ワンルームマンションローン借り換えの勧め｜資産管理の達仁com(TATSUJIN®︎)

あなたは、誰のため、何のために、何故、ワンルームマンションを購入したのでしょうか？

この質問に即答できるあなたは、マンション経営の目的目標が明確です。

この質問に悩んでしまったあなたは、マンション経営の目的目標が不明確です。

あなたが、地方から東京に出ていくと決めて、いざ東京に着いたが、東京に何しに来たのか？どこに向かうのか？決まっていなければ、山手線をグルグル廻っているはずです。

マンション経営で成功するための条件があります。

成功の定義はいろいろありますが、マンション経営の成功とは何か？

毎月のキャッシュフローから利益が出ている状態ではないでしょうか？

そこで今回は、高い金利でワンルームマンションを購入しているあなたに向けてアドバイスさせていただきます。

この内容は、いま毎月のキャッシュフローがマイナスで持ち出しがあり、資金繰りが大変な人は必ず読む価値がある内容です。

特にスルガスキームに嵌り、販売業者が倒産、担当営業マンが退職し、サブリース契約の約束を反故にされたあなたを救う内容ですので、必ず読んでください。

金融機関のスタンス

世の中には、様々な金融機関が存在しています。

どこの金融機関でもワンルームマンションのローンを扱う訳ではありません。

金融機関も商売です。

どの様な人物にお金を貸したいのか？

どの様な物件ならば担保価値があるのか？

お金を貸すのが商売ですが貸して終わりではありません。

１０年・２０年・３０年と、しっかりと返済してもらえなければ不良債権となります。

その様なスタンスがありますので、どこの金融機関でも、どんな物件でも融資する訳ではありません。

その辺りの見極めが個人では難しいので、ワンルームマンション専門業者に相談するのが一番良い判断です。

ワンルームマンションローンは特別なローン

金融機関でワンルームマンション専用ローンを取り扱うのは、不動産業者との提携ローンが主役です。

提携ローン会社とは、ワンルームマンション専門にローンの貸し出しをしている会社です。

代表的な会社をご紹介しますと、

イオン住宅ローンサービス
オリックス銀行
ジャックス
ダイヤモンドアセット
関西アーバン
アルヒ
スルガ銀行
SBJ
楽天銀行
三井住友トラスト

等の代表的な会社が存在します。

ほとんどの金融機関は、不動産会社との提携契約を結んでおります。

その中でいま、世の中の問題となっているスルガ銀行は、提携がなく、積極的な過剰融資を行って来ました。

一説によりますと、ローンの申込者９０％を承認していたと、新聞報道で知りました。

提携ローン会社を持たない不動産会社が、属性の低い人、市場価値の低い物件に対し、高い金利で貸し出したのがスルガスキームです。

高い金利で借りてしまうのは何故か？

１．金利が高い時期に購入した

今の時代は、低金利時代と言われていますが、過去には高金利の時代がありました。

平成２年バブル絶頂期などには、提携ローン会社でも８％の貸出金利という時代でした。

今の時代で高いといわれている金利でも4.5％スルガ銀行ではないでしょうか？

この様に、金利はコントロール出来ませんが、購入時期は自分でコントロール出来ます。

過去に高い金利（4.5～3.5％）で購入してしまったあなたは、この時代に金利の組替に積極的にチャレンジする事が重要です。

同じマンションでも、金利が違うとどの位の違いがあるのか？を後ほど具体例で説明いたします。

２．個人の属性に問題がある

（年収、勤務先、勤続年数、借入額多、生命保険加入不可等）

上記述べたような提携ローン会社には、会社ごとに融資条件のルールが決まっています。

このルールを満たせば、最低限ローンの審査は可能です。

（属性が良くても審査に落ちることはあります。）

提携ローン会社で審査可能な属性とは？

上場会社、公務員、勤務医師、及び上場会社に準じる会社に勤務している個人
勤続年数は最低3年以上（医師の場合は相談可能）
年齢は25歳以上
最低年収500万以上
ローン完済時年齢79歳（ローン最長45年可能）
多重債務者や過去の信用情報履歴に返済の遅れがある場合は不可
生命保険加入が条件

上記の内容が基本的条件になります。

上記の属性を満たしているにも関わらず、高い金利で借りているあなたは、安い金利に借り換えられるチャンスがありますので、必ず金利の借り換えにチャレンジしてください。

３．物件評価や条件を満たしていない場合

提携ローン会社の条件として、属性以外に購入物件の厳選されたエリアが決まっています。

解りやすく解説すれば、提携ローン会社が認めるエリアの条件ならば、事前にローン評価が解ります。

逆に属性が良くても、エリア以外の物件では対象外という結論になります。

弊社でも、マンション経営成功の5つの条件をご案内しております。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

マンション経営で成功する第一の条件は、立地と環境です。

この立地と環境が、提携ローン会社が示す優良物件エリアです。

優良物件エリア以外の物件は、融資は余り期待できません。

あなたが高い金利で購入した物件のエリアが、優良物件エリアならば、ローンの借り換えにチャレンジしてみてください。

あなたの属性が良くても、エリア外の物件ならば、高い金利で組んでいる可能性があります。

その場合は、提携ローン以外で借り換えが出来るかもしれません。

どちらにしてもスルガ銀行ローン（金利3～4.5％）を借りてしまっているあなたは、金利の組替にチャレンジする価値があります。

優良物件エリアの地図

金利組替成功事例

2010年優良エリア内購入
借入金額 21,500,000円
スルガ銀行、金利 3.55％、ローン年数 35年
属性評価高い ◎

毎月返済額	89,481円
管理費等	8,105円
家賃収入	88,000円
毎月返済赤字金額	▲9,586円
毎年間赤字金額	▲115,032円
10年間赤字金額	▲1,150,320円
20年間赤字金額	▲2,300,640円
35年間赤字金額	▲4,026,120円

＊空室、固定資産税、その他経費は考慮しておりません。

金利組換え条件事例

借入残高 18,600,000円
金利 1.9％、ローン残年数 27年

毎月返済額	73,430円
毎月返済黒字額	6,465円
毎年年間黒字金額	77,580円
10年間黒字金額	775,800円
20年間黒字金額	1,551,600円
35年間黒字金額	2,715,300円