資産運用としてマンション経営は役に立つのか?

こ最近、世の中には資産運用の商品があふれかえっています。株、投資信託(NISA、つみたてNISA)、iDeCo(確定拠出年金)、預金、最近ではいろいろ問題もありましたが、仮想通貨の話題もあります。

 

いろいろな資産運用の方法がある中で、この記事にたどりついたあなたは多かれ少なかれ、資産運用に興味関心があって、「マンションを活用して資産運用をしたらどんなメリットがあるのか?逆にどんなリスクがあるのか?マンションを活用した資産運用ってそもそもどういうことなのか?」そのようなことを考えているのではないでしょうか?

 

今回の記事では、資産運用として「マンション経営」を題に挙げ、メリットやリスクについて解りやすくご説明致します。

マンション経営とは?

まずはマンション経営とはどういうものなのか?ということをご説明させていただきます。

 

マンション経営とは、マンションを購入してその部屋を第三者(入居者)に賃貸し、入居者から毎月家賃収入を得ていくことです。

例えば、マンションオーナーのAさんが、入居者のBさんに部屋を賃貸した場合に、Aさんは毎月入居者のBさんから家賃収入を得ていくことになります。

家賃が6万円の場合には、家賃収入として6万円をマンションオーナーが受け取ることになります。

 

つまりマンション経営の収入源は家賃収入なのです。

資産運用としてマンション経営を行う

資産運用としてマンション経営を行う

資産運用として、マンション経営を行う場合は、上記の項で説明したような家賃収入を長期安定的に得ていく必要があります。

結論から申し上げますと、資産運用の一つとしてマンション経営を行うことは非常にメリットがあります。

 

なぜなら、入居者が長期安定的家賃を払い続ければ、家賃収入という資産を増やすことができるからです。

ではこの、マンション経営は資産運用としてメリットがある。ということについてより解りやすくご説明致します。

長期安定収入

マンション経営のメリットとして長期安定収入があります。

少し、想像していただきたいのですが、明日から毎月、預金口座に6万円のお金が振り込まれたとしたらどう思いますか?

今の生活からプラスして、毎月6万円の余裕資金が出来れば、これから迎える老後への年金対策として、旅行が好きであれば旅行のため、趣味へのお金としても使うことが出来ます。

 

6万円をそのまま貯金すれば、6万円×12ヶ月=72万円の貯金が可能となります。

 

老後年金が不足していれば、毎月家賃収入として受け取り、年金対策としても役に立ちます。

マンション経営は、あなたのこれからやりたいことや、夢を叶えてくれると同時に経済的な面をカバーしてくれるものなのです。

 

マンション経営を通じて、毎月の家賃収入から長期安定的に、資産運用をすることができます。

マンション経営を預金と比べた場合

マンション経営を預金と比べた場合

日本人は世界の先進国の中で、最も預金が大好きです。

世界の個人金融資産に占める現預金の比率を見ると、アメリカが13%、イギリスが23%、ユーロ圏が33%、その中で日本は52%も占めるそうです。

 

おそらく、あなた自身も周りの方々もほとんどの方が、銀行預金に頼っているのではないでしょうか?

 

では、現在所有している資産を預金した場合と、預金の一部とマンション経営で運用した場合をご説明させていただきます。

例えば、現金1,000万円が手元にあって、そのまま預金しておく場合と、現金1,000万円のうち一部700万円をマンション経営に充てた場合に資産がどのように変わっていくのかを考えていきましょう。

 

700万円預金した場合

預金
金額 7,000,000円
年間利息 70円
金利 0.001% 

(税金は含めず)

 

700万円でマンション経営を行った場合

マンション経営
物件エリア 都心部
物件価格 7,000,000円
家賃 60,000円
管理費・修繕積立金 11,500円
集金代行手数料 3,600円
毎月の手取り 44,900円
年間の固定資産税・

都市計画税

42,200円
年間の手取り 496,600円
実質利回り 7.09%

(空室は含めず)

 

上記の結果より、預金の金利0.001%と、マンション経営での利回り7.09%を比較すると、利回り7,090倍の差があるのです。

現在の預金の一部をマンション経営として資産運用することで、大きな利益を得ることが可能です。

インフレ対策

インフレ対策

インフレとは、簡単にまとめると物価が上昇し、相対的に現金の価値が下がることです。

野菜で例えると、現在キャベツが一個100円だったとして、10年後に物価上昇率が10%上がり、キャベツの価格が一個110円になったとします。この場合に、物価上昇に対して、現金が目減りしたことになります。

物価が100万円のものは、物価上昇率10%で110万円となります。

 

上記の項で、日本人は預金が大好きという話をしましたが、現在所有している資産を仮に100%預金している場合は、インフレになった時に全所有資産が目減りすることになります。

そのため、インフレに対して対策を考えるならば物価上昇に対して、所有している資産の価値も上げていく必要があるのです。

 

インフレになると、不動産は現物資産で価値が上昇する傾向にあります。そして、家賃も大幅に減ることもなく、インフレ対策になるのです。

また、日本経済が活発になり企業全体の業績が上がり、結果賃金が上がり、お金回りが良くなれば、家賃を例えば6万円→7万円に上げて、入居者を付けることも可能です。

そうすると、マンションオーナーの収益アップに繋げることもできるのです。

 

マンション経営は資産運用そして、インフレ対策の一つとして役に立ちます。

生命保険代わり

生命保険代わり

マンション経営は生命保険代わりになります。

突然失礼な話ですが、ご家族をお持ちの方は明日一家の主に万が一のことが起こった時に、それから先、残された家族はどのような生活を送ると思いますか?

毎月の生活費、お子様がいる場合にはお子様の教育費、突発的な病気にかかった際の治療費。一家の大黒柱がいなくなったとしても、そこから普通通りの生活が始まるわけです。

生きていくには何かとお金がかかります。

 

そんなときに、もしマンションを所有していれば家賃収入から毎月の経済的な負担をカバーしてくれます。亡くなった主人の天国から最後のプレゼントとして家賃収入が家族の元に届きます。

 

さらに、マンション経営には団体信用生命保険というのが付いていて、ローンを組んでいる場合には、その後のローン返済のすべてを保険会社が肩代わりしてくれるのです。

 

ローン返済がないマンションを所有して長期安定的に家賃収入を得ることができます。

「あの人が遺してくれた不動産のおかげで、私たちは生活を続けていくことができました。本当にありがたいです。」

遺されたご家族から、実際にそのようなお声をいただきました。

 

マンション経営は生命保険代わりになるのです。

少額の資金からスタート

マンション経営は少額の資金から始めることが出来ます。

それはなぜかといいますと、マンション価格自体は何百万円、何千万円としますが、ローンを組むことによって、自己資金100万円、50万円、場合によっては自己資金ゼロで始めることも出来るからです。

 

例えば、1000万円のマンションを購入する際に、所有している資金が少ない場合でも、金融機関からローンを組むことが出来れば、50万円、100万円と少額の自己資金でマンション経営を始めることができます。

 

ではこの少額でマンション経営を始めることで、資産運用に具体的にどのようにメリットがあるのか?というと、レバレッジ効果を得ることができます。

マンション経営でいうレバレッジとは「少ない資金で投資効果を得て、大きな収益を上げる」ということです。

 

例えば、700万円の物件を現金一括で購入したオーナーAさんと、700万円のマンションを頭金100万円とローン600万円で購入したオーナーBさん。二人の事例で考えていきたいのですが、

 

レバレッジ効果について

Aさん Bさん
物件価格 700万円 物件価格 700万円
自己資金 700万円 自己資金 100万円
 ローン借入 なし ローン借入 600万円
年間のローン返済 なし 年間のローン返済 33万円
年間の手取り 50万円 年間の手取り 17万円
自己資金に対する利回り 7.14% 自己資金に対する利回り 17.0%

 

上記の結果より、自己資金を700万円全額、100万円で残りをローンで借入してマンションを購入した場合を比較すると、自己資金100万円入れた方が自己資金に対する利回りが2.38倍高いことがわかります。

 

つまり何をお伝えしたいかというと、マンションを購入するお金がないから、全額貯金してから購入する。のではなくて、ローンをうまく活用して、少額の自己資金から始めて、資産を増やすことも可能ということです。

少額の自己資金からマンション経営を始めることによって、資産運用として大いに役に立つのです。

マンション経営を行う上でのリスク

マンション経営をする上でのリスク

ここまで、資産運用としてマンション経営を行った場合のご説明をさせていただきましたが、マンション経営にはリスクもありますので、しっかり押さえておきましょう。

 

なぜリスクを押さえておく必要があるかといいますと、マンション経営のリスクをあまり理解せずに始めて、50万円、100万円の赤字となり、失敗している方が中にはいらっしゃるからです。

リスクをしっかり把握して理解した上で、上記でと説明しました、マンション経営のメリットが活きてきます。

以下にマンション経営のリスクを挙げました。

 

  • 空室リスク
  • 設備劣化リスク
  • 金利上昇リスク

 

以上の3点になります。それではそれぞれ具体的にご説明していきます。

空室リスク

空室リスクというのは、所有しているマンションに入居者が入らず、空室から家賃収入を得ることが出来ないリスクです。

 

マンション経営において最も大きなリスクはこの空室リスクです。

なぜなら上記の「マンション経営とは?」の項でもご説明しました、マンション経営から得られる収入の源は家賃収入だからです。この家賃収入が継続的に入ってこなければ、マンション経営の意味がない。といっても過言ではありません。

 

例えば、家賃6万円の物件を所有していて、2ヶ月空室が続いたとします。

 

 6万円×2ヶ月 = 12万円

 

 

この例だと、空室が2ヶ月続けば、12万円の損失となります。

 

この空室を出来るだけ抑えることが、マンション経営の資産運用、長期安定収入へとつながるわけです。

空室リスクを抑えるためには

空室リスクを抑えるためには、選択する物件の「立地と環境」を最も重要視して考えなければなりません。

なぜならば、入居者が物件を選ぶ基準として立地と環境を重要視して選ぶということ、そしてマンションの立地と環境は一度購入すると変えることができないからです。

 

例えば、入居者がどのような経路で物件を選ぶか?ということを考えれば納得できるかと思います。

現在、入居者が物件を選ぶ際はまずインターネットから検索をして、物件を見ます。

そして、物件の絞り込み検索から、駅から徒歩〇〇分という検索表示があるのです。

 

物件検索画面

図1.賃貸物件サイトの絞り込み条件検索

 

つまり、駅から近い物件でないと入居者の比較の対象にも上がらないということになります。

 

入居者から選ばれるためには、駅から徒歩5分~10分、最低でも15分以内の物件を選ぶと良いでしょう。

 

また、立地と環境の条件以外にも以下の点をしっかり押さえて、空室リスクを少なくすることをおススメします。

 

  • 専有面積と間取り

部屋の専有面積が25㎡以上、間取りが三点ユニットバスではなく、バストイレ別、独立洗面台付きといった、入居者のニーズを踏まえた作りである。

  • 室内の差別化

部屋のフローリングが茶色、クロスが白色で変わりのないようなデザインではなく、デザインクロス、コルク調の壁、本棚設置、広いキッチン、白を基調とした清潔感のある部屋といった室内が他の部屋と差別化されている。

  • 建物管理

建物の外部と内部がしっかり清掃されていて、清潔感がある。建物の老朽化した設備を取り換えている。

  • 賃貸管理会社

物件を管理している賃貸管理会社がどれだけマンションオーナー様に対して、積極的に入居者を付けるか?また、今後のマンション経営をサポートしてくれる誠実な姿勢・態度であること。

 

中野 拓中野 拓

空室リスクを抑えることに関して、深くお聞きになりたい場合はぜひ、弊社にお問い合わせください。空室リスクに対する対策をわかりやすくお伝えします。

設備劣化リスク

マンションは老朽化により、部屋内部の水回りの設備が劣化して、水漏れが発生したり、突然、換気扇が壊れたり、ガス給湯器が壊れる場合があります。

新築やリノベーションした物件であれば、部屋内部の設備が新しいので、老朽化により設備が故障する可能性は少ないですが、中古の築20~30年、それ以上の物件であれば、設備劣化により、故障の可能性が非常に高くなります。

 

この設備劣化による故障で事前に把握しておかなければならないことは、突然の出費が発生するということです。

ガス給湯器が壊れた、換気扇が壊れたとなると5~20万円の出費がかかる場合があります。

 

築古の物件で築20~30年、一度も部屋内部の整備を交換していないとなれば設備劣化により修繕の可能性が高くなります。

いざというときのために、手元に余裕資金として30~50万円は用意しておくことをおススメします。

金利上昇リスク

ローンを組んでマンション経営を始めた場合に、金利が上昇するとローン返済利息と元金の比率が変わり、ローン返済が増えることになります。

 

例えば、1,000万円を変動金利、金利2.0%、返済期間が25年の条件でローンを借りた場合に、返済総額は約1,270万円となります。

ただ10年後、金利が1.0%上昇した場合には、返済総額が約1,320万円となり、約50万円、返済総額が増えることになります。

ローンを組んでマンション経営を行う場合は、金利上昇リスクについて考えておかなければなりません。

リスクに関するまとめ

繰り返しになりますが、リスクを事前に把握し理解しておくことで、資産運用としてのマンション経営のメリットを十分に活かすことができます。

そのため、後から「こんなはずではなかった」とならないように、リスクをしっかり理解してからマンション経営を始めましょう。

中野 拓中野 拓

マンションを購入して終わりではなくて、購入してからが資産運用のスタートです。

もし、資産運用としてより深くマンション経営についてお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

マンション経営と資産運用の関係についてより解りやすくお伝え致します。