マンション経営のメリット・デメリット

こ最近、低金利の影響でローンが組みやすくなり、老後の年金対策や資産運用でマンション経営を始める方が増えてきました。

ひと昔前はマンション経営はお金持ちがやるものだという認識もありましたが、今は年収が高い低い関係なくマンション経営を始めています。

多くの方が手を伸ばすようになってきたマンション経営ですが、メリットとデメリットがあります。

本日は、マンション経営のメリット・デメリットについて詳しくご説明していきます。

マンション経営とは

マンション経営とは

 

マンション経営は、一棟マンションか、区分所有マンションに分けることができます。

一棟マンションであれば、マンションの一棟の建物、そして全室を管理し、全室の入居者から家賃収入を得ていきます。区分所有マンションの一室であれば、一室の入居者から家賃収入を得ていきます。

また経営からつながる似た言葉にアパート経営というものがありますが、アパートは、一般的に2階~3階の建物で構造は、木造や軽量鉄骨造が多いです。

マンションは鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造であるため耐震性・耐久性が高いです。

以下にマンションとアパートの違いについてまとめました。

 

マンションとアパートの違い

階層 構造 家賃※
マンション 3階以上 鉄筋、鉄骨鉄筋コンクリート造 高い
アパート 2~3階 木造、軽量鉄骨造 安い

※家賃が高い、安いというのは、マンションとアパートそれぞれで比較して高いか安いということです。

 

上記の表から、マンションかアパートを所有して経営をしていくかに違いがあります。

では続いて、マンション経営のメリットからご説明していきます。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットとは

まずマンション経営のメリットについてご説明します。マンション経営を始める方は、長期安定の収入、年金対策、資産の運用という考え方で始める方が多いのではないでしょうか。

マンション経営にはいくつかメリットがあります。以下にマンション経営のメリットを挙げました。

マンション経営のメリットについて

  1. 老後の年金対策になる
  2. インフレ対策になる
  3. 相続対策に活用できる
  4. 少額の資金で始めることができる
  5. 生命保険のかわりになる
  6. 節税効果がある

では一つ一つご説明していきます。

老後の年金対策になる

マンション経営における家賃収入は老後の年金対策になります。

なぜなら、家賃収入は入居者がついている限り、毎月入ってくるので、老後の生活の支えとなるからです。

例えば、定年退職、60歳を迎え貯蓄もあまりなく、退職金と公的年金のみで毎月、不自由なく暮らしたいが、5万円~10万円生活費が足りないので週3~4日は働かないといけない。そんな状況を想像していただきたいのですが、金銭的に余裕がない状態で、毎月家賃収入で10万円~20万円を受け取れることが出来たらどうでしょうか?

金銭的に余裕のある生活が送れると思います。

マンション経営のメリットの一つとして、老後、毎月金銭的に余裕のある生活を送ることが出来る。つまり老後の年金対策になるということです。

インフレ対策になる

私たちは日々生活していく中で、身の回りの物の価値が上がったり、下がったりと、物価は変わることがあるのです。

例えば、今ここに100円購入できるノートがあったとします。今から20年後、同じノートが果たして同じ100円で購入できるかどうかはわからないのです。

なぜなら、世の中の買い手の方の需要と売り手の方の供給から100円の物の価値が200円になったり、50円になったり変化していくからです。

そこで、現金100万円を所持していて、20年後周りの物価が上昇していれば、相対的に100万円の価値は目減りしてしまうのです。一方で、物価が下落していれば100万円の価値は相対的に上がることになります。

そこで、マンション経営においてマンションは現物資産なので、もしインフレになった時に、資産価値は上昇する傾向にあります。

そして家賃収入もインフレに伴って上げることができるので、将来インフレになった際に現金は目減りしていきますが、マンションを所有していることにより、インフレ対策になります。

相続対策になる

現金や預金を相続した場合には時価で評価されますが、マンションで相続することにより、相続時の評価額を現金や預金と比べて下げることができます。

例えば現金1,000万円を相続したときに、その1,000万円という現金の価値のまま課税価格とされます。

ですが、マンションで相続した場合はまず、土地と建物で分けて課税価格を算出していき、結果として現金と比べても課税価格を下げることができるのです。

具体的に計算していきますと、1,000万円のマンションを相続した場合に

 

 600万円(建物) + 400万円(土地) = 1,000円(マンション価格)

 

建物部分が600万円、土地部分が400万円だったとします。

まず建物部分の課税価格を算出します。

 

建物部分の相続時、課税価格

 6,000,000円 × 50%(評価) × (1-0.03)(借地権割合) = 2,100,000円

 

土地部分の相続時、課税価格

 4,000,000円 × 80%(評価) × (1-0.03×0.6)(借地権割合) = 1,310,000円

 

建物・土地の相続課税価格の合算

 2,100,000円 + 1,310,000円 = 3,410,000円(課税価格)

 

以上の相続時、課税価格の計算から、1,000万円の価値の不動産が、相続時は課税価格が1,000万円 → 341万円となり、評価額が下がりました。

ですので、現金で相続するよりもマンションで相続する方が課税価格が下がり、相続対策となるのです。

少額の資金で始めることができる

少額の資金で始めることができる

マンション経営を少額で始めることができる。それは、マンションを購入する際に少額の自己資金から、残りはローンを組んで、マンション経営を始めることができるということです。

例えば、手元にマンション経営に充てることができる資金が100万円だったとします。そこでマンションを購入する際の初期費用が不動産価格や購入時諸経費も含めて1,100万円必要だとします。といっても、1,100万円の資金が足りないので、ローンを組んでマンション経営を始めるのです。

1,100万円の資金が必要であれば、自己資金100万円、ローン1,000万円を組んで始めることができます。

マンションを購入するための資金を地道に貯金してから購入ではなく、ローンを組むことにより早く資産を持つことができ、さらに入居者からの家賃収入を得ることができるのです。

生命保険のかわりになる

マンション経営をスタートして、マンション所有者がローンを組んでいて万が一亡くなった場合はローンは完済されます。

マンション経営のローンは住宅ローンと同じように団体信用生命保険がついているので、マンション所有者が亡くなった場合は、その後の家賃収入は残された遺族に入るので、まさに生命保険代わりになるのです。

節税効果がある

マンション経営をした場合には、節税効果を得れる場合があります。具体的に節税効果があるとはどういうことかといいますと、マンション経営をした際は確定申告を行いますが、年間の収入より年間の必要経費の方が多ければ、その分赤字が出るので、所得が抑えられ、納める税金が少なるということで、節税効果があるのです。

以下に不動産所得を算出する際の計算式を示しました。

 

不動産所得の計算

 年間の総収入 − 年間の必要経費 = 不動産所得

(必要経費についてはこちらの記事を参照ください:不動産投資に係る13の必要経費

 

続きまして、給与所得者であれば、不動産所得と給与所得を合算し課税所得を計算します。

 

課税所得の計算

 不動産所得 + 給与所得 = 課税所得

 

最後に課税所得から税率をかけ、所得税を計算します。

 

所得税の計算

 課税所得 × 税率 = 所得税

 

所得税の速算表は、国税庁のホームページから引用し、以下に示しました。

課税所得の金額によって、控除額も変わってきます。

 

所得税の速算表

課税所得 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円~330万円以下 10% 97,500円
330万円~695万円以下 20% 427,500円
695万円~900万円以下 23% 636,000円
900万円~1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円~4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

参照:国税庁の所得税の税率計算

 

上記の計算式の中で、年間の総収入よりも年間の必要経費の方が多ければ、不動産所得が赤字となるので、課税所得が抑えられて納める税金が少なくなり、結果としてマンション経営をすることは節税につながる場合があるのです。

 

年間の総収入より、年間の必要経費が上回れば節税となる

 年間の総収入 < 年間の必要経費

 

具体的に数値で表しますと、年間の家賃収入や礼金などを含めた総収入が100万円だったとします。そして年間の管理費や修繕積立金などの必要経費が120万円だったとします。

以下に計算式を示しました。

 

 1,000,000円(総収入) − 1,200,000円(必要経費) = -200,000円(不動産所得)

 

上記の計算式より、不動産所得で赤字を計上することにより、節税につながります。

マンション経営のデメリット

マンション経営のデメリット

では次にマンション経営のデメリットについてご説明していきます。

マンション経営はメリットばかりではなくデメリットもあるので、しっかり押さえておきましょう。

マンション経営のデメリット

  • 資産価値が下落する可能性がある
  • 空室のリスクがある
  • 金利上昇のリスク
  • 流動性が低い

資産価値が下落する可能性がある

マンションは世の中がデフレになったり、世の中の経済状況が不況になれば資産価値が下落する可能性があります。

デフレは、物の値段が下がり続け経済全体が収縮していくことです。デフレの仕組みとしては、物が売れず、消費者の財布の紐が固くなる状況です。

物が売れず、さらに消費者が物を買わないということは、その分企業の売上も上がりません。そして企業の売上が上がらないということは、社員に払う給与も上がりません。給与が上がらないということは、消費者の支出が抑えられ、さらに物の値段が下がります。

このように、デフレの仕組みがどんどん進行していくことをデフレスパイラルといいます。

では、話しをマンションに移しましょう。デフレになると、消費行動が抑えられますのでマンションを購入しようとする人が少なくなります。マンションの供給数に比べ、マンションを購入しようとする需要が少なくなるので、マンション価格が下がります。

つまり、デフレによってマンションの価格も下落していく可能性があるのです。

ただ、東京圏の好立地マンション(東京23区、駅から徒歩5~10分圏内)であれば、デフレ時の価格下落の速度は非常に遅いとされています。

空室のリスク

空室リスク

 

 

 

 

 

 

 

 

空室リスクはマンション経営をする上で最も気を付けなければいけないリスクです。なぜなら、マンション経営を通じて家賃収入を得ていかなければ、収益を上げ続けることはできないからです。

ではなぜ空室になるのか?その最も大きな要因としては、需要と供給のバランスです。

当該マンションがどれだけ入居者目線で好まれても、そもそも入居する人口、つまり需要が少なければ空室のリスクは高まってしまいます。

今日本は人口減少で、2017年12月には人口1億2,670万人、2030年には1億1,913万人と人口が減少すると予測しています。(総務省予測データ

また一方で、空き家数は1983年~2013年までの20年間で、330万戸から820万戸まで増え、約2.5倍になり、空き家率は13.5%となっています。(空室対策の7つの方法・日本の住宅市場の項

この総務省のデータより、人口減少と空き家率の増加。つまり、空室リスクは今後さらに高まると予想できます。

そして、供給するマンションよりも需要の入居者が少なくなっていくので、マンション数>入居者数より、入居者付けへの競争が高まります。

入居者付けへの競争が高まるということは、家賃を下げたり初期費用を下げたりして、入居者付けしやすい仕組みを講じる必要が出てくるということになります。

ただ安易に家賃を下げたり、初期費用を下げると、その分マンション経営の収益性が下がるので、注意が必要です。

以上のように、今後の日本の人口減少から需要と供給のバランスが崩れ、空室リスクが高まっていくのです。

金利上昇のリスク

金利上昇のリスク

金利上昇は変動金利でローンを組んでマンション経営を始めた方はリスクがあります。

変動金利は年に2回、金利の見直しがあります。金利の見直しはありますが、返済額は5年ルールというものがあり、5年間は金利が上昇しても、減少しても返済額は変わりません。5年置きに返済額が見直されるのです。

今は低金利でローンを組みやすい状況ですが、将来金利が上昇すれば、金利の見直しによりローン返済額が増える可能性があります。

流動性が低い

不動産は預金や株、投資信託などと違いすぐに現金化できません。不動産を現金化する場合は、買主を探さないといけません。

ここで不動産会社との手続き、買主を探す期間などを考えると、現金化するまでに時間がかかります。

まとめ

まとめ

 

ここまでマンション経営のメリットとデメリットについて挙げました。

特にマンション経営を始める前に、空室リスクを把握することは今後のマンション経営の収益性を決める大きな要因なので非常に重要です。

事前にマンション経営のメリットとデメリットの把握をすることは、マンション経営がよりうまくいくための情報源となりますので、ぜひ覚えておきましょう。

 

中野 拓中野 拓

今回は、マンション経営のメリット・デメリットのお話をさせていただきました。

もし今回のお話を聞いてマンション経営について深くお聞きになりたい場合は、ぜひお問い合わせください。無料で、我々プロのコンサルタントがマンション経営のメリット、デメリットについてわかりやすくお伝えします。。