マンション経営でサブリース契約を結ぶ場合の注意点

ンション経営でサブリース契約を結ぶ際のメリットやデメリットは何があるのでしょうか?

サブリースと聞いても、メリット・デメリットとそれぞれいくつかあり、初めて聞く方にとってはなかなか理解しにくい部分もあるのではないでしょうか?

しかし、それらを理解しないまま契約を結び、後先になって「サブリース契約を結ばなければよかった。。」と後悔してしまう方も中にはいます。サブリースのメリット・デメリットを整理して理解し、契約を結ぶべきかどうかを判断しましょう。

 

今回の記事では、マンション経営でサブリース契約を結ぶ際のメリット・デメリットについてまとめました。

サブリースとは?

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、その借り上げた物件を入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額(賃料)を支払います。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。)

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

オーナー、サブリース会社、入居者の関係を図で示しました。

サブリース 賃料

図1.オーナー、サブリース会社、入居者

(※サブリースについては、当サイトの別の記事でも詳しく説明していますので、参照ください。)

参照記事:

サブリースとは

サブリースのメリット

サブリースのメリット

まずは、サブリースのメリットからご説明します。

サブリースのメリットは4つあります。

 

  1. 空室リスクを回避できること
  2. 安定的に賃料が入ってくること
  3. 将来の収益シミュレーションを立てやすいこと
  4. 賃貸管理の手間がかからないこと

 

それぞれについて説明していきます。

(※今回はサブリースメリットの概要説明に留めました。詳しくは当サイト、以下の記事を参照ください。)

参照記事:

サブリースのメリットは何?

 

1.空室リスクを回避できること

前述したように、サブリース契約を結べば物件が空室になったとしても、サブリース会社がオーナーに賃料を保証してくれます。

空室リスクを回避できることがサブリースの最も大きなメリットになります。

マンション経営におけるメリット

マンション経営は、マンションを購入しそれを人に貸して、家賃収入を得ていく投資です。そのため、空室リスクを回避できることは、マンション経営において非常にメリットとなります。

2.安定的に賃料が入ってくること

1.の空室リスクを回避できることから、毎月賃料が入ってきて、安定的な収益が見込めます。

3.将来の収益シミュレーションを立てやすいこと

2.の安定的に賃料が入ってくるくることによって、将来の収益シミュレーションが立てやすくなります。

4.賃貸管理の手間がかからないこと

サブリース契約を結べば、賃貸管理をサブリース会社に全て一任することになります。

そのため、オーナーは入居者の新規募集や入居の際の新規・更新・解約等の書類のやり取り、入居者が退去した際の立ち合い等の賃貸管理の手間がかかりません。

サブリースのメリットまとめ

以上のように、サブリースにはメリットが4つあります。

 

  1. 空室リスクを回避できること
  2. 安定的に賃料が入ってくること
  3. 将来の収益シミュレーションを立てやすいこと
  4. 賃貸管理の手間がかからないこと

 

繰り返しになりますが、空室リスクを回避できることが、サブリース契約における最も大きなメリットとなります。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

一方で、サブリースにはデメリットもあります。

サブリースのデメリットは7つあります。

 

  1. 賃料の減額があること
  2. 契約を簡単に解約できないこと
  3. 売却時の物件価格が安くなること
  4. 解約時に違約金がかかること
  5. 免責期間があること
  6. 会社が倒産した場合に賃料が支払われないこと

 

それぞれについて説明します。

(※サブリースデメリットについては、当サイト以下の記事でも詳しく説明しています。参照ください。)

参照記事:

サブリースのデメリットとリスクについて

 

1.賃料の減額があること

1.賃料の減額があること

サブリース会社は入居者から得られる転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ています。

 

サブリース会社の利益

 転貸賃料 − 賃料 = サブリース会社の利益

 

物件の築年数が経過したり、入居者ニーズにミスマッチの物件だったりすると、入居者が継続的につかず、空室率・家賃下落率が高くなってしまいます。その結果、オーナーに支払う賃料ばかりが増え、サブリース会社の利益が減少していきます。

そこで、サブリース会社は利益を確保するためにも、オーナーに賃料の減額請求を行うのです。

契約時の説明不足

この賃料の減額からトラブルに発展するケースが非常に多いです。それは、サブリース契約を結ぶ際にこの賃料の減額について、サブリース会社からオーナーに詳しく説明していないことが大きな問題として考えられます。

 

賃料の減額について詳しい説明を受けていないオーナーの中には、「空室リスクがなく、これから安定して同じ賃料がはいってくる」と誤認している方もいます。しかし、実際には前述したように、空室率・家賃下落率、サブリース会社の利益の仕組み上、多くの場合そうはなりません。

 

賃料の減額請求を受けて初めて「そんな話は契約時に聞いていない!」とトラブルに発展するのです。

このように、賃料減額に関するトラブルが多発したため、2016年9月に国土交通省から「サブリース契約を結ぶ際、賃料減額」の説明が義務化されました。

(※国土交通省、サブリース契約、減額請求の義務化。参照記事:サブリースに関するトラブルの防止に向けて

2.契約を簡単に解約できないこと

賃料の減額が続いた結果、サブリース契約を解約したい。そういった解約の問い合わせをいただくことが増えてきました。

サブリースの解約を簡単に出来ると思っている方も中にはいますが、実はそうではないのです。サブリース契約は簡単に解約ができません。

正当な事由がない限りは契約を解除できない。となっているケースが多いです。

契約内容によって異なりますが、解約する場合は最低でも6ヶ月前に通知する必要があります。

(※サブリースの解約については、当サイトで詳しく説明しています。参照ください。)

参照記事:

サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい?

 

3.売却時の物件価格が安くなること

サブリース契約では、転貸賃料の80~90%程がオーナーに賃料として入ってきます。そのため、サブリース契約を結んでいない物件と比べると、収益性が落ちます。

収益性が落ちることから、買い手が融資を組む際に物件評価が下がったり、売却時の価格が安くなるデメリットがあります。

4.解約時に違約金がかかること

サブリース契約の解約が可能だったとしても、賃料の数か月分の違約金を取られるケースがほとんどです。

解約時に違約金がかかることを理解しておきましょう。

5.免責期間があること

免責期間とは、新規入居者を得るため、サブリース契約を結んだ際の30~90日程度は、賃料が入ってこない期間です。免責期間があるのかないのか?ある場合はどれくらい免責期間があるのか?理解しておきましょう。

6.会社が倒産した場合に賃料が支払われないこと

賃料の減額の項で前述しましたが、空室率・家賃下落率が高くなると、サブリース会社は利益を上げられなくなります。空室や家賃の下落が続けば、赤字が続き、最終的に会社が倒産する場合もあります。会社が倒産すれば、賃料はオーナーに入ってきません。

サブリースのデメリットまとめ

以上のように、サブリースにはデメリットが7つあります。

 

  1. 賃料の減額があること
  2. 契約を簡単に解約できないこと
  3. 売却時の物件価格が安くなること
  4. 解約時に違約金がかかること
  5. 免責期間があること
  6. 会社が倒産した場合に賃料が支払われないこと

 

「契約時に説明を受けていなかったり」、「サブリース契約のデメリットを把握していなかったり」、とサブリースのデメリットは見落とされがちです。後々、「こんなはずではなかった」とならないように、サブリース契約のデメリットをしっかり把握しておきましょう。

サブリース契約を結ぶ際は慎重に判断してください!

サブリース契約を結ぶ際は慎重に判断してください!

以上、マンション経営でサブリース契約を結ぶ際のメリット・デメリットについて説明しました。

サブリース契約の話を聞いたときに、「空室リスクを回避できること」、「安定的に賃料が入ってくること」等、メリットばかりに焦点が当たることが往々にしてあります。しかし、今回説明したように「賃料の減額があること」、「契約を簡単に解約できないこと」等、デメリットもあります。

 

サブリースのメリット・デメリットを理解した上で、契約を結ぶかどうか、慎重に判断をしてください。

※以下、サブリース契約を結ぶべきかどうか?詳しく説明している記事を挙げました。契約を結ぶかどうか判断しかねている方は、ぜひこちらの記事を読んでください。

 

中野 拓中野 拓

今回の記事を読んで、サブリース契約を結ぶべきかどうか?より詳しく理解したい方は上記の記事をぜひ一度読んでください。

また、マンション経営でサブリース契約を結ぶことについて、何かご不明な点やお聞きになりたいことがあればお気軽にお問い合わせください。

相談は無料です。あなたのサブリースに関するお悩みを解決致します。