不動産経営で大切なこと

動産経営において要になるのは、「管理」です。

管理と一言で言っても、「建物管理」と「賃貸管理」の2つがありますが、このどちらともが、決定的に重要です。建物管理は、管理組合で契約をしますので、オーナー一人ではどうすることもできませんが、賃貸管理については自分でするのも一つで、不動産会社や賃貸管理会社に委託するのも一つで、やり方は自由です。

ここでは、より自分の意思一つでコントロールできる管理である「賃貸管理」において効果的に不動産経営をしていく方法について検討していきたいと思います。

賃貸管理のすべきこと

賃貸管理ですべきこと

賃貸管理においてすべきことは、主に次の3つの業務にわけることができます。

物件の状態が、空室なのか、賃貸中なのかによって大きく変わりますが、大きく考えると物件の入居者を探して貸し出して、入居者との契約やその後のやりとりをして、入居者が退去したら原状回復していく。そのサイクルを空き時間を最小限にして行おうとするのが、賃貸管理の仕事ということができます。

  1. 入居者の管理
  2. 客付け
  3. 建物の管理(共有部分以外)

それぞれわかりやすいので、大体おわかり頂けるかと思いますが、簡単に解説しておきます。

1,入居者管理

賃貸中の物件において、賃借してくれている入居者とのやりとりになります。主な仕事としては、家賃の回収と支払い管理や督促、入居者からの連絡対応などが上げられます。

基本的には、家賃管理以外はほとんどすることがないことが多いです。ただし、部屋に不具合があった際などには、連絡が来ることがありますので、適切な対応が求められます。

2,客付け

客付け

入居者が退去して、空室になると、新しい入居者を探さないといけなくなります。

基本的には、不動産仲介業者を活用して、レインズ等に情報を掲載することなどを実施して、できるだけ早急に入居者を確保することを心がけます。募集条件を考えたり、募集図面を作成したり、営業活動をしたりすることがメインとなります。

賃貸管理会社の力として問われるもののもっともわかりやすいところは、この客付けの能力です。

3,建物の管理

建物の管理とは行っても、区分マンションであれば、専有部分である部屋の管理になります。

入居者がついているいない問わず、トラブルがあった場合の修繕と、入居者が退去した際の現状回復あるいはリノベーション等を行うことが必要になります。

また、一棟物のマンションやアパートであれば、建物全体も管理することがあります(区分マンションと違って建物管理と同一で構わないため)。

主に業者の手配を行ったり、退去精算したりすることが業務内容になります。

自分で賃貸管理を行う場合

自分で管理

このような賃貸管理業務は、特に資格のない方でも、自分で行うことは可能です。

実際に、たくさん物件を持っているオーナーさんの中には、不動産仲介業者やさまざまな業者をフルに活用して、自分で賃貸管理している人もたくさんいます。

一方で、完全に賃貸管理業者に任せているという人もいます。

基本的には、賃貸管理業者への支払いは、賃料の5〜10%程度ですので、よほど不動産管理に興味があったり、知識が深い人以外は、委託したほうが効果的です。

というのも、例えば、入居者募集について自分でやった場合と賃貸管理業者に任せた場合とでは、当然のことながら客付けまでの時間が違うことが想定されます(例えば、業者専用の不動産サイト・レインズや業者用のat Homeに情報を載せるのと載せないのとでは、客付けスピードが違います。もちろん、仲介業者に仲介を依頼してレインズ等に掲載してもらうのも一つですが、管理物件と仲介物件とでは力の入れ方が違うでしょう。)

その際に、1ヶ月差が開いたとしたら、管理料が10%だとしたら、10ヶ月分の管理料を損なうことになり、手間がかかるのに儲からないということになりかねないからです。

賃貸管理業者との契約形態

賃貸管理の契約形態

賃貸管理を業者に委託する場合、主に次の3つの管理形態があります。それぞれの詳しい管理の内容については、別の記事で詳しく書いているので、そちらをご参照ください。参照:家賃滞納された時の対処法

  1. 一般管理契約
  2. 集金代行契約
  3. サブリース契約

状況にもよりますが、近年もっとも主流になっているのは、2番目の集金代行契約でしょう。

正直、サブリースは、依頼するのにリスクが伴いますし、一般管理契約だと滞納リスクを背負うことになるため、半分委託、半分自分で管理という感じになってしまうからです。参照:サブリースに潜む危険

状況別オススメの管理法

どう管理する?

では、あなたはどの管理形態を選ぶのがもっとも効果的でしょうか?あなたの状況別でオススメ管理法をご紹介します。※管理法は、自分で管理、一般管理、集金代行、サブリースの4形態の中のいずれにするかを指します。

管理については、正直、不動産経営に対して、あなたがどれだけの「時間を投資できるか」によって異なってきます。

もし、不動産経営には、お金だけでなくて、時間もたっぷりと投資して構わないというのでしたら、基本的にはご自身で物件全体を管理していくか、あるいは客付けだけでもどこかの業者に提携するような形がよいでしょう。

どうしても、個人で物件の客付けをやろうとすると、相当物件がよい条件でないとすぐには入居者を確保できないからです。

一方で、不動産経営についてはお金は出すけれど、時間は極力かけたくないという方には、賃貸管理会社に集金代行という形で管理を委託するとよいでしょう。

基本的に、私たちはサブリースはあまりオススメしていないので、時間を投資できる人は一般管理、時間を投資できない人については集金代行がオススメということができると思います。

賃貸管理について、疑問点やわからないこと、何かあれば些細なことでも結構ですので、お問い合わせください。無料で相談に乗らせて頂きます。