ワンルーム買うなら中古?

ンルームマンションを投資で購入するなら、中古のほうがよい。しかも、東京都心に買いなさい。

これは、とある中古ワンルームマンション販売業者の社長さんが、本の中で述べた内容ですが、現状の分譲区分のワンルームマンションについては、主に中古を購入したほうが投資として有利という考えが、一般的になっています。

とはいえ、分譲区分のワンルームマンションディベロッパー大手のスカイコートやクレアスライフなどの新築販売業者は、相変わらず売れ行きは好調のようですし、新聞広告だけで何軒も売れるくらいの人気ぶりです。

しかも、中古ワンルームマンションというのは、過去新築だった物件ですので、一概に中古だけがよいとは言えないのかもしれません。そこで、このページでは、分譲区分のワンルームマンションを購入するなら、中古がよいというのは、本当なのか検証するとともに、私たちが何をどう考えていくことが効果的なのかを解説しました。

なぜ中古がよいと言われるのか?

まず、どうして分譲区分のワンルームマンションは、中古がよいと言われるのでしょうか。一般的に良いと言われる理由を書き出してみました。細かな理由はいくらでもあるでしょうが、主なものをピックアップして、次の3つに集約することができると思います。

  1. 価格が新築より安いことが多い
  2. 利回りが新築よりも高いケースが多い
  3. 選べる物件種類が多い

※ここで、分譲区分の「中古ワンルームがよい」というのは、新築との対比においてです。ワンルームを買うとしたら、中古がよいのか新築がよいのかどうかという点を争点にしているからです。従って、一棟物がよいのか分譲区分がよいかどうか、ファミリーマンションがよいかワンルームがよいかどうかについては、この記事では書きませんので、詳しいことは次のページをご参照下さい。参照:結局ワンルームマンション投資は損か得か

中古物件がよいのは、価格と選択肢

中古は選択肢が豊富

つまり、中古は新築物件に比べると価格が安いため、利回りがよくてリスクが少なく、また、物件数も新築に比べて格段に多いので、優れているというわけです。(中古物件は過去何十年にもわたって分譲されてきた物件が市場に出回っています。けれど、逆に超優良物件は、オーナーも売却しないので、そうそう出てこないともいえます。)

もちろん、それには一理あって、新築マンションというのは、登記が入って中古になった瞬間1〜3割くらい価格が下がると言われています。というのも、新築ワンルームマンションの場合は、ディベロッパーが場所を仕入れて建築するコストに、広告費をかけて販売して、さらに2、3割くらい利益が出るように作られているからです。

机上の空論では、そうだけれど

そもそも、建築コストと仕入れコストを足し合わせたものが、マンション価値と同等なのであれば、机上の計算上では、登記が入り中古になった瞬間、ディベロッパーがかける広告費と利益分だけ安くなるでしょう。

しかし一方で、マンションの市場価格というのは、そんなに絶対的なものではなくて、相対的なものなので、必ずしも杓子定規に価格が変わるわけではありません。あくまでも価値は、市場のニーズが決めるものだからです。

現代の不動産市況からすれば、新築マンションの価格自体が上がるというのは、たしかに難しいことかもしれませんが、実際に、上がることがないとはいえません。

また、仮に不動産としての価格が下がるにしても、当然中古として売買されるまでの間に得られる家賃があるわけなので、新築で購入した場合は、中古で売買されるまでの間に家賃収入を得ていた背景があります。当然、その家賃収入分は不動産価値が下がっていたとしてもオーナーに損はないということになります。

新築マンション7つのメリット

新築マンションのメリット

一方で、新築マンションには新築マンションのメリットがあるのも確かです。

  1. 何だかんだで新しいものは気持ちよい
  2. 中古で手に入らない物件かもしれない
  3. 価格が上昇する可能性もある
  4. ローン価値が高くて満額ローンがでる可能性がある
  5. 他の中古物件よりも現段階では設備が一番上等
  6. 「今」から考えると最も長く家賃が取れる
  7. 建物自体のクオリティも高いことが多い

このように、新築マンションには新築マンションの7つのメリットがあって、これらは新築だからこそ得られる独特のメリットになっています。

新築には新築の良さもある

もちろん、これらがすべての人にメリットと言えるかというと「?」な部分もありますが、今なお、これだけ中古マンションを押している市場の中で、新築ワンルームマンションが売れている一つの理由だと思います。

※だからこそ、スカイコートにしてもクレアスライフにしても、他のワンルームディベロッパー各社が経営していけるのだと思います。

以上のことから、本当にワンルームなら中古がよいのかについては、次のような結論で締めたいと思います。

中古 VS 新築 結果は

分譲区分のワンルームマンションに対して投資をする場合、必ずしも中古が常にベストであるとは言い切れない。不動産経営をする目的によって、中古がよいか新築がよいかが決まる。

大神 健志大神 健志

※もし、中古のワンルームを買おうか新築のワンルームを買おうか悩んでいる方は、ぜひ目的は何かを明確にしてください。そして、目的を遂げるのに効果的な方が、あなたにあった投資先だと言えると思います。そして、お気軽に私までご連絡ください。不動産業界歴30年のキャリアを活かして、無料であなたにとって最適なプランを考えて差し上げます。