20代からの不動産投資・何から学べば良いのか?

来、年金がもらえるか不安、給料がなかなか上がらない、預金していてもお金が増えない、これから結婚資金や子供の教育費が必要になる、、

20代の中でも、特に20代後半に入ると将来の金銭的な面に対して、さまざまな不安を感じることがあると思います。

今は低金利の世の中で、預金していてもほとんど利息は付かず、銀行に預けるだけではお金は増えません。

 

そんな中、資産形成の手段として不動産投資を20代からでも始める方が増えていきました。

しかし、20代から不動産投資を考えるといっても、「何から勉強すれば良いのか?」、「20代から不動産投資を始めるのはメリットがあるのか?」とさまざまな疑問やわからないことが多い、という声も多く聞きます。

この記事では、実際に20代で不動産投資がうまくいっている方の実例を踏まえた考え方や、20代から始めるメリットや押さえておくべき点などを説明していきます。

20代から不動産投資を始めるメリット

20代から不動産投資を始めるメリット

まず、20代から不動産投資を始めるメリットを説明していきます。

メリットは5つあります。

  1. 20代から始めることで資産形成が早く進む
  2. 多くの経験を積める
  3. 損をしても取り返しが付く
  4. 将来に対して、早くから資産計画を立てれる
  5. 健康なうちに、団体信用生命保険に加入できる

1.20代から始めることで資産形成が早く進む

不動産投資は、マンションやアパートなどを購入し、人に貸して家賃収入を得ながら、資産形成していく投資です。

若いうちから、不動産投資を始めることで、資産形成が早く進みます。

例えば、25歳から不動産投資を始めるのと、35歳から始めるのでは10年、投資期間が異なるのでその期間、資産形成が早まります。

家賃収入9万円の中古ワンルームマンションの場合を考えてみます。

25歳不動産投資スタート

 90,000円×12ヶ月×10年間 = 10,800,000円

※計算を簡略化するため、支出部分や空室・家賃下落率などは省略しています。

 

35歳、10年間で約1,000万円の家賃収入を得られます。20代から始めればそれだけ資産形成が早く進みます。

詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

20代からの資産運用・何から始めたら良い?

2.多くの経験を積める

20代から始めることで、将来に向けて投資経験を多く積めます。経験期間が多いほど、何も学んでいない人よりも成功しやすいです。

実績を踏まえて、こういう物件を選んだらうまくいくこういう物件を選んだら失敗する物件を選ぶ際はこういうことに注意しなければいけない、といった実績が血肉化して、それを踏まえ実践するためより成功確率が上がるからです。

3.損をしても取り返しが付く

投資なので、投資した資金を回収できず、損をするリスクもあります。仮に損をしたとしても、まだ20代、特に独身の内なら取り返しが付きます。

もし30代で結婚して子供がいれば、損を出してしまった場合に精神的な不安や、経済的なリスクが20代独身と比べても大きく負担となると思います。

20代で損失を出したとしても、それを経験値として捉え、将来の投資への考え方として必ず役に立ちます。

4.将来に対して、早くから資産計画を立てれる

20代~30代~40代、20代から各年代を考え方時に結婚、住宅購入、子供の教育費、老後の生活と、さまざまなライフイベントがあります。

事前準備、事前契約を立てることで将来に対してしっかりとした計画を立てれます。

不動産投資から得られる家賃収入を、収入源として、早くから資産計画が立てれます。

5.健康なうちに団体信用生命保険に加入できる

また、ローン借入をする際に、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険に加入すれば、万が一契約者が亡くなった際は、残りのローン残債を保険会社が負担してくれます。しかし、健康状態が悪く、入院や通院が過去に合った場合や現在治療中だったりした場合は、保険に加入できない場合があります。

健康状態が良くなければ加入できないので、若いうちに契約するメリットがあります。詳しくは、以下の記事を確認ください。

参照記事:

なぜ不動産投資が生命保険の代わりになるの?

20代不動産投資の注意点

20代不動産投資の注意点

20代で不動産投資を始める際には、以下2点を注意してください。

  1. 新築ワンルームマンション販売の営業マンから「安易」に物件購入しないこと
  2. 余剰資金不足で物件購入しないこと

1.新築ワンルームマンション販売の営業マンから「安易」に物件購入しないこと

まず、新築ワンルームマンション販売の営業マンから「安易」に物件購入しないことです。

 

特に20代、大手企業・上場企業に勤めている方で、一度は投資用マンション営業の話を聞いたことがある、という人もいるのではないでしょうか。

  • 会社上司の紹介で投資用マンションの営業マンと会ったり
  • 道端で声をかけられたり
  • 会社に突然、電話がかかってきたり

大手企業や上場企業の会社員、また公務員の方などは個人属性が良いため、さまざまなことがきっかけで投資用マンションの営業を受けやすいです。

勤続年数が3年以上、年収が500万円以上、個人属性が良くその他問題がなければ、金融機関の審査条件によってはローン審査が通ります。

そのため、投資用マンションの営業を受けやすいです。

新築ワンルームマンション販売の実態

販売する投資用マンションの多くは新築ワンルームマンションです。

なぜ安易に契約を結んではいけないかというと、投資用の新築ワンルームマンションもさまざまなリスクが隠れているからです。

 

まず、新築ワンルームマンションは中古ワンルームマンションと比べて、物件価格が約3割ほど高くなっています。

以下、実際の物件例です。

新築マンションと中古マンションの比較

  新築マンション 中古マンション
物件エリア 東京都 西巣鴨駅付近 東京都 西巣鴨駅付近
築年数 新築 10年
物件立地 駅から徒歩8分 駅から徒歩3分
販売価格 29,800,000円 20,000,000円
家賃 104,500円 86,000円
表面利回り 4.21% 5.16%
専有面積 25.60㎡ 25.67㎡

 

そのため、利回りが低くなり、投資利回りを得にくくなります。

新築時は入居者から人気があり空室率も低く、家賃下落率も低くなる傾向があります。しかし、立地環境が悪い物件であれば、新築から中古物件になれば空室率も高くなり、家賃下落率も高くなる可能性があります。

以下、新築マンションと中古マンションの家賃下落率を示したグラフです。

賃料下落率

※引用元:三井住友トラスト基礎研究所データ参考

新築マンションは、築10年の間に約10%、家賃が下落する傾向にあります。

 

しかし、新築マンションも設備が壊れにくかったり、現金一括で購入すればその後利回りを長期的に得れる、といったメリットもあります。

それら新築ワンルームマンションのメリットとリスクを踏まえた上で、購入するのであれば良いですが、

  • 「先輩がしてるから」
  • 「年金対策、資産運用になると言われたから」
  • 「初期費用無料、キャッシュバックなどの特典を受けてお得だと思ったから」

といった、ロジックもなく、安易な理由で契約は絶対にしないでください。

物件や管理会社によってもさまざまですが、最悪の場合、手出しが多く毎年赤字となってしまったり赤字のまま売却して、多額のローン残債が残ってしまうこともあります。そうなると、何のために投資をしたのか?本末転倒です。

安易に営業の話を鵜呑みにせず、信用できる業者からの紹介や、しっかりとしたロジックがあって初めて、購入に踏み切ってください。

2.余剰資金不足で物件購入しないこと

余剰資金が不足している状態で、不動産投資を始めるのは避けて下さい。

不動産投資を始める際は、少額の自己資金で実践する場合がほとんどですが、スタートする状態で、貯蓄が数十万円、数万円しかない、という状態では非常に危険です。

というのも、部屋内部の設備が壊れて突発的に修繕費用が必要になったり空室が発生し数ヶ月は月々のランニングコストが手出しになったりするリスクもあり、そうなった場合に対応できなくなるからです。

極端な例ですが、仮に10万円の貯蓄で、以下の物件で不動産投資をスタートして、突如2ヶ月空室が発生した場合は資金ショートしてしまいます。

 

物件情報

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 築年数:12年

収支条件

  • 家賃収入:90,500円
  • 管理費:7,800円
  • 修繕積立金:6,300円
  • 管理代行費:3,240円
  • ローン返済:66,170円
  • 固定資産税:59,000円

資金ショートしてしまう

 10万円 – (7,800円+6,300円+3,240円+66,170円)×2ヶ月= −67,020円

 

毎月の収支条件にもよりますが、家賃収入の半年分くらいは余剰資金として保有してください。上記例だと貯蓄額54万円以上です。

そうすれば、空室がいきなり発生したり、突発的な修繕対応が必要な場合でも対応できます。

20代で不動産投資がうまくいっている人はどんな点を押さえているのか?

20代で不動産投資がうまくいっている人はどんな点を押さえているのか?

20代で不動産投資がうまく言っている人は以下3点を押さえています。

  1. 長期的に賃貸需要が見込める物件選定
  2. ローン借入条件を押さえている
  3. 信用できる管理会社に任せている

1.長期的に賃貸需要が見込める物件選定

長期的に安定して賃貸需要が見込めて、家賃収入が入ってくる物件を所有していれば、確実に資産形成できます。大きく失敗することはまずありません。

不動産投資を始めれば、当然のように家賃収入が毎月入ってくる、と思っている方もいるかもしれません。しかし、安定的に家賃収入を得るためには、物件選定がカギになります。

物件選定時に、以下5つの条件を押さえて下さい。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

上記5点について詳しくは以下の参照記事を確認ください。

参照記事:

不動産投資で成功するにはどうしたらよい?中古マンション経営成功の5つの条件

上記5つの優先順位に沿って、バランスが良い物件を選定し、これなら長期的に賃貸需要が見込める、そんな物件を選ぶ必要があります。

例えば、部屋の専有面積が16㎡未満で極端に狭い部屋だとしても、立地が主要都市から徒歩圏内、主要駅から徒歩5分圏内であったり、建物の管理状態が良ければ、入居者から見て価値が高い物件となり、長期的なニーズが見込めます。

長期的な不動産経営を考えたときに、特に1.立地環境、2.建物管理を押さえることが重要です。

2.ローン借入条件を押さえている

ローン借入条件を押さえることは極めて重要です。

借入条件は各金融機関によってさまざまで、個人属性、物件の収益性、資産価値によって変わります。

詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

 

ローン借入額は数百万円~数千万円以上になるため、数%金利が変わるだけで、百万円、数千万円単位で返済額が変わります。そのため、不動産投資で成功するか否かは、ローン借入条件にかかっている、と言っても過言ではありません。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

 

金融機関の選定、融資条件について詳しくは上記の参照記事を確認ください。ローン借入条件を押さえて、出来るだけ返済額を抑えて下さい。

3.信用できる賃貸管理会社に物件を任せている

不動産投資を始める方の多くは、別に本業があるので、賃貸管理会社に物件管理を依頼している場合がほとんどです。

賃貸管理会社は、新しく入居者を募集したり、部屋の中で設備が壊れたら修繕対応したり、退去の際に入居者と書類のやり取りをしたり、賃貸管理全般を行います。

なぜ信用できる賃貸管理会社に任せることが重要なのか?

それは、入居者を新規で募集したり物件を適切に管理することで、高い入居率、長期的な資産価値の維持・向上に繋がるからです。

信用できる賃貸管理会社に任せるだけで、不動産投資を始めて、ほとんど何もしなくてもうまくいく場合も多いです。管理会社が入居付け、物件管理を全てうまく回してくれるからです。

自己資金はどれくらい必要になるのか?

自己資金はどれくらい必要になるのか?

実際に物件を購入する際に、自己資金が必要になります。以下、実際の物件、中古ワンルームマンションを例に挙げて確認します。

物件情報

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 築年数:12年
  • 物件エリア:東京都中野区
  • 物件価格:2,000万円
  • 購入時諸費用(自己資金):60万円

借入条件

  • ローン借入:2,000万円
  • 借入金利:1.992%
  • 借入期間:35年

収支条件

  • 家賃収入:90,500円
  • 管理費:7,800円
  • 修繕積立金:6,300円
  • 管理代行費:3,240円
  • ローン返済:66,170円
  • 固定資産税:59,000円

 

物件条件や、仲介手数料などの購入時の条件によっても異なりますが、自己資金として数十万円必要な場合がほとんどです。

上記物件例では、フルローンで組み、自己資金(購入時諸費用)として60万円必要になります。

物件購入時に諸費用として、最低数十万円は必要になります。

まとめ

以上のことから、不動産投資は20代から投資を始める上で非常にメリットがあります。

しかし、注意すべき点や自己資金や余剰資金をある程度用意することや、物件選定などいくつか押さえるべきポイントがあります。

決して、安易に初めてうまくいくものではないことは理解しておきましょう。

大神 健志大神 健志

物件選びやローン借入について、わからない点や詳しく聞きたい内容があれば、お気軽にお問い合わせください。

実際にどのような物件選定すべきか?弊社、20代で不動産投資に成功しているオーナー様の事例を元に説明します。

 

また、以下に20代から不動産投資を始めようと考えている方に向けて参照記事を挙げました。一度目を通して参考にしてください。

参照記事:

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