なぜ今人気があるのか?資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

産運用でマンション経営を始める方が増えてきました。「家賃収入から確実に資産を増やすことが出来る」「預金しておくよりもプラスで運用できる」、そういった理由から注目が集まっています。

中でも、中古ワンルームマンション経営を始める方が多くいます。

ではなぜ今、資産運用で中古ワンルームマンション経営を始める方が増えているのか?その理由について、この記事で詳しく説明していこうと思います。

マンション経営を始める目的がある

マンション経営には、新築マンションと中古マンションがありますが、中古マンションの人気が高まっています。

マンション経営を始める方の目的は、人それぞれ異なると思いますが、大きく分けて4つあります。

  • 将来の年金対策として
  • 資産を確実に増やすため
  • 生命保険の代わりとして
  • 相続税対策として

以上の4つです。

この4つの目的を果たすために、マンション経営、中古ワンルームマンション経営に興味を持ちます。

 

ではなぜ、中古ワンルームマンションなのか?理由は、物件価格の安さ利回りの高さ、中古マンション自体の魅力が高まっている、低金利でローン借入ができる、こういったさまざまな要因から、需要が増えていると考えられます。

今回は「資産運用と中古ワンルームマンション」がテーマなので、この2つの関係について詳しく説明していきます。

投資対効果を考えることが重要

まず資産運用を始めるときに、投資した資金に対してどれだけリターンを得れるか?この考え方が最も重要になってきます。

 

マンション経営では物件を売却した際に利益が確定します。初期投資に対して、マンション経営の期間を通じて得られた家賃収入、物件を売却した際に得られる利益から、投資対効果を判断できます。

 

投資対効果

 (売却時の利益 + 家賃収入) − 初期投資 = 投資した資金に対するリターン

投資対効果で重要なポイント

マンション経営の投資対効果を上げるうえで重要なポイントは4つあります。

 

  • ローン借入の金利を抑えること
  • 入居者が継続的に付くこと
  • ランニングコストを抑えること
  • 家賃収入を維持・向上させること

 

上記の内容を押さえることです。

たとえ利回りが高い物件でもローンの借入金利が高ければ返済額が増えるので、手元に残る利益が少なくなります。

一方、利回りが低い物件でも、ローンの借入金利を抑え、入居者が継続的につけば、安定的に資産を増やせます。

 

マンション経営は単に、利回りの高さだけで資産運用のメリットを得れるわけではありません。入居者が継続的に付くことが大前提になります。

ローンの借入金利や、入居者が継続的につくか?ランニングコストを抑えれるか?家賃をどれだけ維持・向上できるか?この4点が重要です。

資産運用でマンション経営を考えている方はこの投資対効果の考え方を必ず押さえて下さい。

なぜ今、中古ワンルームマンション経営をするべきなのか?

なぜ今、中古ワンルームマンション経営をするべきなのか?

冒頭でも説明した通り、中古ワンルームマンション経営は人気が出てきて多くの方が実施しています。

なぜ今、資産運用で中古ワンルームマンション経営をする人が多いのか?

その理由は5つあります。

  1. ローンの借入金利が低い
  2. 物件価格が安く、利回りが高い
  3. ランニングコストを抑えれる
  4. 事前にリスクを抑えれる
  5. リノベーションで資産価値をアップ出来る

以上の5つです。それぞれ説明していきます。

1.ローンの借入金利が低い

ローンの借入金利が低い

まず一つ目の理由が不動産投資のローン借入金利が低いことです。

 

1990年代のバブル崩壊から話を進めていきます。

日本はバブル崩壊後、不況に入り、物は思うように売れず企業は利益を上げれず、デフレになっていきました。

デフレが続き、日銀はデフレ脱却に向けて、1999年の日銀のゼロ金利政策から始まり、量的緩和政策、マイナス金利政策と日銀主体の金融政策を実施しています。

金利が決定する要因の一つに、日銀と民間銀行の間の金融市場の影響があります。金融政策を実施し、私たち消費者が物をたくさん買い、企業が設備投資や人材採用で資金を銀行から借り入れをして世の中のお金回りが良くなっていけば、金利は上昇していくと見込んでいますが、なかなか思うようにデフレ脱却は進んでいない現状です。

そういった金融政策や私たちの消費活動が背景にあり、現在低金利の時代が続いています。

 

不動産投資のローン金利もこの金融市場、消費活動、需要と供給の関係から金利が決まっています。

現在は、0%台~4%台と低金利の状態です。バブル期は8%や9%という金利もあったので、その金利の低さが伺えると思います。

数%の金利差で返済額は大きく変わる

マンションの価格は安くても数百万円~となるので、多くの方は現金で買うよりもローン借入をして不動産投資を始める方が多いです。

また、数%の金利差でローン返済額に大きな影響を与えます。

 

2,000万円の中古ワンルームマンションを例に挙げて、ローン借入の金利差による、返済総額の差額を示しました。

 

ローン金利差による返済総額の差額

(※ローン借入の条件は変動金利、借入期間30年となっています。)

頭金 なし 200万円

(頭金1割)

400万円

(頭金2割)

600万円

(頭金3割)

ローン借入 2,000万円 1,800万円 1,600万円 1,400万円
返済総額

(金利2.0%)

約2,661万円 約2,395万円 約2,129万円 約18,62万円
返済総額

(金利3.0%)

約3,035万円 約2,732万円 約2,428万円 約2,124万円
返済差額 約374万円 約337万円 約299万円 約262万円

※業者自ら売主物件として販売する場合は、手付金を売買代金の10%必要になりますので、その点はご注意ください。

 

上記の表より、1.0%の金利差で、ローン返済額に200~300万円の差があるとわかります。

このように、不動産投資のローン借入は数%の金利差でローン返済額に大きな影響を与えますので、低金利の今は、中古ワンルームマンション経営を始めるには絶好のタイミングと言えるでしょう。

2.物件価格が安く、利回りが高い

物件価格が安く、利回りが高い

中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションと比較して、価格が安くなります。

新築物件は、土地代・建物の建築費、広告宣伝費、人件費、利益といくつかの項目が物件価格に反映されます。

一方、中古マンションは新築マンションと比べて、人件費、広告宣伝費などの費用は発生しません。

そのため、中古マンションは新築と比べて約3割程、価格が安くなるのです。

(※築年数や物件エリア、設備状態などいくつかの要因から例外になるケースもあります。中古マンションと新築マンションを比較した際に上記の理由からおおよそ3割程度価格が安くなります。)

利回りについて

物件価格が安いからといって、中古マンションは新築マンションと比べて大きく家賃が下がることはありません。

そのため、中古マンションは新築マンションと比べて高い利回りを得ることが出来るのです。

(※利回りについて詳しく確認したい方は、当サイトの記事を参照ください。)

参照記事:

マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!

 

実際の新築、中古の物件で利回りを確認します。

新築物件と中古物件の利回り比較

新築マンション 中古マンション
物件エリア 都内
築年数 新築 10年
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.21% 5.16%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

※今回は利回りについて新築と中古の考え方について理解するための表を作成しました。そのため、管理費・修繕積立金、固定資産税などのランニングコストに関しては考慮せずに利回りの計算をしています。

 

上記の表から、新築マンションは中古マンションと比べ、表面利回りが高いことがわかります。

 

表面利回り

 5.16%(中古ワンルームマンション) > 4.21%(新築ワンルームマンション)

 

物件価格が安く、利回りが高い点から、中古ワンルームマンションは、資産運用に適しています。

3.ランニングコストを抑えれる

ランニングコストを抑えれる

マンション経営で投資対効果を上げるためには、ランニングコストを抑えることが非常に重要です。

ここで挙げるランニングコストとは、入居者が退去した際の原状回復費用、設備が故障した際の修繕費用のことを言います。

入居者の故意過失・ハウスクリーニング代やエアコン洗浄代、鍵交換費用等は基本的に入居者が負担するものになります。しかし、入居者が負担するもの以外の経年劣化による、クロスの張替えや部屋内部の設備が故障したりすれば、オーナーが修繕費用を負担することになります。

 

ワンルームマンションは、ファミリーマンションと比べて、部屋の専有面積が狭く、設備もファミリー物件と比べて少ないので、原状回復費用や設備修繕費用といったランニングコストを抑えることが出来ます。

ランニングコストを抑えることが出来れば、その分収益性がアップします。

ランニングコスト、収益性アップの観点から、ファミリー物件よりもワンルームマンションがマンション経営に適していると言えます。

4.事前にリスクを抑えれる

リスクを抑えれる

投資をする上で、リスクとリターンは表裏一体です。

マンション経営も同じで、利回りが高い物件があれば、どこかリスクがあると考えた方が良いです。

物件の立地が駅から遠く、人気の無いエリアにあれば価格が安くなり、利回りが高くなる傾向にあります。利回りの高さで物件を選び、実際マンション経営を始めると、数ヶ月全く入居者が付かない、設備の修繕が必要になった。そういった話を聞くこともあります。

利回りが高いからといって、投資対象として選ぶべき物件かどうかは話が異なります。

今後入居者は継続的に付くか?設備の故障は発生しないか?そういった内容を事前に把握しておく必要があります。

マンション経営を始める前にリスクを抑える

マンション経営には4つのリスクがあります。

  • 空室リスク
  • 設備劣化リスク
  • 金利上昇リスク
  • 資産価値下落リスク

以上の4つです。

(※マンション経営のリスクは当サイトで詳しく説明しているので、一度参照ください。)

参照記事:

マンション経営4大リスク

 

この4つのリスクはマンション経営を始める段階で抑えることが出来ます。

その方法は、当サイトで繰り返し重要だと説明している、中古マンション経営で重要な5つの条件にあります。

  1. 立地と環境を選定すること
  2. 建物管理が良好な物件を選ぶこと
  3. 専有面積が広い物件を選ぶこと(約18㎡以上)
  4. 室内を差別化すること
  5. 信用できる賃貸管理会社を選ぶこと

以上の5つを押さえることで、中古ワンルームマンション経営でリスクを最大限抑えることが出来ます。

(※中古マンション経営成功の条件は当サイトで詳しく説明しているので、参照ください。)

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

5.リノベーションで資産価値をアップ出来る

リノベーションで資産価値をアップ出来る

マンションは築年数が経つに連れて、家賃が下落していきます。

家賃収入の下落は収益性に大きな影響を与えるので、極めて重要な問題です。

リノベーションをすることで、資産価値がアップし、さらに高い家賃で入居者を付けれます。

(※リノベーションとは、部屋の古い排管やクロス、設備を全て取り換え、部屋の中の設備を新しくし、新築同様に生まれ変わらせることです。)

リノベーションをすることで、マンションオーナーに2つのメリットがあります。

 

  • 資産価値が上がる
  • 家賃がアップする

 

それぞれ説明します。

資産価値が上がる

マンションは法定耐用年数が建物躯体は47年、付属設備が15年となっています。

そのため、築20~30年と経過すると付属設備の故障が発生する場合があります。

特に、部屋内部の水回り設備の排管から水漏れが発生した場合は注意が必要です。

別の階に水が漏れて、加害者となった場合、被害状況によっては数十万円~数百万円の損害賠償請求を受ける場合もあります。保険に入っていれば、対応出来ますが、保険に入っていなければ、高額な出費となります。

リノベーションすることによって、水漏れ被害の事前対策、設備劣化リスクを事前に回避し、資産価値をアップできます。

家賃がアップする

資産価値が上がることで、家賃をアップしても入居者を付けれます。

今の時代、入居者のニーズは変わってきています。ひと昔前では、三点ユニットバス、床は茶色のフローリング、壁は白いクロスとどの部屋も同じような間取りデザインでも入居者はついていました。

しかし、今ではデザインクロスにしたり、独立洗面台を作ったり、キッチンを広くしたりと入居者の部屋に対するニーズが明確で、そのニーズに応えることで高い家賃でも入居者が付きます。

リノベーション成功事例

実際、リノベーションの成功事例があります。

都心部の物件で築40年の中古ワンルームマンション、家賃65,000円から家賃94,000円にアップした事例です。

 

家賃アップ 65,000円 94,000円
年間収益アップ 780,000円 1,128,000円

 

リノベーション前と後で、家賃が29,000円アップして入居者が付きました。

年間では、29,000円×12ヶ月=348,000円、約34万円の収益アップです。

リノベーション費用で約420万円かかったので、リノベーション費用と収益アップの関係で投資対効果を考えます。

 

 348,000円×13年=4,524,000円 > 4,200,000円(リノベーション費用)

 

以上の計算より、13年でリノベーション費用を回収できることになります。そして、その後も当初より高い家賃で入居者を付けれると予測すると、更に収益性が見込めます。(※実際はランニングコスト、空室率、家賃下落も考慮する必要がありますが、今回はリノベーションと家賃アップに関して、わかりやすく理解していただくために、省略しています。)

中野 拓中野 拓

リノベーションの成功事例は多数ございます。資産価値、収益性を上げたい方はぜひ一度お問い合わせください。

まとめ

以上、今、資産運用で中古ワンルームマンション経営をする理由を5つ説明しました。

 

  1. ローンの借入金利が低い
  2. 物件価格が安く、利回りが高い
  3. ランニングコストを抑えれる
  4. 事前にリスクを抑えれる
  5. リノベーションで資産価値をアップ出来る

 

今回の内容を元に、中古ワンルームマンション経営を始める参考にしてください。

中野 拓中野 拓

現在、中古ワンルームマンション経営に興味関心がある方はぜひ一度お問い合わせください。

弊社には中古ワンルームマンション経営を実施して、確実に資産を形成しているマンションオーナー様が多数います。

お問い合わせいただいた際は、成功事例も交えながら詳しくお話させていただきます。