サブリースのメリットとデメリット

ブリースには、メリットとデメリットがあります。当サイト内において、それぞれ詳しく解説してきました。また、最初にお伝えしておきますが、当サイトは基本的にサブリースについては反対の立場を取っています。

すべての案件においてサブリースがいけないというわけではなく、サブリースにしてもよい案件はあると思います。しかし、そのようないわゆる良い案件であっても、「サブリースでないといけない」という理由はなく、集金代行や一般管理で十分であることがほとんどです。

サブリースが絶対的に有利な場合とは

サブリースでないといけないという案件があるとすれば、そもそも不動産投資をしてはいけない案件ということになり、仮にそのような案件をサブリース業者が何件も取り扱っているとすれば、倒産リスクが非常に高くなるので、やはり、その案件は取り組むべきではないという結論に至ることになります。

それを詳しく解説していきます。

そもそも、サブリースは不動産投資で得られる利回りという利益の一部をサブリース業者が得て、オーナーの取り分が減るようにできています。もちろん、その代わりに空室リスクを取らなくて済むので、保険のような役割を果たしていると考えられなくもないかもしれません。

保険としてのサブリース

保険としてのサブリース

保険は、各人から一定の少額な金額を保険金として支払ってもらい、全体の中にごくわずか発生する死亡や病気といった際に、集めた保険金とその運用利益の中から、保証金額を「支払っている何倍もの金額で」受け取ることができる仕組みで、相互助け合いの意味があります。

人間が死亡する可能性や病気になって入院する可能性など、さまざまな可能性が大人数集まれた、かなりの制度で予測することができるので成り立つビジネスです。

一方で、サブリースの場合だと、一番大きなサブリース業者でも大東建託の管理物件数が92万戸程度、次の積水ハウス、レオパレスが56万戸程度となっています。(2016年賃貸住宅新聞の調査結果より)

サブリースは人為的なサービス

たしかにこれだけの戸数を管理していれば、ある程度空室率とリスクの管理もできるでしょうし、企業体としてもかなりの体力があるので、万が一の逆ざや現象が起きても、一定期間十分耐えることができるでしょう。

しかし、空室率は自然減少ではなく人為的な営みの結果生まれるもので、生命保険に比べて格段に移ろいやすいものですす。また、そもそもサブリース自体が家賃の変動や契約内容の見直しがあるために、業者がリスクのすべてをかぶっているわけではないことに注意が必要です。

わかりにくいと思うので簡単に解説します。

サブリースのリスクは全部業者は嘘

リスクがないは嘘

サブリースを契約オーナーは、空室リスクを避けるのと、一定の家賃を継続的に安定的に得ることを目的としています。ところが、サブリース契約には見直し=更新があるので、空室が長くなった時や家賃が下落したときに、契約内容の見直しが行われて、契約が打ち切りになったり、保証賃料が下落したりする可能性があります。

大家としては、空室と家賃の下落を回避したくてサブリース契約を結ぶのに、一定期間(2年程度)経過したタイミングでは、その契約内容が見直されてしまい、はしごを外される可能性があるわけです。

であるならば、最初からサブリースなんてせずに、収益を得られるときにしっかりと得て、空室が発生したり、家賃が下がったら、その時にしっかりと対応しようというのが私たちの考えです。

結局不動産投資のリスクは回避されない

結局サブリースであっても、契約期間内は問題ないですが、更新タイミングでは空室リスクと家賃の下落リスクがオーナーに返却されることになるので、本当の意味で、リスク管理ができるわけではないのです。

もちろん、私たちがアンチサブリースなのは、これだけにとどまりませんが、サブリースの一番のメリットがたいしたメリットではないということをお伝えしたかったので書きました。サブリースの他のメリットとデメリットもまとめておきますのでご確認ください。※デメリットについては、危険性という観点から問題となりうる点も含めたものになっています。

サブリースはリスクを小さくしない

サブリース3つのメリット

  1. 毎月確実に家賃が入ってくる
  2. 収入がほぼ確定するので未来の計画がしやすい
  3. 収入が確定しているというのは安心感につながる

詳しくは、サブリースのメリットは何?をご覧下さい。

このように、メリットは確かに一見とても魅力的です。ただし、先に書きました通り、このメリットは、当初の契約がずっと更新し続ける限り、そしてサブリース会社が倒産せずに契約を履行できる限りにおいてのみです。

契約の更新時に、家賃が下落する可能性があったり、サブリース契約が打ち切りになる可能性があるとしたら、サブリース契約以外とさほど変らないということがわかると思います。

※サブリースの契約内容の詳細については、国土交通省がひな形を出しているので、参照ください。

参照記事:サブリース契約する際の注意点

サブリース6つのデメリットや問題点

  1. サブリース業者の倒産の懸念
  2. サブリース契約期間の適正
  3. 借り上げ家賃の急な修正
  4. 契約解除の条件がどうか
  5. 免責期間と原状回復費用について
  6. サブリース契約事項を検証する

詳しくは、サブリース6つのデメリットや問題点をご覧ください。

以上をまとめると、確かに契約を継続し同条件で更新し続ける限りにおいては、サブリース契約は魅力的ということができると思います。しかし、契約内容によって、あるいはサブリース業者によって、それが確定するとは限らないのも事実です。

従って、サブリース契約が100%悪いとはいえませんし、今後もサブリースでよい思いをする人がいる可能性はありますが、メリットよりもデメリットが大きいのではないかと私たちは考えています。

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サブリース契約を検討している方で、どうするべきか迷われている方は、一度ご相談ください。あなたのプランが実際にサブリースでよいかどうか具体的な数字で計算、分析させて頂きます。