不動産投資、6つのメリットと4つのリスク

来の年金対策、低金利時代の資産運用の対象としてなど、不動産投資は様々な方面から注目を集めてきています。

  • 定年退職後の60歳以降も、毎月9万円の家賃収入を得ることが出来た
  • 実質利回り7.0%で運用でき、預金の金利と比べても700倍の運用益を得ることが出来た
  • 生命保険の代わりとなった

など、不動産投資を通じ、得れるメリットは数多くあります。

ただ一方で、

  • 15年間不動産投資をして、空室率が30%。家賃収入が思うように入らなかった
  • 築30年の中古マンションを購入し、突発的な設備故障により、10万円の費用が発生した

など、不動産投資特有のリスクもあるので、事前に理解して、対策を打つ必要があります。

不動産投資をする上で、メリットとリスクは切っても切り離せない重要な部分ですので、しっかりとした理解が必要です。

今回は不動産投資のメリットとリスクをまとめ、不動産投資に興味関心を持っている方に少しでもお役に立てればと思い、記事を作成しました。

不動産投資とは?

不動産投資とは、不動産を購入し人に貸し、家賃収入を得ていくこと、また不動産を売却して利益を得ることを目的とした投資です。

不動産の種類には、区分マンション・一棟マンション・一棟アパート・戸建住宅があります。

不動産投資は株式投資やFXのようにハイリターンで高い利益を得ることは難しいですが、実質利回り約4.0%~、長期安定的に利益を上げることができます。

 

不動産投資は、不動産+投資ですので、不動産にどれだけ資金を投入して、運用し結果として利益をどれだけ得ることが出来たのか?という視点が非常に重要になります(※この投資対効果については、後の項で詳しくご説明していきます)。

不動産投資の5つのメリット

不動産投資の6つのメリット

冒頭でご説明しましたが、不動産投資の物件種類には区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、戸建住宅が含まれます。投資先の物件種類はいくつかありますが、不動産投資にはメリットが5つあります。

以下に不動産投資の5つのメリットを挙げました。

 

  1. 長期安定収入を得ることができる
  2. 年金対策として役に立つ
  3. 生命保険代わりとなる
  4. 節税になる
  5. 少額の資金でスタートできる

 

それぞれご説明していきます。

1.長期安定収入を得ることができる

空室が発生した期間は家賃収入が入ってきませんが、長期安定的に、家賃収入の資産を増やし続けることができます。

会社勤めの方であれば、働いて、毎月の給与から、生活費や食費、貯蓄、趣味のお金などのお金を支払っていくと思います。

ですが、家賃収入は働いていなくても、不労所得として毎月得ることができるのです。しかも、それが20年、30年それ以上の期間に渡り可能です。

この長期安定的に、不労所得を得れる点が不動産投資の最も大きなメリットであります。

 

なぜ、長期安定的に家賃収入を得ることが出来るかというと、当該物件に入居者の需要がある限り、家賃収入が入ってくるからです。後の項で、ご説明しますがこの長期安定収入のメリットを最大源に活かすのが、空室リスクをできるだけ抑えることです。空室リスクをしっかりと抑えていれば、あなたの資産を長期的に増やすことができます。

何年で回収できるのか?をしっかり把握しておく

長期安定収入を得ていく中で、重要になるのが「初期投資の自己資金に対して、何年で回収することができるのか?」という視点を持つことです。

 

貯蓄性の保険に積立したときや、投資信託を始めたときなど、何かしらの金融商品に投資をし、自分の資産を増やそうとすれば、どれくらい資金を投入して、結果どれくらい増えているのか?その利益幅が一番気になるところであり、投資するかどうかを決める重要な判断材料になるのではないでしょうか?

 

不動産投資も同じで、初期投資の自己資金に対して、何年で回収することができるのか?という資金投入対リターンの効果性を把握しておくが重要なのです。

 

文章で伝えてもわかりにくい部分もあると思いますの、実例を二つ挙げてご説明します。

ローン借入を利用して、ワンルームマンションを購入した場合

まずは、一つ目がローン借入を利用して、ワンルームマンションを購入した例です。

以下にローン借入を利用して、ワンルームマンションを購入した際の購入条件と、家賃収入と支出の関係を表にまとめました。

 

ローン借入を利用して、ワンルームマンションを購入した例

物件エリア   都心部
物件価格   14,200,000円
頭金   1,500,000円
ローン借入   12,700,000円
借入金利   2.95%
借入期間   25年
購入時諸費用   600,000円

 

家賃収入と支出の関係

家賃収入   90,000円
ローン返済  ▲60,000円
管理費  ▲8,200円
修繕積立金  ▲6,100円
集金代行手数料  ▲4,800円
毎月手取り   10,900円
固定資産税・

都市計画税(年間)

 ▲35,000円
年間手取り   95,800円

は支出項目です

 

上記の例だと、初期投資の自己資金210万円に対し、年間手取りは約9.5万円なので、自己資金に対する利回りと、回収の期間は、

 

自己資金に対する利回り

 95,800円 ÷ 2,100,000円 × 100 = 4.56%(自己資金に対する利回り)

 

自己資金に対する回収期間

 95,800円 × 22年 = 2,107,600円 > 2,100,000円(初期投資の自己資金)

 

以上の計算結果より、自己資金の210万円に対して、実質利回り4.56%、22年で回収でき、その後も長期安定収入を得ることが出来ます(※空室、家賃の下落に関しては考慮していません)。

ワンルームマンションを現金一括購入した場合

次に上記の物件を現金一括で購入した場合の購入条件と、家賃収入と支出の関係を表にまとめました。

 

 

現金一括でワンルームマンションを購入した例

物件エリア   都心部
物件価格   14,200,000円
頭金   1,500,000円
購入時諸費用   600,000円
自己資金   14,800,000円

 

家賃収入と支出の関係

家賃収入   90,000円
管理費  ▲8,200円
修繕積立金  ▲6,100円
集金代行手数料  ▲4,800円
毎月手取り   70,900円
固定資産税・

都市計画税(年間)

 ▲35,000円
年間手取り   850,800円

は支出項目です

 

上記の例だと、初期投資の自己資金は1,480万円に対し、年間手取りは約85万円なので、自己資金に対する利回りは、

 

自己資金に対する利回り

 850,800円 ÷ 1,480万円 × 100 = 5.74%(自己資金に対する利回り)

 

自己資金に対する回収期間

 850,800円 × 18年 = 15,314,400円 > 14,800,000円

 

以上のことより、自己資金の1,480万円に対して、実質利回りは5.74%、18年で回収でき、その後も長期安定収入を得ることが出来ます(※空室、家賃の下落に関しては考慮していません)。

ローンを組んで購入する場合と現金一括購入の二つの例を見てわかるように、マンション購入時の自己資金の割合と年間の実質手取りから、回収時期が異なることがわかると思います。この効果性を把握し、どの時期から回収期間に入り、安定収入を得ることができるのか?と理解しておくことが重要です。

 

なぜなら、この回収期間の分岐点が、あなたに利益をもたらすかどうかの境目になるからです。

安定した利回りを得ることができる

不動産投資の利回り

また、上記の項で実質利回りの記載をしましたが、不動産投資は利回り面でも非常に魅力的な運用対象です。

以下に代表的な金融商品と不動産投資との、利率や利回り、リスクとリターンの違いについて載せました。

 

各金融商品について

金融

商品

金利・返戻率・利回り リスク リターン
預金 0.001~

0.01%

ロー

リスク

ロー

リターン

貯蓄性保険 0.3~

0.4%

ロー

リスク

ミドル

リターン

投資

信託

1.0~

8.0%

ミドルリスク ミドル

リターン

株式

投資

10~

20%以上

ハイ

リスク

ハイ

リターン

不動産投資 4.0~

8.0%

ロー

リスク

ロング

リターン

 

それぞれの金融商品と比べて、不動産投資はどのような特徴があるのか比較しながら、確認していきます。(当サイトの不動産投資で資産運用をするにはの記事もご参考ください)

預金

預金には普通預金と定期預金とありますが、金利は0.001~0.01%と低い水準になっています。

リスクは低く、確実にお金を貯めることが出来、すぐに引き出すことが出来るので、流動性もあります。

ただ万が一、預金先の金融機関が破綻した場合には、預金残高1,000万円までの保護範囲という決まりがあります。ですので、1,000万円を超えて預金をしている方は、金融機関が破綻した場合はリスクがあります。

貯蓄性保険

貯蓄性の保険は、商品にもよりますが、20~30年で返戻率110%前後で運用することが出来ます。商品には、個人年金積立や、養老保険、終身保険などがあり、貯蓄性の保険の特徴としては、契約~20年くらいまでは元本割れをしているということです。

20~30年以上の期間を経て、元本以上の返戻率となり、ローリスクミドルリターンで運用することが可能です。

投資信託

投資信託は、月々500円~と少額の積立資金から始めることができます。一つの商品に株式や債券、社債などが一定の割合で配分されており、一般の投資家から預かった資金を運用の専門家が分散投資します。

投資信託は、分散投資をしているので、基本的には積立資金が0円になることはありません。ミドルリスクミドルリターンで利回り1.0~8.0%で運用することができます。

株式投資

株式投資とは、企業が発行している株を購入し、株価の値上がりから、また配当利回りから利益を得る投資です。

投資先企業の業績悪化が続けば、株価も落ちこみ、所有している株式をそのまま塩漬けするか、損切りの判断となります。一方で投資先企業の業績が好調になれば、株価が上がり、利益確定し売却するか、そのまま値上がりを待ち売却するか。という選択肢を選ぶことができます。

株式投資は利回り10~20%以上、の利益が得れるか、一方で大きく損失を出す可能性もありますので、ハイリスクハイリターンの金融商品です。

不動産投資

預金、貯蓄性保険、投資信託、株式投資とそれぞれで良い面悪い面がありますが、不動産投資の素晴らしいところは、リスクについて勉強し、理解すれば、リスクをコントロールして長期間リターン(実質利回り4.0~8.0%)を得れるところにあります。

逆に、リスク全く把握していなければ、リターンを得ることは難しいでしょう。

 

利回り4.0~8.0%であれば、預金よりも何百倍も良いですし、プラスして不動産という実物資産を所有できるところにも価値があります。

 

後ほど詳しく説明しますが、リスクには空室・設備劣化・金利上昇・資産価値下落と4つあります。

そして、最も避けなければならないのは空室リスクですが、事前に理解しておけば最小限に抑えることができ、結果としてロングリターンを得ることが出来ます。

 

2.年金対策として役に立つ

年金対策として役に立つ

将来、老後の年金をどれくらい受け取ることが出来るのか?

テレビ、雑誌、新聞、何かしらの情報媒体を通じて、毎日老後の年金に関するニュースを耳にします。

 

ちなみに28歳男性の方が、将来独身で働き続け、65歳以降受け取れる年金は、月額約15万円です。(基礎年金加入期間40年、厚生年金期間39年)

結婚して夫婦二人の場合は、65歳以降受け取れる年金は、月額約21万円です。(妻が同年齢、専業主婦の場合)

しかもこれは、今の年金制度がこのまま続いた時に受給できる年金額です。

 

現在の年金制度は、世代間の支え合いで成り立っており、現役世代の保険料は65歳以降に受け取る高齢者のために使われています。

 

今後、少子高齢化で年金の支え手である現役世代が少なくなれば、おのずと年金受給額の減少につながっていくことが考えられます。

老後に不安がある方にとって、何かしらの備えが必要になることは間違いありません。

年金の不足を家賃収入でカバーする

定年退職を迎える60歳以降も、家賃収入は生活を支える強い味方となります。

以下の条件で家賃収入を受け取れたとします。

 

家賃収入 90,000円
管理費 8,200円
修繕積立金 6,000円
集金代行手数料 3,600円
毎月手取り 72,200円
固定資産税・

都市計画税

35,000円
年間手取り 831,400円

(上記の項の物件例を引用)

 

上記の例であれば、家賃収入からの毎月の手取りは72,200円となります。

 

ここで少し想像していただきたいのですが、もし老後、受け取れる年金が少なく、毎月5万円生活費が不足し、毎月毎月食費を削ったり、生活費を削ったりする生活が続いたとしたらあなたはどう思うでしょうか?

そんなときに、毎月約7万円の家賃収入をもらえることができたらあなたはどう思うでしょうか?

もし同じ家賃のマンションを2戸所有していたとしたら、毎月約14万円の家賃収入が入ってくることになります。

 

毎月、老後の年金と貯蓄で生活が十分出来ているのであれば、家賃収入をそのまま自分の好きなことに使うことも可能です。

趣味が旅行であれば、年に2~3回と旅行に行けるかもしれません。

お酒飲むことや食事をすることが好きであれば、高級なお店で月2~3回は贅沢をできるかもしれません。

 

家賃収入は将来、あなたの夢を叶え、人生をより良いものにしてくれるのです。

3.生命保険代わりとなる

不動産投資で、ローン契約者が亡くなった場合にその後のローン残債が免除となり、家賃収入が生命保険の代わりとなります。

 

これは、ローン借入をして、不動産投資を行った際に団体信用生命保険に加入が義務付けられているので、ローン残債が免除になります。

 

生命保険の場合は、保険加入者(被保険者)が万が一亡くなった場合に、残された遺族に保険金が届きますが、不動産投資ではこれが、家賃収入になるのです。

ローン返済がない不動産を所有し、家賃収入が毎月入ってきて、生命保険の代わりとなります。

団体信用生命保険

図.1ローン残債免除のイメージ図

また、ローン返済のない不動産を所有することによって、以下の点でもメリットがあります。

 

  • 賃貸に出して、家賃収入を得ることができる
  • 残された家族が、居住用として使うことができる
  • 現金が必要になれば、不動産を売却して現金化もできる

 

ローンが完済したことによって、精神的にも安心しますし、家賃収入以外にも不動産の価値を更に広げることが可能となるのです。

4.節税になる

節税効果がある

不動産投資を通じて節税効果を得ることができます。

不動産投資で得た収入は不動産所得として分類され、この所得が赤字であれば、節税効果が得られるのです。

下の図のようなイメージです(下の図は給与所得であるサラリーマン勤めの方の例です)。

 

節税効果1

図1.節税効果 イメージ図

図2.節税効果 イメージ図(不動産所得赤字)

 

端的にお伝えしますと、もしあなたが給与所得のサラリーマン勤めだと仮定して、来年不動産投資を始めて、不動産所得が赤字であれば、所得税と住民税が安くなる。ということです。

 

計算式は以下のような形です。

 

給与所得 + 不動産所得 = 課税所得 →  課税所得から所得税、住民税を計算する

※不動産所得が黒字か赤字かで、納める税金は変わってくる

 

ただこの節税効果も正しく理解しておかなければいけませんので、詳しくご説明していきます。

節税は不動産投資の本質ではない

節税効果は税金が安くなるので、不動産投資の一つのメリットであることは間違いないです。

ただしかし、節税効果の「税金が安くなる」というところにばかり目が行ってしまってはいけません。

なぜなら、不動産所得で赤字を出し、節税にばかり焦点が当たっていると、不動産投資の本質から外れてしまうからです。

 

不動産投資の本質は長期安定的に家賃収入を得ていくことです。

 

減価償却費として帳簿上にしか出てこない、経費もあるので、帳簿上は赤字で、手元には現金が残る場合もあるかと思いますが、節税効果はずっと続くわけではなく、いつかはなくなります(※減価償却について不動産投資に係る13の必要経費の記事の中の、減価償却の項をご参考ください)。

節税ばかりに目がいってしまうと、不動産投資の本質を見失ってしまう危険があります。

 

節税は、不動産投資のメリットの一つであって、本質ではない。ということをご理解いただきたいと思います。

5.少額の資金でスタートできる

不動産は一生のうちでも高額な買い物で、ワンルームマンションでは500~1,000、2,000万円、一棟マンションでは5,000万円~1、2億円それ以上の価格となります。この金額を現金一括で購入できる人はそう多くはいないでしょう。

 

ただ、銀行からのローン借入を利用することで、手持ち資金が少額でも不動産投資を始めることができるのです。

 

実例ですが、1,130万円のワンルームマンションを購入するとしたときに、現金一括の場合は、当然ながらマンション価格の資金1,130万円プラス、購入時の諸費用が必要になります。

購入時の資金準備の方法は人それぞれだと思いますが、例えば1,000万円以上の現金を用意するというのは、簡単なことではないと思います。

 

ただここで、ローン借入をすることで少額の自己資金でも不動産投資を始めることが可能です。

 

ローン1,000万円を借りることが出来たら、頭金130万円プラス購入時諸費用を準備することができれば、不動産投資をスタートすることができます。

もし1,130万円のマンション価格全額、フルローンを組むことが出来れば、頭金は0円、購入時の諸費用を準備するだけで不動産を購入し、不動産投資をスタートすることができます。

 

以上のことより、少額の自己資金からでも不動産投資を始めることができるのです。

不動産投資4つのリスク

不動産投資4つのリスク

ここまで、不動産投資のメリットを5つご紹介させていただきましたが、メリットだけではなくリスクを正しく理解することも極めて重要です。

なぜなら、リスクを最小限に抑えることで、ここまで説明した5つのメリットが最大限に活きるからです。

不動産投資にはリスクが4つあります。以下にリスクを4つ挙げました。

 

  1. 空室リスク
  2. 設備劣化リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 資産価値下落リスク

 

それぞれご説明していきます。

1.空室リスク

空室は不動産投資において最も大きなリスクです。

なぜなら、空室になると不動産投資の収入源である、家賃収入が入ってこないからです。

そのため、空室リスクは最も避けなければならないリスクです。

 

空室になる原因は様々ありますが、大きく分けて以下の4つです。

 

  • 賃貸の需要が見込めないエリアの物件を購入した
  • 物件の立地と環境条件が悪い
  • 入居者から見て魅力的な物件ではない
  • 賃貸管理会社の入居者付けが悪い

 

それぞれご説明していきます。

賃貸の需要が見込めないエリアの物件を購入した

賃貸の需要が見込めないエリアの物件を購入した

賃貸の需要はその都市の人口の増加、減少に大きく関わってきます。

物件には人が住むので、当該物件の都市の人口が減っていけば自ずと賃貸需要は減っていき、空室リスクが高まり、一方で人口が増えれば賃貸需要が増えていきます。

 

中でも、人口が減少してきている地方の物件を購入するのは、不動産投資で長期安定的に家賃収入を得ていく観点から考えると避けるべきです。

 

お薦めする物件エリアは人口が増加してきている東京23区、福岡市の中央区・博多区です。

今後、全国的に人口が減少していく中、東京23区では2030年まで人口の増加を見込んでおり(参考:東京都の統計)、福岡市は2035年まで人口の増加を見込んでいます(参考:福岡市のデータ)。

 

以上のデータから、東京23区や福岡市の中央区・博多区のように、今後の人口増加予想から、賃貸需要を見込めるエリアを選ぶのは、空室リスクを根本から減らす観点から、非常に重要であります。

 

次に、物件の立地と環境についてです。

物件の立地と環境条件が悪い

物件の立地と環境は入居者が選ぶ基準として優先順位が非常に高いです。

そのため、以下のような立地と環境条件であれば、入居者を付けるのは難しいでしょう。

 

  • 駅から歩いて、15分以上かかる
  • 物件周辺にコンビニやスーパー等がなく、利便性が悪い
  • 物件周辺の治安が悪く、安心した暮らしを送れない

 

上記のような条件は少し入居者の立場になって考えると、容易に想像できることだと思います。

利便性や暮らしやすさは入居者にとって非常に重要です。以下の条件で物件を選ぶと良いでしょう。

 

  • 駅から歩いて、10分圏内
  • 物件近くにコンビニ、スーパーがあり、利便性が良い
  • 夜になっても騒がしくなく、治安が良く住みやすい

 

以上のような条件です。

立地と環境は、不動産を一度購入すると、二度と変えることはできないので、空室リスクをできるだけ抑えるためにも、好条件の立地と環境を選びましょう。

物件が入居者から見て魅力的ではない

物件が入居者から見て魅力的ではない

最近の入居者は住まいに質を求めてきています。

広い部屋、清潔感のある内装、広いキッチン、お気に入りの内装、デザインクロスなど、理想の住まいが入居者一人ひとりによって異なります。

以上のことより、以下の条件では入居者のニーズに合わず、賃貸付けが難しくなってきました。

 

  • 専有面積が極端に狭い部屋
  • 間取りが三点ユニットバス(ニーズが少ない間取り)
  • 茶色のフローリング、壁紙は白のクロスで部屋内部が変わり映えしない内装である(室内が差別化されていない)
  • 建物が錆びて、エントランスは清掃がされておらずゴミが落ちている(建物管理状態)

 

以上のような条件だと、入居者の部屋に住みたいという願望には入らず、空室リスクが増します(※ただ立地条件が極めてよく、駅から徒歩1~2分などの好条件であれば話は変わります)。

部屋の内装や建物の管理は以下のような条件にすると、入居者ニーズに合う確率が上がります。

 

  • 18㎡以上の専有面積、間取りは独立洗面台、バストイレ別、広いキッチンにする(専有面積と間取り)
  • 室内洗濯機置き場を設置、女性をターゲットとし、ピンク調の内装に変える(室内の差別化)
  • 建物外観を錆がなく、内部も清掃して清潔に保つ。古くなった設備を取り換える(建物管理状態)

 

上記の条件を実施して、空室リスクを減らしましょう。

賃貸管理会社の入居者付けが悪い

賃貸管理会社はオーナーの所有している物件の管理全般を行っています。

入居者から家賃の集金、退去立ち合い、書類のやり取り、賃貸の募集など様々です。

 

賃貸管理会社の対応として、入居者が退去したにも関わらず、ネットに賃貸の募集を掲載しなかったり、仲介業者への広告活動をしなかったりすると、入居者に物件を認知される可能性が低くなり、結果として空室期間が延びることになります。

 

空室リスクを抑えるためにも、入居者付けに積極的、誠実な対応をする賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

2.設備劣化リスク

設備劣化リスクとは、マンション・アパートの部屋内部の設備が劣化して、故障し、突発的な費用が発生するリスクのことです。

 

マンションやアパートの設備、換気扇やエアコン、IHコンロなどは10年、20年、30年すると、設備が劣化して故障する確率が上がります。

 

設備故障による、突発的な出費は収支計画に影響を及ぼす可能性があるので、事前に設備劣化のリスクを把握して、事前対応をしておくことが非常に重要です。

まずはどんな設備があって、故障した際にはどれくらいの費用がかかるのか?ということを理解していただくために、以下に設備の種類と、故障が発生した際にどれくらい費用がかかるのか?という内容をまとめました。

 

設備の種類と故障した際の必要費用

(工事費込み)

 交換設備  必要費用
 網戸 3,000~

4,000円

 換気扇 30,000~

40,000円

 IHコンロ 40,000~

50,000円

 エアコン 80,000~

100,000円

 給湯器 100,000~

150,000円

 電気温水器 200,000~

300,000円

 

上記の設備は大体10~20年それ以上の期間を過ぎると、設備の劣化による、突発的な故障が発生する確率が上がります。

事前にどのような設備があって、もし設備故障があった際にどれくらい費用がかかるのかを把握しておきましょう。

設備劣化リスクへの事前対応は?

設備劣化リスクへの事前対応として、以下の内容をお薦めします。

・中古で、20、30年以上、築年数が経っている物件では、室内のエアコンや換気扇、ガス給湯器などが新築当初から変わっているかをチェックする

・古い設備を取り換えた、リフォームやリノベーションされている物件を選ぶ

(※リノベーションは、部屋のクロスや古くなった水回りの排管、設備を全て取り換えて、スケルトン状態から部屋を作り上げていくので、新築同様の設備状態となり、設備劣化リスクを大幅に抑えることができます。)

・一度の設備故障で、資金が10~20万円かかる場合があるので、故障発生の費用を事前に見込んだ、収支シミュレーションを組んでおく

 

以上の事前対応を行えば、設備劣化リスクへ対応することができます。

3.金利上昇リスク

金利上昇リスク

変動金利でローン借入をする場合は、金利が上昇した際のリスクを理解しておく必要があります。

 

なぜなら、金利が上昇すればローン返済額が増え、毎月の収支に影響を及ぼすからです。

1,000万円のローン借入を金利2.0%、期間30年で組んで始めた場合に、総返済額は約1,330万円で、毎月の返済は約3.6万円です。

5年後に金利が1%上昇すれば、総返済額は約1,460万円、毎月の返済は約4.1万円となります。

 

以上のように、金利が上昇した際は返済額が増えるので金利上昇リスクに対しても事前対応が必要になります。

金利上昇への対策

上記のように金利が上昇した場合の対策を以下に示しました。

 

  • 繰り上げ返済をする
  • できるだけ低い金利でローンを借りる

 

それぞれご説明します。

繰り上げ返済をする

繰り上げ返済をするとその分、ローン残高を減らせるので、結果的に金利上昇リスクを低下させることができます。

今は、手数料が無料で少額からでも繰り上げ返済が可能な金融機関もあります。

毎年10万円でも、できる範囲で繰り上げ返済をすることをお薦め致します。

できるだけ低い金利でローンを借りる

低い金利でローンを借りたとしても、金利が上昇すれば、ローン返済額は増えます。

ただ、契約金利が2%で金利が上昇するのと、3%で金利が上昇するのでは、返済額の増え方や負担も変わってきます。

契約時になるべく低い金利でローン借入をした方が、たとえ金利が上昇しても負担が少なくなるので、契約時に安易に高い金利でローンを借りずに、出来るだけ低い金利で借りることで、金利上昇リスクを最小限に抑えることができます。

4.資産価値下落リスク

資産価値下落リスク

資産価値下落には大きく以下の二つの要因が考えられます。

 

  • 不動産の耐用年数によるもの
  • 需要と供給のバランス、金利情勢、世界経済、人々の購入心理などの外部要因

 

それぞれご説明していきます。

不動産の耐用年数

不動産は物件種別、内訳によって耐用年数がそれぞれ異なります。

鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションであれば、耐用年数は47年、木造アパートであれば22年となっています。

 

マンションは、土地、建物躯体、建物付属設備で構成されていますが、土地には耐用年数がなく、建物躯体と建物付属設備に関しては基本的には同じ耐用年数です。

 

以上のことより、不動産は物件の種別、建物の内訳によって耐用年数がありますので、経過年数に応じて法的な価値が下落していきます。

需要と供給などの外部要因

また、外部要因からも影響を受けて、不動産の資産価値は下落する可能性があります。

 

一番顕著なのが、1990年台、バブルが崩壊する前後の時でしょう。

1990年代前後、バブルが崩壊するまでは、地価の異常なまでの高騰により、土地の価格は必ず値上がりするという土地神話なる言葉もありました。

マンションを買っては、値上がりを待ち、売却益を得るキャピタルゲインで儲けようとする人が数多くいました。

 

ただ、バブルが崩壊し、不動産の資産価値が一気に暴落し、多額のローン借入をして不動産を購入した人は、価値が半分以下になった不動産と多額の借金を抱えることになったのです。

 

このように、バブルが崩壊したことによって、外部要因から不動産の資産価値は一気に暴落したのです。

これは過去の話ですが、現在は低金利で不動産投資へのハードルが下がってきており、また2020年の東京オリンピックのこともあり、不動産投資の人気は高まっています。

 

ただ、今後長い目で見て10年、20年の期間でデフレや、金利上昇など起こってくれば、資産価値下落の可能性も考えられます。

資産価値下落への対策

それでは資産価値下落に対しての、対策としては、賃貸の需要が今後も見込めるエリアの物件を所有することです。

上記の空室リスクでも賃貸需要が見込める地域、立地と環境条件の説明をしましたが、まさにこの二つはとても重要です。

東京23区、福岡市中央区・博多区、駅から徒歩10分圏内、この条件を押さえておけば、資産価値下落に翻弄されず、継続的な家賃収入を得ることができるでしょう。

まとめ

今回の記事では不動産投資6つのメリットと4つのリスクについて、ご紹介しました。

今回の記事を通して、最も重要な内容を挙げるとすれば、「賃貸需要が見込めるエリアの物件を選定すること」「好条件の立地と環境の物件を選定すること」この二つです。

 

まずこの二つをしっかり押さえておけば、不動産投資で大きく外れることは少ないでしょう。

不動産投資のメリットとリスクをしっかり押さえ、あなたが不動産投資で成功することを祈ります。

中野 拓中野 拓

不動産投資のメリット、リスクについてご理解いただけましたでしょうか?

今回の記事を読んで、具体的に不動産投資の物件を知りたい、探したい場合や、わからないことがあればお気軽にお問い合わせください。

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