繰り上げ返済・軽減型か短縮型のどちらを選ぶべきか？　

不動産投資のローン返済には繰り上げ返済という、返済方式があります。（※以下の参照記事をご確認ください。）

繰り上げ返済とは、まとまった資金をローン返済に充てて、ローン残債の一部を減らことです。

繰り上げ返済には月々の返済額を軽減するか、期間を短縮する2つの方法がありますが、どちらを選択することが効果的なのでしょうか？実際にシミュレーションをしたり、今の金利市場の観点から解説していきます。

参照記事

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰り上げ返済について

まずは、繰り上げ返済のメリット・デメリットについて以下に挙げましたのでご確認ください。

※こちらでは概要説明に留めます。詳しくは参照記事をご確認ください。

メリット

1. 総返済額が減ること
2. 早期にローンが完済できること
3. 月々の返済額が軽減されること
4. 金利上昇リスクを回避できること

デメリット

1. 突発的な支出に対応できない可能性があること

参照記事

• 不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰り上げ返済には返済額軽減型、期間短縮型がある

繰り上げ返済には、返済額軽減型か期間短縮型の2つがあります。

期間短縮型は、月々のローン返済額は変わりませんがローン返済期間が短縮されます。

返済額軽減型は、ローン返済期間は変わりませんが毎月のローン返済額が軽減されます。

返済額軽減型と期間短縮型のシミュレーション

では、返済額軽減型と期間短縮型の違いで返済額にどのように影響するか？シミュレーションしていきます。

2,000万円を借入して、繰り上げ返済を毎年60万円実施したシミュレーションです。

 

繰り上げ返済・借入の条件

借入額：2,000万円

借入金利：1.992％

借入期間：35年

繰り上げ返済：毎年60万円

以下の表に、繰り上げ返済した場合としない場合で、軽減型、短縮型で示しました。

返済額軽減型

	繰り上げ返済をしない場合	繰り上げ返済をした場合	差
月間返済	66,170円	24,019円	42,151円
総返済額	27,791,500円	24,817,466円	2,974,034円
残借入期間	35年	35年	0年

• 総返済差額：297万円
• 月間軽減額：4.2万円

期間短縮型

繰り上げ返済	しない場合	する場合	差
月間返済	66,170円	66,170円	0円
総返済額	27,791,500円	23,503,539円	4,287,961円
借入期間	35年	17年	18年

• 総返済差額：428万円
• 借入期間短縮：18年

シミュレーションまとめ

以上、繰り上げ返済には、返済額軽減型か期間短縮型があり、短縮型が最も総返済額を圧縮できます。しかし、月々の返済額は変わりません。

一方、返済額軽減型は月々の負担は軽減されますが、総返済額の圧縮は短縮型と比べて、少ないです。

返済額軽減型か期間短縮型のどちらを選ぶべきか？

軽減型、短縮型それぞれ特徴がありますが、どちらを選択するべきなのでしょうか？繰り上げ返済するときの状況によっても変わるので、一概に決められないですが、基本的には返済額軽減型を選ぶべきでしょう。それには以下の理由があります。

• 現在は低金利時代で、ローンを長く組んでいてもさほど大きな負担にはならないから
• 月々の収支に余裕ができれば、その余剰資金を修繕費用に充てたり、次の物件買い増しに充てたりできるから

現在は、低金利でローン借入をしても1％台で借入ができます。過去、バブル期は借入金利が7～9％と高かったので、返済額が非常に高くなりました。長期的にローンを組んでも比較的低い返済額で押さえられます。

月々の収支に余裕がない場合

特に、月々の収支に余裕がない場合は、返済額軽減型を選択してください。

収支に余裕がない状態で、もし空室が発生したり、家賃が下がったりすれば、支出が大きくなったり、家賃収入が入ってきても赤字収支となってしまいます。

金利が上昇した場合

また、将来的に金利が上昇していくリスクもあります。

金利が上昇すれば、基本的に返済総額も増えることになります（※詳しくは参照記事をご確認ください）。今は低金利ですが、金利が上昇した場合には、期間短縮型でできるだけ総返済額を減らした方が良いです。

参照記事：

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

繰り上げ返済には手数料がかかる場合がある

繰り上げ返済には手数料がかかる場合あるので、事前に借入先金融機関に確認しておきましょう。大体、数千円～数万円単位で必要になったりします。

特に、5年以内、6年以内に繰り上げ返済した場合には、手数料がかかるケースが多いので、ご注意ください。

銀行としては、長い間貸し付けて利息を得たいわけなので、早めに返済されると儲けが少なくなります。

そのため、5年、6年と短期で繰り上げ返済する場合、銀行から手数料を請求される場合があります。

場合によっては、借り換えも検討すること

また、場合によっては、繰り上げ返済ではなく借り換えをすることで収支や返済総額が軽減できる場合もあります。

特に、現在3.5～4.5％の金利で借入している方は、余分な金利で返済総額が多い場合もありますので、積極的にローン借り換えにチャレンジするべきです。

弊社で3.55％から1.9％に金利の借り換えをした成功事例がありますが、その場合だと、1.65％の金利の変動で、35年間で670万円の差額がありました。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

ワンルームマンションローン借り換えの勧め

まとめ

以上のように、返済額軽減型か期間短縮型のどちらを選択すべきか？考慮した場合に、ケースバイケースですが基本的には月々の負担が少なくなる返済額軽減型をおススメします。

 

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