの記事もご参考ください)

建物管理と賃貸管理を重視する

建物管理と賃貸管理を重視する

不動産投資を始める際に、物件を購入して終わりではありません。

物件を購入して、継続した家賃収入を得ていくためには、建物管理と賃貸管理が重要になってきます。

 

少し想像していただきたいのですが、新しいマンションに引っ越す際、物件選びをするあなたは建物のどこをまず見るでしょうか?そしてその建物の第一印象から何を感じるでしょうか?

 

建物の外観がまず目に入ってくると思います。「清潔感はあるかな?」「外観はが汚くないかな?」「サビていないかな?」きっとマンションに対する第一印象から、この物件に住みたいか、住みたくないかを直感的に思っていると思います。そこであまりにも建物の外観が汚ければ、きっとその物件に住むのも考えないでしょう。

 

そして、実際にお部屋に入り、部屋の広さ、キッチンの使いやす、部屋の雰囲気、日当たりが良いかどうかなどを見て、そして家賃との兼ね合いを見て、その物件に住むか住まないかを決めると思います。

 

つまり、この入居者目線で考えて、入居者のニーズに合うように物件の価値を維持・向上させていくことが大事なのです。その結果、賃貸需要が続き、長期安定収入に繋がります。

そのため、建物管理と賃貸管理が重要になるのです。

 

不動産投資は購入する物件選びも重要ですが、同じくらい購入後の物件の管理も重要になってくるのです。

賃貸管理・建物管理をおざなりにすると、マンションの外観や内観はどんどん劣化して、結果的に入居者から見て魅力的な物件ではなくなり、空室のリスクが高まるのです。

この物件の価値を維持・向上していくことで長期的な安定収入に繋がります。

不動産投資、失敗しないための3つのまとめ

  • 節税目的で不動産を購入しない
  • 賃貸需要を見込んだ物件を選ぶ
  • 建物管理と賃貸管理を重視する

以上3つが不動産投資の初心者が抑えておきたい、失敗しないために知っておくべきことです。

初心者の内に3つ全てを完璧に覚えておくのは、少し難しい面があるかもしれません。

ですので、「節税目的で不動産を購入しない」「賃貸需要を見込んだ物件を選ぶ」「建物管理と賃貸管理を重視する」

この3つについて考え方を理解しておくだけでも、不動産投資で失敗する確率はグンと下がります。

④信頼のおける賃貸管理会社に管理をまかせる

信頼のおける不動産会社を見つける

不動産は人生の中でも大きな買い物です。

あなたが不動産を購入して、10年、20年、30年それ以上の期間。不動産投資をうまく続けるためにあなたのパートナーがいればさらに、良くなります。

  • 所有している物件から突然水漏れがした
  • 入居者が付かず、3ヶ月間空室が続いている
  • 入居者が2ヶ月分家賃を滞納している

上記のようなことが起こった時、あなたならどういった対応をするでしょうか?

 

不動産投資だけを専門にして収入を得ているなら時間もあって、対応できるかもしれません。

しかし、不動産投資をする多くの方は、サラリーマンの傍ら、個人事業で毎日仕事に打ち込んでいる、会社の代表取締役、医者、公務員など本業の傍らで不動産投資をしている方がほとんどなのです。

平日は仕事、土日は休みだが、家族との時間がある。本業をしながら、所有物件を自分自身で管理するのは非常に難しいと思います。そこで、信頼のおける管理会社に物件の管理をまかせれば、上記3つの問題に対しても、解決してくれます。

賃貸管理会社は、オーナーの不動産投資がうまくいくための将来に渡る良きパートナーなのです。

 

実際に不動産投資をする際は、この賃貸管理会社をどこにするか?信頼のおける賃貸管理会社にまかせるためにも周りの先輩大家さんや、不動産投資がうまくいっている人から賃貸管理会社を紹介してもらいましょう。

中野 拓中野 拓

弊社はお客様の人生の向上に貢献するために、お客様の資産を大切に管理させていただいています。資産管理に関してはどの会社よりもプロ意識を持っています。もし、管理のことで詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

早速、当サイトの記事を参考にしてください!

ここまで、不動産投資の初心者に向けて以下の情報をご説明しました。

  1. 当サイト(達仁.com)の記事を参考にする
  2. 本を1冊買って読む
  3. 不動産投資で失敗しないための3つを理解する
  4. 信頼できる賃貸管理会社に管理をまかせる

これから、不動産投資の勉強をしていく初心者の方はぜひ、当サイトの記事をご参考ください。

今後、不動産投資を行っていく上で、良い面も悪い面も含めて必ず役に立つ情報があります。そして、これからも当サイトから不動産投資に関する情報は発信し続けていきます。

もし、今後不動産投資でお困りのことや知識について知りたいことなどあれば、いつでも当サイトをご活用ください。

 

中野 拓中野 拓

今回は不動産投資の初心者に理解していただきたいことを4つご説明しました。

初心者の方であれば、わからないこともたくさんあると思います。些細な疑問でも構いません、お気軽にお問い合わせください。

一緒に不動産投資の知識を身につけて、不動産投資で成功する考え方を身につけていきましょう。