なぜ今人気があるのか?資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

金利の現在、預金していてもお金が増えないことから、少しでも資産を増やしたいと、資産運用に興味を持つ方が増えてきました。

さまざまある資産運用商品の中でも、中古マンション経営を選び実践する方が増えています。ではなぜ、中古マンション経営の人気が高まっているのでしょうか?

この記事では、資産運用で中古マンション経営をする5つの理由について解説していきます。

資産運用を始める場合に投資対効果を必ず確認すること

資産運用を始める場合に投資対効果を必ず確認すること

マンション経営に限らず、全ての投資に言えることですが、資産運用を始める場合は必ず投資対効果を確認してください。

投資対効果とは「投資した資金に対してどれくらいの収益を得られるか?」この指標です。

例えば、保険商品で考えると、保険料を300万円払って、いくら増えて戻ってくるか?いつ資金を回収できるか?ということです。

あなたの限りある資産を運用する上での指標になりますので、必ず投資対効果を確認しましょう。

※投資対効果については以下の記事も参照ください。

参照記事

不動産投資・キャッシュフローと投資対効果の関係

他の資産運用商品と中古マンション経営を比べる

中古マンション経営について考える際に、他の運用商品とも比較しながら、資産運用としてどうか?ということを確認していきます。

代表的な運用商品を列挙して、それぞれ解説しました。

  • 預金
  • 国債
  • 保険
  • 投資信託
  • 株式投資

※資産運用について、以下の記事も参照ください。

参照記事

預金

預金の金利は現在0.001~0.01%程となっています。低リスクで元本割れをする可能性は非常に低いですが、ほとんど金利が付きません。

すぐお金を引き出せるので、流動性は高いですが、資産運用で預金していくことはあまり効果的ではないでしょう。

国債

国債は国が発行している債券のことです。通常は、年に2回利息を得られ、満期を迎えると、元本全額が戻されます。

国債の金利の最低保証は、0.05%となっています。最低1年は途中解約ができません。

預金よりは運用利回りを得れますが、資産運用として考えるにはあまり効果的とは言えないでしょう。

リスクは低いので、どうしてもリスクを取りたくない方は預金している資金の内、一部を国債に回すのも良いと思います。

保険

保険には、貯蓄型と掛け捨て型がありますが、資産運用では貯蓄型保険を活用します。

貯蓄型と言っても種類はさまざまで、大きく分けて終身保険、養老保険、個人年金積立保険の3つのタイプに分類されます。

各保険会社の提供している商品によって運用利回りは異なりますが、大体30~40年運用して、返戻率が100~120%となります(※商品によってはもっと利回りが高いものもあります)。※返戻率とは、保険の投資効率を表す指標のことです。

例えば、返戻率120%の保険商品であれば、300万円保険料を支払い、満期を迎えれば360万円の解約返戻金を受け取れます。※解約返戻金とは、保険を解約したときに受け取れるお金のことです。

保険は、リスクが低く中長期的に運用していくことで、預金や国債よりも比較的高い利回りを得れます。従って、月々の流動資金のうち一部を貯蓄型の保険に回すのも資産運用として良いと思います。

参照記事

資産運用として保険は役に立つのか?徹底的に調べました

投資信託

投資信託は、毎月支払った積立金を運用の専門家が、株式や、債券などに投資をし、その運用成果が投資家に還元される投資商品です。

ハイリスクな商品から、ローリスクな商品までさまざまな種類があります。投資先の企業の業績が安定して上がっている投資商品であれば、利回りが10%を超える場合もあります。

しかし、銀行や証券会社の営業マンから投資商品を購入する場合には注意が必要です。過去、手数料収入のために、銀行や証券会社の営業マンに短期売買されたりして、損失を出した人が全体の半数もいた事実があるからです。(参照記事:投信で損失、個人の半数 金融庁調査

投資商品を選定すれば、投資信託は効果的な運用方法だと思います。しかし、前述したように人的リスクがあったり、個人で勉強も必要になるので、確実に利回りを得ていくには少しハードルが高い資産運用です。

株式投資

株式投資は、企業が発行している株を購入し、株価が値上がりした際に売却して利益を得たり。会社が得た利益の一部が株主に還元される、配当金によって利益を得る投資です。

株式投資で儲けるためには、投資信託同様に、業績が今後も上がる見込みがある企業の株に投資をしたり、株価を定期的にチェックしたり個人で努力することも必要になります。

投資先を選定できれば良いですが、投資先を誤れば、株価が下がり損失を出してしまう場合もあります。

大きくリターンを得ることも可能ですが、その分リスクが高いので、安定して利益を上げていくには不向きな資産運用と言えます。

資産運用で中古マンション経営が効果的な5つの理由

資産運用で中古マンション経営が効果的な5つの理由

以上、代表的な資産運用商品の特徴について解説しました。

では上記の資産運用商品のことも踏まえて、中古マンション経営が資産運用になぜ効果的か?その理由を5つ挙げて解説します。

  1. 高い利回りを得れる
  2. 事前にリスクを抑えられる
  3. 長期的に利回りを得れる
  4. リフォーム・リノベーションで資産価値をアップできる
  5. ローンの借入金利が低い

1.高い利回りを得れる

物件価格が安く、利回りが高い

中古マンションが資産運用として効果的な一つ目の理由は、利回りが高いことです。

物件によって利回りはさまざまですが、預金や保険よりも高い利回りを得れます。例えば、東京都内の中古マンションでは表面利回りが大体数%くらいになります。

物件価格が抑えられる地方では、表面利回りが10%を超える物件もあります。

※利回りについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産投資の利回り計算

新築マンションと比べて高い利回りを得られる

マンション経営には、新築と中古の2つがありますが特に高い利回りを得れるのが、中古マンション経営です。

以下の表で、東京都内の新築と中古マンションで利回りを比較しました。

新築マンション

中古マンション
物件エリア

東京都 西巣鴨駅付近

築年数 新築 10年
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.21% 5.16%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

上記の表から、新築マンションは中古マンションと比べ、利回りが高いことがわかります。

表面利回り

  5.16%(中古マンション) > 4.21%(新築マンション)

 

新築マンションは、物件価格に土地代、建物代、物件の販売費や広告宣伝費、人件費などさまざまな経費や利益が含まれているので、中古と比べて約3割ほど価格が高くなります。しかし、新築と中古の家賃を比較したときに物件価格同様に大きく差があるかというと、そうではありません。そのため、利回りは中古の方が高くなるのです。

新築マンション・中古マンション価格比較

図.新築マンションと中古マンションの比較

参照記事

不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ

2.事前にリスクを抑えられる

事前にリスクを抑えられる

資産運用商品にはリスクがつきものです。

基本的に、リスクが低いものはリターンも少なく、リスクが高ければリターンも大きくなります。中古マンション経営も同様で、以下に挙げる5つのリスクがあります。

※こちらでは項目の列挙に留めます。詳しくは以下の参照記事を確認ください。

  1. 購入する物件のリスク
  2. 空室リスク
  3. 設備劣化リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 将来的な物件売却リスク

参照記事

マンション経営5つのリスク

ここで重要なのが、中古マンション経営はリスクを事前にコントロール出来ることです。

例えば、マンション経営で代表的なリスクに空室があります。

空室は基本的に、物件選定さえ間違えなければ、最小限に抑えられ、長期的な賃貸需要が見込めます。

リスクを最小限に抑えるためには、当サイト内で繰り返し解説している、マンション経営5つの条件を押さえることです。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

中古マンション経営成功の5つの条件

 

資産運用を実施する上で多くの方が不安になるのが、リスクにどう対処すれば良いか?ということです。

リスクを事前に理解して、その対処法を実践すればリスクを最小限に抑えられます。

3.長期的に利回りを得れる

マンション経営は、長期的に利回りを得れます。

入居者が付き、建物の寿命が尽きるまで家賃収入を得れます。

 

例えば、築15年の中古ワンルームマンションを購入し、マンション経営を実践した場合を考えます。

建物の寿命は60~70年は持つと言われているので、仮に建物の寿命を70年とした場合に、55年間家賃収入を得れることになります。

 70年(建物寿命) − 15年(築15年の中古マンション) = 55年(家賃収入を得れる期間)

 

長期的に利回りを得ることで、より多く資産を増やせたり、将来老後の年金対策にもなります。

4.リフォーム・リノベーションで資産価値・収益性をアップできる

通常、投資商品はある程度利回りが決まっています。

例えば、保険であれば商品ごとに返戻率が決まっていて、基本的には満期がくれば決まった額の解約返戻金が戻ってきます。また投資信託でも、運用商品ごとにある程度利回りが決まっていると思います。

一方、中古マンションはリフォーム・リノベーションを行えば、資産価値・収益性をアップできます。

  • リフォーム:室内の内装を変えて、家賃をアップできる(例:クロスをデザインクロスに変更する。室内洗濯機置き場を増設する)
  • リノベーション:床下の排管や古くなった設備などを全て取り換えて、室内を新築同様に生まれ変わらせることで、家賃をアップできる

リフォーム・リノベーションの実例を以下に示します。

リフォームの実例

築32年の中古ワンルームマンションに室内洗濯機置き場を増設し、家賃33,000円から42,000円にアップした事例です。

リフォーム前・室内写真

リフォーム前・室内写真

リフォーム後・室内写真

リフォーム後・室内洗濯機置き場・室内写真

家賃アップ 33,000円 42,000円
家賃差額 +9,000円
年間収益アップ 396,000円 504,000円
年間差額 +108,000円

リフォーム前と後で、家賃が9,000円アップして入居者が付きました。

リフォームにかけた費用は約16万円で、年間で約10万円の収益アップです。

投資利回りと回収時期を以下に示しました。

投資利回り

 108,000円 ÷ 160,000円 × 100 = 67.5%

回収時期

 108,000円 × 2年 = 216,000円 > 160,000円(リフォーム費用)

以上の計算より、2年でリフォーム費用を回収できることになります。そして、その後も当初より高い家賃で入居者を付けれると予測すると、更に収益性が見込めます。

リノベーションの実例

築40年の中古ワンルームマンションをリノベーションし、家賃65,000円から94,000円にアップした事例です。

リノベーション前・室内写真

リノベーション前・室内写真

リノベーション後・室内写真

リノベーション後・室内写真

家賃アップ 65,000円 94,000円
家賃差額 +29,000円
年間収益アップ 780,000円 1,128,000円
年間差額 +348,000円

リノベーション前と後で家賃が29,000円アップして入居者が付きました。

リノベーションにかけた費用は420万円で、年間で約34万円の収益アップです。

投資利回りと回収時期を以下に示しました。

投資利回り

 348,000円 ÷ 4,200,000円 × 100 = 8.29%

回収時期

 348,000円 × 13年 = 4,524,000円 > 4,200,000円(リノベーション費用)

以上の計算より、13年でリノベーション費用を回収できることになります。そして、その後も当初より高い家賃で入居者を付けれると予測すると、更に収益性が見込めます。

5.ローンの借入金利が低い

現在、低金利時代でローンの借入金利が非常に低いです。

金利が低いことで、手取り家賃収入とローン返済金利との差額(イールドギャップ)が大きくなり、より多く手元に利益が残ります。投資物件の利回りとローン返済金利との差額をイールドギャップといいます。

 投資物件の利回り(%) − ローン返済金利(%)= イールドギャップ(%)

以下に、手取り家賃収入3%~4%、ローン借入金利1%~2%でのイールドギャップを示しました。

イールドギャップについて

イールドギャップについて

 

過去、1990年代のバブル期は金利が8%や9%ということもあったことから考えると、現在は1%台の金利で借入できるので、資産運用として始めるには絶好のチャンスだと言えます。

マンションは価格が数百万円~数千万円はするので、数%の金利差で返済額が大きく変わります。ローン借入金利が低いことで、より手元に利益を残せるので、資産運用として非常に有利な状況です。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

 

実際の中古ワンルームマンションの運用事例

では、実際に中古ワンルームマンションの運用事例をご紹介します。以下、物件情報や利回り、キャッシュフローについて解説します。

中野・中古ワンルームマンション

中野区の中古ワンルームマンション

物件情報

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 築年数:12年
  • 物件エリア:東京都中野区
  • 物件価格:2,000万円
  • 購入時諸費用:60万円

借入条件

  • ローン借入:2,000万円
  • 借入金利:1.992%
  • 借入期間:35年

収支条件

  • 家賃収入:90,500円
  • 管理費:7,800円
  • 修繕積立金:6,300円
  • 管理代行費:3,240円
  • ローン返済:66,170円
  • 固定資産税:59,000円
  • 表面利回り:5.43%
  • 実質利回り:3.97%

 

こちらの物件は、物件価格2,000万円に対して、フルローンを組み、投資資金(購入時諸費用)が60万円となりました。

月間・年間のキャッシュフローは以下のようになります。

  • 月間キャッシュフロー:6,990円
  • 年間キャッシュフロー:83,880円

※家賃下落や空室率、修繕費用などに関しては、計算を簡略化するため考慮していません。

 

上記の条件から投資した資金に対する利回りは13.98、8年で投資資金を回収できることになります。

投資資金に対する利回り

 83,880円/年 ÷ 600,000円 × 100 = 13.98%

投資資金の回収時期

 83,880円×8年= 671,040円 > 600,000円(投資資金)

 

ローン完済後の収益

更に、ローン完済の35年後の収益について考えます。ローン返済が無くなるので、利益は大きくなります。

ローン完済後の月間・年間のキャッシュフローは以下のようになります。

  • 月間キャッシュフロー:73,160円(ローン完済前:6,990円)
  • 年間キャッシュフロー:818,920円(ローン完済前:83,880円)

※家賃下落や空室率、修繕費用などに関しては、計算を簡略化するため考慮していません。

 

更に、建物の寿命を仮に70年とした場合には、築15年、ローン借入期間35年を考慮して、ローン完済後20年間、家賃収入を得られることになります。

 70年 − (15年 + 35年)= 20年(ローン完済後の収益期間)

中古ワンルームマンションの運用事例まとめ

以上、中古ワンルームマンションの運用事例を紹介させていただきました。

こちらで解説した内容を以下にまとめました。

  • この中古ワンルームマンションでは、投資した資金60万円に対する利回りは、13.98%
  • ローン完済後の月間・年間のキャッシュフローから大きな利益を得られる
  • 建物の寿命を70年と仮定した場合に、ローン完済後、収益期間が20年ある

物件を選定して、ローン借入条件などを押さえれば、他の資産運用商品と比べても、高い利回り、長期的な収益を見込めます。

まとめ

以上、資産運用で中古マンション経営をする理由を5つ解説しました。

  1. 高い利回りを得れる
  2. 事前にリスクを抑えられる
  3. 長期的に利回りを得れる
  4. リフォーム・リノベーションで資産価値をアップできる
  5. ローンの借入金利が低い

中古マンション経営は、物件の選定やローン借入条件を押さえれば、確実に運用成果を得られます。

今回の内容を元に、資産運用で中古マンション経営を始める参考にしてください。

※以下の記事で今回解説した物件選定やローン借入条件について詳しく解説しています。一度目を通してください。

参照記事

 

大神 健志大神 健志

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