マンション経営4大メリット

ンション経営にはメリットが非常に多くあります。

例えば将来、家賃収入から年金対策として、経済的に安心した生活を送ることが出来たり、家族を持っている方であれば、働き手の主人に万が一あった際に残された家族に家賃収入という形で、経済的な安心を残すことができます。

以上のように、マンション経営を通じて得られる価値やメリットは非常に大きいです。

今回はマンション経営のメリットについて大きく4つ、ご紹介させていただきます。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリット

冒頭でもご説明しましたが、マンション経営のメリットはいくつかあります。その中で今回は4大メリットとしてご紹介させていただきます。

以下にマンション経営のメリットを4つ上げました。

 

  • 年金問題の対策
  • 家族の生活を守るため(生命保険代わり)
  • 相続対策として
  • 資産運用として

 

以上がマンション経営の4大メリットです。それぞれご説明していきます。

年金問題の対策

年金問題の対策

ニュースなどでもよく耳にする方は多いと思いますが、将来年金が確実にもらえるかどうかはわかりません。

現在は、老後夫婦でゆとりある生活を送るためには毎月35万円、最低限の生活をするためには毎月22万円の生活費が必要になってくるといわれています。

(参考:生命保険文化センター調査

仮に定年退職を60歳、ゆとりある生活を最低20年はすると仮定したときに

 

 (35万円 × 12ヶ月) × 20年 = 84,000,000円

 

定年退職後に、8,400万円以上の資金が必要になってくるわけです。

8,400万円以上という表現をしたのは、20年以上、長生きした場合にはさらに必要な生活費がかかってくるからです。

 

そして現在、年金の仕組み上20~60歳までの人が保険料を納め、2~3人で1人のお年寄りの方を支えています。(参考:世代間での支え合い

今後、少子高齢化がさらに進んでいくと、20~60歳の保険料を納めている世代の、2人に1人、もしくは1人で1人のお年寄りの方を支えなければならないと予測できます。

 

その年金問題の中で、マンション経営は非常に役に立ちます。

マンション経営から得ることができる家賃収入

マンション経営を通じて、毎月の家賃収入から安定的な収入を得ることができます。

例えば家賃収入5万円のワンルームマンションを3戸所有していたとしたら、

 

 5万円 × 3戸 = 15万円

 

上記のように、毎月15万円の家賃収入を得ることができます。

ただ毎月、管理費や修繕積立金、ローン返済、年間の固定資産税の支払い、管理会社に管理を依頼している場合は、集金代行手数料もありますので、家賃収入が満額手元に残るわけではありません。

 

では将来ローンを完済して、そこから実際にどれくらい家賃収入から手元に利益が残るかを計算します。

実際、ある政令都市にあるワンルームマンションの物件を例に、管理費:6,260円、修繕積立金:3,660円、年間の固定資産税・都市計画税:30,300円、集金代行手数料:3,130円(税込)で考えた場合に、毎月そして年間どれだけ家賃収入から利益が残るかを計算します。

 

ワンルームマンションの家賃収入・支出情報

家賃 50,000円
管理費 6,260円
修繕積立金 3,660円
年間の固都税 30,300円
集金代行手数料 3,130円

計算式 毎月の利益

 50,000円 − (6,260円+3,660円+3,130円) = 36,950円(毎月の利益)

 

計算式 年間の利益

 36,950円 × 12ヶ月 – 30,300円 = 413,100円(年間の利益)

 

以上の計算より、毎月約3万6千円の利益、年間約41万円の利益となります。

3戸あれば、毎月約11万円の利益、年間で約123万円の利益となります。

 

年単位の支出の固都税もありますので、年間の利益を毎月で考えると、毎月約10万円の利益となります。

 

ですので、マンション経営で年金対策といっても家賃収入のみではなく、家賃収入から引かれる支出を考え、その結果としていくら手元に残るのか?ということを考える必要があります。

上記のように、安定した家賃収入が入ってくれば、将来の年金対策として非常に役に立つのです。

老後の資金について

老後の資金について

ここで年金と老後のゆとり資金について不足額を考えていきましょう。

例えば、夫婦二人で65歳から毎月25~26万円の年金を受け取れるとします。

ここで35万円のゆとりある生活費を考えたときに、毎月12万円の不足額があります。

 

 35万円 – 25万円 = 12万円(毎月の不足額)

 

 

ここで、さきほど例で上げました、家賃5万円のワンルームマンションを3戸所有していた場合に、毎月の家賃収入から約10万円の利益となり、不足額12万円から考えると将来の老後の支えとして、マンション経営から得られる家賃収入は非常に役に立ちます。

 

ただこれはあくまでも、現在の年金制度で考えた場合の対策です。

実際には、少子高齢化が今後も進み、もっと年金の減少も考えられ、さらに老後への資金の準備が必要になることも頭に入れておかなければなりません。

 

家族の生活を守るため(生命保険代わり)

家族の生活を守るため

マンション経営には団体信用生命保険というものがあり、家族の大黒柱である主人が万が一亡くなった場合に残された家族にローン返済のないマンションを残すことができます。

 

団体信用生命保険とは、加入した方が万が一亡くなった場合には、残りのローン返済を金融機関が肩代わりするものです。ですので、残された家族がマンション経営のローン返済の負担をすることはありません。

団体信用生命保険でローン返済が免除になれば、その後ローン返済をせずに家賃収入を毎月家族が受け取ることができます。まさに生命保険代わりなのです。

家族への想い

団体信用生命保険そしてマンション経営の家賃収入は言えば、家族に迷惑をかけたくない、マンション経営を始めた方の家族への想いでもあります。

 

マンション経営をしている、働き手の主人が万が一亡くなった場合に、残された家族はその後どのように生活をしていけばよいでしょうか?

もし妻が専業主婦、まだ子供が小さければ、小学校・中学校・高校・大学と教育費や、毎月の生活費、病気にかかった時の治療費など生きていく上で必要になってくる費用は数多くあると思いますが、そんな中どうやってお金を工面していけばよいでしょうか?

 

そこで亡くなった主人が最後に残してくれた、ローン返済がないマンション。そしてマンション経営から今後、得ることができる家賃収入。

毎月家賃収入が安定して入ってくれば、子供との生活費、教育費また、家族で旅行へ行くお金にも使えることでしょう。

 

マンション経営は生命保険代わりとして、家族への経済的な大きな支えとなります。

相続対策として

相続対策として

マンション経営は相続対策としても役に立ちます。

まず前提ですが、現金やマンション、株など相続した場合に相続税の基礎控除枠として、以下の計算式までは相続税がかからないということになっています。

 

相続税基礎控除額

 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

 

 

例えば、妻と子供が二人いれば、基礎控除額は

 

相続税基礎控除額(妻1人子供2人)

 3,000万円 + (600万円×3) = 4,800万円

 

 

4,800万円となります。

つまり、課税対象額が相続税基礎控除額を超える場合は、相続税の課税対象となります。

 

課税対象額 > 相続税基礎控除額 → 相続税の課税対象

 

マンションを相続した場合

では一例として、1,000万円のワンルームマンション(建物価格:600万円、土地価格:400万円)を相続した場合と、現金1,000万円を相続した場合を比較していいます。

 

1,000万円のワンルームマンションを相続した場合

建物部分と土地部分、合わせて課税対象額から60~70%は圧縮ができます。

 

 10,000,000円 – 6,000,000円(圧縮額) = 4,000,000円(課税対象額)

 

 

以上より、マンションで相続した場合には課税対象額が圧縮され、課税対象額が抑えられます。

では次に現金で相続した場合を考えてみましょう。

 

現金で相続した場合は1,000万円の現金がそのまま課税対象額となります。つまり、1,000万円の現金に対して課税がかかるのです。

上記で説明をした、1,000万円のワンルームマンションの場合だと課税対象額は400万円です。

 

以上のことより、現金で相続するよりもマンションで相続した方が、相続対策となるのです。

 

資産運用として

資産運用として

マンション経営は資産運用としても非常に役に立ちます。

資産運用というと、株、投資信託、貯蓄性の保険、預金などハイリスク・ハイリターンのものからローリスク・ローリターンの金融商品まで様々あります。

では様々な資産運用の金融商品がある中で、具体的にマンション経営がどのような特徴があるのか、他の金融商品と比較してみましょう。

 

以下に、株、投資信託、貯蓄性の保険、預金、マンション経営のリスク・リターンについて記載しました。

 

運用先・リスク・リターンの表

運用先 リスク リターン
預金 ローリスク ローリターン
貯蓄性保険 ローリスク ミドルリターン
投資信託 ミドルリスク ミドルリターン
ハイリスク ハイリターン
マンション経営 ローリスク ロングリターン

 

上記の表のように、それぞれの金融商品でリスク・リターンの違いがあります。

それでは、将来起こるライフステージに重ね合わせながらそれぞれそのように、役に立つのかを考えていきましょう。

預金

今低金利の時代で、銀行の金利も0.001~0.01%と非常に低い金利となっております。

ですが、預金しておくことによってメリットとしてはすぐお金を引き出すことが出来るというメリットがあります。

 

お子様がいるご家庭であれば、小学校、中学校に上がる際に必要になる学費・入学金、突然病気で入院が必要になった場合に必要になる治療費、こういったすぐすぐ必要になるお金は預金に預けて流動性を持たせておくことが必要です。

 

ただしかし、預金に100%資産を預けておく、何もせずに預金だけに頼ること、これはリスクです。

なぜなら、冒頭でもご説明した低金利、また年金問題でもお話をしました、賃金がなかなか上がらない、こういった状況下では、現在所有している資産を最大限活用して運用し、資産を増やしていくことが最も必要な考え方だと思うのです。

その運用先の一つとして、今回ご説明しているマンション経営があります。

 

また、所有している資産を100%預金しておくと、将来、物価上昇により価値が目減りしてしまうことも考えられます。

貯蓄性保険

貯蓄性の保険は中長期的に資産を預けておくことによって、メリットがあります。

短期的な10~15年以内の解約では、元本割れをしてしまうので注意が必要です。

あくまでも、中長期的、20~40年というスパンで見た際に高い利率で運用することが可能です。

 

貯蓄性の保険には、終身保険、養老保険、個人年金保険、変額保険、外貨建て保険など貯蓄性の保険は様々あります。

ただ、2016年のマイナス金利の影響で、保険会社は運用が厳しくなり、日本円建ての貯蓄性商品、終身保険や養老保険、個人年金保険などは利率が下がったということもあります。

 

では実例を上げながら考えていきます。

例えば年金の代わりとして、個人年金保険を60歳から毎月6万円を20年間、貯蓄性の保険から受け取る場合には、30歳払込開始、60歳払込満了とすれば、総支払額2,160万円、総受取額2,270万円、返戻率105%で運用することができます。(年齢や払込期間、払込総額によって、総支払額、総受取額は変わります。参考:積立保険の例

 

 

個人年金保険・詳細内容

毎月の受取額 6万円
受取期間 20年
払込開始 30歳
払込満了 60歳
総支払額 2,160万円
総受取額 2,270万円
返戻率 105%

 

以上のように、貯蓄性の保険は中長期でみると、預金と比較して高い利率なのです。

老後への年金対策の一つとしても役に立ちます。

株・投資信託

投資信託は、ミドルリスク、ミドルリターンで少額から始めることもできます。

例えば株は、ハイリスクハイリターンの商品で、もし投資している会社の業績が悪くなれば、「この会社の株を持っていても、利益が出なそうだから売ったほうが良いな」という心理になり、投資家が株を売却し株価が下がる。という傾向があります。

一方で、投資先の会社の業績が上がれば、投資家が「この会社はこれから業績が上がり、良くなるぞ」という心理になり、買いに走り、株価は上がる方向に進んでいきます。

 

この株価の上下で、大きくリターンを得たり、大きく損をする場合があるのです。ですので、ハイリスク・ハイリターンと言われています。

ですので、株から何十万円、何百万円と短期間で利益を得ることも出来るのです。

 

では投資信託はどうかと言いますと、株ほどハイリスク、ハイリターンではなく、毎月少額の資金から始めることができ、毎月何千円から、始めることもできます。

投資信託は、株や債券、REITなどに分散して投資をして、そこから収益が入ってきます。分散して投資をしているので、例えば投資信託の中の一つの株価が大きく下がっても、ゼロとなることはありません。

そして、一方で分散投資をしているので、大きく利益が上がることもありません。

 

以上のように、株はハイリスク・ハイリターン、投資信託はミドルリスク・ミドルリターンの商品なのです。

マンション経営

マンション経営

最後にマンション経営です。ここまで上記の項で、マンション経営のメリットや価値については繰り返し、ご説明してきました。

マンション経営が資産運用として活躍するのは、ローリスク・ロングリターンで運用できることです。

 

東京23区、中古ワンルームマンション、駅近くの物件であれば、実質利回りで最低でも4%程になります。

例えば、現金1,000万円を所有していたとして、金利0.01%程でそのまま預金しておくのか。もしくは、現金1,000万円を中古ワンルームマンション購入に充て、実質利回り4%で運用していくのと、あなたならどちらを選ぶでしょうか?

 

マンション経営の良いところは、ロングリターンである。ということです。つまり、立地が良く、物件の管理状態も良く、入居者から絶えず人気があれば、20年~30年~40年と家賃収入が継続的に入ってきて、リターンを長期的に得ることができるのです。

 

ですので、立地が良い物件を選び、物件の管理状態をしっかり保ち、人気のある物件にすることがローリスク・ロングリターンで資産運用をする上で非常に重要になるのです。

まとめ

今回はマンション経営のメリットについて、4大メリットということでご説明させていただきました。

ここまでご説明したように、マンション経営から得られるメリットは非常に大きく、そして得られる価値は様々です。

将来経済的に安心した生活を送りたい、家族への想い、迷惑をかけたくない、自分がいなくなっても家族に安心した生活を送ってほしい。そういった、自分と大切な方への想いを形にしたのが、マンション経営だと思います。

ぜひマンション経営を通じて、人生をより豊かに過ごしていきましょう。

 

中野 拓中野 拓

今回は、マンション経営のメリット、そしてマンション経営を通じて得ることができる価値についてご説明しました。

マンション経営についてより深く知りたい場合は、お気軽にお問い合わせください。あなたに合わせたマンション経営のメリットをより具体的にお話させていただきます。