20代からでも必ず成功できる不動産投資の秘訣

20代から不動産投資を始め、成功するにはどうすればよいか?

当サイトで繰り返しお伝えしています、不動産投資を通した成功とは、「不動産投資を通じ、将来の目的と目標が達成できた」時に不動産投資の成功と定義しています。

20代は仕事面において、社会人としての基礎を築き、そしてプライベートでは、友人と旅行に出かけたり、飲みにいったり、彼氏彼女を作ったり、将来のことよりも自分の楽しみの時間にお金を使う方が多いのではないでしょうか?

ですがそんな中でも、少子高齢化による将来の年金減少、賃金がなかなか上がらないなど様々な社会情勢から将来へ漠然とした不安を抱えている方も多いはずです。

つまり、今お金を使うことはもちろん大切ですが、将来のことを考えお金をしっかり準備すること、両方重要なのです。

そして、不動産投資は将来のお金の備えをする上で、非常に有効な手段の一つであります。

今回は20代からでも必ず成功できる不動産投資の秘訣についてご紹介させていただきます。

20代が迎えるこれからの時代

現在日本は、少子高齢化に伴い、高齢者を支える若者が減ってきています。日本の年金制度を考えると、年金制度を支える若者が減り、高齢者が増えると自動的に若者の年金の負担が増えていきます。

そして、2019年10月から実行が決まっている消費税10%への増税、賃金がなかなか上がらない、預金をしていてもこの低金利の時代、資産は増えていかない。など将来の生活、資産に係る不安材料は増えていく一方です。

20代から資産運用を考える

これからは預金するだけではなく、将来の自分自身の生活のために、自分で考えて運用していくことが重要だと考えます。

例えば、将来老後のことを考え、計画的に貯蓄をしたり、毎月の給料の一部を投資信託に回したり、貯蓄性の保険をはじめたり、人それぞれの目的に合わせて資産運用を初めていくということです。

なぜ自分で考えて運用していくことが重要かといいますと、上記の項でご説明したように、将来の不安材料はいろいろとあります。その中で、「私はこのように資産運用していく」という自分の中で指針をしっかり持って行っていくことが重要になるからです。

不動産投資は、ローリスク、ロングリターンで長期安定的に収入を得ていくことで、将来のお金に対する不安を少しでも解消することができる方法です。

ただ、不動産投資だけが資産運用の方法ではありません。

以下に、資産運用の参考として不動産投資・預金・保険・投資信託・株のリスク、リターンの特徴についてまとめました。

 

不動産投資・預金・保険・投資信託・株のリスク、リターンの特徴

リスク リターン
預金  ローリスク ローリターン
保険 ローリスク ミドルリターン
投資信託 ミドルリスク ミドルリターン
ハイリスク ハイリターン
不動産投資  ローリスク ロングリターン

 

預金はリスクが少ないですが、リターンも少ないです。

そして株は過去のリーマンショックやバブル崩壊時のように、世の中の動きや経済状況、会社の業績に影響を受けますので、時にはハイリスクになり、時にハイリターンとなります。

20代から資産運用を始める参考として、不動産投資が他の資産運用と比べてどのような特徴があるのかぜひ把握にしていただきたいです。

不動産投資に影響を与える要因

不動産投資に影響を受ける要因

不動産投資は世の中の経済状況に大きく影響を受けます。

20代から5~10年と短期的に不動産投資をする方もいれば、20~40年と長期的に不動産投資をする方もいます。

短期、長期どちらにせよ、不動産投資は世の中の経済の動きに影響を受けるものなのです。

なぜ不動産投資は世の中の経済状況に影響を受けるのか?

例えば、金利の上昇、国の施策一つで、不動産投資に追い風になったり、不利な状況になる場合があるのです。

なぜ不動産投資が、世の中の経済状況に影響を受けるかというと、例えば金利が上昇したとき。不動産投資は金額が高額なので、一括で不動産を購入する人は少ないです。ですので、ローンを組んで不動産を購入する方が多いわけですが、金利が高ければ、その分ローン利息も増え返済額が増えます。ローン利息、返済額が増えるということは、不動産投資の利益が少なくなったり、自己資金が多く必要になるので、不動産投資をするには金銭面でハードルが上がります。

以上より、金利が上昇することにより、不動産投資を始める方が減り、需要が減り、不動産価格が下落することに繋がります。

今回は一つ例を挙げてご説明しましたが、結論は不動産投資は世の中の経済状況に影響を受けるのです。

ですので、事前に将来日本、世界の経済状況はどう変わっていくのか?経済状況が変わった時に、不動産投資をこのまま続ける方が良いのかどうか?など多方面から不動産投資について考える必要があるのです。

では実際に事例を二つ挙げて、不動産投資が世の中の経済状況から受ける影響についてご説明していきます。

低金利による不動産投資への影響

2017年の海外投資家による不動産購入は1兆1,000億円と前年の3倍に増え、3年ぶりに最高を更新しています。(2018年1月6日の日経新聞の記事

なぜ海外の投資家が日本の不動産を購入するのか?それは、ローン金利が低く、相対的にローン投資利回りが高くなるためである。

日本とロンドン、ニューヨーク、香港などの海外勢の不動産投資市場を比べると、相対的な投資利回り差は日本が最も良いです。

以上より、金利が低いと不動産投資にとっては追い風になります。

バブル崩壊

一方で、国の施策によって不動産投資は不利な状況になる場合もあります。

時代はさかのぼり、1980年代初期~日本はバブル経済となり不動産価格は一気に上昇していきました。

一時、土地神話と呼ばれ、土地の価格は下がらないという説まで流れました。バブルのころの不動産投資は、不動産をローンで購入しそこから不動産価格が上がるので、売却することによって利益を得ていくという、転売目的な不動産投資が非常に多かったのです。

ですが、良いことは長くは続かず、1990年3月に当時の大蔵省から全国の各金融機関への通達「総量規制」、地価税の導入、日銀金利の引き上げによって、不動産の市場への流通が大きく減り、不動産価格は暴落したのです。

そして、バブルの崩壊です。転売目的で不動産を購入していたオーナーは、不動産を売却したとしても多額の借金を抱えたという人もいたわけなのです。

 

以上のように、国の施策や世の中の経済状況によって不動産投資は大きく影響を受けるのです。

これからの不動産投資を行う上で考えるべきこと

これからの不動産投資を考える上で考えるべきこと

ここまで不動産投資に影響を与える、金利や経済状況についてご説明してきましたが、これから不動産投資を行う上で考えるべきことは何のか?

それは様々ありますが、不動産投資において一番考えなければならないのは、これからの日本の人口減少による賃貸需要を見越した不動産物件の選定についてです。

なぜなら、不動産投資は賃貸需要、つまり入居者あって成り立つものであるからです。入居者がつかなければ、不動産投資で最も重要な家賃収入が入ってこないわけです。

いくら見た目が良く素晴らしい、不動産物件を所有していたとしても、入居者がつかなければ絵に描いた餅です。

1980年代の不動産投資では、不動産を購入して転売し、その売却益で儲けるという方法がありましたが、現在において不動産の売却益で儲けるというのは本質的ではありません。

ローリスク、ロングリターンで長期安定的に不動産投資による収入を得ていくことが、将来の資産の安定的な運用につながるのです。

これから不動産投資を始める20代の方は、ぜひ賃貸需要が今後も見込める地域を選んで不動産投資をするべきです。

 

20代の方のお悩みやメリット

金銭的にも余裕があり、不動産投資を始める自己資金も十分にあれば問題ないと思うのですが、20代でこれから不動産投資をはじめようというときに、いろいろと考えることがあると思います。

それは、20代は、仕事を始めたばかりであまり金銭的に余裕があるわけではない。勤続年数も短く、ローンが通るかどうかはわからないなど。30代、40代以降の人と比較すると、比較的、金銭的な制約があると思います。もちろん20代の方すべてがそうであるわけではありません。

例えば、以下のような悩みです。

  • 金銭的に余裕がない
  • 貯蓄が少ない
  • 社会人になったばかりで、勤続年数が短い(1~5年以内など)のでローンが審査に不安がある

 

ですが、逆にメリットもあります。20代で不動産投資を始める際のメリットについてまとめました。

  • 独身の内は比較的、時間に余裕があるので不動産投資の知識や情報を集めることができる
  • 20代なので、早いうちから資産を形成することができる

 

 

以上のように、20代の方にとって不動産投資を始める上ではお悩みやメリットがあります。

 

20代で不動産投資をスタート

20代で不動産投資をスタート

ここまで不動産投資を取り巻く環境や、不動産投資に影響を与える要因、20代の方のお悩みやメリットについてご説明してきましたが、そんな中で不動産投資で成功していくためにはまず何をすれば良いか?

当サイトでも繰り返しご説明している、なぜ不動産投資を行うのか?誰のために不動産投資を行うのか?何のために不動産投資を行うのか?目的と願望を明確にすることからスタートするべきです。

なぜ目的と願望を明確にするべきなのか?

なぜ目的と願望を明確にするべきかというと、自ら不動産投資の目的と願望を明確にすることによって内発的動機づけにより、「目的を果たすために、何としても不動産投資を成功させたい!」という内なるパワーが湧いてくるからです。

なぜ不動産投資を成功させるのか?という自分自身の目的が明確になれば、不動産投資への意義・意味が明確になり、成功へ加速していきます。

目的の明確化

不動産投資における目的とは、不動産投資を通し「将来こうなりたい」というイメージです。

例えば、将来年金に頼らず老後の生活をしたい。一年に一回は海外旅行にいきたい。家賃収入を子供に残してあげたい。という将来における希望です。

きっと誰しも、将来はお金に苦労したくない、幸せな生活を送りたい。

何かしら「将来はこうなりたい」という想いがあるはずです。

まずはなぜ不動産投資をするのか?なんのために不動産投資をするのか?あなた自身の目的を明確にしましょう。

目標の明確化

将来の目的が明確になったら次に、目標を明確にすることです。目標は目的を果たすために、具体性を持たせたものです。

将来の目的から具体的に「将来老後は悠々自適に生活するために、毎月30万円は不動産投資から収入が欲しい!」というような明確な目標です。

すぐに、100%目標を明確にするのは簡単ではないかもしれませんが、しっかり目的を果たすための不動産投資の目標を考えましょう。

ゴールからの逆算

目的・目標が明確になったら次に、目的・目標を達成するためのゴールからの逆算、計画化です。

将来の目的が「お金に苦労せず悠々自適に生活する」目標「毎月の不動産収入の利益が30万円」となれば、そこから逆算をしてどのように目的・目標を達成するかの計画化です。

目標が家賃収入毎月30万円であれば、そのために一棟マンションに投資すべきか?区分所有のマンションに投資すべきか?など不動産投資の方法はいくつかあります。

そのための自己資金はいくら必要になるのか?ローンを組むべきかどうか?

様々な計画化が必要になります。

目的・目標が明確に決まれば8割は成功

目的・目標が明確に決まれば8割は成功

目的・目標が明確になれば8割は成功といっても過言ではありません。

なぜならば、あなた自身の不動産投資で成功する意味・意義が土台に固まっているので、成功するための想いがありますし、成功するための方法をいくらでも考えるパワーが湧き上がっているからです。

ですので、不動産投資を始める前の目的・目標の明確化は非常に重要なのです。

イチロー選手の話

現在、メジャーリーグのマイアミ・マーリンズに所属しているイチロー選手の小学生のころの作文の話です。(イチロー選手の小学生時代

イチロー選手は小学校6年生の作文に明確に「一流のプロ野球選手になる」「お世話になった人に招待状を配って応援してもらう」という明確な目的とともに、具体的な目標「ドラフト入団で契約金1億円」「中学、高校、全国大会出場」具体的な計画「年間360日練習」

というように、明確な目的・目標があり、そこに向かって計画化し、日々の実践を通し、実際にプロ野球選手になったのです。

小学校6年生でここまで具体的に目的・目標、ゴールからの逆算が出来ているということは、「将来プロ野球選手になりたい!」という願望が明らかに強かったのでしょう。

このイチロー選手の話から、願望、目的・目標を明確にすること将来成功するために非常に重要になるということがご理解いただけましたでしょうか?

不動産投資で成功するためにも、願望、目的・目標の明確化は重要になります。

目的・目標が明確に決まれば8割は成功したようなものなのです。

不動産投資の情報収集

不動産投資の情報収集

ここまで、目的・目標の明確化のお話をさせていただきましたが、不動産投資について無知のままスタートしても高確率で失敗しますので十分注意してください。

なぜなら、不動産投資には成功するために事前に知っておくべき知識がいくつかあるからです。

例えば立地条件についてです。

不動産投資は、ローリスク、ロングリターンで長期安定的に家賃収入を得て、出来るだけ利益を上げ続けていくことが非常に重要になります。

そのためにも、賃貸需要が見込める立地条件の不動産物件を選ぶ必要があります。

立地条件が重要という知識を持っていなければ、賃貸需要が見込めない地域で物件を選んでしまう場合があります。

不動産投資を始める前に、不動産投資で成功するための知識をしっかり身につけて始めることが非常に重要なのです。

不動産投資の目的や目標によって、不動産投資で必要な知識の情報収集は変わってきますが、以下に不動産投資に係る情報収集で重要なポイントを上げました。

  • 将来の賃貸需要が見込める地域か?
  • 不動産物件の立地と環境はしっかり選定しているか?
  • 部屋の専有面積と間取りは入居者目線で選んでいるか?
  • 室内の内装は入居者から選ばれるようになっているか?
  • 建物の外観の第一印象は、入居者から見て清潔感があり良い状態か?
  • 物件購入前に物件の空室率について考慮しているか?
  • 5~10年~20年と家賃下落率を考慮しているか?
  • 家賃収入などの収入だけでなく、支出でかかってくる毎月の管理費や修繕積立金は考慮しているか?
  • 賃貸管理会社は今後も不動産投資をする上で信頼できるか?

以上、不動産投資を始める際に必ず情報収集しておかなければならない内容は様々あるのです。

ですがすべてを自分ひとりで学んでいくのは簡単ではありません。(当サイトでも不動産投資は簡単ではないと紹介していますので、ご覧ください:ワンルームマンション投資は簡単ではない!

もちろん自分一人で不動産投資を学んでいくのも良いですが、ぜひあなたの近くで実際に不動産投資で成功している方にアドバイスをもらうか、信頼のおける不動産会社に相談をすることも良いでしょう。

まとめ

繰り返しになりますが、20代で不動産投資を始める際に最も重要なのが、不動産投資を通じて将来どうなっていきたいのか?目的・目標を明確にすることです。

将来どうなっていきたいのかもあいまいなまま、何となく不動産投資を始めても高確率で失敗します。

逆に、不動産投資を始める目的・目標が明確になって、事前に不動産投資が成功するための情報収集をしっかりすれば、20代から始めても必ず不動産投資は成功します。

ぜひ、あなたがなぜ不動産投資を始めるのか?願望と目的を明確にすることからスタートしましょう。

 

中野 拓中野 拓

今回の記事を見て、不動産投資を成功するためにさらに詳しく知りたいという方はお気軽にご連絡ください。

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