マンション経営を成功させるための賃貸管理・3つの秘訣

「マンションを人に貸す場合は、入居者を募集したり、申込時の書類のやり取りをしたり、古くなった設備の修繕が必要になる。それら賃貸管理業務は、どの会社に依頼するのが良いのでしょうか?」マンションの賃貸管理を委託する場合にどの会社に依頼するのがベストか、数ある賃貸管理会社の中から選ぶのは難しいところだと思います。

マンション経営を円滑に進めるためにも、賃貸管理をきちんと行ってくれる賃貸管理会社に委託したいと思いますよね。

今回は、マンション経営を成功させるための賃貸管理・3つの秘訣について説明しています。

この3つの秘訣から、賃貸管理を委託する場合の判断基準を明確にすることが出来ます。

マンション経営の賃貸管理とは?

マンション経営の賃貸管理とは?

マンション経営とは、マンションを購入し人に貸して家賃収入を得ていくことです。

マンション経営における賃貸管理とは、所有している物件に入居者を付けるために賃貸の募集をしたり、入居者と書類のやり取りをしたり、物件の資産価値を長期的に維持・向上していく取り組み、業務全般のことを言います。

賃貸管理を適切に行うことで、入居者が継続的について、物件の資産価値を維持・向上させることができます。

マンション経営の成功とは?

マンション経営の成功とは?

まずは、マンション経営を成功させるための賃貸管理の、何をもって成功と言えるのか?定義付けをします。

マンション経営の成功とは、オーナーのマンション経営を通じた目的を果たすこと。になります。

マンション経営を始める目的は人それぞれ様々です。

  • 将来老後を迎えた時に、年金対策として毎月安定して家賃収入が欲しい
  • 預金していてもお金が増えないので、より確実に資産を増やしていきたい
  • 今は家賃収入が目的だが、将来的には自分で住むことも考えたい
  • 自分の身に万が一のことが起こった時に、残された家族に収入源を残したい
  • 相続対策として、マンション経営を始めたい

などさまざまな目的があると思います。

それらマンションオーナーの目的が果たせた時に、「マンション経営の成功」と定義できます。

そのマンション経営で成功させるための賃貸管理の秘訣が今回説明する内容になります。

賃貸管理の管理形態

ではまず賃貸管理の管理形態について説明していきます。

賃貸管理には4つの管理形態があります。

  1. 自主管理
  2. 一般管理
  3. 集金代行
  4. サブリース

それぞれの管理形態について簡単に概要を説明していきます。

(※今回は、賃貸管理の概要説明に留めます。詳しくは当サイトで説明していますので、以下の記事を参照ください)

参照記事:

不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの?

1.自主管理

自主管理は、所有している物件の管理を自分自身で行うことです。

「新規の入居者募集」「入居者からの家賃集金」「入居者が退去する際の立ち合い」「部屋内の設備が故障した際の修繕対応」など賃貸管理の業務を全てオーナー自身が行うことになります。

2.一般管理

一般管理は、オーナーの所有している物件の賃貸管理を、管理会社が一部担う管理形態です。

「新規の入居者募集」「入居申し込み社内審査」「家賃保証会社の審査」「新規契約書作成・更新契約書作成」等は、賃貸管理会社が行うことになります。

以下説明する「集金代行」「サブリース」と比べて、一般管理は、オーナーから管理会社に依頼できる賃貸管理の範囲は狭まります。

しかし、一般管理は管理手数料が発生しないという特徴があります。

3.集金代行

集金代行は、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件の全般的な賃貸管理を行う管理形態です。

オーナーは、集金代行手数料が引かれて家賃収入を得ることになります。

集金代行は、一般管理よりも賃貸管理の内容がより幅広く、新規の入居者募集から、入居者との申込書類のやり取り、社内審査、家賃保証会社審査、空室時の物件の管理、設備修繕など賃貸管理の全般を管理会社が行います。

4.サブリース

サブリースは、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。賃貸管理会社は入居者から転貸賃料が入ってきて、オーナーは賃貸管理会社から賃料を得ます。

物件が空室の時でも、オーナーには賃料が入ってきます。

(※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料は、入居者からサブリース会社に入る賃料のことです。)

サブリース・賃貸管理会社(サブリース会社)・入居者の関係を図で示しました。

賃貸管理 サブリース

図. オーナー・賃貸管理会社・入居者

サブリースは、集金代行と同様に、賃貸管理のほとんどを管理会社が行うことになります。

オーナーは空室リスクを負わない代わりに、賃貸管理会社から受け取れる賃料は転貸賃料の80~90%程となります。

(※サブリースについて詳しくは当サイトの記事を参照ください。)

参照記事:

サブリースとは

賃貸管理3つの秘訣

賃貸管理の3つの秘訣

前述したように賃貸管理には4つの管理形態があります。いずれかの管理形態を選び、マンション経営で成功するために重要なことがあります。

それは「入居者付け」「資産管理」「賃貸管理会社」この3つの項目を押さえることです。

 

  1. 入居者付け
  2. 資産管理
  3. 賃貸管理会社

 

それぞれ賃貸管理の秘訣について説明していきます。

1.入居者付け

まず一つ目が入居者付けを継続的に安定させることです。

マンション経営では、入居者が安定的に付くことで、空室率や家賃下落率が抑えられ、家賃収入が安定します。

家賃収入が安定してくればマンション経営も軌道に乗っていきます。

そのため、入居者付けを安定させることはとても重要なことになります。

入居者の求めているものに応える

入居者付けで重要なことは1つです。それは、「入居者の求めているものに応えること」この1点です。

入居者が求めているものに応えることが出来れば、入居者から選ばれ、入居率が安定していく確率が高まります。

入居者が求めているものに応えるとは具体的に以下、マンション経営で重要な5つのポイントを押さえることです。

  1. 立地と環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積と間取り
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

それぞれ概要を説明します。

(※不動産経営5つのポイントについて今回は概要説明に留めます。詳しくは当サイト、不動産経営5つのポイントを参照ください)

参照記事:

不動産経営5つのポイント

Ⅰ.立地と環境

入居者は立地と環境の条件を第一優先項目に絞って、物件を選ぶことが多いです。

例えば、物件が駅から歩いて近いこと(徒歩10分圏内)、物件周辺の利便性が良いこと(コンビニやスーパーがある)です。

極端ですが、物件が駅から歩いて遠いこと(徒歩20分圏内)、物件周辺の利便性が悪いこと(コンビニやスーパーがない)。これら立地と環境の条件が悪い物件は、入居者の選定から外れることが多いです。

Ⅱ.建物管理

建物の外観や内観が清掃され、古い設備が修繕されていれば、入居者が物件に対して良い印象を持ちます。

入居者が物件を見るときに建物の外観が第一印象となります。建物の見た目や清潔感から物件を決める入居者もいます。

案内された物件に清潔感があり、希望の設備が整っている、管理が行き届いている、これらの項目は建物管理において重要です。

Ⅲ.専有面積と間取り

部屋の広さや間取りから、物件を決める入居者もいます。あまりにも狭すぎる物件だと、圧迫感があり、入居者が部屋を選ばない場合もあります。

ある程度の広さ以上(約18㎡以上)の物件が、比較的入居者ニーズが高い間取りです。

ただし、都心部一等地にこだわる入居者は、立地と環境が良ければ狭小マンションを選択する場合もあります。

Ⅳ.室内の差別化

入居者ニーズが時代とともに変化してきました。自分自身で部屋の内装を変えたり、デザイン重視の物件を選んだり、「この部屋だから住みたい」という入居者ニーズが高まってきました。

どこにでもありそうな内装の物件では、入居者が物件を選ばない傾向にあります。

デザインクロスを使ったり、部屋の間取りを変えたり、他の物件と差別化することによって、入居者ニーズに応えることが出来ます。

Ⅴ.賃貸管理会社

賃貸管理会社は、オーナーがマンション経営で成功するための良きパートナーです。

今、入居者のほとんどはインターネットで検索して、希望の物件を探します。

その際、入居者の検索条件に当てはまらなければ、検索でそもそもヒットされません。

そのため、入居者が物件に何を求めているのか?そのニーズを賃貸管理会社が把握する必要があります。

そういった、入居者をいち早く付けるための賃貸管理会社の姿勢や想いが重要です。

入居者が求めているものに応える・まとめ

以上のマンション経営5つのポイントを押さえることで、入居者が求めているものに応えることが出来ます。

そしてその結果、入居者付けを継続的に安定させることが出来ます。

2.資産管理

資産管理とは、物件のメンテナンスを定期的に行い、資産価値を維持・向上させる取り組みです。

古くなった設備があれば交換をしたり、資産価値を向上させる取り組みとしてリフォーム・リノベーションを実施したり、建物の外観や内観を清掃したりすることです。

資産管理を定期的に行うことで、物件の見栄えや見た目も良くなり、入居者が建物を最初に見たときに「この物件に住みたい」そう思ってもらうことに繋がります。そして、物件の資産価値が維持・向上され長期的にマンション経営を続けることが出来ます。

3.賃貸管理会社

3つ目が信用のおける賃貸管理会社に賃貸管理を依頼することです。

集金代行やサブリースになると、入居者とのやり取りや物件の管理などはほとんど賃貸管理会社が行うことになります。

(※集金代行やサブリースでも、オーナー自身で物件の管理を行ったり、部屋の内装を変えたりと賃貸管理を実施する方もいます。)

そのため、入居者付けや資産管理の鍵を握っているのは賃貸管理会社の質の高さになります。

誠実でお客様満足度が高い賃貸管理会社であれば、入居者付けや資産管理を質高く実施しています。

賃貸管理3つの秘訣まとめ

以上、マンション経営を成功させるための賃貸管理の秘訣は3つです。

 

  1. 入居者付け
  2. 資産管理
  3. 賃貸管理会社

 

この3つを押さえて賃貸管理を実施することで、マンション経営で成功する確率が高まります。

最も重要なのは賃貸管理会社選び

最も重要なのは賃貸管理会社選び

3つの中でも最も重要なのが信用できる賃貸管理会社を選ぶことです。

前述したように信用できる賃貸管理会社を選ぶことで、入居者付けも資産管理も質の高い基準で実施出来るからです。

マンション経営を成功させるための賃貸管理3つの秘訣、特に賃貸管理会社選びを重要視しましょう。

※信用できる賃貸管理会社を選ぶポイントとして以下の記事をぜひ一度ご確認ください。信用できる賃貸管理会社をどのような基準で選べばよいのか?そのポイントを説明しています。

参考記事

 

中野 拓中野 拓

今回、マンション経営で成功するための賃貸管理3つの秘訣をご紹介しました。

3つの秘訣を押さえて、実際にどのような物件でどのような特徴の管理会社を選べば良いか?もう一歩踏み込んだ話を聞きたい方はぜひ一度お問い合わせください。

相談は無料です。あなたが求める物件、賃貸管理会社の選び方についてポイントをお伝えします。