マンション経営において要になるのは、「管理」です。
管理と一言で言っても、「建物管理」と「賃貸管理」の2つがありますが、このどちらともが決定的に重要です。
建物管理は、管理組合で契約をしますので、区分所有の場合は、オーナー様一人ではどうすることもできません。しかし、賃貸管理については区分所有であっても一棟所有であっても、自分の考え1つで、賃貸管理会社を選び委託することもできますし、自分で取り組むこともできます。
この記事では、不動産経営の要となる「賃貸管理」において、もっとも効果的な管理形態やどんな管理会社と組めばよいかについて詳しく解説していきます。
※建物管理について詳しい内容は以下の記事を参照ください。
参照記事：不動産投資において、建物管理・賃貸管理が極めて重要な理由
賃貸管理とは
賃貸管理とは、不動産を賃貸運営するにあたり必要になる物件と入居者との契約に関するあらゆることを管理することを言います。具体的には物件が空室になった際の新規の入居者募集、入居者との書類のやり取り、部屋内部の劣化した設備の修繕対応など、不動産経営を通じて必要になる物件管理を全般的に行うことで、以下の項目が具体的な業務内容です。
- 新規入居者の募集
- 入居申込社内審査
- 家賃保証会社や火災保険の手配
- 新規契約書作成・更新契約書作成
- 入居者からの家賃管理
- 滞納家賃の回収
- 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
- 入居者とのコミュニケーション
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の立ち合い
- 空室時の物件管理
- 物件資産価値保全と向上
以上が賃貸管理の全般的な業務内容です。
なぜ賃貸管理が要になるのか？
そもそもなぜ賃貸管理が要になるのでしょうか？
基本的にマンション経営は、マンションを買うことがゴールではなく、買うことががスタートとなります。
賃貸管理は、具体的に不動産を運営管理することであり、どれだけ優れた不動産を購入しても、運営管理が円滑でなければ「得られる利益」は少なくなり、当初の目的を遂げることができなくなります。
例えば、賃貸管理会社が怠慢で、物件が空室になった際に新しく入居者を募集する際に対応が遅かったりすると、その空室期間はオーナー様に家賃収入が入ってこないので、その分の家賃収入は損失となってしまいます。
また、室内設備を適切に管理していなければ、設備の経年劣化が早く進んだり、資産価値が落ちてしまいます。
不動産経営は、質の高い賃貸管理を継続的に行っていくことで、入居者から選ばれる物件となり、資産価値も維持・向上されていきます。
つまり、賃貸管理は、不動産経営の要になるということです。
賃貸管理の役割
賃貸管理の役割は、主に次の３つの業務にわけることができます。
- 入居者の管理
- 客付け
- 物件の管理
それぞれ、簡単に概要を解説しておきます。
１，入居者管理
賃借してくれる入居者との契約管理のことを指します。。主な仕事としては、契約の締結と契約内容の遂行、家賃の管理や、入居者からの要望等に対する対応などが上げられます。
賃貸契約がしっかりと遂行されて、入居者が満足いく貸借生活が送られるよう補助するとともに、対価としての賃料も約定通りにいただくことで、円滑に不動産経営がなされるようにしていくことになります。
２，客付け
賃貸経営においては、空室が発生したら、いかに早く次の入居者を見つけて賃料を発生させるかは極めて重要な仕事になります。
基本的には、不動産仲介業者を活用したり、レインズやアットホーム等に情報を掲載することなどを実施して、できるだけ早急に入居者を確保します。市場分析をして募集条件を考えたり、募集図面を作成したり、営業活動をしたりすることになります。
３，物件の管理
適切に物件を管理することで、長期的に資産価値を保全することが重要になります。
室内設備は、入居者が入っていようといまいと問わず、トラブルがあった場合は修繕が必要になります。
例えば、室内のエアコンが壊れたり、換気扇が壊れたりしたら、修理したり交換したりすることが必要です。また、入居者が退去した際には、原状回復やリノベーションなどの対応が必要になります。
また、一棟物のマンションやアパートであれば、建物全体も管理することがあります。
参照記事
賃貸管理の管理形態
賃貸管理には、以下の4つの形態があります。
- 自主管理
- 一般管理
- 集金代行
- サブリース
それぞれの管理形態について、以下、解説していきます。
自主管理
賃貸管理を自分で行うことです。
自分で所有している物件の管理を行う場合は、「入居者からの家賃の集金」「物件が空室になった際の入居者募集」「入居者が退去する際の立ち合い」「部屋内部の設備が故障した際の修繕対応」など当然ながら、全てオーナー様自ら行うことになります。
オーナー様が行う賃貸管理の内容は、以下の通りです。
- 新規入居者の募集
- 入居申込社内審査
- 家賃保証会社審査
- 新規契約書作成・更新契約書作成
- 入居者からの家賃の集金
- 滞納家賃の回収
- 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
- 入居者からのクレーム対応
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の立ち合い
- 空室時の物件管理
一般管理
一般管理は、オーナー様の所有している物件の賃貸管理を、賃貸管理会社が一部担う管理形態です。オーナー様と入居者で直接、賃貸借契約を結ぶことになります。
（※賃貸借契約とは、オーナー様が所有している物件を入居者に貸して、入居者はその対価として賃料をオーナー様に支払うことを約束する契約のことです）
一般管理の賃貸借契約
一般管理の委託する業務内容は、概ね以下の内容になります。
- 新規入居者の募集
- 入居申込社内審査
- 家賃保証会社審査
- 新規契約書作成・更新契約書作成
- 滞納家賃の回収（別途費用が発生する場合がある）
- 入居者からのクレーム対応
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の立ち合い
賃貸管理を依頼できる範囲は以下説明する「集金代行」「サブリース」と比べて狭まりますが、管理手数料は、入居者が決まった時の広告料しかかからないことがメリットになります。
集金代行
集金代行は、賃貸管理会社がオーナー様の代理人となって全般的な賃貸管理を行う管理形態です。
賃貸管理会社が賃貸人代理となり、オーナー様の代理で入居者と賃貸借契約を結びます。
集金代行の賃貸借契約
オーナー様は、集金代行手数料が引かれて家賃収入を受け取ることになります。集金代行は、一般管理よりも賃貸管理の内容が包括的で、家賃の集金から、入居者との書類のやり取り、空室時の物件の管理、設備の修繕、物件の資産価値向上の提案など、賃貸管理の全般を行います。
集金代行では、上記で挙げた賃貸管理のほぼ全てを賃貸管理会社が行います。
- 新規入居者の募集
- 入居申込社内審査
- 家賃保証会社審査
- 新規契約書作成・更新契約書作成
- 入居者からの家賃の集金
- 滞納家賃の回収
- 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
- 入居者からのクレーム対応
- 解約書類の手続き
- 入居者が退去する際の立ち合い
- 空室時の物件管理
- オーナー様への物件資産価値向上の提案（リフォーム・リノベーションの提案）
集金代行は、毎月家賃の5％、または3,000～6,000円程度、手数料が発生しますが（※会社ごとで手数料は異なります）、一般管理と比べて賃貸管理のほぼ全てを管理会社に一任することが出来ます。
※現在の不動産経営は、この集金代行がもっともポピュラーな契約形態になっています。
サブリース
サブリースとは、賃貸管理会社がオーナー様の所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する契約形態です。
物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナー様に転貸賃料・サブリース料を支払います。（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料のことです。）
賃貸管理会社とオーナー様、入居者、それぞれで賃貸借契約を結びます。
サブリースの賃貸借契約
オーナー様・賃貸管理会社（サブリース会社）・入居者の関係を図で示しました。
図１．オーナー様・賃貸管理会社（サブリース会社）・入居者の関係
空室リスクを賃貸管理会社が負う代わりに、オーナー様が受け取れる賃料は転貸賃料の80～90％程となります。
以下にサブリース契約の内容を挙げました。
- 空室時でも賃貸管理会社がオーナー様に賃料を保証する
- 家賃の集金、入居者との対応、物件の管理等、賃貸管理は全て管理会社が行う
- オーナー様に入る賃料は、転貸賃料の80～90％程である
- 2年後ごとに、賃料の見直しがある
- 賃料が免除になる免責期間がある
- 解約する際は違約金を取られる場合がある
- 原状回復費用はオーナー様負担の場合がある
サブリース契約は一見すると、賃貸管理会社が空室リスクを負うので、賃料が保証されているオーナー様にとってはとても安心な契約のように思われます。しかし賃料の見直しや免責期間など、注意すべき点があるので、もしサブリースの契約をする場合はしっかり内容を理解してから慎重に判断することをおススメします。
※当サイトではサブリースに関する記事を数多くまとめています。以下の記事を参照ください。
参照記事
オーナー様、賃貸管理会社、入居者の関係
オーナー様、賃貸管理会社、入居者の３者の関係を図に示しました。以下のような形で、オーナー様、管理会社、入居者はやり取りをします。
図.オーナー様、賃貸管理会社、入居者の関係
前述した集金代行やサブリースでは、賃貸管理会社が入居者とのやり取り、物件の管理全般を行うことになります。
各管理形態の手数料について
各管理形態の手数料について以下に記載します。
| 一般管理 | 集金代行 | サブリース | |
| 手数料 | なし | 家賃の5％ほどまたは、数千円程度 | 家賃の10～20％程度 |
それぞれ管理形態によって手数料は異なります。
サブリースについて詳しくは以下の記事で解説しています。
参照記事
どの管理形態を選ぶべきか？
人それぞれ不動産経営の目的や状況が異なりますので、まずは現状を詳しく聞いてみないと断定はできませんが、私たちは基本的に集金代行の賃貸管理形態をおススメしています。
一番の理由は、繰り返しになりますが、賃貸管理は不動産経営の肝です。なので、賃貸管理によって、所有する不動産のパフォーマンスを最大化することが重要になります。不動産のパフォーマンスを最大化するには、「その道のプロ」に委託することが最も効果的です。
しかも、そこに要する費用はごくわずかです。
自分で運用する場合のパフォーマンスと、委託する際のパフォーマンスの差で十分補えるレベルです。
また。不動産経営をする方の多くは、本業が別にあり、その上で不動産経営を行っている方がほとんどです。そのため、賃貸管理を貸管理会社に任せることで、「時間的な節約ができる」ことがもう1つのの理由になります。
金高 時道 賃貸管理について、わからない点、お悩みのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。専門のスタッフが丁寧に相談に応じます。
賃貸管理会社を選ぶ際の3つのポイント
次に賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて説明します。賃貸管理会社を選ぶ際のポイントは3つあります。
- 入居者付け
- 資産管理
- 信用できる賃貸管理会社
それぞれの説明します。
１．入居者付け
まず一つ目が、入居者を獲得する力のある賃貸管理会社を選ぶことです。
マンション経営では、入居者が継続的に付くことで、家賃収入が安定し価値が最大化します。
そのため入居者付けが、もっとも重要なことになります。
入居者付けで重要なことは1つです。それは、「入居者の求めているものに応えること」この1点です。
具体的には
- 入居者ニーズに合った物件を賃貸ポータルサイトに掲載すること
- 入居者が常に最新の賃貸物件を見れるように、仲介業者へ募集物件を周知しておくこと
- 募集図面の中に室内写真を多数掲載し、内装のイメージをしやすくすること
- 定期的に物件の清掃を行って、入居者がいつ部屋を見ても問題ない状態にしておくこと
- 入居者が申込をしたときに、社内審査、家賃保証審査をスピードよく実行し、入居者の期待に応えること
以上のような内容が、入居者の求めているものに応えることです。
入居者付けを安定させるためにも、上記で説明したような賃貸管理会社の努力が重要になります。
２．資産管理
資産管理とは、物件のメンテナンスを定期的に行い、資産価値を維持・向上させる取り組みです。
古くなった設備があれば交換をしたり、適切な原状回復のリフォームをしたり、資産価値を向上させる取り組みとしてリノベーションを実施したり、建物の外観や内観を清掃したりすることです。
資産管理を定期的に行うことで、物件の見栄えや見た目も良くなり、入居者が建物を最初に見たときに「この物件に住みたい」そう思ってもらうことに繋がります。
また、物件の価値を長期保全できるので、資産価値を維持できることになります。
３．信用できる賃貸管理会社
3つ目が信用のおける賃貸管理会社に賃貸管理を委託することです。
集金代行やサブリースになると、入居者とのやり取りや物件の管理などはほとんど賃貸管理会社が行うことになります。
（※集金代行やサブリースでも、オーナー様自身で物件の管理を行ったり、部屋の内装を変えたりと賃貸管理を実施する方もいます。）
そのため、信用できる賃貸管理会社を選ぶことで、その後の賃貸管理を安心して任せることが出来ます。
- オーナー様への定期的な報告・連絡・相談を実施していること
- お客様満足度が高いこと
- 嘘をつかないこと
- 約束を守ること
- 書類のやり取りや報告を迅速に対応してくれること
- 質問に正確に答えること
- 物件の購入から賃貸管理までを一貫して実施していること
以上のような項目が信用できる賃貸管理会社の要素になります。
（※当サイトで、信用できる不動産業者を選ぶ際の判断基準となる記事を用意しています。ぜひ一度参照ください。）
参照記事：
賃貸管理会社を選ぶ基準
以上、賃貸管理会社を選ぶ際の「入居者付け」「資産管理」「信用できる賃貸管理会社」3つのポイントを説明しました。賃貸管理会社を選ぶ際は、今回説明した3つのポイントを考慮して、判断してください。
金高 時道 とはいえ、実際にどの賃貸管理会社が一番あなたに適しているかを見極めるのは容易ではありません。大手だからといって、よいかというとそんなことはありません。また、中小零細企業であっても、ものすごく力のある会社もあったりします。
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