賃貸管理会社を選ぶ際の3つのポイント(マンション編)

「家庭の事情で住まいを新しくしたり」「仕事の都合で転勤があったり」「家族からマンションを譲り受けたり」「現在、マンションの賃貸管理に問題があったり」等、さまざまな事情から、所有しているマンションの賃貸管理を委託しようと考えることはないでしょうか?

 

実際、賃貸管理を委託しようと思った場合に、

  • どの賃貸管理会社を選べば良いのだろうか?
  • 賃貸管理会社を選ぶ際に気を付けるべきポイントは何なのだろうか?
  • どんな契約内容になっているのだろうか?

等、いろいろと疑問な点も出てくるのではないでしょうか。

今回は、賃貸管理会社を選ぶ上で、上記のような疑問を抱えている方に向けて記事を作成しました。

この記事を読むことで、賃貸管理会社を選ぶ際に押さえておくべきポイントが明確になります。

賃貸管理会社とは?

賃貸管理会社とは?

賃貸管理会社とは、所有している物件に入居者を付けるために賃貸の募集をしたり、入居者と書類のやり取りをしたり、物件の資産価値を長期的に維持・向上していく取り組みをしたり、賃貸管理の業務全般を行う管理会社です。

本来はオーナーが行う賃貸管理の業務を賃貸管理会社に委託することによって、オーナーの賃貸管理の手間がなくなります。

賃貸管理の管理形態

賃貸管理を委託する場合は、3つの管理形態から選んで契約を結ぶことになります。

以下、管理形態を挙げました。

  1. 一般管理
  2. 集金代行
  3. サブリース

それぞれ説明していきます。

(※今回は、賃貸管理の概要説明に留めます。詳しくは当サイトで説明していますので、以下の記事を参照ください)

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

 

1.一般管理

一般管理は、オーナーの所有している物件の賃貸管理を、管理会社が一部担う管理形態です。

「新規の入居者募集」「入居申し込み社内審査」「家賃保証会社の審査」「新規契約書作成・更新契約書作成」等は、賃貸管理会社が行うことになります。

以下説明する「集金代行」「サブリース」と比べて、一般管理は、オーナーから管理会社に依頼できる賃貸管理の範囲は狭まります。

しかし、一般管理は管理手数料が発生しないという特徴があります。

2.集金代行

集金代行は、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件の全般的な賃貸管理を行う管理形態です。

オーナーは、集金代行手数料が引かれて家賃収入を得ることになります。

集金代行は、一般管理よりも賃貸管理の内容がより幅広く、新規の入居者募集から、入居者との申込書類のやり取り、社内審査、家賃保証会社審査、空室時の物件の管理、設備修繕など賃貸管理の全般を管理会社が行います。

毎月家賃の5%、または3,000~6,000円程度、手数料が発生します。(※会社ごとで集金代行手数料は異なります)

3.サブリース

サブリースは、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。賃貸管理会社は入居者から転貸賃料が入ってきて、オーナーは賃貸管理会社から賃料を得ます。

物件が空室の時でも、オーナーには賃料が入ってきます。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料は、入居者からサブリース会社に入る賃料のことです。)

サブリース・賃貸管理会社(サブリース会社)・入居者の関係を図で示しました。

賃貸管理 サブリース

図.1 オーナー・賃貸管理会社・入居者

サブリースは、集金代行と同様に、賃貸管理のほとんどを管理会社が行うことになります。

オーナーは空室リスクを負わない代わりに、賃貸管理会社から受け取れる賃料は転貸賃料の80~90%程となります。

(※サブリースについて詳しくは当サイトの記事を参照ください。)

参照記事:

サブリースとは

賃貸管理の管理形態まとめ

以上、賃貸管理を委託する場合は、3つの管理形態から選ぶことになります。

  1. 一般管理
  2. 集金代行
  3. サブリース

賃貸管理の一部を賃貸管理会社に委託したい場合は、一般管理の契約を結ぶのが良いと思います。

一方、賃貸管理のほぼ全てを委託しようと考えている場合は集金代行かサブリース、どちらかの契約になります。

集金代行・サブリースの契約は、毎月手数料の料金や空室リスクへの対応が異なります。それぞれの契約内容の特徴を考慮して管理形態を選ぶと良いでしょう。

賃貸管理会社を選ぶ際の3つのポイント

賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

次に賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて説明します。

賃貸管理会社を選ぶ際のポイントは3つあります。

 

  1. 入居者付け
  2. 資産管理
  3. 信用できる賃貸管理会社

 

それぞれの説明します。

1.入居者付け

まず一つ目が、入居者付けが継続的に安定している賃貸管理会社を選ぶことです。

マンション経営では、入居者が継続的に付くことで、空室率や家賃下落率が抑えられ、家賃収入が安定します。

家賃収入が継続的に入ってくれば、オーナーの資産も確実に増えていきます。

そのためオーナーに家賃収入を確実に届けるためにも、入居者付けはとても重要なことです。

入居者の求めているものに応える

入居者付けで重要なことは1つです。それは、「入居者の求めているものに応えること」この1点です。

具体的には

  • 入居者ニーズに合った物件(駅から徒歩10分圏内、周辺にスーパーやコンビニがある、独立洗面台付き、バストイレ別、等)を賃貸ポータルサイトに掲載すること
  • 入居者が常に最新の賃貸物件を見れるように、仲介業者へ募集物件を周知しておくこと
  • 募集図面の中に室内写真を多数掲載し、内装のイメージをしやすくすること
  • 定期的に物件の清掃を行って、入居者がいつ部屋を見ても問題ない状態にしておくこと
  • 入居者が申込をしたときに、社内審査、家賃保証審査をスピードよく実行し、入居者の期待に応えること

以上のような内容が、入居者の求めているものに応えることです。

入居者付けを安定させるためにも、上記で説明したような賃貸管理会社の努力が重要になります。

2.資産管理

資産管理とは、物件のメンテナンスを定期的に行い、資産価値を維持・向上させる取り組みです。

古くなった設備があれば交換をしたり、資産価値を向上させる取り組みとしてリフォーム・リノベーションを実施したり、建物の外観や内観を清掃したりすることです。

資産管理を定期的に行うことで、物件の見栄えや見た目も良くなり、入居者が建物を最初に見たときに「この物件に住みたい」そう思ってもらうことに繋がります。

3.信用できる賃貸管理会社

3つ目が信用のおける賃貸管理会社に賃貸管理を委託することです。

集金代行やサブリースになると、入居者とのやり取りや物件の管理などはほとんど賃貸管理会社が行うことになります。

(※集金代行やサブリースでも、オーナー自身で物件の管理を行ったり、部屋の内装を変えたりと賃貸管理を実施する方もいます。)

そのため、信用できる賃貸管理会社を選ぶことで、その後の賃貸管理を安心して任せることが出来ます。

  • オーナーへの定期的な報告・連絡・相談を実施していること
  • お客様満足度が高いこと
  • 嘘をつかないこと
  • 約束を守ること
  • 書類のやり取りや報告を迅速に対応してくれること
  • 質問に正確に答えること
  • 物件の購入から賃貸管理までを一貫して実施していること

以上のような項目が信用できる賃貸管理会社の要素になります。

(※当サイトで、信用できる不動産業者を選ぶ際の判断基準となる記事を用意しています。ぜひ一度参照ください。)

参照記事:

信用できる不動産業者の選び方

賃貸管理会社を選ぶ基準

以上、賃貸管理会社を選ぶ際の「入居者付け」「資産管理」「信用できる賃貸管理会社」3つのポイントを説明しました。

賃貸管理会社を選ぶ際は、今回説明した3つのポイントを考慮して、判断しましょう。

中野 拓中野 拓

実際、どの賃貸管理会社を選べば良いか判断に迷う場合は一度、お問い合わせください。

まずはあなたが賃貸管理会社に求めていることを聞かせていただき、その上でアドバイス差し上げます。