インカムゲインとは何か？不動産投資王道の資産形成について

インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に得られる収益のことです。

例えば、身近な例でいうと預金していることでわずかに得られる受取利息、国債を保有することで得られる受取利子、株式投資の場合、企業から受け取れる配当金、これらがインカムゲインです。

不動産投資では、毎月安定的に得られる家賃収入がインカムゲインにあたります。

物件に入居者が付く限り安定的にインカムゲインを得れる

不動産投資の家賃収入は、物件に入居者が付く限り、長期安定的に得られます。

継続的に家賃収入を得ることで、将来の私的年金作り、長期的に利回りを得る資産運用として役に立ちます。また、物件数を増やし家賃収入を基盤として、会社員などの仕事をセミリタイアする人もいます。

しかし注意してほしいのが、不動産投資は購入する物件を間違えると安定収入を得られないことです。購入する物件を間違えると、空室・設備劣化・金利上昇などのさまざまなリスクを抱え、結果、収入が安定しない場合があるからです。

※リスクについてはこちらの記事を参照ください。参照記事：マンション経営5つのリスク

安定収入を得るためには、物件の選定、立地環境、建物の管理状態、室内の専有面積、設備が入居者ニーズに合った物件を選ぶことが非常に重要になります。

物件の選定について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

インカムゲインとキャピタルゲインについて

インカムゲインと対比して、キャピタルゲインがあります。

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる売買差益のことです。例えば、株を売却することで得られる利益や債券を売却することで得られる利益などです。

不動産投資では、物件の価格変動によって売却した時に得られる利益を指します。

キャピタルゲインはその時々で変動する場合があります。不動産投資への需要と供給、融資規制、地価の上昇下落といったさまざまな外的要因に左右され物件価格が上下し、売買した際の差益が変わるからです。

過去遡ると、1980年代のバブル期から、このキャピタルゲイン目的の投資を始める個人や企業が非常に多くでてきました。

当時、不動産は価格が上昇し続けるという土地神話から、個人・企業ともに、不動産を購入し価格の上昇により売却し儲ける、財テクが流行りました。

しかし、加熱しすぎた不動産市場を鎮静化するために不動産融資への規制、公定歩合の引き下げ、地価税の導入から不動産取引が一気に鎮静化し、結果、不動産価格は暴落しました。キャピタルゲインを目当てに投資をしていた、投資家は不動産を売ろうにも売れず、また売却できても売却価格は購入時より安くなり、結果、多額の借金を抱え自己破産する人も中にはいました。

キャピタルゲイン目当ての投資は、自分ではコントロールできない要因に左右され、不動産価格が上下するので、リスクが高いと言えます。

一方、インカムゲインを目的とした投資は、物件選定さえ間違えなければ、最小限のリスクで実践できます。

インカムゲインの必要性

「将来、老後年金がもらえるか心配、、」「預金していても、全くお金が増えないのでもっと効果的な資産運用がしたい」など、将来に対して、お金に対して何かしら悩みや不安を持っている方もいると思います。

生命保険文化センターの調査によると、老後生活費は夫婦二人、毎月最低必要な生活費は22万円/月、ゆとりある生活をする場合は約37万円/月必要になると言われています。

65歳で定年退職後、老後生活を仮に20年だとすると、最低必要な生活費で約5,280万円、ゆとりある生活をする場合は、約8,880万円必要になります。

下記の表から、夫婦二人、夫が会社勤めで妻が専業主婦の場合、毎月年金の受給額は23万円となっています。

夫婦の働き状況による、年金受給額を厚生年金保険・国民年金事業の概況から引用し以下に示しました。

夫婦の働き状況	受給額
夫婦ともに会社勤め	288,000円
夫は会社勤め、妻は専業主婦	230,000円
妻が会社勤め、夫は会社勤めではない	158,000円
夫婦ともに会社勤めではない	100,000円