初心者でも必ずわかる!不動産投資の始め方

動産投資をこれから始める方は「何から始めていけばよいのだろうか?」と悩まれる方が多いと思います。

なぜなら、不動産投資には

「新築:区分マンション・1棟マンション・1棟アパート・戸建て住宅」「中古:区分マンション・1棟マンション・1棟アパート・戸建て住宅」「利回り計算」「物件エリアの選定」「賃貸需要の予測」など初めて聞く言葉や、理解しておくべき内容が多いからです。

また不動産投資は物件を購入してゴールではありません。一番重要なのは、あなたが不動産投資で何を得たいのか?という目的・願望です。

例えば

  • 将来の年金対策の家賃収入
  • 生命保険代わり
  • 相続税対策
  • 土地の有効活用

家賃収入を得たいならばどの位の家賃収入を目標にしたいのか?年金不足を改善する為の目標金額、生命保険機能の見直し、相続税節税の目標金額、など経営的な考え方でやることも重要です。

少し難しい話もしましたが、安心してください。不動産投資をこれから始める方は皆さん最初は初心者なのです。最初から不動産投資のすべてを理解している人などいません。

初心者でもしっかり順序良く必要な知識を身につけて不動産投資を始めれば、将来の収入源の確保、年金対策として長期安定的に家賃収入を得ることができます。

今回の記事は、不動産投資をこれから始めようと思う方、全くわからない方でもご理解いただけるように不動産投資の始め方について、できるだけわかりやすくご説明しています。

不動産投資とは?

不動産投資とは、収益を得ることを目的として、不動産に資金を投下する投資のことです。もう少し具体的に説明すると二つの方法があります。

  1. 所有している不動産物件を人に貸して(賃貸)、入居している方からの家賃収入で収益を得て、長期安定的に収入を得る
  2. 不動産物件を購入して、その後売却した際の差益で利益を得る

以上、二つの方法が不動産投資で収益を上げる方法です。

不動産投資を始める際の目的にもよりますが、不動産投資の本来の目的は一つ目の長期安定的に家賃収入を得ていくことです。

二つ目の売却した際の差益で利益を得て不動産投資を行うことはおススメしません。

なぜならば、売却した際の差益で利益を得て不動産投資を行うのは、リスクが大きいからです。

過去を振り返ると、1980年代からバブルが崩壊するまでは、土地の価格は下がることはない!と土地神話とともに不動産価格も上昇を続けて、売却益を目的とした、不動産の転売もありました。

当時は、不動産価格の値上がりを期待して、銀行から資金を調達をして不動産を購入し、不動産価格が上がれば売却をする。その売却した際の差益で儲けることが目的でした。

ですがバブルは崩壊し、結果、不動産価格は一気に下落して、転売目的で不動産を所有しているオーナーは、多額の借り入れをしているので売却しても大きく損をしてしまいました。所有不動産を売却できたとしても、何百万~何千万円と損をする、そして自己破産をしたオーナーもいたのです。

このように不動産の転売、売却益で利益を得るのは世の中の経済状況の影響を受けるので、自分ではリスクをコントロールできない面があるのです。

不動産投資を初めてやる方にとっては、ハードルが高いです。

これから不動産投資を始めるのであれば、家賃収入からの長期安定収入を得ていくことを強くおススメします。

不動産投資を始めるにあたって

不動産投資を始めるにあたって

これから不動産投資を始める方にまず考えていただきたいことがあります。それは、「なぜ不動産投資を始めるのか?」というあなた自身の目的は何なのか?明確にすることです。

なぜ目的を明確にする必要があるかといいますと、目的も何もないまま不動産投資を始めても、高確率で失敗するからです。

例えば職場に、何の目的もなく、仕事をして最終的には「この仕事は合わない」という理由だけで離職をする人を見たことがあるのではないでしょうか?

何も目的が無ければ、何のために仕事をしているのかがわからなくなり最終的には離職をします。

不動産投資も一緒でしっかり目的を持って、やっていかなければうまくいくことはありません。

「なぜ不動産投資をするのか?」将来の年金対策として始めたい?本業を辞めて、不動産投資の収入だけで生活していきたい?将来、お金に苦労したくない。人それぞれ目的があると思います。

まずは目的を明確にしてから不動産投資を始めることによって、あなた自身のうちに秘める「不動産投資を成功させたい!」と思う熱い気持ちが高まり、成功する確率が上がります。

目標金額を決める

目的が明確になれば、次に不動産投資から家賃収入をどれくらい得たいのか?という目標金額を決めましょう。

不動産投資からこれくらいの家賃収入を得ることができれば、安心した生活ができる。余裕のある生活ができる。など人それぞれ目的から逆算した目標金額は違います。

将来、老後一年に一回は海外旅行に行きたい!という目的があれば、目的を果たすために、「将来の家賃収入の目標金額を30万円としよう!」という目標が決まります。

将来これくらいの家賃収入が必要!という目標金額を決めましょう。

不動産投資における成功とは?

では不動産投資における成功とは何なのか?それは人それぞれの価値観があるので一言に「成功はこれです!」ということは一概に決められませんが、不動産投資における成功とは「不動産投資を通じて将来こうなりたい」という人それぞれの将来のイメージが実現したときに不動産投資で成功したというべきでしょう。

例えば、将来、老後お金に余裕のある生活を送るために毎月家賃収入で20万円ほしい、という目的・目標があったときに、それを実際に不動産投資を通じて達成できたときは、不動産投資で成功した!というべきでしょう。

ですが、将来の目的や目標というのは、人それぞれの価値観によって変わります。

将来、お金に余裕のある生活をするために家賃収入を20万円ほしい。という方もいれば、一生死ぬまで遊んで暮らしたいので家賃収入で100万円はほしい!という価値観の方もいます。

不動産投資を通じて、人それぞれの目的・目標がかなったときに、不動産投資で成功した!といえるでしょう。

不動産投資の対象物件は一つではない

様々な不動産投資がある

不動産投資では投資対象にする物件は一つではありません。一棟マンションやワンルームマンション、アパートと投資対象の物件が様々あります。

以下に代表的な投資対象物件を挙げました。

  1. ワンルームマンション
  2. 一棟マンション
  3. アパート

それぞれどのような不動産投資なのか、ご説明していきます。

ワンルームマンション

ワンルームマンション投資はマンションの一室を購入して、賃貸に出し、家賃収入を得ていく不動産投資です。

ワンルームマンションの特徴としては、他の一棟マンションやアパートと比べて不動産価格が安いので、不動産投資の中でも手軽に始めることができます。

参考に東京23区、中古、新築のワンルームマンションの平均価格についてご紹介します。東京都内の中古ワンルームマンションの平均価格は約2,220万円、新築ワンルームマンションの平均価格は約3,874万円となっています。

(参考:東京都内の中古ワンルームマンションの平均価格  東京都内の新築ワンルームマンション平均価格

一棟マンション

一棟マンションは、一棟をまるごと購入し、マンションに住んでいる全入居者から家賃収入を得ていく不動産投資です。

一棟マンションは規模も大きくなるため、ワンルームマンションと比べ不動産価格が高くなります。

一棟マンションの物件は中古のもので何千万円、新築のもので何十億円の物件と様々あります。

区分ワンルーム1室だけの不動産投資では、空室となれば家賃収入が入ってきませんが、一棟マンションは部屋が複数あるので空室リスクを分散できます。

ただし、エリアによっては入居率の悪い場所も有ります。そのような空室のリスクも可能性はゼロではありません。

一棟アパート

上記の項で、一棟マンションについてご説明しましたが、不動産投資を始めてやる方は、アパートという言葉が出てきたときに「アパートとマンションはどう違うの?」と思われる方もいると思います。それぞれ違いを分けながらご説明していきます。

アパートは2階か3階建てまでの共同住宅、構造は木造、プレハブ造、軽量鉄骨造のものです。マンションは重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)といった構造の建物のことです。

また遮音性や安全性、防犯性、不動産価格とアパートとマンションでは違いがあります。

アパートは構造上、遮音性が低く、隣の人の声が聞こえる場合もあります。木造の場合は、火災が発生したときは火の広がりが早く、耐火性も低いです。

一棟アパートと一棟マンションの価格を比較すると、地域やエリアにもよりますが、一棟マンションの方が価格が高い傾向にあります。

以下に一棟アパートと一棟マンションの違いを示しました。

一棟アパート 一棟マンション
階数 2~3階まで 2階または、3階以上
構造 木造、プレハブ造、軽量鉄骨造 重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
遮音性
安全性(耐火・耐震性)
セキュリティ面
不動産価格

 

不動産物件の選び方

不動産物件の選び方

不動産投資を始める際に物件選びは非常に重要になります。なぜならば、購入する物件から将来収益が上がるかどうかは物件選びにかかっていると言っても過言ではないからです。

不動産投資の収益の源は、入居者からの家賃収入です。もし、賃貸需要が見込めない地域の物件を選定した場合に将来の長期安定的な家賃収入は見込めません。

繰り返し当サイトでもご紹介していますが、物件選びのポイントを以下に挙げます。こちらの当サイトの記事もご参考ください。(参考:達仁com

以下に物件を選ぶ際のポイントについて挙げました。

  1. 立地と環境
  2. 専有面積と間取り
  3. 室内の差別化
  4. 建物管理
  5. 賃貸管理会社

この5つの視点で物件を選定するのが良いでしょう。

特に「立地と環境」が最も重要です。なぜならば、不動産は一度購入すると動かすことができない、「立地と環境」は変えることができないからです。

入居者は駅から徒歩どれくらいかかるのか?周りにスーパーやコンビニがあるか?そういった「立地と環境」条件を重視して物件を選ぶ方が多いです。

もし、賃貸需要が見込めないような「立地と環境」、例えば、駅から徒歩20~30分かかる、物件周辺の治安が悪いなど。

そういった不動産物件を選んでしまうと、入居者から選ばれないので継続的に家賃収入を得ることは難しいです。

賃貸需要が見込める地域と、立地と環境選び

では、具体的にどういった地域の物件を選ぶべきなのか?

以下に賃貸需要が見込める地域を挙げました。

  • 将来、人口の増加が見込める地域(東京23区内、福岡市中央区)
  • 駅から歩いてすぐの物件(駅から徒歩5分、10分圏内)
  • 物件近くにスーパーやコンビニ、病院があり利便性が良い

東京23区内と福岡市中央区の人口増加については当サイトをご参考ください。(参考:東京23区、福岡市中央区の人口増加について

以上のような条件で物件を選ぶことによって、賃貸需要が見込めます。

専有面積と間取り

専有面積は部屋の広さ、間取りはバストイレ別、1Rという間取りのことです。

入居者は狭い部屋や圧迫感のある部屋、三点ユニットバスの部屋を選ぶ入居者は少なくなってきました。

最近の入居者は、広い部屋(25㎡~)、バストイレ別、独立洗面台など、住まいに質を求めています。

室内の差別化

入居者のニーズは多様化していて、どこにでもあるような部屋を選ばなくなってきています。例えば、フローリングは茶色、壁は白いクロスどこの部屋も同じような間取りの部屋です。

自分だけの居心地の良い部屋に住みたい。壁紙をデザインクロスにして、おしゃれな部屋にしたい。など入居者は住まいに質を求めています。

入居者の求める部屋を事前に調査して、ニーズに合った部屋を選ぶべきです。

建物管理

建物の外観、内観を綺麗に保ち、入居者からの印象を良くすることは非常に重要です。入居者が物件を見に行くときに最初に目に入るのは、建物の外観です。

建物の外観がきれいに保たれていると、第一印象で、「このマンションに住みたい!」というような入居者に良い印象を与えます。

そして、建物管理が行き届いている物件は、資産価値が維持・向上され、オーナーも長い期間物件を所有することができます。

賃貸管理会社

賃貸管理会社は、オーナーが将来、不動産投資を成功するための良きパートナーです。

入居者がなかなかつかず、空室が続く場合に空室対策のサポートをしたり、入居者との契約のやり取り、オーナーへの報告・連絡・相談などオーナーの不動産投資を全面的にサポートしてくれるのです。

対応が悪かったり、積極的に入居者付けをしなかったり、賃貸管理会社の対応が悪いと不動産投資の成功に支障をきたします。

賃貸管理会社は今後、不動産投資をする上でしっかりサポートしてくれるのかどうか?という判断基準で選ぶようにしましょう。

賃貸管理会社に関しては後の項で詳しくご説明していきます。

利回りだけで、物件を選ばない!

利回りだけで、物件を選ばない

物件を選ぶ際に、利回りだけで判断して購入してはいけません。

物件の利回りが高いということは、その分メリットもありますが、リスクもあります。利回りの高さと、リスクは表裏一体なのです。

例えば表面利回り、実質利回りが10%を超えている物件で、実際に入居者もついていて、家賃収入が長期安定的に入り、手元に残る収益が多ければ、高い利回りを実現できますが、上記の項でご説明したように「立地と環境」の条件が悪く、入居者が半年~1年つかないとなれば、家賃収入が入ってこないので、それはリスクが高いです。

利回りは不動産物件の投資効率を示す、一つの物差しでしかないので、実際に当該物件からの収益と支出から「手元にいくら収益が残るのか?」という視点で物件を選ぶことをおススメします。

賃貸管理会社選び

賃貸管理会社は、オーナーの所有している不動産物件を管理し、入居者との契約のやり取りや問題が発生した際に対応をしてくれます。

オーナーは賃貸管理会社に所有物件の管理を依頼することによって、不動産の管理は賃貸管理会社に一任して、本業の仕事に集中することができます。

例えば、所有物件が居住地よりも離れた地域にある場合は、毎回、毎回、管理に行くのは大変なので、賃貸管理会社に管理を依頼するのが良いでしょう。

不動産投資を成功するための良きパートナー

また、賃貸管理会社はオーナーの不動産投資を将来成功させるための良きパートナーでもあります。

なぜなら、賃貸管理会社がオーナーの所有している不動産物件を管理し、入居者が長期間つかないといった場合は空室を埋めるために、初期費用を下げる提案をしたり、入居者に選ばれるような部屋にするためリフォーム・リノベーションの提案をしたり、設備の老朽化により不動産の設備が故障した場合に、オーナーの所有物件にまつわるお悩みや空室問題を解決してくれるからです。

ですので物件を購入して終わりではなく、購入後、物件の管理を賃貸管理会社にお願いする場合は不動産投資で今後成功を後押ししてくれる、管理会社を選びましょう。

賃貸管理会社を選ぶ基準

では、どういった賃貸管理会社を選べば良いのか?賃貸管理会社を選ぶ基準を以下に挙げました。

  • 入居者付けに積極的である
  • オーナーへの報告・連絡・相談が徹底している
  • 空室が続く、修繕費用がかかるなど、オーナーの不動産投資におけるお悩みの相談に親身にのってくれる
  • 入居者との契約のやり取り、家賃滞納が発生したときなど、入居者との問題をすべて解決できる

以上、四つの基準で賃貸管理会社を選べば、安心して所有物件の管理を任せられ、将来の不動産投資の良きパートナーとなるでしょう。

まとめ

今回は初心者でもわかる不動産投資の始め方ということで、不動産投資を始める際の知っておくべき知識、知っておくことで不動産投資の成功に近づく知識などご説明させていただきました。

まずは、なぜ不動産投資を始めるのか?という目的を明確にして、不動産投資をはじめましょう。目的を明確にすることによって不動産投資で成功する確率が上がります。

 

中野 拓中野 拓

今回の記事を読んで、不動産投資の始め方についてもっと詳しく知りたい!という方がいれば、お気軽にお問い合わせください。不動産投資を始める前に、不動産投資に成功する考え方、ノウハウを余すことなくお伝えします。