初心者でも必ずわかる!不動産投資の始め方

動産投資をこれから始める方は「何から始めていけばよいのだろうか?」と悩まれる方が多いと思います。

なぜなら、不動産投資には、「ワンルームマンション、一棟マンション、一棟アパート」「利回り計算」「賃貸需要の予測」「物件の選定」など初めて聞く言葉があったり、そもそもどんな物件があってそれぞれ特徴なのか?とわからないことが多々あるからだと思います。

この記事では、不動産投資を始める前に理解しておくべき、投資物件の特徴や押さえておくべきポイントについて説明しています。

不動産投資の対象物件は一つではない

様々な不動産投資がある

まず、不動産投資では投資対象にする物件は一つではありません。一棟マンションやワンルームマンション、アパートと投資対象の物件が様々あります。

以下に代表的な投資対象物件を挙げました。

  1. ワンルームマンション
  2. 一棟マンション
  3. 一棟アパート

それぞれどのような不動産投資なのか、ご説明していきます。

ワンルームマンション

ワンルームマンション投資はマンションの一室を購入して、賃貸に出し、家賃収入を得ていく不動産投資です。

ワンルームマンションの特徴としては、他の一棟マンションやアパートと比べて不動産価格が安いので、不動産投資の中でも手軽に始めることができます。

参考に東京23区、中古、新築のワンルームマンションの平均価格についてご紹介します。東京都内の中古ワンルームマンションの平均価格は約2,220万円、新築ワンルームマンションの平均価格は約3,874万円となっています。

(参考:東京都内の中古ワンルームマンションの平均価格  東京都内の新築ワンルームマンション平均価格

一棟マンション

一棟マンションは、一棟をまるごと購入し、マンションに住んでいる全入居者から家賃収入を得ていく不動産投資です。

一棟マンションは規模も大きくなるため、ワンルームマンションと比べ不動産価格が高くなります。

一棟マンションの物件は中古のもので何千万円、新築のもので何十億円の物件と様々あります。

区分ワンルーム1室だけの不動産投資では、空室となれば家賃収入が入ってきませんが、一棟マンションは部屋が複数あるので空室リスクを分散できます。

ただし、エリアによっては入居率の悪い場所も有ります。そのような空室のリスクも可能性はゼロではありません。

一棟アパート

上記の項で、一棟マンションについてご説明しましたが、不動産投資を始めてやる方は、アパートという言葉が出てきたときに「アパートとマンションはどう違うの?」と思われる方もいると思います。それぞれ違いを分けながらご説明していきます。

アパートは2階か3階建てまでの共同住宅、構造は木造、プレハブ造、軽量鉄骨造のものです。マンションは重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)といった構造の建物のことです。

また遮音性や安全性、防犯性、不動産価格とアパートとマンションでは違いがあります。

アパートは構造上、遮音性が低く、隣の人の声が聞こえる場合もあります。木造の場合は、火災が発生したときは火の広がりが早く、耐火性も低いです。

一棟アパートと一棟マンションの価格を比較すると、地域やエリアにもよりますが、一棟マンションの方が価格が高い傾向にあります。

以下に一棟アパートと一棟マンションの違いを示しました。

一棟アパート 一棟マンション
階数 2~3階まで 2階または、3階以上
構造 木造、プレハブ造、軽量鉄骨造 重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
遮音性
安全性(耐火・耐震性)
セキュリティ面
不動産価格

投資物件を選ぶ際に理解しておくこと

不動産物件の選び方

不動産投資を始める際に物件選びは非常に重要になります。なぜなら、購入する物件から将来収益が上がるかどうかは物件選びにかかっていると言っても過言ではないからです。

不動産投資の収益の源は、入居者からの家賃収入です。もし、賃貸需要が見込めない地域の物件を選定した場合に将来の長期安定的な家賃収入は見込めません。

物件選びに抑える条件を以下に挙げました。

  1. 立地と環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資で成功するにはどうしたらよい?中古マンション経営成功の5つの条件

1.立地と環境

特に「立地と環境」が最も重要です。なぜならば、不動産は一度購入すると動かすことができない、「立地と環境」は変えることができないからです。

入居者は駅から徒歩どれくらいかかるのか?周りにスーパーやコンビニがあるか?そういった「立地と環境」条件を重視して物件を選ぶ方が多いです。

もし、賃貸需要が見込めないような「立地と環境」、例えば、駅から徒歩20~30分かかる、物件周辺の治安が悪いなど。

そういった不動産物件を選んでしまうと、入居者から選ばれないので継続的に家賃収入を得ることは難しいです。

2.建物管理

建物の外観、内観を綺麗に保ち、入居者からの印象を良くすることは非常に重要です。入居者が物件を見に行くときに最初に目に入るのは、建物の外観です。

建物の外観がきれいに保たれていると、第一印象で、「このマンションに住みたい!」というような入居者に良い印象を与えます。

そして、建物管理が行き届いている物件は、資産価値が維持・向上され、オーナーも長い期間物件を所有することができます。

3.専有面積

専有面積は部屋の広さです。

極点に狭く、圧迫感のある部屋を選ぶ入居者は少なくなってきました。

しかし、立地が抜群に良い条件の場合は別です。例えば、都心部の主要駅から徒歩5分圏内や、都市主要部から徒歩5分圏内など。

そういった条件であれば、極端に狭い部屋でも、その他の条件から入居者ニーズを満たすことは可能です。

4.室内の差別化

入居者のニーズは多様化していて、どこにでもあるような部屋を選ばなくなってきています。例えば、フローリングは茶色、壁は白いクロスどこの部屋も同じような間取りの部屋です。

自分だけの居心地の良い部屋に住みたい。壁紙をデザインクロスにして、おしゃれな部屋にしたい。など入居者は住まいに質を求めています。

入居者の求める部屋を事前に調査して、ニーズに合った部屋を選ぶべきです。

5.賃貸管理会社

賃貸管理会社は、オーナーが将来、不動産投資を成功するための良きパートナーです。

入居者がなかなかつかず、空室が続く場合に空室対策のサポートをしたり、入居者との契約のやり取り、オーナーへの報告・連絡・相談などオーナーの不動産投資を全面的にサポートしてくれるのです。

対応が悪かったり、積極的に入居者付けをしなかったり、賃貸管理会社の対応が悪いと不動産投資の成功に支障をきたします。

賃貸管理会社は今後、不動産投資をする上でしっかりサポートしてくれるのかどうか?という判断基準で選ぶようにしましょう。

利回りだけで、物件を選ばない!

利回りだけで、物件を選ばない

物件を選ぶ際に、利回りだけで判断して購入してはいけません。

物件の利回りが高いということは、その分メリットもありますが、リスクもあります。利回りの高さと、リスクは表裏一体なのです。

例えば表面利回り、実質利回りが10%を超えている物件で、実際に入居者もついていて、家賃収入が長期安定的に入り、手元に残る収益が多ければ、高い利回りを実現できますが、上記の項でご説明したように「立地と環境」の条件が悪く、入居者が半年~1年つかないとなれば、家賃収入が入ってこないので、それはリスクが高いです。

利回りは不動産物件の投資効率を示す、一つの物差しでしかないので、実際に当該物件からの収益と支出から「手元にいくら収益が残るのか?」という視点で物件を選ぶことをおススメします。

詳しくはこちらの記事も参照ください。

参照記事:

マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!

まとめ

不動産投資を始める前に、投資物件は何があるのか?選ぶ際は何に注意しなければいけないのか?今回の内容をしっかり押さえておきましょう。

 

大神 健志大神 健志

投資物件や、物件を選ぶ際に注意すべきポイントなど、詳しく知りたいことがあればお気軽にご相談ください。

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